（2016）沪01民终9184号
裁判日期: 2016-10-21
公开日期: 2016-11-29
案件名称
上海瑞杨实业有限公司诉上海睦兴装饰材料有限公司房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上海瑞杨实业有限公司,上海睦兴装饰材料有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终9184号上诉人（原审被告）：上海瑞杨实业有限公司，注册地上海市奉贤区航塘公路4545号3幢127室，主要营业地上海市静安区彭浦镇彭越浦路908号。法定代表人：郑方华，总经理。委托代理人：吕桢栋，上海华尊律师事务所律师。委托代理人：朱夏嬅，上海华尊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海睦兴装饰材料有限公司，住所地上海市闵行区诸翟镇新介弄村。法定代表人：杨世安，董事长。委托代理人：葛泽锋，上海孙仁荣律师事务所律师。委托代理人：乔屹，上海孙仁荣律师事务所律师。上诉人上海瑞杨实业有限公司（以下简称瑞杨公司）因与被上诉人上海睦兴装饰材料有限公司（以下简称睦兴公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初10893号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月16日立案后，依法组成合议庭于2016年9月13日公开开庭审理了本案。上诉人瑞杨公司之委托代理人朱夏嬅、吕桢栋及被上诉人睦兴公司之委托代理人葛泽锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人瑞杨公司上诉请求：要求二审法院撤销原审判决主文第一、二、五项。事实和理由：无证面积包含于租赁合同范围内，违章建筑系租赁标的一部分，部分建筑已被拆除，双方应重新协商租金支付方式及补偿，但被上诉人避而不见，致使上诉人无法继续支付租金；上诉人多次配合被上诉人向政府确认1,248平方米建筑的归属，假如双方未就租金、继续履约、撤诉等达成一致，上诉人不可能配合被上诉人履行前述事宜。被上诉人睦兴公司辩称，租赁合同约定的标的物包括有证土地面积9,685平方米、有证建筑物面积4,076.34平方米；上诉人提出的抵销租金的理由自相矛盾，且违背客观事实；合同对于违约金有明确约定，应依合同处理，故其不同意上诉请求。睦兴公司向一审法院起诉请求：1、确认双方签订的《厂房租赁合同》于2016年4月8日解除；2、瑞杨公司将上海市闵行区XX路XX号厂房返还睦兴公司；3、瑞杨公司向睦兴公司支付自2016年3月1日至4月8日期间的租金98,382元；4、瑞杨公司向睦兴公司支付自2016年4月9日起至实际返还房屋之日为止，按2,589元/日计算的房屋使用费；5、瑞杨公司支付违约金15万元。一审法院认定事实：上海市闵行区XX路XX号（原路牌号为XX公路XX号）的房屋所有权人为睦兴公司，于1997年5月4日取得房地产权证。产权证记载该处土地总面积为9,685平方米，建筑面积2,828.34平方米（共四幢房屋）。2003年8月，经睦兴公司申请，上海市闵行区规划管理局向睦兴公司颁发《建设工程规划许可证》，同意其扩建厂房1,248平方米。2010年12月24日，睦兴公司作为出租方（甲方）、瑞杨公司作为承租方（乙方），双方签订一份《厂房租赁合同》，约定，睦兴公司将XX路XX号厂房出租给瑞杨公司，土地面积9,685平方米，厂房面积4,076.34平方米；租期为2011年3月1日至2018年2月28日；厂房年租金人民币（下同）90万元，每半年付款一次，先付后用。租金每三年调涨5%。保证金20万元，由瑞杨公司于签订合同后支付，保证金不充抵租金；租赁期间，土地使用税、房屋税、卫生清洁费等规费由瑞杨公司承担；瑞杨公司应每六个月支付一次租金，支付时间为提前7天支付，逾期15天未付租金，睦兴公司有权终止合同，并保留使用其他的追缴权利，同时睦兴公司可以采取停水、停电方式，瑞杨公司由此造成的经济损失由其自行负担；双方同意，有下列情形之一的，一方可以书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的双倍支付违约金：乙方逾期不支付租金累计超过15天。合同对其他事项亦作了约定。合同签订后，睦兴公司将上述场地和厂房交付给了瑞杨公司，瑞杨公司支付了20万元保证金。双方按约履行合同。此后，瑞杨公司将涉案房屋又分别转租给了多家次承租人。在XX路XX号厂区内，双方在未经行政管理部门批准的情况下均擅自搭建了违法建筑，现无法区分睦兴公司与瑞杨公司各自搭建的面积和部位。原审另认定，2015年5月13日，闵行区新虹街道水务管理站向闵行区水务稽查支队、新虹街道市政卫生科、规建科、安全办等部门发出一份《关于协助推进“上海市截污纳管攻坚战”的函》，在该函件中载明，包括睦兴公司在内的七家单位已具备纳管条件，但拒不实行内部雨污水分流改造。2015年11月23日，上海市闵行区规划和土地管理局向睦兴公司发出《责令停止土地违法行为通知书》，认定睦兴公司未经批准而在XX路XX号建造厂房，责令停止土地违法行为。2016年1月19日，闵行区新虹街道整治违法建筑工作领导小组办公室向闵行区新虹街道新家弄村委会（XX路XX号在该村委会范围内）发出《关于拆除违法建筑的通知书》，主要内容是：XX路XX号睦兴公司厂区内涉嫌违法搭建。违法搭建为5个单体，面积分别为61.44平方米、56.90平方米、421.6平方米、97.02平方米、401.2平方米，共计1,038.16平方米。要求即刻通知实际使用人尽快妥善清退违法建筑内的租赁户，并自行拆除违法建筑。2016年1月22日，闵行区新虹街道新家弄村委会向睦兴公司发出《关于拆除违法建筑的通知书》，要求睦兴公司在2016年2月20日前清退违法建筑内的租赁户，并自行拆除违法建筑。由于瑞杨公司未能按期支付2016年3月至8月的租金，睦兴公司于2016年3月4日、9日、16日发函向瑞杨公司催款。2016年4月7日，睦兴公司向瑞杨公司寄发解除《厂房租赁合同》的通知。同日，睦兴公司向瑞杨公司寄发《告知函》，睦兴公司向新升公司租借了XX路XX号厂区外的1,998平方米（折三亩）土地。瑞杨公司在2010年12月24日签订《厂房租赁合同》后，至今一直在无偿使用该三亩土地，未向睦兴公司支付土地使用费，且瑞杨公司在该三亩土地上经营、出租牟利。要求瑞杨公司自即日起停止使用该三亩土地。在原审诉讼期间，睦兴公司作为甲方、瑞杨公司作为乙方，双方于2016年4月30日签订一份《协议书》，双方就瑞杨公司租赁睦兴公司厂房内建造的违法建筑的拆除事宜，达成如下协议：1、在XX路XX号甲方厂房内，有总建筑面积5,220平方米的房屋设施（以下简称该房屋）由乙方使用，现该房屋被政府部门认定为违法建筑，列入拆除范围，对此，甲、乙双方均无异议；2、双方同意，政府部门或新升公司支付给甲方的补偿费用中的195万元归乙方所有。政府部门或新升公司支付给甲方的其他补偿费用，归甲方所有；3、甲方应在取得政府部门的补偿费用后的5日内，向乙方支付第2条所述的补偿费用195万元；4、乙方应于2016年5月15日前，清退租赁户，完成该房屋内机器、设备、物品等的搬迁工作，清空该房屋。清退租赁户的费用，由乙方承担；5、本协议书签订后，甲、乙双方就上述违法建筑的争议全部解决，乙方不得再向甲方主张任何权利；6、本协议在履行过程中如有争议，应协商解决。协商不成的，提交上海仲裁委员会按照其仲裁规则进行裁决。原审另认定，2016年4月9日，瑞杨公司向睦兴公司支付了104,001.61元，此款包括2015年度下半年的土地使用税29,005元、房产税22,446.61元，以及租金52,500元。原审庭审中，睦兴公司表示由于瑞杨公司在承租后又对外分租给不同的次承租人，在本案中不要求处理涉及次承租人的相关问题。瑞杨公司表示即使其存在违约行为，睦兴公司主张的违约金亦过高。一审法院认为：从睦兴公司提供的房地产权证、建设工程规划许可证证实，XX路内土地面积9,685平方米，厂房面积4,076.34平方米系睦兴公司合法享有土地使用权和房产所有权。睦兴公司与瑞杨公司亦针对上述标的物而签订了《厂房租赁合同》，此合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按约履行各自义务。合同注明的标的物系睦兴公司合法享有的财产，并不包括违法建筑。在合同签订后，瑞杨公司自行搭建违法建筑，并不影响双方的租赁合同效力。合同约定租金每六月为一期，提前七天支付。因此，对于2016年3月至8月的六个月租金，瑞杨公司应当于2016年2月21前支付，但瑞杨公司未能按约及时足额向睦兴公司支付到期租金，显然已构成违约。虽然自2015年底起，XX路XX号内的违法建筑需要拆除，但这不是瑞杨公司延付租金的正当理由。瑞杨公司向法院提供的政府部门印发的雨污水管分流的相关材料，并不能证明其实施了相关工程，即使瑞杨公司实施了相关工程，其可以与睦兴公司另行协商工程款的负担，但不能拒付应付的租金。睦兴公司与瑞杨公司就违法建筑的补偿款问题签订了协议，但该协议中并未约定补偿款可以抵充相应的租金，且协议书的内容也证明睦兴公司尚未取得补偿款，因此瑞杨公司延付租金的理由不充分，不能免除相应的违约责任。对于自2016年3月至8月的租金，瑞杨公司至今未付清租金，按租赁合同的约定，睦兴公司依法享有合同解除权。睦兴公司发出的解除通知于2016年4月8日送达瑞杨公司，租赁合同于该日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。瑞杨公司应当将涉案租赁物返还睦兴公司。自2016年3月至8月期间的租金，瑞杨公司仅支付了52,500元。而合同于2016年4月8日解除，睦兴公司主张2016年3月1日至4月8日的租金98,382元，扣减瑞杨公司已付的52,500元，瑞杨公司尚应支付该期间的租金45,882元。在合同解除后，瑞杨公司仍占有使用涉案房屋，故瑞杨公司应当向睦兴公司支付房屋使用费。房屋使用费参照合同约定的增递后的租金标准每日2,589元计算，直至瑞杨公司将租赁物移交给睦兴公司为止。由于瑞杨公司违约，应当承担违约责任，租赁合同对违约金作了明确约定，即违约金为两个月的租金金额。两个月的租金标准计算违约金并未过高，瑞杨公司应当支付此违约金。一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条之规定，于二〇一六年七月四日作出判决：一、睦兴公司与瑞杨公司就上海市闵行区XX路XX号房屋于2010年12月24日签订的《厂房租赁合同》于2016年4月8日解除；二、瑞杨公司于判决生效之日起三十日内将上海市闵行区XX路XX号房屋及土地退还睦兴公司；三、瑞杨公司于判决生效之日起十日内向睦兴公司支付自2016年3月1日至4月8日期间的租金人民币45,882元；四、瑞杨公司于判决生效之日起三十日内向睦兴公司支付自2016年4月9日起至实际返还房屋之日为止，按每日2,589元计算的房屋使用费；五、瑞杨公司于判决生效之日起十日内向睦兴公司偿付违约金人民币15万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5,025.73元，减半收取计2,512.86元，由瑞杨公司负担。本院二审期间，上诉人出示情况说明一份，旨在证明被上诉人同意撤诉，但未履行其承诺；经上诉人配合，1,248平方米被认定为合法建筑。被上诉人认为1,248平方米被认定为合法建筑与上诉人无关。本院确认该份情况说明具有真实性，但是否撤诉系被上诉人之诉讼权利，且1,248平方米最终被认定为合法建筑后未予拆除，故该节事实与本案争议无涉。二审中，双方一致确认租期应为2011年3月1日至2019年2月28日，合同记载存在文字差错。经本院审理查明，一审法院认定的其余事实无误，本院予以确认。二审中，被上诉人同意将违约金减至8万元。本院认为，本案双方签订的《厂房租赁合同》于法无悖，双方均应恪守。瑞杨公司逾期不付租金，构成违约，应依约承担违约责任。合同约定的土地面积与厂房面积均为有证面积，虽然瑞杨公司实际使用的土地面积超过有证面积，实际使用的房屋还包括违章建筑，但其实际支付的租金标准仍为合同约定之租金标准，因此，本院认为，违章建筑是否拆除并不能成为瑞杨公司变更租金标准或逾期不付租金的正当理由。况且，双方已就拆除违章建筑的补偿事宜另有约定，该协议亦未体现出补偿款可抵充租金，故瑞杨公司关于其应获的补偿款完全可以抵充租金的上诉理由，于事实不符，不予采纳。二审中，睦兴公司同意将违约金减至8万元，系其对自己民事权利之处分，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：一、维持上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初10893号民事判决第一、二、三、四项；二、变更上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初10893号民事判决第五项为：上海瑞杨实业有限公司于本判决生效之日起十日内向上海睦兴装饰材料有限公司偿付违约金人民币8万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币5,025.73元，减半收取计2,512.86元，由上海瑞杨实业有限公司负担。二审案件受理费人民币3,300元，由上海瑞杨实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 叶振军审判员 许 京审判员 蒋辉霞二〇一六年十月二十一日书记员 周璐珺附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 更多数据：搜索“”来源：