（2016）苏0621民初4318号
裁判日期: 2016-10-21
公开日期: 2016-11-23
案件名称
江苏中鸿物业管理有限公司与胡鸿勇物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
海安县人民法院
所属地区
海安县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
江苏中鸿物业管理有限公司,胡鸿勇,刘杨
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年修正）》：第十五条；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
江苏省海安县人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0621民初4318号原告：江苏中鸿物业管理有限公司，住所地海安县中城街道（原海安镇）江海西路48号。法定代表人：叶建华，江苏中鸿物业管理有限公司董事长。委托代理人：刘杨，江苏锦润律师事务所律师。被告：胡鸿勇，）草坝支路8号303室。委托代理人：陈玉莲，）宁海南路25号63室。原告江苏中鸿物业管理有限公司（以下简称中鸿公司）与被告胡鸿勇物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告中鸿公司的委托代理人刘杨，被告胡鸿勇的委托代理人陈玉莲到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告中鸿公司向本院提出的诉讼请求，判决被告胡鸿勇支付2016年物业服务费2693元及违约金（违约金以2693元为基数，按日3‰计取自2016年4月1日至实际给付之日止，其中，2016年4月1日至5月23日违约金为428元）。事实和理由：原告系中洋现代城物业管理公司，与中洋现代城业主委员会签订了《中洋现代城物业管理服务合同》，约定中洋现代城2016年物业服务管理费按建筑面积每平方米每月1.7元缴纳，并约定每年第一季度缴纳全年的物业服务管理费；逾期缴纳的，从逾期之日起每日加收应缴纳金额3‰的违约金。被告系中洋现代城16幢2单元1101室业主，该房屋建筑面积132.03平方米。原告为其提供了保安、清洁、绿化养护等物业管理服务，但被告却拒不履行缴纳2016年物业管理服务费的义务。2016年3月15日、3月23日、4月2日，中鸿公司向胡鸿勇催缴2016年度的物业管理服务费。被告胡鸿勇辩称：我对于物业费的数额没有异议，但是原告的服务不到位，我家电梯已经被停掉好久，我家屋顶裂缝、墙体裂缝、窗台板裂缝、阳台漏水、阳台的玻璃碎掉、门口灰尘太大，物业公司需要将问题解决掉再收取物业费。我只从自家信箱中收到过原告的一份催缴函；对于违约金，我不同意支付。本院经过审理认定事实如下：中鸿公司自2009年以来一直负责中洋现代城的物业管理。2013年12月30日，中洋现代城业主委员会（以下简称业委会）与中鸿公司签订了《中洋现代城物业管理服务合同》，约定合同有效期自2014年1月1日至2016年12月31日；住宅2015年度1.70元/㎡·月；物业服务费用按年度一次性性缴纳，业主应在每年的第一个季度内履行缴纳义务；逾期缴纳的，从逾期之日起每日加收应缴纳金额3‰的违约金。另查明：2009年10月15日，胡鸿勇接受了案涉房屋，房屋面积为132.03㎡。截止2012年12月31日，胡鸿勇均按期缴纳了每年应支付的物业管理服务费。2013年、2014年、2015年被告均未按约缴纳当年的物业费，原告向法院起诉后，法院依法判决。2016年胡鸿勇应支付的物业管理服务费为2693元（12月×132.03㎡×1.70元/㎡·月）。以上事实，有当事人陈述，原告提交（2015）安民初字第0158号民事判决书、物业服务合同，催缴物业费函件等证据在案佐证。被告为证明原告物业公司提供的服务存在质量问题，向本院提交业主满意度调查表及接待记录，对于该份证据仅能反映被告曾就物业服务提出过意见，不能达到证明物业公司存在被告所述质量问题的目的。本院认为：中鸿公司对案涉小区进行了物业服务。中洋现代城业主委员会代表业主与中鸿公司签订了物业服务合同，该物业服务合同对被告胡鸿勇具有约束力。本案中，被告认可未缴纳2016年物业费2693元，但被告认为原告提供的物业服务有瑕疵，要求待服务到位后再缴纳物业服务费。其主要理由有三点，一是自家的电梯被物业公司停掉，无法正常使用；二是自家的房屋屋顶裂缝、墙体裂缝、窗台板裂缝、阳台漏水问题，物业公司未能有效解决；三是对面房屋装潢，灰尘较大。本院认为：关于电梯的使用问题，物业公司为服务性质的公司，对电梯有维护保养的义务，业主有权正常使用电梯。本案中，被告的电梯无法使用，属于物业公司提供物业服务有瑕疵的内容。对于该瑕疵，物业公司可以通过继续履行、采取补救措施的方式来弥补，且物业公司同意帮助被告升级电梯，电梯停用并不足以成为被告拒缴物业费的理由。但被告自2014年起电梯就无法正常使用，物业公司在提供物业服务过程中存在一定瑕疵，故对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于被告所提出屋顶裂缝、墙体裂缝、窗台板裂缝、阳台漏水问题，是房屋质量缺陷或业主之间的相邻权问题等原因引起的。物业公司作为提供物业服务的公司，虽有义务协调处理业主之间的纠纷，但是就本案中的被告屋顶裂缝、墙体裂缝、窗台板裂缝、阳台漏水问题引发的矛盾，其产生原因不可归责于物业公司。现被告因物业公司已经就房屋质量或者相邻权问题协调处理未果，拒不缴纳物业费，缺乏法律依据。关于被告所提出的因对面房屋装潢，导致灰尘较大的问题，本院认为，本案中双方争议的部位属于公共部分，应由中鸿公司进行打扫，中鸿公司诉称整栋楼的楼道正常一天打扫一次，被告称因对面装修导致灰尘较大，被告公司打扫不及时。对于该问题，于物业公司而言，是在物业服务项目中属于小的瑕疵，原告中鸿公司可以在以后的服务中对该部分内容进行改善；于被告而言，本质上是由于邻人装修造成，被告以此为由并要求减免部分物业费无法律依据。综上所述，对于原告要求被告支付2693元物业费的诉讼请求本院予以支持。依据《物业管理条例》第十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告胡鸿勇于本判决生效之日起10日内给付原告江苏中鸿物业管理有限公司2016年物业服务费2693元。二、驳回原告江苏中鸿物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告胡鸿勇未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》（2012修正）第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取25元，由被告胡鸿勇负担（胡鸿勇于支付上述物业费时一并给付本案原告）。本判决为终审判决。代理审判员 王 欢二〇一六年十月二十一日书 记 员 孙ＸＸ附《物业管理条例》第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 更多数据：