（2016）桂06民终403号
裁判日期: 2016-10-21
公开日期: 2017-01-06
案件名称
解培玉、董炳炳等与广西方典置业投资有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区防城港市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区防城港市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
解培玉,董炳炳,广西方典置业投资有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第四条
全文
广西壮族自治区防城港市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂06民终403号上诉人（原审原告）：解培玉，女，1964年2月22日出生，汉族，住山东省潍坊高新技术开发区。上诉人（原审原告）：董炳炳，男，1989年6月23日出生，汉族，住山东省潍坊市奎文区。以上两上诉人的共用委托诉讼代理人：庞体胜，广西鹏源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广西方典置业投资有限公司，住所地广西南宁市青秀区双拥路38号广西国际金融投资大厦11层A区。法定代表人：陆飞驯，该公司董事长。委托诉讼代理人：李新兴，男，该公司副总经理。上诉人解培玉、董炳炳因与被上诉人广西方典置业投资有限公司（以下简称方典公司）商品房预售合同纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院（2015）港民初字第1558号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月1日立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人解培玉、董炳炳的共同委托诉讼代理人庞体胜，被上诉人方典公司的委托诉讼代理人李新兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。解培玉、董炳炳上诉请求：撤销一审判决，依法改判方典公司返还解培玉、董炳炳已交纳的2万元定金，本案诉讼费用由方典公司承担。事实和理由：一、解培玉、董炳炳与方典公司签订的《“东湾·桃花苑”定购协议书》中第二条已经明确约定，付款方式仅为银行按揭，且对不能办理银行按揭的情况下如何履行合同并无约定。现不能因为无法办理银行按揭，而认定解培玉、董炳炳违约并没收其定金。二、定购协议书约定付款方式为银行按揭，所以，签订商品房买卖合同的前置条件即双方先到银行办理按揭面签手续。现由于购房政策限制这一外在原因，导致双方不能签订商品房买卖合同，非归责于买卖双方一方的过错。一审判决认定不能签订商品房买卖合同是上诉人的责任错误。方典公司辩称，方典公司与解培玉、董炳炳是在自愿、平等的基础上签订《“东湾·桃花苑”定购协议书》，且在签订定购协议书前方典公司已向解培玉、董炳炳提供将要签订的《商品房买卖合同》的范本阅读，解培玉、董炳炳自愿采取银行按揭方式支付购房款。因此，解培玉、董炳炳对其所定购“东湾·桃花苑”8栋2单元1305号房已充分了解，对其自愿采取银行按揭支付房款的前提条件、资料也已充分了解。请求驳回解培玉、董炳炳的上诉请求，维持原判。解培玉、董炳炳向一审法院起诉请求：确认解培玉、董炳炳与方典公司签订的《“东湾·桃花苑”定购协议书》无效，判令方典公司返还解培玉、董炳炳交纳的20000元定金；本案的诉讼费用由方典公司承担。一审法院认定事实：2013年10月4日，出卖人方典公司与买受人解培玉、董炳炳签订《“东湾桃花苑”定购协议书》，协议书中约定：一、买受人自愿定购“东湾桃花苑”8栋2单元1305号房。二、买受人愿意采取银行按揭方式向出卖人支付该物业的购房款。该物业的建筑面积为96.38平方米，单价为4230元／平方米，折后单价为3630元／平方米，折后总价为349859元。买受人在对所签署的《商品房买卖合同》条款认可的情况下签订本定购协议书，同时向出卖人支付定金2万元，此定金在签订《商品房买卖合同》后自动转为购房款。买受人在签订本定购协议书之日起、2013年12月15日前携带本定购协议书原件、定购金收款收据原件以及本人身份证等相关证件到“东湾桃花苑”销售展示中心与出卖人签署《商品房买卖合同》；出卖人与买受人签订《商品房买卖合同》后本协议书自动失效。如果逾期签订《商品房买卖合同》的，出卖人有权在不另行告知买受人的情况下对其所认购物业另行处置，买受人已支付定金不予返还。另查明解培玉、董炳炳向方典公司缴纳购房定金20000元。雷玉娟向解培玉、董炳炳出具“今收到高霞交来的5000元现金”的收条。该笔款现已退还。解培玉、董炳炳系母子关系，解培玉、董炳炳名下有多处房产并且已经办理按揭手续。方典公司于2015年取得“东湾桃花苑”5、8号楼的商品房预售许可证。一审法院认为，解培玉、董炳炳与方典公司签订的《“东湾桃花苑”定购协议书》，系双方真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方在合同中约定以按揭贷款方式付款，解培玉、董炳炳在合同签订后即向方典公司指定的银行申请办理按揭贷款并递交了相关资料，但合同签订后，根据国家已经出台的房地产市场调控政策，解培玉、董炳炳不能办理按揭贷款手续，导致无法继续履行合同。一审法院认为办理银行按揭贷款的双方为解培玉、董炳炳与银行，解培玉、董炳炳陈述关于方典公司向其承诺可办理银行按揭贷款的说法不符常理，解培玉、董炳炳对此亦未提交相关证据予以证实。如解培玉、董炳炳所述银行不同意就本次交易提供贷款是因为解培玉、董炳炳名下另有其他商品房贷款，双方因此不能订立商品房买卖合同也是由于解培玉、董炳炳自身原因所致，不属于可归责于方典公司或不可归责于双方当事人的事由。故解培玉、董炳炳要求方典公司返还定金没有事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回解培玉、董炳炳的诉讼请求。案件受理费300元，减半收取150元，由解培玉、董炳炳承担。二审中，当事人没有提交新证据。各方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，解培玉、董炳炳和方典公司签订的《“东湾·桃花苑”定购协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，一审确认合法有效正确，本院予以确认。双方在签订该定购协议书后未能签订商品房买卖合同。为此，解培玉、董炳炳主张未能签订商品房买卖合同的原因系不可归责于双方的原因，而方典公司则认为原因在于解培玉、董炳炳自身原因。因此，本案的争议焦点在于双方未能签订商品房买卖合同的责任在谁。解培玉、董炳炳称方典公司承诺可为其办理银行按揭贷款手续，因雷玉娟出具的收条仅载明收到高霞现金5000元不足以证明其该项主张，本院不予支持。解培玉、董炳炳提供的证据不能举证证明其申请银行按揭贷款未能获批系因其名下已有别处房产办理按揭，亦未能举证证明在签订定购协议后国家房贷政策有新的调整，故解培玉、董炳炳主张未能签订商品房买卖合同系因不可归责于当事人双方的事由理由不能成立，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；”的规定和定购协议书：“如买受人逾期签订《商品房买卖合同》的，出卖人有权在不另行告知买受人的情况下对其所认购物业另行处置，买受人已支付定金不予返还”的约定，现解培玉、董炳炳因自身原因未能依约签订商品房买卖合同，方典公司有权对解培玉、董炳炳支付的2万元定金不予返还。一审判决驳回解培玉、董炳炳的诉讼请求于法有据，本院予以维持。综上所述，解培玉、董炳炳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元（上诉人解培玉、董炳炳已预交），由上诉人解培玉、董炳炳负担。本判决为终审判决。审 判 长 何丽敏代理审判员 刘帅武代理审判员 王 勋二〇一六年十月二十一日书 记 员 温婷婷附：本案判决所依据的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、顶购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 搜索“”