（2016）京0115民初4792号
裁判日期: 2016-10-21
公开日期: 2017-02-21
案件名称
北京星光新奥特文化传媒有限公司与北京红宝典文化传媒有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市大兴区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京星光新奥特文化传媒有限公司,北京红宝典文化传媒有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第一百零七条，第一百零九条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0115民初4792号原告北京星光新奥特文化传媒有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇北兴路（东段）2号1层。法定代表人周伯勤，董事长。委托代理人周灿，女，1991年10月11日出生，北京星光新奥特文化传媒有限公司法务部主管。委托代理人曲丽娜，女，1982年10月21日出生，北京星光新奥特文化传媒有限公司财务部经理。被告北京红宝典文化传媒有限公司，住所地北京市丰台区南四环西路128号院3号楼1909室（园区）。法定代表人高亚辉，职务不详。原告北京星光新奥特文化传媒有限公司（以下简称：新奥特公司）与被告北京红宝典文化传媒有限公司（以下简称：红宝典公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王振担任审判长，与人民陪审员梁跃海、朱庆华组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告新奥特公司的委托代理人周灿、曲丽娜到庭参加诉讼。被告红宝典公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告新奥特公司诉称：原告新奥特公司与被告红宝典公司于2014年3月11日签署“新媒体大厦办公用房租赁合同”，租赁地址为北京市大兴区西红门镇北兴路东段2号的“新媒体大厦”17号楼7层的712、714、716、718房间，租赁面积为605平方米，租赁期限自2014年3月12日至2017年3月11日，房屋租金为每租赁平方米每日2.40元，物业管理费为每平方米每日0.50元，保证金为132495元（3个月租金数额）；被告红宝典公司已按照租赁合同约定缴纳全部保证金132495元；原告新奥特公司已根据租赁合同的约定，向被告红宝典公司交付了租赁场地，并提供相应的物业服务，但被告红宝典公司未按照租赁合同约定向原告新奥特公司按时支付租金及其他相关费用；截至2016年3月11日，被告红宝典公司欠付租金488417.29元（欠付租金期间为2015年2月12日至2016年3月11日期间），欠付电费21203.32元（欠付电费期间为2015年3月12日至2016年3月11日）；按照租赁合同第五条第5.4款的约定：“乙方提前解除本合同或由于乙方违约甲方提前解除本合同的，则乙方已缴纳的保证金甲方有权不予退还，乙方交付租金的剩余租金甲方不予退还，在任何情况下，扣除保证金及租金均不视为清算性的损害赔偿。甲方在此保留其在本合同项下或与本合同相关，或在出租租赁房屋项下或与出租租赁房屋相关，因任何案由针对乙方享有的权利。扣除保证金及租金后甲方仍有租金或其他损失的，乙方应向甲方补足所欠租金及其他费用”，原告新奥特公司已扣除被告红宝典公司按照租赁合同约定缴纳的全部保证金132495元抵作租金；抵付之后，被告红宝典公司欠付租金期间为2015年5月12日至2016年3月11日，欠付电费为21203.32元；按照租赁合同第十四条第14.1款的约定：“如乙方延迟缴付超过5日，还应按其到期应付而未付款项总额日0.5‰的比例向甲方支付违约金，自乙方应付款之日起至其实际付款日止”；截至2016年3月11日，被告红宝典公司欠付原告新奥特公司款项违约金为24186.03元；同时，按照租赁合同第十四条第14.2款的约定：“乙方拖欠本合同下应付的租金、保证金，并经甲方或物业管理公司催付后合理期限内仍未支付的，乙方的行为均视为对本合同的根本违反，除承担本合同第14.1条逾期责任外，甲方有权终止本合同，并无须对乙方承担任何责任”；经原告新奥特公司多次催缴，被告红宝典公司仍未按照租赁合同相关约定向原告新奥特公司支付欠款，严重违反租赁合同的约定，除应承担合同第14.1条约定的逾期责任外，原告新奥特公司有权终止合同；截至起诉之日，被告红宝典公司仍未向原告新奥特公司支付欠付租金及相关费用，也未向原告新奥特公司交还承租场地。综上所述，原告新奥特公司认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，同时，根据租赁合同第14.1条款约定：“房屋租赁期间，乙方若未按合同约定按期足额支付租金及相关费用，则甲方或甲方授权的委托代理人有权书面通知乙方立即予以缴付。乙方除应支付拖欠款项即利息外（按银行同期贷款利率计），如乙方延迟缴付超过5日，还应按其到期应付而未付款项总额日0.5‰的比例向甲方支付违约金，自乙方应付款之日起至其实际付款日止。乙方延迟缴付超过15日，则甲方有权单方面解除合同，并追缴延迟交付的款项和相应利息（按银行同期贷款利率计）”，原告新奥特公司有权解除双方所签订租赁合同，被告红宝典公司应及时向原告新奥特公司交还承租场地并向原告新奥特公司支付欠付租金、电费及违约金。为维护合法权益，原告新奥特公司诉至法院，请求判决：1.解除原告新奥特公司与被告红宝典公司之间的“新媒体大厦办公用房租赁合同”；2.被告红宝典公司支付原告新奥特公司拖欠的电费21203.32元；3.被告红宝典公司支付原告新奥特公司至2016年3月11日之前的未付租金355922.29元；4.被告红宝典公司支付原告新奥特公司自2016年3月12日之后至实际腾退完毕租赁场地并完成物业交接之日的房屋租金（按照每月44165元的合同标准计算）；5.被告红宝典公司支付原告新奥特公司逾期支付费用的违约金（自2015年8月12日计算至实际给付租金及电费之日，以所欠付租金及电费为基数，按照每日0.50‰的标准计算）；6.诉讼费用由被告红宝典公司承担。被告红宝典公司未到庭，亦未提交书面答辩状。经审理查明：2014年3月11日，原告新奥特公司（甲方、出租人）与被告红宝典公司（乙方、承租人）签订“新媒体大厦办公用房租赁合同”，双方约定原告新奥特公司将位于北京市大兴区西红门镇北兴路东段2号的“新媒体大厦”17号楼7层712、714、716、718室出租给被告红宝典公司，租赁面积为605平方米，租赁用途为办公，租赁期限为3年，自2014年3月12日至2017年3月11日，免租期为2个月，自2014年3月12日至2014年5月11日，如乙方提前退租的，将不享受免租期，房屋租赁费用按起租日计算收取，免租期内乙方需按时全额交纳除租金外的物业管理费及其他有关费用，物业管理费为每日每平方米0.50元；双方约定租金支付方式采取押三付三，按季度支付，首期租金届满后，乙方应于每一应付租金日的前10个工作日内将租金及费用支付于甲方财务部门，房屋租金标准为每日每平方米2.40元，租赁房屋月租金总计为44165元，首期租金的计算日期从2014年5月12日起至2014年8月11日，应于2014年5月12日前由乙方交纳给甲方，金额共计132495元，首期租金及押金支付后方可入驻，如未按规定日期交付各款项视为乙方违约，甲方有权终止合同；关于保证金，双方约定乙方应于交纳首期租金的同时另向甲方缴付相当于3个月租金的保证金，共计132495元，作为乙方履行本合同各项条款的保证，乙方提前解除本合同或由于乙方违约甲方提前解除本合同的，则乙方已交纳的保证金甲方有权不予退还，乙方交付租金的剩余租金甲方不予退还，在任何情况下，扣除保证金及租金均不被视为清算性的损害赔偿后，甲方在此保留在本合同项下或与本合同相关，或在出租租赁房屋项下或与出租租赁房屋相关，因任何案由针对乙方享有的权利，扣除保证金及租金后甲方仍有租金或其他损失的，乙方应向甲方补足所欠租金及其他费用，如果乙方在保证金缴纳前解除合同，需补交保证金；双方约定物业管理费包含在租金中，乙方单独使用的水表、电表由乙方负责安装并承担费用，乙方实行水、电费、空调加时费、电话费及其他各项专项服务费用独立计量，由乙方自行承担，电费为每度1.13元；关于违约责任，双方在上述合同第十四条第1款约定：“房屋租赁期间，乙方若未按合同约定按期足额支付租金及相关费用，则甲方或甲方授权的委托代理人有权书面通知乙方立即予以缴付。乙方除应支付拖欠款项及利息外（按银行同期贷款利率计），如乙方延迟缴付超过5日，还应按其到期应付而未付款总额日0.5‰的比例向甲方支付违约金，自乙方应付款之日起至其实际付款日止。乙方延迟缴付超过15日，则甲方有权单方面解除合同，并追缴延迟交付的款项目和相应利息（按银行同期打款利率计），第十四条第2款约定：“乙方拖欠本合同下应付的租金、物业管理费、保证金，并经甲方或物业管理公司催付后合理期限内仍未支付的，乙方的行为均视为对本合同的根本违反，除承担本合同第14.1条逾期责任外，甲方有权终止本合同，并无须对乙方承担任何责任”，第十四条第5款载明：“本合同终止或解除后，乙方逾期交还承租房屋的，应按双倍租金逐日交纳赔偿金（甲方逾期接受房屋的除外）”。上述合同签订后，原告新奥特公司依约定交付租赁房屋，被告红宝典公司给付132495元保证金；经原告新奥特公司核算，在扣除已交纳并对相关项目进行折抵后，被告红宝典公司欠付自2015年3月至2015年8月期间的电费21203.32元，欠付2016年3月11日之前的未付租金355922.29元，对于2016年3月12日之后的租金，被告红宝典公司亦未支付；经原告新奥特公司核算，计算至2016年3月11日，按照每日0.5‰的标准，违约金为24186.03元。经询问，原告新奥特公司陈述称，诉争租赁房屋仍由被告红宝典公司占有，房门由被告红宝典公司上锁，原告新奥特公司没有房门钥匙，在上述租赁房屋尚有被告红宝典公司的人员居住时，发现租赁房屋内放置有电脑、鱼缸、桌子、椅子、柜子等物品。2015年11月，原告新奥特公司委托北京市竞天公诚律师事务所向被告红宝典公司寄送律师函，要求被告红宝典公司给付欠付租金及相关费用；上述向被告红宝典公司的工商注册地及租赁地邮寄的律师函均被退回。上述事实，有当事人的陈述笔录、新媒体大厦办公用房租赁合同等证据材料在案佐证。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告红宝典公司经本院公告传唤无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了在庭审中答辩和质证的权利。原、被告所签订房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。被告红宝典公司长期拖欠房屋租金、电费，迟延付款时间远超合同所约定15日，原告新奥特公司有权行使合同解除权，故对原告新奥特公司要求解除双方所签订房屋租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。在折抵保证金后，被告红宝典公司仍欠付电费21203.32元及2016年3月11日之前的租金355922.29元，对上述款项，被告红宝典公司应予给付。对于发生在2016年3月12日（含该日）之后至合同解除前的房屋租金，以及合同解除后至被告红宝典公司返还租赁房屋前的占有使用费，按照原合同标准，即每月44165元，被告红宝典公司亦应给付。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。根据合同约定，原告新奥特公司要求以欠付租金及电费数额为基础，按照每日0.50‰的标准计算违约金，并无不当，本院予以支持，计算至2016年3月11日，违约金为24186.03元，对2016年3月12日之后的违约金，被告红宝典公司亦应给付。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除原告北京星光新奥特文化传媒有限公司与被告北京红宝典文化传媒有限公司于二○一四年三月十一日所签订房屋租赁合同；二、被告北京红宝典文化传媒有限公司给付原告北京星光新奥特文化传媒有限公司欠付电费二万一千二百零三元三角二分（于本判决生效后十日内履行）；三、在扣除已交纳保证金十三万二千四百九十五元后，被告北京红宝典文化传媒有限公司给付原告北京星光新奥特文化传媒有限公司在二○一六年三月十一日之前的未付租金三十五万五千九百二十二元二角九分（于本判决生效后十日内履行）；四、被告北京红宝典文化传媒有限公司给付原告北京星光新奥特文化传媒有限公司租金及房屋占有使用费（自二○一六年三月十二日计算至被告北京红宝典文化传媒有限公司腾退并返还本判决第一项房屋租赁合同所涉及租赁房屋时止，按照每月四万四千一百六十五元的标准计算）；五、被告北京红宝典文化传媒有限公司给付原告北京星光新奥特文化传媒有限公司违约金（计算至二○一六年三月十一日的违约金为二万四千一百八十六元零三分；对于二○一六年三月十二日之后的违约金，以本判决第二项、第三项、第四项所确定数额为基数，按照每日万分之五的标准，自二○一六年三月十二日计算至被告北京红宝典文化传媒有限公司履行本判决第四项义务时止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费七千四百六十四元、公告费五百六十元，均由被告北京红宝典文化传媒有限公司负担（均于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 王 振人民陪审员 梁跃海人民陪审员 朱庆华二〇一六年十月二十一日书 记 员 张思竹 更多数据：