（2016）苏0381执异114号

裁判日期: 2016-10-21

公开日期: 2016-12-12

案件名称

苏永宾与房伟合同纠纷一案执行裁定书

法院

新沂市人民法院

所属地区

新沂市

案件类型

执行案件

审理程序

当事人

苏永宾,房伟

案由

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百二十七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释：第十五条

全文

江苏省新沂市人民法院执行裁定书（2016）苏0381执异114号案外人：陆卫东。委托��讼代理人：焦新闻，新沂市翔宇法律服务所法律工作者。申请执行人：苏永宾。委托诉讼代理人：葛一支，江苏沭新律师事务所律师。被执行人：房伟。在本院执行苏永宾与房伟合同纠纷一案中，案外人陆卫东对执行新沂市**街道**华府*号楼*单元***室房屋（以下简称涉案房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人陆卫东称，陆卫东于2012年2月28日购买了涉案房屋，购买价格为40万元（不包括银行按揭贷款），于2012年3月对涉案房屋进行了装修后入住至今。2015年，涉案房屋所在小区开始办理产权证书，但由于房伟自2013年起外逃至今，无法协助陆卫东办理过户手续，故一直未能办理。新沂市人民法院在执行苏永宾与房伟合同纠纷一案中于2015年2月10日作出（2014）新执字第03037-1号执行裁定，查封涉案房屋，侵害了陆卫东的合法权益。为此提出执行异议，请求撤销（2014）新执字第03037-1号执行裁定。申请执行人苏永宾称，依据物权法的规定，涉案房屋的所有权人仍系房伟，陆卫东与房伟之间的房屋买卖合同不能产生物权变更的法律效果。基于法律行为转让不动产物权，经依法登记的，发生法律效力；未经登记的，不发生效力。陆卫东没有就涉案房屋办理所有权转移登记手续，其未有取得所有权，仅享有债权。陆卫东与房伟虽然签订了房屋买卖合同，房伟并出具了购房款收据，但陆卫东并没有提供支付购房款的有效证据，故双方之间房屋买卖合同的真实性不能确定；另外，即使双方之间的房屋买卖合同真实有效，且陆卫东支付40万元购房款属实，但双方关于陆卫东承担下余银行按揭贷款的约定也不能视为陆卫东已经付清全部购房��。综上，陆卫东对涉案房屋不享有排除执行的民事权益，其异议应予驳回。本院查明，苏永宾与房伟合同纠纷一案，本院于2014年7月22日作出（2013）新民初字第3755号民事判决，判令房伟于判决生效后十日内向苏永宾支付欠款163万元。该判决生效后，房伟未有及时履行给付义务，苏永宾向本院申请强制执行，本院予以立案执行。执行过程中，本院于2015年2月10日作出（2014）新执字第03037-1号执行裁定，查封了涉案房屋。2012年2月28日，陆卫东与房伟、刘芳签订一份《房屋买卖合同》，约定房伟、刘芳将涉案房屋出售给陆卫东，房屋价款为40万元（不包括剩余银行按揭贷款），剩余银行按揭贷款由陆卫东偿还；合同并对房屋交付、违约责任等其他权利义务作出约定。陆卫东于同日支付40万元，随后即装修、入住涉案房屋至今，并按月以房伟的名义偿还涉案房屋的银行按揭贷款。至2016年10月19日，涉案房屋尚欠银行按揭贷款127135.06元。另查明，房伟在担任安徽旭日东升节能科技发展有限公司法定代表人期间因拒不支付劳动报酬381.72万元，于2013年7月出逃。公安部门于2014年5月16日立案追逃。以上事实，有本院（2013）新民初字第3755号民事判决书、（2014）新执字第03037-1号执行裁定书，案外人、申请执行人陈述及案外人陆卫东提供的房屋买卖合同、收据、房地产抵押合同、个人抵押合同、个人一手住房贷款合同、契税完税证、徐州市御园房地产开发有限公司新沂分公司出具的收据、银行缴费凭证、水电、燃气费发票、中国银行贷款资料、在逃人员登记信息表等证据在卷佐证。经本院要求，陆卫东于2016年10月20日将127135.06元交付本院执行。本院认为，基于法律行为转让不动产物权，经依法登记的，发生法律效力；未经登记的，不发生效力。陆卫东虽与房伟就涉案房屋签订了房屋买卖合同，但双方未有办理房屋所有权转移登记手续，陆卫东尚未取得所有权，其依法仅享有债权。陆卫东以其购买涉案房屋为由请求排除强制执行，在其不享有所有权及其他物权的情况下，就要判断其对涉案房屋是否享有其他足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，主张排除执行的，应当同时具备以下四个要件：一是在法院查封前已签订了合法有效的书面买卖合同；二是在法院查封前已合法占有不动产；三是已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买��人自身原因未办理过户登记。具体到本案，陆卫东与房伟在本院查封涉案房屋前签订了书面买卖合同，且陆卫东占有涉案房屋，虽然涉案房屋尚在按揭抵押期间，该买卖未经抵押权人（银行）同意，但就房屋买卖合同这一债权行为而言，并未违反法律强制性规定，仍属有效。陆卫东与房伟、刘芳约定涉案房屋剩余按揭贷款由陆卫东负责偿还，双方未有与银行办理转按揭贷款，银行按揭部分的法定还款义务人仍为房伟。该买卖合同实际上相当于分期付款，付款方式的法律性质系第三人代为履行，陆卫东以房伟的名义代偿剩余的贷款本息，只是基于双方的约定而分期支付给房伟的对价。陆卫东已按照合同约定按时偿还按揭贷款，且按本院要求将剩余价款交付执行。涉案房屋银行按揭贷款未有还清，尚不具备办理所有权转移登记手续的条件，且房伟一直在逃，故未有办��所有权转移登记手续，非陆卫东自身原因造成。综上，陆卫东对涉案房屋的物权期待权能够排除执行，故对于其异议请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：中止对新沂市**街道**华府*号楼*单元***室房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长　　郁允录审��员王颖审判员　　高俊梅二〇一六年十月二十一日书记员　　徐　洁微信公众号“”