（2016）浙0681民初12093号
裁判日期: 2016-10-21
公开日期: 2016-11-10
案件名称
蔡满华、蒋红光与浙江宏磊东南房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
诸暨市人民法院
所属地区
诸暨市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
蔡满华,蒋红光,浙江宏磊东南房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
浙江省诸暨市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0681民初12093号原告：蔡满华，女，1970年3月1日出生，汉族，诸暨市人，住诸暨市。原告：蒋红光，男，1969年2月12日出生，汉族，诸暨市人，住诸暨市。委托代理人：蔡满华（系原告蒋红光之妻），女，1970年3月1日出生，汉族，诸暨市人，住诸暨市。被告：浙江宏磊东南房地产开发有限公司，住所地诸暨市暨阳街道望云路123号。法定代表人：戚建萍，系公司董事长。委托诉讼代理人：毛卫东、王和欢，浙江曦明律师事务所律师。原告蔡满华、蒋红光与被告浙江宏磊东南房地产开发有限公司（以下简称宏磊公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡满华（亦即原告蒋红光的委托诉讼代理人）、被告宏磊公司的委托诉讼代理人王和欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡满华、蒋红光向本院提出诉讼请求：判令被告支付自2014年12月31日起至2016年2月23日止按已付房价款的日万分之一计算的逾期交付土地、房屋权属证书违约金48646元。事实和理由：2012年7月17日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份，原告已支付全部购房款。根据合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应于2014年12月30日前取得相应土地、房屋权属证书，但直到2016年2月23日被告才通知原告可以办理房屋所有权转移登记及土地使用权登记手续。根据合同第十五条约定，约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人若不退房，则出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。现被告延迟办理房屋所有权证，构成违约，故原告依约向被告主张相应违约金。被告宏磊公司辩称，2014年以来被告几乎只有支出没有收入，但被告仍想方设法于2016年1月份取得了房产总证，并存放于诸暨市房管处，原告等业主可以随时去办理。若现全部业主都按原告起诉标准来要求支付违约金，对被告来说将是无法承受的数额。被告认为按照合同约定该部分违约责任应自实际交房日起满三个月后开始计算，合同上约定的2014年9月30日前交房、2014年12月30日前取得产权证，其真实意思表示即是交房日后三个月内取得产权证，这些条款是诸暨市房管处的标准设计文本。即使按照约定，在逾期办证期间的90天内也是按已付房价款的千分之一计算违约金、90天之后按已付房价款的日万分之一计算违约金，但因迟延办证并未给原告造成实际损失，原告也未提供证据证明，故对该部分违约金应予以调整。本院经审理认定事实如下：被告宏磊公司系诸暨鸿盛铭邸小区的开发商。出卖人宏磊公司与买受人蔡满华、蒋红光于2012年7月17日签订《浙江省商品房买卖合同》一份，双方约定：1、出卖人将位于诸暨市暨阳街道艮塔东路以西、南四路以北的鸿盛铭邸小区第6幢2单元021401号商品房出卖给蔡满华、蒋红光；2、商品房及相关用房的合同总金额为1161022元；3、出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》，出卖人承诺于2014年12月30日前取得上述的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人自行办理该商品房转移登记；约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的1‰承担违约责任；若约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明，买受人若不退房的，则出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1‰的违约金。合同签订后，原告支付了涉案房款计1161022元。被告于2016年1月13日取得了涉案房屋所属的鸿盛铭邸第6幢房屋的房屋所有权证，并于2016年2月23日在该小区张贴办理房屋所有权转移登记及土地使用权登记手续的通知。本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有约束力。本案原、被告于2012年7月17日签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，符合相关法律、法规的规定，应属合法有效。合同第十五条约定，出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》，出卖人承诺于2014年12月30日前取得上述的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人自行办理该商品房转移登记，而被告至2016年1月13日才取得涉案房屋所属的鸿盛铭邸第6幢整幢房屋的房屋权属证书，该权属证书的取得时间点与合同约定的期限不符，故被告应承担相应违约责任。虽合同约定被告应取得上述权属证书交付给原告，但该权属证书仅有一份，而业主人数众多，若实际交付该证书无论在理论上还是实际上均无法实现，故更合适的应理解为权属总证办理好后被告的一种通知义务，鉴于被告已于2016年2月23日在涉案小区张贴了办理房屋所有权转移登记及土地使用权登记手续通知，故对原告现主张要求被告支付自2014年12月31日起至2016年2月23日止计420天的逾期办证违约金，本院予以支持。至于被告辩称应在原告主张的逾期办证违约期间扣除房屋实际交付后的三个月办证期间之意见，本院认为，双方在合同中已具体约定了交房日期和办证日期，并分别约定了逾期交房和逾期办证违约金，此系被告作出的合同承诺，现被告主张应扣除上述期间缺乏相应的合同依据，被告宏磊公司既存在逾期交房的违约行为，同时也存在逾期办证的违约行为，应分别承担违约责任，故对被告该辩称意见不予采纳。至于逾期办证违约金的支付标准，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，关于房屋权属证书违约问题，若合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；而本案双方约定了关于逾期办理房屋权属证书违约金每日万分之一的计算标准，且该标准也并未超过金融机构逾期贷款利息，故本院对原告主张的该部分违约金计算标准予以支持，对被告辩称的应调整减少该部分违约金之意见不予采信。被告辩称的该部分违约金应依照合同约定分段计算之意见，本院认为，合同第十五条中已明确约定自约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人若不退房，则出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；被告辩称的约定日期起90日内，按已付房价款的1‰承担违约责任，前提是出卖人在逾期90日内能交付权属证书或登记证明，显然本案并不属于该情形，故对被告要求分段计算该部分违约金之意见本院不予采纳。综上，本案逾期办证的违约金数额可确定为48762.92元（1161022元×0.1‰×420天），现原告诉请的48646元，并未超过上述数额，本院对原告该诉请予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：被告浙江宏磊东南房地产开发有限公司应支付原告蔡满华、蒋红光逾期办证违约金计48646元，款限于本判决生效之日起十五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1016元，减半收取计508元，由被告浙江宏磊东南房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员 肖志姣二〇一六年十月二十一日书记员 郑小玲 来源：百度“”