（2016）陕01民终8043号
裁判日期: 2016-10-21
公开日期: 2016-12-15
案件名称
刘芳与西安中登房地产开发有限公司、西安中登物业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事裁定书
法院
陕西省西安市中级人民法院
所属地区
陕西省西安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘芳,西安中登房地产开发有限公司,西安中登物业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
陕西省西安市中级人民法院民 事 裁 定 书（2016）陕01民终8043号上诉人（原审原告）刘芳，女，1982年8月18日出生，汉族，无业，住西安市雁塔区。委托代理人薛春生，男，1981年1月4日出生，汉族，无业，住址同上，系刘芳之夫。被上诉人（原审被告）西安中登房地产开发有限公司。住所地：西安市未央大道*****号中登大厦**层。法定代表人宋玉庆，董事长。委托代理人权素清，陕西连邦律师事务所律师。委托代理人王敏琼，陕西连邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）西安中登物业有限公司，住所地：西安市经济技术开发区明光路121号文景大厦21层。法定代表人徐秀英，董事长。委托代理人权素清，陕西连邦律师事务所律师。委托代理人王敏琼，陕西连邦律师事务所律师。上诉人刘芳因与被上诉人西安中登房地产开发有限公司（以下简称“中登公司”）、西安中登物业有限公司（以下简称“中登物业公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2016）陕0112民初6112号驳回起诉的民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人刘芳之委托代理人薛春生到庭参加诉讼，被上诉人中登公司、被上诉人中登物业公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。刘芳诉称，2014年3月30日，其与中登公司依法签订B1-707号《商铺认购协议》，购买位于西安市未央区中登城市花园B1层B区707号房，该房产的用途为商业属框架结构，购买房屋建筑面积共15.74平方米，同日其支付全部房款350834元。在签订认购协议后，在中登公司要求下，其与中登物业公司签订了《商铺委托经营合同》，但中登公司、中登物业公司未按照合同支付过经营收益。其多次与中登公司、中登物业公司沟通后了解到中登公司、中登物业公司并未取得商品房预售相关证件。现诉至法院，请求判令：1、其与中登公司2014年3月30日签订的《商铺认购协议》无效；2、中登公司返还已付购房款350834元并赔偿利息损失（利息以350834元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，计算至实际支付之日止）；3、中登公司、中登物业公司共同支付2014年3月30日至2016年3月29日的经济收益59642元；4、本案诉讼费由中登公司、中登物业公司承担。原审法院认为，中登公司至今未取得中登城市花园的土地使用权，未办理《国有土地使用证》，故本案不属于人民法院受理范围。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，裁定如下：驳回原告刘芳的起诉。案件受理费7457元，刘芳已预交，现退还刘芳。宣判后，刘芳不服向本院提起上诉称：一、本案起诉符合《民事诉讼法》的规定，法院依法应当受理。二、本案案由属于人民法院《民事案件案由规定》中明确列明的案由之一，因而法院更不能无故裁定驳回起诉。三、本案实体审理有明确的法律依据。本案案由为商品房预售合同纠纷，大案由为房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院管理审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》“第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”之规定，上诉人与中登公司签订的《商铺认购协议》包含了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖的主要内容，一审法院也已查明中登公司未办理《国有土地使用证》，而办理《国有土地使用证》是办理商品房预售许可证明的前置条件，由此即可推定中登公司未取得商品房预售许可证明，那么双方所签订的《商铺认购协议》依法属于无效合同，被上诉人相应要承担合同无效的法律后果。综合以上理由，刘芳现上诉请求依法撤销原审裁定，指令审理；本案一、二审诉讼费用由二被上诉人承担。中登公司、中登物业公司均未提交答辩意见。本院认为，中登房地产公司开发的中登城市花园项目所涉土地为西安市未央区尤家庄村集体土地，至今未办理国有土地使用权证。刘芳与中登房地产公司签订的《商品房买卖合同》所涉房屋系在西安市未央区尤家庄村集体土地上开发建设的房屋，属于“小产权房”。根据当前政策，国家对“小产权房”尚不允许进入市场交易。故原审法院认为该纠纷不属于人民法院民事案件受案范围，裁定驳回刘芳的起诉，并无不当，应予维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长 侯 静审 判 员 高 玮代理审判员 侯新省二〇一六年十月二十一日书 记 员 王晓平 微信公众号“”