（2016）苏0591民初3363号

裁判日期: 2016-10-21

公开日期: 2016-12-06

案件名称

徐志华、朱敏与王松美房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

苏州工业园区人民法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

徐志华,朱敏,王松美

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第五十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百三十条，第一百三十八条；《中华人民共和国物权法》：第十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

苏州工业园区人民法院民事判决书（2016）苏0591民初3363号原告（反诉被告）：徐志华。原告（反诉被告）：朱敏。委托诉讼代理人：赵强，江苏昊强律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟佳，江苏昊强律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：王松美。委托诉讼代理人：刘宏伟，江苏良翰律师事务所律师。委托诉讼代理人：方赞，江苏良翰律师事务所律师。原告徐志华、朱敏与被告王松美房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月21日立案受理后，依法由审判员吴牧适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中，本院依法对被告的财产采取了诉讼保全措施。被告王松美审理中提出反诉，本院依法合并审理。原告徐志华、朱敏及其委托代理人赵强、孟佳，被告王松美及其委托代理人刘宏伟、方赞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐志华、朱敏向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告协助原告将苏州市工业园区新苏苑1幢1103室的不动产权证转移登记至原告名下；2、请求判令被告腾空苏州市工业园区新苏苑1幢1103室并交付给原告；3、请求判令被告向原告支付违约金13860元（以154万元为基数，按照每日万分之一，自2016年4月16日起计算至实际办理过户手续之日止，暂计算至2016年7月15日）；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年1月7日，原告与严伟萍、沈刚（系被告女儿女婿）签订《房屋买卖定金合同》，约定原告向被告购买位于苏州工业园区新苏苑1幢1103室房屋一套，价款159万元。1月11日，原告按约支付定金10万元。2月18日，原告与被告签订《补充协议》，约定房屋价款为164.6万元。同日，双方签订《苏州市区存量房买卖合同》，约定房屋价款154万元。根据合同约定，被告应于4月15日前协助原告办理资金托管手续，否则原告有权按照每日房屋价款的万分之一要求被告支付违约金并继续履行合同。现被告以房价上涨为由，拒绝办理相关手续，已经构成违约，故原告诉至法院，请求判如所请。被告王松美辩称：双方签订的合同并非被告的真实意思表示，应当予以撤销，除了2016年2月18日签署合同之外，原被告之间并未有任何的接触和磋商，所有事情都是原告与案外人严伟萍以及沈刚完成，被告对此不知情；同时，被告缺乏对涉案房屋价格的认知，签约时合同价为11764.7元/平方米，但当时的市场均价为15000元/平方米；2、违约金的计算合同第10条约定，自买受人付清房款之日起7天内共同办理房屋权属转移登记，本案当中原告并未付清房款，要求计算逾期违约金条件不成就，假设条件成就，原告计算的开始时间也不正确，合同约定4月15日开始办理资金托管，而原告需要向银行申请贷款，贷款到位7天内才能办理转移手续，因此违约金计算开始时间至少要在2016年4月16日加上贷款审批时间再加上7天，另外约定的每日万分之一的计算标准过高，请法院酌定。反诉原告王松美向本院提交反诉诉讼请求：1.请求判令撤销反诉原告与反诉被告徐志华、朱敏签订的《苏州市存量房买卖合同》（编号：20160215039）及补充协议（2016年2月18日签订）；2.请求判令反诉被告承担诉讼费用。事实和理由：反诉原告王松美未参与房屋买卖合同签订的前期磋商，也未授权他人就房屋买卖事宜与意向买受人磋商。涉案房屋系王松美的唯一住房，王松美未有出售房屋的想法也未委托他人办理出售。2016年2月16日前，王松美一直在上海崇明大女儿家里中。2016年1月7日，案外人严伟萍（王松美小女儿）、沈刚（严伟萍丈夫）在王松美不知情的情况下，与原告（反诉被告）签订了《房屋买卖定金合同》，之后又签了《房地产居间购买协议》。这些都未征得王松美本人同意。之后女儿女婿才向王松美告知希望出售房屋，但未说明具体内容。王松美年近80岁，文盲且身体健康状况××，对二手房交易的市场行情完全缺乏应有的了解，而原告对此是有经验的。出售房屋的单价明显较低，总价相××45万余元，明显违反公平、等价有偿原则。综上，王松美认为在签署《苏州市存量房买卖合同》时存在重大误解，合同内容显失公平。故提出上述反诉诉请，请求法院判如所请。反诉被告徐志华、朱敏就反诉原告的反诉辩称：1、对被告提起的反诉是否成立提出异议，原告提起的是给付之诉，而被告提起的反诉是变更之诉，根据民法理论以及民诉法规定不属于一个诉的种类，并不能吞并原告方的诉请，仅是一个反驳；2、假设反诉请求可以提起，被告的反诉请求也没有事实依据，签订存量房买卖合同签约前、签约时、签约后，被告及被告的委托人女儿、女婿和原告都进行了充分的磋商，是其售房真实的意思表示，根据原被告提供的录音资料显示被告女儿及女婿沈刚在出卖房屋时已将出卖房屋的过程向被告告知，2016年2月18日签订合同及补充协议时，被告本人和原告又进行了磋商，签约时其女儿严伟萍、女婿沈刚、中介都在场，充分告知了其售房的全部情况和交易流程，房屋价格也应被告本人的要求从159万元涨至164.6万元，最终由被告本人签订了合同，签约后被告又单方违约要求将房屋价格涨至260万元，2016年3月17日，中介组织双方再次进行磋商，被告表示低于260万元绝不配合过户，原告未同意其无理要求，违约事实确实充分，被告代理人在答辩时称除了2月18日见面之外其他时间未与原告进行见面与磋商显然不是事实；3、被告的反诉请求没有法律依据，被告及其女儿、女婿作为其委托人和家属，签约前、签约时、签约后全程参与了磋商的全过程，作为专业的中介方也将涉案房屋的市场行情、交易流程向其做了多次充分的告知，且涉案房屋位于高架边，面积较大，近140平方米是包括阁楼的面积，房屋未满2年要多交一笔成交的营业税，所以基于上述情况，涉案房屋的成交价格为一般性房屋的成交价格，双方交易公平合理，被告对合同内容不存在重大误解，合同应当予以履行。综上，请求法院驳回被告的反诉请求。经审理查明：2016年1月7日，徐志华、朱敏（合同甲方）与王松美的女儿严伟萍、女婿沈刚（合同乙方）签订《房屋买卖定金合同》一份，出卖方（甲方）将苏州工业园区新苏苑1幢1103室房屋出售买受方（乙方），价款159万，定金10万。合同签订后，徐志华、朱敏分两次支付定金10万元。同年2月18日，双方又签订《苏州市存量房买卖合同》（编号：20160215039）及补充协议。该合同约定价款为154万元，补充协议则约定房价总价款为1646000元（含前期定金10万元及交房保证金6000元）。合同载明苏州工业园区新苏苑1幢1103室房屋产权登记建筑面积139.91平方米；约定买方办理贷款款项支付时间截止至2016年6月15日；于房屋所有权转移登记和国有土地使用权变更登记完毕后2日内交付房屋；出卖人逾期交房违约责任约定自交付期限届满至次日起至实际交付之日止，按日计算支付已交付房价款万分之一的违约金；合同还约定其它相关事项。徐志华、朱敏与王松美均有合同上签名，王松美同时捺指印。2016年3月17日，徐志华与其岳母陈水英、王松美及其家属（女儿）和链家房产经纪人张某在苏州链家房地产经纪有限公司东港店内协商，王松美表示不愿意出售本案讼争房屋，如出售，则价格涨为260万元，否则不出售。当月25日，苏州链家房地产经纪有限公司向王松美发出《告知函》，告知其违约责任，要求王松美履行合同。徐志华于4月15日又向王松美发出《催告函》，要求王松美协助办理资金托管手续。上述函件王松美均在庭审表示已经收悉。庭审中，本院询问了证人张某，其证实已经告知王松美房屋买卖合同具体情况，其当时精神状况较好，签约时候本人到场，严伟萍代王松美签名，王松美捺指印。房价协商过程中卖方王松美及家人已经加价56000元，之后因卖方再提出加价则双方协商未成。审理中，王松美提交证据证明其未参加房屋买卖前期磋商，并提交病历证明其健康状况××，不能正确认知合同条文。并提交所在小区房屋平均房价比本次交易价格高27.5%的证据。另查明，苏州工业园区新苏苑1幢1103室房屋登记产权人为王松美。买受取得于2016年2月3日。上述事实，有定金合同、存量房买卖合同及补充协议、定金缴纳银行凭证、协商录音、通知函件、产权登记信息、证人证言及本院庭审笔录等证据予以证实。本院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，合同双方应当按照约定全面履行自己的义务，遵循诚实信用原则。王松美虽近77周岁，但并非可当然认定其无民事行为能力或限制民事行为能力，根据其参加开庭审理的情况，其神智清楚，应答正常、准确的表达了真实意愿，本院认为王松美具备完全民事行为能力。双方的房屋买卖经过签订定金合同直至签订正式合同，期间超过一个月，由王松美的女儿女婿（严伟萍、沈刚）具体经办，王松美虽辩称其之前不知情，但正式合同签订时则是由其亲自到场，其女儿代其签名后由其捺指印确认，亲属亦在场，故应当认定出售房屋是双方真实意思的表示；而王松美就本案中所涉房屋出售价款过低的答辩，因房屋价格涉及各种具体因素，现成交价本院认为尚不属于显失公平的范围，亦无证据证明合同具有可变更撤销之法定情形。故双方的合同真实有效，徐志华、朱敏一方诉请继续履行合同，判令王松美协助办理过户并腾让房屋的诉讼请求应予支持，为便利诉讼，买方徐志华、朱敏应一并支付剩余房款1546000元；相应的，王松美反诉诉讼请求为判令撤销合同，没有法律和事实依据，本院不予支持；关于徐志华、朱敏诉请判令王松美支付违约金，从双方订约后沟通具体经过可知，本案纠纷产生系王松美或其家属认为房屋出售价格过低反悔所致，故应当认定系王松美违约，根据本案中房屋价格变动的实际情况，因房屋买卖继续履行，买方未提交证据证明其实际损失，本院酌定王松美承担违约金5000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本诉被告（反诉原告）王松美于本判决生效后十日内协助本诉原告（反诉被告）徐志华、朱敏将苏州工业园区新苏苑1幢1103室房屋权属登记过户至本诉原告（反诉被告）徐志华、朱敏名下。二、本诉被告（反诉原告）王松美于上述第一项判决履行完毕后二日内将苏州工业园区新苏苑1幢1103室房屋交付本诉原告（反诉被告）徐志华、朱敏。三、本诉原告（反诉被告）徐志华、朱敏于本判决生效后十日内支付本诉被告（反诉原告）王松美购房款1546000元。四、本诉被告（反诉原告）王松美于本判决生效后十日内支付本诉原告（反诉被告）徐志华、朱敏违约金5000元。五、驳回反诉原告（本诉被告）王松美的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取9869元，反诉案件受理费减半收取9869元，诉讼保全费（本诉）5000元，合计24738元，由本诉被告王松美负担。本诉案件受理费和本诉保全费合计14869元原告已预交，本院不再退还，本诉被告在履行前述判决义务时一并给付本诉原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。审判员　吴　牧二〇一六年十月二十一日书记员　郭孝玲杭亚娟更多数据：