（2016）京02民终8656号
裁判日期: 2016-10-21
公开日期: 2016-10-26
案件名称
吴敬岳等上诉张晓夏等房屋买卖合同纠纷一案
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吴敬岳,温建云,张晓夏,周建永
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京02民终8656号上诉人（原审被告）：吴敬岳，男，1989年12月3日出生。上诉人（原审被告）：温建云，男，1986年9月24日出生。二上诉人之委托诉讼代理人：李文谦，北京来硕律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张晓夏，女，1986年3月28日出生。被上诉人（原审原告）：周建永，男，1978年9月25日出生。上诉人吴敬岳、温建云因与被上诉人张晓夏、周建永房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2015）西民初字第29490号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。吴敬岳、温建云上诉请求：撤销一审判决第三项、第四项或者发回重审。事实和理由：一、一审法院认定15万元违约金并不过高，缺乏事实依据，违约金应以实际损失为参照进行判定，并需要按照合同法司法解释的相关规定处理，一审法院仅根据目前售楼市场的行情而未对实际损失进行考量，直接按照约定处理且认为15万元并不过高，缺乏依据；二、一审法院判定由吴敬岳、温建云支付张晓夏、周建永中介费，也缺乏依据，中介费是张晓夏、周建永与案外中介公司的居间合同而产生的，与吴敬岳、温建云不产生权利义务关系，房屋买卖合同未能履行并未影响居间合同的履行，并未造成中介费的损失。张晓夏、周建永辩称，不同意吴敬岳、温建云的上诉请求，同意一审判决。双方签订的买卖合同已经约定了在违约时赔偿总房款的20%即15万元，同时也约定了由违约方承担中介费。张晓夏、周建永向一审法院起诉请求：1、判令吴敬岳、温建云返还张晓夏、周建永定金5万元。2、判令吴敬岳、温建云支付违约金15万元（依照补充协议第四条第二款规定赔偿总房款20%的违约金，数额为15万元）。3、判决吴敬岳、温建云赔偿张晓夏、周建永房屋中介费的损失7500元。4、解除双方签订的房屋买卖合同及补充协议。一审法院认定事实：张晓夏、周建永系夫妻。吴敬岳、温建云共同共有位于北京市西城区茶马北街1号院2号楼5层2单元0641号房屋。2015年7月23日，周建永（买受方、乙方）在满懿（上海）房地产咨询有限公司北京分公司的居间服务下，与吴敬岳、温建云（出卖方、甲方）签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定周建永购买吴敬岳、温建云位于北京市西城区茶马北街1号院2号楼5层2单元0641号房屋，该房屋建筑面积34.22平方米，总价款为75万元。双方签订的《补充协议》第二条的主要相关条款约定：乙方于2015年7月14日，向甲方支付定金5万元；甲方应于2015年8月25日前，向该房的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2015年8月25日前，办理完毕解除抵押登记手续。乙方应于2015年8月25日前，将首付款37.5万元（含定金5万元），以建委资金监管的方式，支付给甲方；甲乙双方应于2015年8月25日前，共同前往贷款机构办理贷款申请手续。《补充协议》第四条的主要相关条款约定：甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。如甲方逾期履行本补充协议第二条约定义务超过15日的，构成根本违约，乙方有权以书面形式通知甲方解除房屋买卖合同，且甲方应在违约行为发生之日起15日内，以相当于房屋总价款的20%，向乙方支付违约金。丙方收取乙方的所有费用不予退还。该《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的出卖人为吴敬岳、温建云签字，买受人为周建永个人签字。庭审中周建永表示，该房屋实际为张晓夏、周建永夫妻二人共同出资购买。另查，张晓夏、周建永陈述在2015年8月15日已备齐首付款前往中介公司，但吴敬岳、温建云未按时到中介公司办理相关手续，其后就联系不上吴敬岳、温建云了；截至本案庭审结束，吴敬岳、温建云未将房屋解除抵押登记手续，导致该房屋未能办理网签手续，建委资金监管账户亦未生成；2015年7月23日，中介公司满懿（上海）房地产咨询有限公司北京分公司收取张晓夏、周建永居间服务费7500元，由于中介服务已经完成，故不能退还；2015年7月14日，张晓夏、周建永向吴敬岳支付定金5万元。再查，法院按照张晓夏、周建永提供的温建云的地址，向温建云邮寄送达了开庭传票，EMS查询结果为本人收，但温建云未到庭应诉。由于吴敬岳下落不明，温建云未提供地址确认书，一审法院在2015年12月6日的《人民法院报》上，向吴敬岳、温建云公告送达了起诉书副本、应诉通知书、举证通知书、合议庭组成人员通知书及开庭传票。吴敬岳、温建云无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交任何答辩意见。张晓夏、周建永支付公告费260元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。周建永与吴敬岳、温建云签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，故双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。庭审中周建永表示，该房屋实际为张晓夏、周建永二人共同出资购买，对此法院不持异议并予以确认。由于吴敬岳、温建云未按合同约定时间办理出售房屋的解押登记手续，以致房屋无法办理网签及设立建委资金监管号，吴敬岳、温建云的行为已经构成根本违约，张晓夏、周建永依据合同及补充协议的约定，要求解除双方签订的房屋买卖合同，吴敬岳、温建云以相当于房屋总价款的20%，向张晓夏、周建永支付违约金15万元的诉讼请求，法院予以支持。由于张晓夏、周建永提交的定金收条为吴敬岳个人签字，房屋买卖合同解除后，吴敬岳应当将收取的定金退还给张晓夏、周建永。故对张晓夏、周建永要求吴敬岳退还定金5万元的诉讼请求，法院予以支持。对张晓夏、周建永要求温建云退还定金的诉讼请求，由于张晓夏、周建永未提供充分证据证明温建云实际收取了该定金，法院根据现有证据，也无法确认温建云实际收取了该定金，故对张晓夏、周建永要求温建云退还定金的诉讼请求，不予支持。法院虽然确定吴敬岳、温建云赔偿张晓夏、周建永违约金15万元，但根据目前售楼市场的行情，该违约金并不过高。由于吴敬岳、温建云的违约还造成了张晓夏、周建永的中介费损失，故对张晓夏、周建永要求吴敬岳、温建云赔偿中介费损失的诉讼请求，予以支持。吴敬岳、温建云经法院公告传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，法院依法予以缺席审判。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，于2016年6月22日判决如下：一、解除周建永与温建云、吴敬岳签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。二、自判决生效之日起七日内，吴敬岳退还周建永、张晓夏购房定金五万元。三、自判决生效之日起七日内，温建云、吴敬岳支付周建永、张晓夏违约金十五万元。四、自判决生效之日起七日内，温建云、吴敬岳赔偿周建永、张晓夏中介费损失七千五百元。五、驳回周建永、张晓夏的其他诉讼请求。如果温建云、吴敬岳未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。本院二审期间，吴敬岳、温建云认可己方未完成合同义务构成违约，同意基于己方违约而解除双方的合同关系，并同意返还定金5万元，也认可周建永一方支付的中介费为7500元，但对违约金承担数额以及中介费的负担有异议；吴敬岳、温建云认可己方居住地址与户籍登记地址一致，温建云收到一审法院邮寄的诉讼材料，也认可周建永在一审起诉后曾就起诉事宜与吴敬岳、温建云联系，且吴敬岳曾在本案一审判决前即2015年年底委托本案诉讼代理人与周建永联系过；吴敬岳、温建云主张15万元的违约金数额过高，但并未就此提供证据。另外，双方均认可张晓夏、周建永交纳的公告费为两次共计710元，双方同意该部分费用由法院决定双方之间的负担。另查明：《补充协议》第四条约定，温建云一方违约时，合同解除后，中介公司收取周建永一方的所有费用不予退还，由温建云一方直接赔付周建永一方。本院认为，张晓夏、周建永依据《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》起诉温建云、吴敬岳，吴敬岳、温建云未对起诉主体提出异议，本院不持异议。现吴敬岳、温建云对向张晓夏、周建永支付相关款项未提出异议，但认为违约金过高、中介费不应该由其支付。关于张晓夏、周建永主张的违约金15万元，该数额的计算来源于双方合同所约定的20%，一方面，温建云、吴敬岳未参加一审诉讼以致未在一审审理期间提出违约金酌减的申请，本院二审期间其才提出，同时也未提供违约金过高的证据，另一方面，违约金是否过高需要法院参考实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素并结合公平原则和诚实信用原则予以衡量，所以一审法院认定违约金并不过高，该结论并非不妥当，本院予以维持。关于张晓夏、周建永要求吴敬岳、温建云赔付的中介费7500元，双方现就《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》的解除意见一致，且认可解除原因在于吴敬岳、温建云违约，在此基础上，适用《补充协议》第四条，张晓夏、周建永向中介公司支付的中介费7500元，理应由温建云、吴敬岳赔付，吴敬岳、温建云提出异议，难以成立。综上所述，吴敬岳、温建云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。公告费710元，由吴敬岳、温建云负担（张晓夏、周建永已预交，吴敬岳、温建云于本判决生效后七日内给付张晓夏、周建永）。二审案件受理费3450元，由吴敬岳、温建云负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 赵文军代理审判员 王继玉代理审判员 高 磊二〇一六年十月二十一日书 记 员 杨 竹 更多数据：搜索“”来源：