（2016）京03民终7339号

裁判日期: 2016-10-21

公开日期: 2016-11-01

案件名称

北京鼎圣伟泰投资有限公司上诉北京嘉利恒德房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案

法院

北京市第三中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

北京鼎圣伟泰投资有限公司,北京嘉利恒德房地产开发有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第三中级人民法院民事判决书（2016）京03民终7339号上诉人（原审被告）北京鼎圣伟泰投资有限公司，住所地北京市通州区经济开发区东区靓丽三街9号-285。法定代表人李忠大，董事长。委托代理人方梅，北京市安理律师事务所律师。委托代理人屈晨希，北京市安理律师事务所律师。被上诉人（原审原告）北京嘉利恒德房地产开发有限公司，住所地北京市通州区张家湾镇芳草地园1205号。法定代表人吴鹏飞，董事长。委托代理人李秋章，北京国业律师事务所律师。上诉人北京鼎圣伟泰投资有限公司（以下简称鼎圣伟泰公司）因与被上诉人北京嘉利恒德房地产开发有限公司（以下简称嘉利恒德公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第53252号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月12日受理后，依法组成由法官付辉担任审判长，法官王伟、王世洋参加的合议庭，于2016年6月24日、2016年7月22日公开开庭进行了审理。上诉人鼎圣伟泰公司的委托代理人方梅，被上诉人嘉利恒德公司的委托代理人李秋章到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。嘉利恒德公司在一审法院起诉称：嘉利恒德公司与鼎圣伟泰公司于2005年7月21日签订了租赁北京市朝阳区×办公楼的租赁合同。合同约定租赁面积为1607平方米，租赁期限自2005年9月1日至2010年8月30日。年租金为145万元，从第三年起每年递增租金3%。因鼎圣伟泰公司长期拖欠租金并在租赁期满后未将房屋交付嘉利恒德公司，嘉利恒德公司曾起诉鼎圣伟泰公司要求其腾退房屋并支付至2012年9月5日的租金及占有使用费等，朝阳法院于2014年10月20日作出（2014）朝民初字第01672号判决，支持了嘉利恒德公司的诉讼请求。但2012年9月6日至2016年2月15日鼎圣伟泰公司被强制执行腾退之日，其仍然一直占有涉案房屋且拒绝支付任何费用，故诉至法院，请求判令：1、鼎圣伟泰公司向嘉利恒德公司支付自2012年9月6日至2016年2月15日的房屋占有使用费，按每季度45万元计算；2、鼎圣伟泰公司以每季度房屋占有使用费为基数，按中国人民银行同期贷款利率向嘉利恒德公司支付利息至实际给付之日止。鼎圣伟泰公司在一审法院答辩称：不同意嘉利恒德公司的诉讼请求。1、自2013年3月11日起，北内集团总公司破产管理人已经解除了与嘉利恒德公司之间的《房屋租赁合同》，嘉利恒德公司已不再享有涉案房屋的承租权，进而丧失对外转租的基础，其要求支付2013年3月11日之后的占有使用费及利息的请求毫无事实和法律依据。2、2012年9月6日至2013年3月11日期间的占有使用费及利息已过诉讼时效。3、2014年嘉利恒德公司曾向朝阳法院提起诉讼，要求鼎圣伟泰公司支付已发生的租金及占有使用费，现嘉利恒德公司再次主张占有使用费及利息，明显违反一事不再理原则。一审法院经审理查明：2003年2月18日，嘉利恒德公司与北内集团总公司签订《房屋租赁合同》，约定嘉利恒德公司承租北内集团总公司所有的，位于北京市朝阳区×办公楼；租赁期限为2003年3月1日起至政府征用该地修建市政道路止；年租金为42万元。2005年7月21日，嘉利恒德公司与鼎圣伟泰公司签订《房屋租赁合同》，约定将北京市朝阳区×办公楼（以下简称涉案房屋）作为售楼、办公及餐饮用房。嘉利恒德公司表示出租给鼎圣伟泰公司的房屋与其向北内集团总公司承租的房屋坐落一致，嘉利恒德公司在承租并进行加盖后出租给鼎圣伟泰公司。该《房屋租赁合同》约定，租赁期限为2005年9月1日起至2010年8月30日止，租赁面积1607平方米，年租金为145万元，从第三年起每年递增租金3%；鼎圣伟泰公司按季度（三个月）支付租金（36.25万/季），即每季度第一个月10日前付款；第三年（2007年9月1日）起，鼎圣伟泰公司支付租金按每年递增3%的年租金总额分季度（三个月）支付。2013年3月11日，北内集团总公司破产管理人向嘉利恒德公司送达《关于解除租赁合同的通知》，通知其即日解除双方的《房屋租赁合同》。2013年3月19日，嘉利恒德公司向北内集团总公司破产管理人送达《公函》，告知北内集团总公司破产管理人其单方面提出解除合同、腾退房屋，属无理要求。另查，嘉利恒德公司曾向北京市朝阳区人民法院提起诉讼，要求鼎圣伟泰公司支付2006年9月1日至2012年9月5日期间的租金、占有使用费等。2014年10月20日，该院作出（2014）朝民初字第01672号民事判决书，判令鼎圣伟泰公司支付2006年9月1日至2010年8月30日期间的租金及利息，鼎圣伟泰公司支付2010年8月31日至2012年9月5日期间的房屋占有使用费及利息，鼎圣伟泰公司于该判决生效之日起30日内将涉案房屋腾退。该判决已经发生法律效力。2016年2月15日鼎圣伟泰公司被强制执行腾退。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。嘉利恒德公司与鼎圣伟泰公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应当按照约定履行各自义务。（2014）朝民初字第01672号民事判决，判令鼎圣伟泰公司腾退涉案房屋并支付2010年8月31日至2012年9月5日期间的占有使用费及利息，但判决后鼎圣伟泰公司并未将涉案房屋交还嘉利恒德公司，亦未与嘉利恒德公司就继续租赁涉案房屋达成一致。现嘉利恒德公司要求鼎圣伟泰公司支付2012年9月6日至2016年2月15的占有使用费及利息，因鼎圣伟泰公司的占有行为一直处于延续状态，故并未超过诉讼时效；且嘉利恒德公司此次主张占有使用费的时间段与（2014）朝民初字第01672号民事判决的占有使用费时间段并不相同，故不违反一事不再理原则；此外嘉利恒德公司已出具《公函》表态对《关于解除租赁合同的通知》予以否定，故缺乏确切证据证明嘉利恒德公司与案外人之间的《房屋租赁合同》已经解除，且嘉利恒德公司与案外人之间的争议与此案缺乏关联性，故嘉利恒德公司的诉讼请求，法院予以支持。但根据此案实际情况，嘉利恒德公司要求按每季度45万元的标准计算占有使用费数额过高，法院酌情调整为按每年1704331元计算，嘉利恒德公司要求的利息，法院酌情调整为自2016年2月16日计算至实际给付之日止。据此，一审法院于2016年4月作出判决：一、北京鼎圣伟泰投资有限公司于判决生效后七日内向北京嘉利恒德房地产开发有限公司支付二○一二年九月六日至二○一六年二月十五日的房屋占有使用费五百八十六万零九十七元及利息（利息以五百八十六万零九十七元为基数，按中国人民银行同期贷款利率为标准，自二○一六年二月十六日计算至实际给付之日止）。二、驳回嘉利恒德公司北京嘉利恒德房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鼎圣伟泰公司不服一审判决，向本院提起上诉。上诉理由：1、北内集团破产管理人在2013年3月11日解除了《房屋租赁合同》，且已将涉案房屋移交北京市朝阳区园林局，嘉利恒德公司并未取得新的租赁关系或代管关系，故嘉利恒德公司自2013年3月11日起即丧失转租权，无权要求鼎圣伟泰公司支付占有使用费。2、一审法院认定房屋占有使用费未超过诉讼时效，属于适用法律错误。3、嘉利恒德公司曾于2014年提起诉讼，要求支付已发生的租金及占用费，现再次起诉，违反一事不再理原则。故请求撤销原判，改判驳回嘉利恒德公司的全部诉讼请求。嘉利恒德公司同意一审判决。针对鼎圣伟泰公司的上诉，嘉利恒德公司答辩称：1、北京市朝阳区人民法院依照生效判决已将涉案房屋强制执行腾退给我方，我方依然在实际使用涉案房屋。2、我方与北内集团总公司的《房屋租赁合同》并未解除。3、此案并未超过诉讼时效，也不违反一事不再理原则。二审审理期间，鼎圣伟泰公司提交如下证据：1、《双井地区工业区部分用地改建控制性详细规划》，欲证明涉案房屋移交给北京市朝阳区园林局。2、黑龙江省翠峦区人民法院2016年6月22日调查笔录，欲证明嘉利恒德公司丧失收取租金的权利。经质证，嘉利恒德公司对证据1的真实性、证明目的均不认可；对证据2的真实性认可，证明目的不认可。嘉利恒德公司提交北京世纪鑫旺资产管理有限公司情况说明、房租收据、发票，欲证明嘉利恒德公司与北内集团总公司的租赁合同并未解除，且向北内集团破产管理人交纳租金到2013年8月31日。经质证，鼎圣伟泰公司认可上述证据的真实性，不认可证明目的。另，法院依职权到北京市朝阳区园林局调查收集证据，调取了《关于对黑龙江省伊春市翠峦区人民法院致函的回复》。再查，因资不抵债，北京市第二中级人民法院于2010年11月8日受理北内集团总公司破产申请，于2010年11月11日宣告北内集团总公司破产。2014年1月15日，北内集团总公司破产管理人与北京市朝阳区园林绿化局签署了《交接协议》，就涉案地块及房屋进行了安排。二审经审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。以上事实，有《房屋租赁合同》、《关于解除租赁合同的通知》、《公函》、《交接协议》、民事判决书、当事人的陈述、二审开庭笔录等证据在案佐证。本院认为：本案的争议焦点是嘉利恒德公司是否有权要求鼎圣伟泰公司支付占有使用费。根据审理查明的事实，（2014）朝民初字第01672号民事判决已确定鼎圣伟泰公司负有腾退涉案房屋的义务，因鼎圣伟泰公司未及时履行，北京市朝阳区人民法院于2016年2月15日依法强制执行腾退。鼎圣伟泰公司上诉认为嘉利恒德公司在2013年3月11日即已丧失对涉案房屋的转租权，但通过现有证据且根据生效判决的既判力原则，在鼎圣伟泰公司持续占有涉案房屋期间，仍应负支付占有使用费的义务。故对鼎圣伟泰公司的该项上诉意见，本院不予采信。鼎圣伟泰公司持续占有涉案房屋至2016年2月15日，嘉利恒德要求支付占有使用费并未超过诉讼时效。另案生效判决所确认的鼎圣伟泰公司需支付占用费的时段与嘉利恒德公司此次主张的时段并不相同，不违反一事不再理原则。对一审法院的认定，本院不持异议，鼎圣伟泰公司的此项上诉意见，本院不予采信。综上，本院认为，鼎圣伟泰公司的上诉请求无相应的事实及法律依据，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费24800元，由北京嘉利恒德房地产开发有限公司负担1382元（已交纳），由北京鼎圣伟泰投资有限公司负担23418元（北京嘉利恒德房地产开发有限公司已预交，北京鼎圣伟泰投资有限公司于本判决生效后七日内给付北京嘉利恒德房地产开发有限公司）。二审案件受理费46836元，由北京鼎圣伟泰投资有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　　付　辉审　判　员　　王　伟代理审判员　　王世洋二〇一六年十月二十一日书　记　员　　张　鑫来自：