（2016）川民终708号
裁判日期: 2016-10-21
公开日期: 2016-12-31
案件名称
陈雪芳、魏爱军与宜宾立天唐人商业投资管理有限公司及中信银行股份有限公司宜宾支行商品房销售合同纠纷一案二审民事判决书
法院
四川省高级人民法院
所属地区
四川省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈雪芳,魏爱军,宜宾立天唐人商业投资管理有限公司,中信银行股份有限公司宜宾支行
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省高级人民法院民 事 判 决 书（2016）川民终708号上诉人（原审原告）：陈雪芳，女，1972年5月3日出生，汉族，自由职业，住四川省峨眉山市绥山镇安川村*组。上诉人（原审原告）：魏爱军，男，1973年3月8日出生，汉族，自由职业，住四川省峨眉山市绥山镇安川村*组。上述二上诉人共同委托诉讼代理人：周文婷，四川君合律师事务所律师。上诉人（原审被告）：宜宾立天唐人商业投资管理有限公司，住所地四川省宜宾市翠屏区南岸西区鑫杰座A栋1-3层2-8号。法定代表人：童云峰，董事长。委托诉讼代理人：胡春燕，北京康达（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡珍，北京康达（成都）律师事务所律师。原审第三人：中信银行股份有限公司宜宾支行，住所地四川省宜宾市翠屏区绿茵路6号。主要负责人：刘涛，行长。委托诉讼代理人：钟旭，四川奥伦济律师事务所律师。委托诉讼代理人：车丽娟，四川奥伦济律师事务所律师。上诉人陈雪芳、魏爱军因与上诉人宜宾立天唐人商业投资管理有限公司（以下简称立天唐人公司）及原审第三人中信银行股份有限公司宜宾支行（以下简称中信银行）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省宜宾市中级人民法院（2014）宜民初字第205号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈雪芳及陈雪芳、魏爱军的共同委托诉讼代理人周文婷、上诉人立天唐人公司的委托诉讼代理人胡春燕、胡珍、原审第三人中信银行的委托诉讼代理人钟旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈雪芳、魏爱军上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令解除双方于2013年1月7日签订的《商品房买卖合同》及附件；3.判令立天唐人公司退还购房款3309182元并从2013年1月7日起至还清购房款本金之日止，按照中国人民银行同期贷款利率（年利率6.15%）支付资金利息；4.判令立天唐人公司从2014年4月1日起至本案终结之日止，以购房款总金额为基数，按照每年8%的回报率，赔偿可得租金损失。5.判令立天唐人公司承担一审、二审诉讼费用。事实与理由：1.立天唐人公司在房屋销售前期宣传时承诺其销售的房屋可以二层改为三层，这一宣传是对房屋结构的说明和允诺，对买受人形成购买意向，签订商品房买卖合同以及商品房价格都具有重大的影响。然而房屋建成后的实际结构与立天唐人公司宣传的结构严重不符，二层改为三层的承诺无法实现，构成根本违约。一审法院对陈雪芳、魏爱军提交的证据不予采信，导致根本违约没有认定；2.陈雪芳、魏爱军提交的证据证明：立天唐人公司宣传其出售的商铺出租的回报率为8％-10％，且该出租回报率是经专业调研公司经过市场调查分析总结后得出的结果，应当作为损失计算的参照依据，一审法院以该信息非双方合同约定为由，不予采信，导致实际损失无法合理计算。一审判决以银行同期贷款利率计算立天唐人逾期交房造成的损失，缺乏法律和事实依据，不足以弥补陈雪芳、魏爱军损失。3.双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件》均由立天唐人公司提供，双方签订时未就合同条款进行协商，属于法律规定的格式合同。立天唐人公司在签约时并未对限制买受人解除权的条款予以提醒，该约定条款属于无效条款。原审判决引用该无效条款，导致排除了买受人的解除权。在二审庭审当中，陈雪芳、魏爱军提出，立天唐人公司拟交付的房屋内存在裂缝，导致漏雨，严重影响正常使用，符合解除合同的条件。立天唐人公司辩称，1.立天唐人公司并未进行过房屋可以二层改三层的宣传。陈雪芳、魏爱军一审中提供了有关证据，拟证明立天唐人公司进行过这种宣传，但证据未形成证据锁链，不能证明上述宣传存在。2.对方解除合同的诉请已驳回，因此按每年8%赔偿租金损失的请求不能成立。即使计算损失，该回报率是本方宣传中所引用的调研报告数据，不作为赔偿参考依据；3.双方签订的《商品房买卖合同》中并未排除买受人的合同解除权，而是对解除权行使期限有约定，与格式条款效力无关；4.《商品房买卖合同》是双方自由自愿签订，应当遵守履行。中信银行述称，陈雪芳、魏爱军、立天唐人公司的上诉均未提及该银行，请法院依法审理。立天唐人公司上诉请求：撤销一审判决并驳回陈雪芳、魏爱军全部诉讼请求。事实与理由：一审判决第一项判令立天唐人公司赔偿陈雪芳、魏爱军逾期交房的违约损失，该判项并非陈雪芳、魏爱军在一审中的诉讼请求。陈雪芳、魏爱军主张的是基于合同解除基础之上，要求返还购房款并赔偿资金利息、租金损失，并未主张延迟交房违约金。一审法院的判决超越了一审原告诉讼请求范围，违背不告不理原则，导致案件错判。既然一审法院没有支持陈雪芳、魏爱军解除合同的请求，基于合同解除而主张的诉讼请求也应驳回。陈雪芳、魏爱军答辩称，1.一审法院已经查明立天唐人的违约行为，一审判决的违约金是对租金损害的一种赔偿方式，一审法院判决没有违反不告不理原则；2.双方签订的《商品房买卖合同》及其附件应当解除。立天唐人公司拟交付的房屋内存在裂缝，导致漏雨，严重影响正常使用，符合解除合同的条件；3.立天唐人公司多次宣传房屋可以二层改为三层，却没有交付可以二层改三层的房屋，应当解除合同；4.合同内排除买受人解除权的条款无效，要求解除合同，退还购房款及损失。中信银行述称，请法院依法审理。陈雪芳、魏爱军向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2013年1月7日签订的《商品房买卖合同》及附件；2.判令立天唐人公司退还购房款3309182元并按中国人民银行同期贷款利率支付利息自2013年1月7日起至还清购房款本金之日止；3.判令立天唐人公司从2014年4月1日起至本案终结之日止，以购房款总金额为基数，按照每年8%的回报率，赔偿可得租金损失。4.判令立天唐人公司承担一审诉讼费用。一审法院认定事实：2012年5月，立天唐人公司为其开发的唐人财富中心印制宣传广告进行宣传，宣传资料中印有“立天唐人战略联盟商家列举”，“出租回报率预期10—12.5年回本赚纯利。（注：本出租回报率说明相关资料，由专业调研公司经过市场调查分析总结得出，仅代表其个体意见，仅供评估参考，本公司不做销售承诺。）”等内容。2012年12月1日，陈雪芳、魏爱军与立天唐人公司签订商品房认购协议，该协议单载明：商品房位置5幢1单元1层23号，面积约121.66平方米、单价为27475元每平方米、购房总价3342609元，按揭贷款享受99折，折后购房总价3309182元，在签订认购协议同时缴纳定金50万元。2013年1月7日双方签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件》，其中约定：陈雪芳、魏爱军购买立天唐人公司开发的宜宾唐人财富中心第5幢1层1单元23号商业商品房，其预测建筑面积121.66平方米，其中套内建筑面积116.06平方米，共用部位与公用房屋分摊建筑面积5.60平方米，套内建筑面积单价为28512元每平方米，总价格3309182元；立天唐人公司应于2014年3月31日前向买受人交付房屋，房屋的交付条件为该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书及满足附件八的要求。《商品房买卖合同附件》合同补充协议第四条第八款约定：甲方（即立天唐人公司，下同）自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方（即陈雪芳、魏爱军，下同），则：（1）乙方给予甲方30日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。（2）如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，自本合同约定的交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交购房款万分之一的违约金，合同继续履行。补充协议第十三条第四款约定：除双方另有书面明确约定外，如出现法定或约定的乙方有权解除本合同及本补充协议的事由，甲方自该事由发生之日起30日内未收到乙方解除合同的书面通知，则视为乙方放弃本合同及本补充协议的解除权及责任追究权（如有）。双方继续履行合同，并按照本合同约定履行义务。合同签订后，陈雪芳、魏爱军按约向立天唐人公司支付首付1659182元。2013年7月29日，陈雪芳、魏爱军与中信银行签订个人购房借款合同，按揭借款165万元用于向立天唐人公司购买房屋，贷款期10年，年利率为7.025％，中信银行于2013年8月2日向立天唐人公司交付了该笔借款。2014年3月20日，立天唐人公司通知陈雪芳、魏爱军收房，但因立天唐人公司未取得竣工验收备案表及有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，陈雪芳、魏爱军拒绝收房。因立天唐人公司在合同约定的时间不能向业主交付符合合同约定条件的房屋，因此发布了唐人财富中心1号公告、2号公告、3号公告及宜宾唐人财富中心整改科目清单，同意按照合同约定向业主支付违约金。2014年3月31日交房期限届满后，陈雪芳、魏爱军于2014年6月26日委托律师向立天唐人公司发出《律师函》，希望立天唐人公司在收到《律师函》后在三个月内予以整改，将合格的、符合宣传承诺的外街门面房交付给陈雪芳、魏爱军。三个月期满后立天唐人公司仍未将符合合同约定条件的房屋交付陈雪芳、魏爱军。陈雪芳、魏爱军于2014年10月28日向一审法院起诉，起诉前涉案房屋仍不具备合同约定的交付条件。2014年12月16日立天唐人公司取得竣工验收报告，2015年1月4日取得测绘报告。一审法院认为，经过一审法庭调查和法庭辩论，双方当事人对以下事实没有争议：陈雪芳、魏爱军已向立天唐人公司交付全部购房款3309182元；立天唐人公司逾期交房，所购房屋截至起诉前仍不具备合同约定的交付条件。一审法院确定双方争议焦点：（一）陈雪芳、魏爱军能否解除合同；（二）立天唐人公司是否应当赔偿陈雪芳、魏爱军可得租金损失。（一）关于陈雪芳、魏爱军能否解除合同。关于广告宣传，宣传资料中印有“立天唐人战略联盟商家列举”等内容，陈雪芳、魏爱军认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。”以上宣传构成要约。一审法院认定，以上司法解释条文中“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定”，是指对房屋本身及周围硬件设施的说明和允诺，并非针对周围商业环境的说明和允诺，所以上述宣传广告不属于此种情形。此宣传广告仅说明立天唐人公司与其宣传商家有联盟、合作关系，并未将其所引进的商家作为合同内容，故该宣传广告不构成要约，为要约邀请。关于立天唐人公司是否承诺房屋可二层改为三层，因陈雪芳、魏爱军所举之证据不足以证明前期宣传时，立天唐人公司明确承诺房屋可以二层改为三层，且合同对房屋结构有明确具体的约定，故该项意见，一审法院不予采纳。关于合同条款是否有效。双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件》有效，双方应按照约定履行合同。对于立天唐人公司逾期交房，依照合同约定，双方应继续履行合同，并由立天唐人公司向陈雪芳、魏爱军赔偿损失。（二）立天唐人公司是否应当赔偿陈雪芳、魏爱军可得租金损失。一审法院认为，关于陈雪芳、魏爱军请求按年利率8％计算租金损失，实质是要求赔偿逾期交房的违约损失。每年8％的收益系宣传资料中的参考信息，并非双方合同约定，不是立天唐人公司所作承诺，故按照年利率8％计算租金损失的请求不予支持。陈雪芳、魏爱军要求立天唐人公司赔偿可得租金损失，是基于其认为合同约定的立天唐人公司逾期交房的违约金过低，不足以弥补其损失。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；……”的规定，一审法院支持其损失按照银行同期贷款利率计算。关于立天唐人公司承担违约责任的计算时间，因《商品房买卖合同附件》补充协议第四条第八款约定：“甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则：（1）乙方给予甲方30日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任……”。故立天唐人公司应自2014年3月31日的30日后，即2014年5月1日起，向陈雪芳、魏爱军赔偿损失。因本案起诉前，涉案房屋仍不具备合同约定的交付条件，故该损失应计算至判决确定的履行期限届满之日止。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十五条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、宜宾立天唐人商业投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿陈雪芳、魏爱军损失（损失以本金3309182元，按中国人民银行同期贷款利率，自2014年5月1日计算至该判决确定的履行期限届满之日止）。二、驳回陈雪芳、魏爱军的其他诉讼请求。案件受理费36522元及诉讼保全费5000元，由陈雪芳、魏爱军负担29065元，宜宾立天唐人商业投资管理有限公司负担12457元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：陈雪芳、魏爱军为证明己方主张，提交了以下证据材料：第一组证据材料：照片5张，反映房屋外观及内部情况，陈雪芳、魏爱军称为2016年8月26日自行拍摄，拟证明房屋的坐落和位置结构，左侧的墙体缺失，横梁外侧直接与相邻商住楼外墙以楼板相接。第二组证据材料：照片13张，反映房屋内部漏水情况，陈雪芳、魏爱军称自行拍摄于2014年9月24日、2016年6月24日、8月30日，拟证明房屋缝隙导致漏雨。第三组证据材料：陈雪芳、魏爱军拍摄的视频，拟证明房屋的坐落和位置结构，左侧的墙体缺失，横梁外侧直接与相邻商住楼外墙以楼板相接，房屋缝隙导致漏雨。第四组证据材料：公证书两份。为宜宾市合力公证处出具的（2016）宜市合证字第3409第XXXX号、第3515第XXXX号公证书。两份公证书载明，因陈雪芳申请保全证据，由该处派员于2016年9月1日、9月9日对宜宾市翠屏区南岸西区“唐人财富中心”5幢第1单元1层23号商铺进行证据保全。宜市合证字第3409号公证书包含现场制作的笔录1页、照片36张。拟证明，墙体的结构有问题，与相邻的商住楼交接结合处有十公分左右裂缝，该裂缝贯穿整个房屋。宜市合证字第3515第XXXX号公证书包含现场制作的笔录1页、照片17张、光盘1张。拟证明，下雨期间该房屋漏水的情况。立天唐人公司质证认为，对以上第一、第二、第三组证据材料的拍摄时间不能确认，不予认可。对于第四组关于公证书的证明力，只能证明照片与所拍摄的实际情况相符，但并不能达到对方的证明目的。对方所称裂缝为建筑上的变形缝，不是裂缝，不是质量问题，如果按对方所说建一堵墙，变形缝功能会失去，导致房屋安全隐患。公证机关的公证不能解决专业问题。本院认证认为，以上第一、第二、第三组证据，因不能确认具体的制作时间和地点，且立天唐人公司提出异议，因此本院不予采信。第四组证据两份公证书系公证机构依申请制作，对其真实性、合法性予以确认。对其关联性，将综合本案其他证据在本院认为部分论述。2016年9月5日，为确认本案房屋是否存在质量问题、能否正常使用、设计是否合规，是否存在设计缺陷，陈雪芳、魏爱军向本院提交申请，要求进行司法鉴定；为证明涉案房屋墙体维护结构存在质量缺陷，查证涉案房屋存在漏雨、渗水情况，房屋二层左侧天花板、地板、后侧墙体存在贯穿性缝隙，陈雪芳、魏爱军向本院提交申请，要求进行现场勘验。立天唐人公司对以上鉴定和现场勘验申请提出异议，认为本案证据足以证明房屋已经竣工验收，符合国家规范和双方合同约定。因对方已进行公证证据保全，无须再行现场勘验。对方所称贯穿性裂缝实际为变形缝，不是质量缺陷。对方无法说明房屋现状与质量规范存在如何不符，以及房屋设计与国家规范如何不符，因此缺乏鉴定基础。房屋漏水情况属于可修复的问题，属于房屋质量保修责任，与本案争议的解除合同无关。如法院同意鉴定和勘验，违背两审终审制要求。对陈雪芳、魏爱军的鉴定和现场勘验申请，本院综合本案一审证据及二审举证情况，经审查，不予准许，理由在本院认为部分论述。为反驳陈雪芳、魏爱军的诉讼主张，立天唐人公司举出一组证据材料：唐人财富中心竣工验收图纸两张，内容分别为一层平面图、二层平面图，反映涉案房屋2014年竣工验收时的状态。拟证明，房屋左边、右边为一个整体，房屋设计有变形缝，符合国家设计规范，为正常施工现象。陈雪芳、魏爱军质证认为，对竣工图真实性予以认可，但不能证明房屋按该图纸竣工验收合格，竣工验收合格只能证明房屋是按规划备案的图纸修建，不能证明房屋不存在质量缺陷。本院认证认为，以上证据能够说明合法来源，反映了涉案房屋设计情况。经质证，对其真实性合法性，予以确认。对其关联性，将综合本案其他证据在本院认为部分论述。本案双方对一审法院认定的事实，无异议，本院予以确认。本院结合一审卷内证据材料、二审双方陈述及举证质证情况，另查明如下事实：2016年9月1日、9月9日，应陈雪芳申请，宜宾市合力公证处派员分别对本案房屋基本情况进行证据保全并制作笔录、拍照摄像。笔录、照片、录像反映房屋底楼、二楼与相邻商住楼共用墙体，墙体与承重梁之间有白铁皮和铝合金方条进行遮盖。9月9日进行的证据保全照片，能够反映房屋内漏水的情况。立天唐人公司提供的该房屋竣工验收图纸中，房屋一层、二层靠近承重墙一侧，以贯穿房屋的虚线标注，图纸对该虚线标注为“内墙、顶棚变形缝，详国标04CJ01-1”、“地面变形缝，详国标04CJ01-1”、“顶棚变形缝，详国标04CJ01-1”。与陈雪芳、魏爱军所称裂缝位置、公证书照片、一审证据中房屋照片显示的铁皮包裹的缝隙位置能够相互印证。本院认为，本案争议焦点是：1．本案商品房买卖合同及其附件可否解除，如解除应如何处理。2．立天唐人公司是否应当赔偿陈雪芳、魏爱军损失以及按何种标准计算。（一）《商品房买卖合同》及其附件可否解除陈雪芳、魏爱军在上诉状中主张《商品房买卖合同》及其附件应当解除的理由是立天唐人公司在房屋销售前期宣传时承诺其销售的房屋可以二层改为三层，而未交付承诺的房屋。但通过本案证据无法确认立天唐人公司明确承诺房屋可以二层改为三层，且双方订立的《商品房买卖合同》对房屋结构的约定是明确的。因此一审法院不支持陈雪芳、魏爱军的该项主张正确。一审法院认定立天唐人公司的宣传资料属于要约邀请，对陈雪芳、魏爱军关于立天唐人公司未引进500家知名商业品牌构成违约的主张不予支持，是正确的。关于双方对解除合同期限的约定。双方《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件》明确约定，本案房屋约定交付期限为2014年3月31日，并有30天宽展期，宽展期内不承担违约责任；对于本案合同解除，双方还明确约定解除权行使期限为30天。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外；法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”陈雪芳、魏爱军于2014年6月26日委托律师向立天唐人公司发出《律师函》进行催告，催告期三个月，按照上述司法解释规定，三个月届满后的9月25日起，陈雪芳、魏爱军有权解除双方合同。陈雪芳、魏爱军还主张双方合同条款是格式条款，立天唐人公司对限制解除权行使未作提醒，因此无效。本院审查认为，双方签订的合同补充条款对解除权行使期限约定为30天，该条款不存在《中华人民共和国合同法》第四十条规定的格式条款无效情形，应认定为合法有效的约定。《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”因此，依照约定，陈雪芳、魏爱军应当在9月25日起30天内行使解除权，将解除合同的通知送达对方，但其未及时行使解除权。故陈雪芳、魏爱军在本案中因立天唐人公司延迟履行要求解除合同的理由不成立。在二审庭审中，陈雪芳、魏爱军主张本案房屋仅有三面墙、存在裂缝，导致漏水问题，严重影响正常使用，符合解除合同的条件。本院评判认为，（1）陈雪芳、魏爱军一审举证房屋照片、二审提交的公证书所附照片显示，涉案房屋内部墙体为封闭，所称仅有三面墙的陈述，不予采信；（2）立天唐人公司提供的本案房屋竣工验收图纸显示，本案房屋内设有变形缝。参照住房和城乡建设部制定的《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013）第2.0.24条，变形缝系“防止建筑物在某些因素作用下引起开裂甚至破坏而预留的构造缝”。本案立天唐人公司所称变形缝，位置与陈雪芳、魏爱军一审、二审举证及陈述用铁皮遮盖的裂缝一致。故对于陈雪芳、魏爱军所称铁皮遮盖的裂缝为变形缝，本院予以确认；（3）关于陈雪芳、魏爱军对本案房屋的鉴定和现场勘验申请。陈雪芳、魏爱军提出申请鉴定的事项是，本案房屋是否存在质量问题、能否正常使用、设计是否合规，是否存在设计缺陷。由于本案房屋已经竣工验收合格，且陈雪芳、魏爱军主张的房屋质量问题、设计缺陷主要系变形缝密封问题导致的漏水。由于房屋漏水并非不可修复的瑕疵，可以依照合同约定主张保修责任，未达到根本违约而不能实现合同目的的程度。因此该鉴定并非属于解决本案法律争议的必要。综合本案证据，陈雪芳、魏爱军要求进行司法鉴定的申请，理由不足，本院不予准许。关于陈雪芳、魏爱军关于进行现场勘验的申请，由于其已申请公证机构进行证据保全，足以反映房屋现场的外在呈现，现场勘验与之作用重复，并非必要，故本院不予准许。因此，陈雪芳、魏爱军关于立天唐人公司存在违约行为，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同附件》的请求，缺乏法律和事实依据。原审不予支持的判项正确。如本案房屋存在质量瑕疵的，买受人可就质量瑕疵主张相应违约责任，但陈雪芳、魏爱军在本案未提出相应诉讼请求，本院不再审查，可另行主张。（二）关于立天唐人公司是否应当赔偿陈雪芳、魏爱军损失以及按何种标准计算立天唐人公司提出，原审判决将陈雪芳、魏爱军请求按年利率8%计算租金损失认定为实质要求立天唐人公司赔偿逾期交房的违约损失，是错误的，超越了一审起诉的范围，因此要求驳回陈雪芳、魏爱军的全部诉讼请求。本院评判认为，陈雪芳、魏爱军一审提出的第二项诉讼请求，内容系为合同解除后返还财产的具体处理。因陈雪芳、魏爱军请求解除合同的理由不成立，故第二项诉讼请求不予支持。其提出的第三项诉讼请求是“判令被告赔偿原告的可得租金损失，按购房款总额3309182元的8%计算，从2014年4月1日起至本案终结止”，是对立天唐人公司违约行为主张的违约责任。本案立天唐人公司存在延迟交付房屋的违约行为，无论是否解除合同，均应承担相应违约责任。而一审原告提出了违约赔偿责任的诉讼请求，故一审法院判令立天唐人公司承担赔偿责任，并未超越一审原告的诉讼请求范围。关于违约责任的具体计算。虽然双方《商品房买卖合同附件》明确约定，超过宽展期后，出卖人未能交付房屋的，按已付购房款每日万分之一支付违约金。但陈雪芳、魏爱军按年利率8%主张损失，是基于其认为合同约定的出卖人逾期交房违约金过低，不足以弥补其可得租金损失。陈雪芳、魏爱军未就相关主管部门公布的或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准进行举证，因此延迟交房的租金收益损失难以查清。但该损失确实客观存在，而一审法院综合本案情况，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，酌情以银行同期贷款利率确定陈雪芳、魏爱军的损失，并计算至判决确定的履行之日止，并无不当，应予维持。综上所述，陈雪芳、魏爱军和立天唐人公司的上诉请求，不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费36522元，由陈雪芳、魏爱军负担25565元，宜宾立天唐人商业投资管理有限公司负担10957元。本判决为终审判决。审 判 长 刘燕萍代理审判员 杨鲁静代理审判员 李海昕二〇一六年十月二十一日书 记 员 蔡茂华 来源：百度“”