（2015）中一法民一初字第2277号

裁判日期: 2016-10-21

公开日期: 2017-03-28

案件名称

夏日升与李春艳房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

中山市第一人民法院

所属地区

中山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

夏日升,李春艳,中国银行股份有限公司中山分行

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条

全文

广东省中山市第一人民法院民事判决书（2015）中一法民一初字第2277号原告：夏日升，女，1984年3月25日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。委托诉讼代理人：陆晓莲，广东德元律师事务所律师。被告：李春艳，女，1974年3月3日出生，汉族，住河南省杞县。第三人：中国银行股份有限公司中山分行，住所地广东省中山市中山三路18号中银大厦，组织机构代码898101827。负责人：杨志盛，行长。委托诉讼代理人：文建辉，该行员工。原告夏日升与被告李春艳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月7日受理后，依法追加中国银行股份有限公司中山分行（以下简称中行中山分行）作为本案无独立请求权第三人参加诉讼，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告夏日升及其委托诉讼代理人陆晓莲到庭参加诉讼，被告李春燕、中行中山分行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告夏日升向本院提出诉讼请求：确认座落于中山××路××星××云锦花园××房属原告所有。事实与理由：2013年12月25日，原、被告签订房屋转让合同，合同约定被告将其座落于中山××路××星××云锦花园××房转让给原告，房屋的转让价格为5380元/平方米，建筑面积为119.85平方米，总价格为644793元。原告已向被告支付涉讼房屋的首付款182164元、契税8882.46元、专项维修金4794元、已还房贷59567.72元、房屋购买时与转让时的差价52628.53元，上述共计308036.71元，且原告于2014年1月开始以被告的名义清偿银行按揭贷款至今。目前，原告已无法联系上被告进行过户等手续。被告协助原告将涉讼房地产登记过户至原告名下。诉讼中，经法院释明，原告变更诉讼请求为：1.解除原被告之间签订的房屋转让合同；2.要求被告返还原告款项合共576407.8元原告夏日升对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交的证据有：1.房屋转让合同；2.收据2张；3.案外人张光明在中行中山城南支行活期历史明细清单；4.装修合同书以及收据。被告李春艳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，亦未提交书面答辩状及证据。第三人中行中山分行向本院提交书面答辩状称：第三人对涉讼房屋享有抵押权，在第三人主债权未受清偿前，第三人不同意注销抵押登记。第三人于2012年4月9日与被告签订中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同，约定被告向第三人借款410000元，贷款期限为20年，用于购买中山××路××星××云锦花园××房，并以该房屋作为贷款的抵押，该房屋已办理抵押登记，抵押权人是第三人，抵押人是被告。第三人并不知道原、被告之间签订房屋转让合同一事，且被告并未告知将抵押房屋转让给他人。目前，第三人已无法联系上被告，所以对原、被告之间的房屋买卖合同关系无法确认。由于涉讼房屋已抵押给第三人作为被告履行偿还贷款的担保，在第三人主债务未受清偿前（截至2016年3月16日被告尚欠第三人贷款本金362456.08元，利息及罚息按个人一手住房贷款合同约定的利率标准计算至还清贷款本息之日），第三人不同意注销抵押登记。原、被告之间的房屋买卖合同关系与第三人无关，其任何一方在还清全部贷款本息后，第三人才同意注销抵押登记。因第三人对涉讼房屋享有抵押权，若涉讼房屋被拍卖，第三人主张对拍卖款享有优先受偿权。第三人中行中山分行就其陈述在举证期限内提交的证据有：个人一手住房贷款合同。本案经审理认定事实如下：原、被告之间是朋友关系。2012年3月29日，被告与案外人中山市越秀地产开发有限公司签订中山市商品房买卖合同，约定由被告向中山市越秀地产开发有限公司购买涉讼的中山××路××星××云锦花园××房房屋。2013年12月25日，原告（买受人、乙方）与被告（出卖人、甲方）之间签订房屋转让合同，约定由乙方向甲方购买涉讼房屋，房屋的转让价格为5380元/平方米，建筑面积为119.85平方米，总价格为644793元。因甲方在购买该房屋时办理了20年银行按揭，从2002年5月开始还贷，每月11号从中国银行李春艳账户划账，到2013年12月12日已还20期，总还款额59567.72元。乙方总共应支付甲方已支付该房屋的款项如下：首付款182164元、契税8882.46元、专项维修金4794元，已还房贷款59567.72元、房屋购买时与转让时的差价52628.53元，合计308036.71元。甲方要在该房屋产权证、土地使用证出证5年后再将此房屋的房屋产权证、土地使用证过户到乙方名下或乙方指定人员名下，办理属于乙方或乙方指定人员名下的房屋产权证书、土地使用证书，办证所需的所有费用由甲方承担，费用总计不能超过10000元，如有超出，超出部分由乙方负担。乙方在该房屋未过户前以甲方名义从2014年1月开始还贷供房，并承担从2014年1月份及之后该房屋的所有还贷本金及利息，从2014年1月开始该房屋的所有房贷及因房贷发生的违约责任均与甲方无关。该房屋未过户之前乙方必须准时按月还贷，如无按月还贷，影响甲方征信，每次按5000元支付甲方违约金。甲乙双方签订合同后，乙方即支付甲方订金158036.71元，乙方在2014年3月1日之前将该支付给甲方房款的余款付清给甲方。该合同还约定了其他事项，并由原、被告签字捺印确认。原告在支付相关费用并居住使用之后，涉讼房屋存在另案查封，且被告去向不明，无法进行更名、过户等手续，遂诉至本院，主张前述实体权利。针对房款支付部分，原告明确其支付款项的情况的具体情况如下：2013年12月9日支付首期款150000元（有收据），2014年1月17日支付首期款30000元（有收据），2014年3月支付首期款60000元（无收据），2014年4月26日支付首期款68000元（有转账记录），以上合计308000元。庭审中，原告明确原告在2014年8月入住涉讼房屋，入住之前原告聘请他人进行对房屋进行装修，涉讼房屋目前由原告及家人居住使用。针对装修部分的费用，原告能提供装修合同以及收款收据予以证明，原告主张装修费用为130000元。另查：原告明确，自2014年1月开始，原告或其丈夫张光明持被告清偿银行贷款的银行账号（号码：62×××32），进行还款。诉讼中，本院依法调取前述账户流水以明确原告或其丈夫张光明代被告清偿涉讼房屋按揭贷款本息，截至2016年4月，原告或其亲属合计代被告清偿贷款本息77432.86元。又查：涉讼房屋于2012年2月6日办理销售登记备案。2012年4月9日，被告与第三人签订个人一手住房贷款合同，约定被告向第三人贷款410000元，贷款期限为20年，目前尚有抵押权人为第三人的抵押登记。另外，涉讼房屋目前尚未办理产权证书，被告去向不明，在本院还涉及其他多起案件。再查：据中山市商品房销售合同登记备案证明表显示，涉讼房屋除了有抵押权人为中行中山分行的抵押登记以外，还有另案查封（原告为中国民生银行股份有限公司中山分行）。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。虽然涉讼房屋目前尚未出具产权证书，但原、被告之间签订的房屋转让合同并未违反法律法规的效力性强制性规定，合同是合法有效的，原、被告双方均应全面履行各自的权利义务。本案中，涉讼房地产已实际被另案查封，被告目前去向不明，且在本院中涉及多起案件，一方面，双方在合同中约定的过户至原告名下的合同目的已无法实现，另一方面，由于原告一直持有被告清偿银行贷款的账号代被告清偿银行贷款，若原告继续履行合同的话，在被告还涉及其他经济纠纷的情况下，原告的损失将会进一步扩大。因此，原告诉请解除原、被告之间签订的房屋转让合同于法有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，鉴于原、被告之间签订的房屋转让合同解除，原告有权要求被告赔偿因实现合同目的所产生的费用。具体包括如下三个方面：第一，房屋转让款合共308000元。这与原、被告双方在房屋转让合同中的约定基本一致。第二，清偿银行贷款本息合计77432.86元。根据庭审查明，原告自2014年1月1日起持被告清偿银行按揭贷款的账号代被告清偿贷款，本院对此予以确认。截至2016年4月，原告合计清偿银行按揭贷款合计77432.86元。第三，装修款130000元。签订房屋转让合同之后，被告即将房屋交付给原告使用，原告对涉讼房屋进行装修并入住使用，有装修合同以及收款收据予以佐证。对以上三笔款项合计515432.86元，本院予以确认。基于前述，被告应对原告该些损失予以赔偿。被告李春艳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃举证、质证及辩论的诉讼权利，相应的诉讼风险应由其自行承担。综上，原告诉求合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第九十四条第一款第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、解除原告夏日升与被告李春艳于2013年12月25日签订的房屋转让合同；二、被告李春艳于本判决发生法律效力之日起七日内向原告夏日升赔偿损失515432.86元。若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10248元（原告夏日升已预交），由被告李春艳负担（被告李春艳于本判决生效之日起七日内迳付原告夏日升）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审　判　长　　梁丹妮审　判　员　　刘　宇人民陪审员　　邓杏妹二○二○一六年十月二十一日书　记　员　　梁　琳刘佳林微信公众号“”