（2016）鄂01民终5649号

裁判日期: 2016-10-21

公开日期: 2016-11-30

案件名称

张磊、张思思等与武汉美梦家园房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

湖北省武汉市中级人民法院

所属地区

湖北省武汉市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

张磊,张思思,武汉美梦家园房地产经纪有限公司,陈品秀,陈伟强

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

审判长合议庭成员法官助理书记员湖北省武汉市中级人民法院民事判决书（2016）鄂01民终5649号上诉人（原审原告、反诉被告）：张磊，男，1984年11月30日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区。上诉人（原审原告、反诉被告）：张思思，女，1985年5月14日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉美梦家园房地产经纪有限公司，住所地：湖北省武汉东湖新技术开发区关谷大道120号森林小镇1栋1层15号。法定代表人：孟志敏，该公司总经理。原审第三人（原审被告、反诉第三人）：陈品秀，女，1964年8月4日出生��汉族，住浙江省瑞安市。原审第三人（原审被告、原审反诉第三人）：陈伟强，男，1988年7月1日出生，汉族，住浙江省瑞安市。上诉人张磊、张思思因与被上诉人武汉美梦家园房地产经纪有限公司（以下简称美梦公司）、原审第三人陈品秀、陈伟强房屋买卖合同纠纷一案，不服武汉市东湖新技术开发区人民法院（2016）鄂0192民初804号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月17日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，因本案没有新的事实、证据，故对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。张磊、张思思上诉请求：1.依法撤销一审判决，驳回美梦公司的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由美梦公司承担。事实和理由：张磊、张思思与美梦公司、陈品秀、陈伟强签订《存量房买卖合同》，约定将位于东湖新技术开��区光谷大道的现代森林小镇16栋3单元1102室（建面127.89平方米）作价125万出售给张磊、张思思。美梦公司作为专业中介，提供居间服务，居间服务费约定是1.5万元，但美梦公司更改为2万元且未告知张磊、张思思。美梦公司对交易房屋的准确情况未予查证，更未告知张磊、张思思。经2016年7月25日查询，现代森林小镇16栋3单元1102室存在抵押，在未解押情况下无法过户交易，美梦公司存在怠于查证的行为和未尽到勤勉告知的义务。美梦公司未尽到职责不应当收取费用。一审法院未查清事实，希望二审法院予以改判。美梦公司辩称，居间协议里面对于房屋存在抵押的状况有明确的说明。抵押房屋不是不能进行买卖。关于居间收费的问题，房屋评估是按正常标准收费，居间合同也明确约定了各项收费明细。请求二审法院驳回张磊、张思思的上诉请求，维持原判。原审第三人陈品秀、陈伟强述称，我方没有违约行为，也不清楚张磊、张思思为什么不买房了，故没有理由要我退定金。我方服从一审判决。张磊、张思思向一审法院起诉请求：1.陈品秀、陈伟强退还张磊、张思思1万元定金；2.解除张磊、张思思与陈品秀、陈伟强、美梦公司签订的《武汉市存量房买卖合同》；3.本案诉讼费用由各方共同承担。美梦公司向张磊、张思思提出反诉，请求判令：1.张磊、张思思给付美梦公司服务费2万元及逾期支付的违约金26000元（违约金自2015年12月10日计算至2016年4月17日）；2.反诉受理费由张磊、张思思承担。一审法院认定事实：2015年12月9日，陈伟强（甲方、卖方）委托其母亲陈品秀与张磊、张思思（乙方、买方）夫妻二人及代表美梦公司（丙方、经纪代理方）的员工徐满签订房屋买卖（居间）合��一份，约定：甲方将其位于武汉东湖新技术开发区光谷大道现代森林小镇16栋3单元1102号房屋一套（建筑面积127.89平方米），以125万元的价格出售给乙方。基于丙方提供的服务，在合同签订时，乙方一次性向丙方支付居间服务费2万元，上述费用于本合同签订当日向丙方支付。乙方应于办理过户时见收件单后，支付房款26万元作为本次交易的首期款（不含原定金），原定金3万元转为房款，甲方同意余款96万元由乙方通过向银行或公积金管理机构申请贷款的方式直接向甲方支付。乙方因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，乙方应在15日内筹齐剩余房款，以全款方式一次性支付给甲方。甲乙双方在签订本合同后90日内完整地提供银行或房地产管理部门所需要的各项资料，并保证所提供资料的真实性和合法性。甲乙双方确认，本合同签订后银行按揭付款自贷款审批通过之日起10个工作日内，向房地产管理部门申请办理房屋产权转移手续。该合同第七条权利和义务中第1点约定，甲方和乙方应积极配合丙方的居间活动，按照丙方的要求提交房屋买卖所需要的一切书证、证件和材料，并按照本合同的约定，及时足额向丙方支付居间服务费；甲乙双方应保证其提交的资料及签名的真实、合法、有效。第七条第7点约定，甲乙双方中任何一方拖延或拒绝配合补办交易中各项手续，造成另一方损失，由拖延或拒绝配合一方承担赔偿责任；除本合同另有约定外，各方不得擅自单方解除或变更本协议。该合同第八条违约责任中第5点约定，甲乙双方或乙方延迟向丙方支付居间服务费，该延迟方除应向丙方支付居间服务费外，还应就其未支付的部分，按照每日1%的标准支付违约金；延迟超过5个工作日的，丙方有权暂停办理基于标的房产买卖与甲乙双方或乙方签署的一切协议／合同的约定义务，并不承担任何责任；相关责任由延迟方承担。该合同第十一条补充条款中手写约定，1、经甲乙丙三方协商一致同意，如乙方贷款未能获得银行的批准，则甲方收取的定金退还给乙方，三方互不承担责任；2、经乙方和丙方协商一致同意，除去房子的贷款96万元外，乙方需支付的首付款加上所有交易的税费（契税、营业税、个税）、中介费、贷款的所有费用共计46.2万元。前述合同签订后，甲方将房产权属证交于丙方，乙方向甲方支付了定金1万元。在此后合同的履行过程中，乙方认为丙方违反原口头约定，在签订的合同中存在多收居间、担保和评估费用等的情况，故其未向甲方交纳其余的2万元定金，亦未向丙方交纳居间服务费，同时，乙方未完全履行配合办理银行贷款资金监管等手续。乙方向甲��、丙方表示不愿履行上述合同，要求甲方退还定金未果。一审法院认为，张磊、张思思和陈伟强及美梦公司于2015年12月9日签订的房屋买卖（居间）合同是签约各方真实意思表示，合同内容不违反法律禁止性规定，合法有效。该合同中包含两个法律关系，一个是张磊、张思思与甲方陈伟强之间的房屋买卖合同关系，一个是张磊、张思思和陈伟强（陈品秀代理）与美梦公司之间的居间合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。在本案中，张磊、张思思不履行合同，且陈伟强和美梦公司均对解除合同无异议，一审法院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，张磊、张思思提出合同签订违背其真实意愿，请求陈品秀、陈伟强退还1万元定金的主张，一审法院认为其未充分举证予以证明。且张磊、张思思为具有完全民事行为能力的成年人，合同约定的居间服务费等明确具体，各方自愿签订合同，其对自己所进行的民事行为应承担相应的法律责任，应诚实、全面地履行合同约定的义务。张磊、张思思在支付了1万元定金后，未向甲方支付其余的定金，亦未向丙方支付任何居间服务费。同时，张磊、张思思未完全履行配合办理银行贷款资金监管等手续，张磊、张思思明确表示不履行合同已构成违约，故对其上述主张不予支持。在本案的房屋买卖合同解除后，对美梦公司反诉要求张磊、张思思支付居��服务费20000元及逾期支付的违约金26000元。对此，张磊、张思思提出美梦公司不具有诉讼主体资格，应驳回其起诉。经查，张磊、张思思在本诉中明确将美梦公司而非代签合同的该公司员工徐满列为被告，且在叙述事实时亦明确将美梦公司作为签订合同中的一方主体。再者，案涉合同系在美梦公司办公处所由该公司员工代为签订，合同上亦印有美梦公司标识、名称以及陈品秀和陈伟强的陈述等，结合此一系列事实，张磊、张思思的上述意见与事实不符、与法律相悖，不予采纳。对张磊、张思思提出美梦公司故意隐瞒重要信息、诱使其签订合同的答辩意见，因其未能提交充分证据证实，一审院亦不予采纳。对美梦公司要求支付居间服务费20000元的反诉请求，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条规定，居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。在本案中，鉴于美梦公司虽已居间介绍促成买卖双方签订合同，但尚有部分后续服务义务未履行，根据双方履行义务和损失情况，一审法院部分支持上述诉请，张磊、张思思应向美梦公司支付居间服务费12000元。对美梦公司要求张磊、张思思支付逾期支付居间服务费的违约金26000元的反诉请求，因其未造成实际损失，根据双方履约及损失情况，不予支持。二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，居间是指居间人在委托人的交易活动中，传递信息、提供机会，促成交易双方达成协议的活动。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付居间报酬。��案中，经美梦公司介绍，张磊、张思思与陈伟强、美梦公司签订了房屋买卖（居间）合同，故美梦公司已经居间促成张磊、张思思与陈伟强房屋买卖合同成立，有权向张磊、张思思收取相应的居间服务报酬。但美梦公司只是促成了房屋买卖合同成立，未为交易双方提供房屋产权过户等后续服务，因此其居间服务并未全部完成。一审法院视情况判决张磊、张思思向美梦公司支付居间服务费12000元，并无不当。张磊、张思思上诉主张美梦公司隐瞒案涉房屋存在抵押的情况及擅自更改居间服务费数额。关于上述事项，张磊、张思思未举证证明，且房屋买卖（居间）合同中均有明确的约定，并经张磊、张思思签字确认，故张磊、张思思上诉理由不成立。综上，张磊、张思思的上诉请求不能成立，其上诉请求本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。��照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由张磊、张思思负担。本判决为终审判决。审判长　　余小乔审判员　　叶玉宝审判员　　张　红二〇一六年十月二十一日书记员　　宋　飞来源：百度搜索“”