（2016）川0504民初1389号
裁判日期: 2016-10-21
公开日期: 2016-12-19
案件名称
周敏诉泸州市鸿通春天房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案一审民事判决书
法院
泸州市龙马潭区人民法院
所属地区
泸州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周敏,泸州市鸿通春天房地产开发有限公司
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十五条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条，第三条
全文
泸州市龙马潭区人民法院民 事 裁 定 书（2016）川0504民初1389号（以正式加盖法院印章的判决文书为准，公开的电子文本仅供参考，不得用于非法用途）原告周敏，女，1982年4月28日出生，汉族，住四川省泸县。原告委托代理人左卫刚，四川融创律师事务所律师。被告泸州市鸿通春天房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91510504309359011A法定代表人王锋。委托代理人姚远、邓中伟，系被告公司员工。原告周敏与被告泸州市鸿通春天房地产开发有限公司（以下简称“鸿通春天公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员方华适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周敏及委托代理人左卫刚，被告鸿通春天公司的委托代理人姚远、邓中伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2014年11月30日双方签订了《“鸿通春天凤凰城”项目商品房定购书》且交付了2万元定金，后原告多次到鸿通春天凤凰城要求签署《商品房买卖合同》，在磋商的过程中，被告才向原告出示《商品房买卖合同》，原告要求将被告承诺的赠送面积写入合同，被告予以拒绝，导致最终未签定《商品房买卖合同》。2014年11月30日被告向原告发催告函，要求原告必须在规定时间与其签署《商品房买卖合同》，否则不予返还原告支付的定金，经查鸿通春天凤凰城在定购书上加盖的印章“鸿通春天凤凰城销售专用章”中记载的“鸿通春天凤凰城”这个主体并不存在，不具备市场主体，该订购书系无效合同，原告未与被告签订过协议，其收取的2万元定金无法律依据应当返还。被告辩称：双方签订的《“鸿通春天凤凰城”项目商品房定购书》合法有效，不存在无效的法定要件，即使合同印章存在瑕疵导致合同效力待定，经被告追认后也自始有效，被告收取定金的行为基于双方签订的定购书，被告确实通过书面广告、口头等方式向原告承诺过实际使用面积大于产权面积，该赠送面积实际存在，该赠送行为是一种营销手法，也是商业惯例，但原告要求在《商品房买卖合同》中加入赠送面积条款的要求于法无据。经审理查明：2014年11月30日，原被告双方签订《“鸿通春天凤凰城”项目商品房定购书》一份，定购书中记载出卖人为泸州市鸿通春天房地产开发有限公司，买受人为周敏，并约定由原告定购位于泸州市龙马潭区房屋一套，定金为2万元，该《定购书》第四条约定：“买受人须在签定《订购书》次日起7日之内（含7日）前携带本《定购书》、定金收据和身份证明原件等有关资料到出卖人指定签约处签署《商品房买卖合同》及其附件，否则属买受人违约，出卖人有权将房屋另行出售，买受人所付定金不予返还，并且买受人要承担该房屋总款20%的违约金……”,约定购买方式为按揭付款，优惠后总价为326800元。该订购书一式两份，买受人执一份，出卖人执一份。周敏所执订购书中出卖人盖有“鸿通春天凤凰城销售专用章”印章，经办人处有“张伟”签字。同日，被告收取原告交付的2万元定金，并向原告出具加盖有“泸州市鸿通春天房地产开发有限公司财务专用章”的收据。又查明，被告通过口头、广告户型图向原告承诺赠送面积事宜，原告周敏在定购书约定的时间内到被告处签署《商品房买卖合同》，并提出将被告承诺的赠送面积写入《商品房买卖合同》的要求，被告予以拒绝，当日未签署《商品房买卖合同》。另查明，原告定购的房屋于2014年11月27日取得泸州市住房和城乡建设局颁发的商品房预售许可证。上述事实，有原、被告身份信息、《“鸿通春天凤凰城”项目商品房定购书》、《商品房预售许可证》、《收据》、当庭陈述等证据在案佐证，并经庭审质证，本院予以采信。本院认为原被告双方签订的《“鸿通春天凤凰城”项目商品房订购书》内容来看，不完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且协议明确约定签订该定购书后需要签署《商品房买卖合同》及附件，本案中《“鸿通春天凤凰城”项目商品房订购书》认定为商品房预约合同。现将本案争议焦点作如下评析：第一，关于《定购书》是否成立及效力问题。原告主张《定购书》未成立、无效，《定购书》上出卖人处加盖的印章系“鸿通春天凤凰城销售专用章”，不存在该市场主体，该合同本身不成立。被告认为，《定购书》有效，并未发生合同无效的法定情形，原告称其误以为合同另一方系“鸿通春天凤凰城”但诉讼请求并非因重大误解请求撤销，并且被告对于“张伟”签字和“鸿通春天凤凰城销售专用章”盖章均予以追认。本院认为，该《定购书》记载的出卖人为“泸州市鸿通春天房地产开发有限公司”，经当庭询问，原告周敏在被告的销售人员带领下看房后到项目售楼部签定《定购书》的行为系其真实意思表达，对此不存在重大误解，虽签章处“鸿通春天凤凰城销售专用章”印章与合同记载的“出卖人：泸州市鸿通春天房地产开发有限公司”不一致，但因该合同系双方当事人的意思表达，并且被告当庭对该印章和签名均进行追认，并未违反法律、行政法规强制性规定，本院认定该以《定购书》形式形成的合同成立并生效。第二，关于被告是否应当返还原告定金的问题。被告认为原告未在约定期限内签署《商品房买卖合同》及附件是违约行为，依据定购协议第四条的约定，对原告交纳的定金予以没收。原告认为该条款系由被告提供的格式条款，签订时未明确告知、提请原告注意要履行的义务，且条款内容仅有被告的权利、原告的义务，显然不符合平等、诚实信用的原则，且原告认为签署《商品房买卖合同》之前，原告仍享有平等磋商的权利，原告按约前往被告处协商签署合同事宜，被告拒绝将赠送事宜载入合同导致磋商失败未能签订《商品房买卖合同》，原告无违约行为，被告应当向原告返还定金。首先，本院认为定购书中第四条的约定对买受人、出卖人的权利、义务均作出约定，并且未发生法定的无效情形，应属合法、有效的条款，原告虽主张被告未将该条款作合理的提示注意义务，但结合原告在庭审中的陈述及签署定购书后按约前往被告处签署商品房买卖合同的行为可以推定被告知晓该条款的具体内容。其次，对于赠送面积是否载入书面商品房买卖合同是磋商不成的原因双方当事人均无异议，原告认为被告应当将销售中通过口头及书面户型广告图承诺的赠送面积事宜载入书面商品房买卖合同，以便产生拘束力，保障原告的合法权益，本院认为被告在销售过程中、庭审中均对其承诺赠送面积一事予以认可，且在被告提供的广告户型图将半计入产权面积、不计入产权面积部分予以明示，同商品房买卖合同附件中户型图相一致，本院认为上述书面的户型图亦是对原告将购买的房屋面积、结构等内容承诺的形式，不存在原告主张的欺诈行为，如原告购得得房屋与原告所承诺的不一致亦可以主张被告违约以保护自身合法权益，原告主张赠送面积一定要以文字的方式载入合同，不构成其不签署商品房买卖合同的理由。故，本院认为原告所主张不签署合同的理由不成立，其未按约签订合同的行为属违约行为，被告可不予返还其收取的定金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第三条之规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费300元，本院减半收取150元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。审判员 方 华二〇一六年十月二十一日书记员 徐燕秋 搜索“”