（2016）闽08民终1176号
裁判日期: 2016-10-21
公开日期: 2016-12-05
案件名称
袁正松、邹美英与袁正辉、李定雯房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省龙岩市中级人民法院
所属地区
福建省龙岩市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
袁正松,邹美英,袁正辉,李定雯
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条，第一百七十条
全文
福建省龙岩市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽08民终1176号上诉人（原审原告）：袁正松，男，1973年11月10日出生，住福建省厦门市集美区。上诉人（原审原告）：邹美英，女，1974年4月12日出生，住福建省厦门市集美区。俩上诉人共同委托诉讼代理人袁庆辉，福建路远律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：袁正辉，男，1975年10月24日出生，住福建省上杭县。被上诉人（原审被告）：李定雯，女，1976年9月14日出生，住福建省上杭县。委托诉讼代理人张著学，福建龙航律师事务所律师。上诉人袁正松、邹美英因与被上诉人袁正辉、李定雯房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省上杭县人民法院（2015）杭民初字第3406号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人袁正松、邹美英的共同委托诉讼代理人袁庆辉、被上诉人李定雯的委托诉讼代理人张著学到庭参加诉讼。被上诉人袁正辉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。袁正松、邹美英上诉请求：一、撤销上杭县人民法院（2015）杭民初字第3406号民事判决。二、解除双方于2012年4月5日签订的上杭县xx小区x号楼xxx室长期居住《协议》。三、判令袁正辉、李定雯立即腾房，将上杭县xx小区x号楼xxx室交还袁正松、邹美英。事实和理由：1、本案讼争的房屋是袁正松、邹美英向紫金矿业公司购买的，购房款系袁正松、邹美英以部分现金、部分公积金贷款的方式向紫金矿业公司交付，原审判决认定上述购房款系袁正辉、李定雯以袁正松、邹美英名义交付，属认定事实不清。2、双方于2012年4月5日签订的上杭县xx小区x号楼xxx室长期居住《协议》，不存在所谓的时候补签问题，该协议也充分体现了讼争房产系由袁正松、邹美英购买后再将房屋交给袁正辉、李定雯长期居住的事实。3、该《协议》并未约定该房屋产权交给袁正辉、李定雯，只约定了将讼争房屋交给其居住，因此该协议的性质应属于租赁合同而非房屋买卖合同，原审判决属于适用法律错误。4、袁正辉在一审答辩时承认《协议》约定的款项尚未交付给袁正松、邹美英，讼争房屋的装修也是由袁正松、邹美英出资的事实，并同意将该房屋交还袁正松、邹美英。袁正辉的上述意思表示真实，也未违反法律的强制性规定，可以作为本案认定事实及解除《协议》的依据，原审判决对袁正辉的上述意思表示不予认可，显然有悖于法。李定雯辩称，1、一审已经查清本案的事实，本案不属于房屋租赁，属于房屋买卖，讼争的房屋属于小产权房屋，当时以使用权购买。袁正辉与袁正松是兄弟关系，买卖时是以袁正松、邹美英的名义购买，袁正辉的陈述与李定雯的不一致。2、本案适用法律正确，原审认定买卖合同是正确的。袁正辉未作答辩。袁正松、邹美英向一审法院起诉请求：1.解除袁正松、邹美英与袁正辉、李定雯于2012年4月5日签订的上杭县xx小区x号楼xxx室长期居住《协议》；2.判令袁正辉、李定雯立即腾房，将上杭县xx小区x号楼xxx室交还袁正松、邹美英。一审法院认定事实：xx小区公寓房系紫金矿业集团股份有限公司为解决员工住房问题而出资建设，涉案上杭县xx小区x号楼xxx室房屋分配在其员工袁正松名下。该公司规定，xx小区公寓房的使用权仅限于在其公司员工内部进行转让，且须经该公司审批同意并换发该公司内部的xx小区公寓房使用权证，若员工本人及其直系亲属不需要居住公寓房且内部无受让需求的，则员工必须将公寓房退回公司。2009年8月份左右，袁正辉、李定雯入住涉案房屋。2012年4月5日，袁正松、邹美英与袁正辉、李定雯签订《协议》一份，约定“鉴于甲方（袁正松、邹美英）享有紫金矿业集团公司名下公寓房的购买权，因甲方已有房屋，故由乙方（袁正辉、李定雯）全额支付购房款项，以及装修之所有资金，该房屋由乙方长期居住……一、本协议若与国家法律和紫金矿业集团公司规章制度相违背，以国家法律和紫金矿业集团公司规章制度为准，本协议无效；二、本协议标的物房屋位于上杭县xx小区x号楼xxx室；三、乙方自交纳房屋款项之日起，就享有该房屋永久居住权；四、乙方不得在甲方（袁正松）六十周岁以前出卖以及出租本协议标的物；五、甲方承诺在能取得该房屋的所有权，可办理房屋所有权证时，在甲方（袁正松）六十周岁后自愿将房屋所有权过户至乙方自然继承人袁智婷名下，办理手续的所有费用由乙方自付；六：在乙方居住期间甲方不得将该房屋用于抵押，转让及其它损害乙方长期居住权的行为，若因为因签订本协议造成该房屋被紫金矿业集团公司收回，其后果由乙方自行承担；七：该房屋的自然继承权由乙方夫妇婚生女袁智婷享有……”。2012年5月4日，袁正辉与李定雯签订《离婚协议》一份，双方约定共同房产处理：由袁正辉补偿李定雯人民币叁拾万元整，房产及屋内家具电器归袁正辉所有。因袁正辉无法一次性付清补偿款，以xx小区xxx房作为抵押物，该抵押未进行登记，双方约定了付款方式，并约定如袁正辉违反该付款方式，则xx小区xxx房的所有权益归李定雯所有。袁正辉未按约定向李定雯付款。现袁正松、邹美英以袁正辉、李定雯未依照双方于2012年4月5日签订的《协议》付款，并将讼争房屋用于抵押和出租构成违约、作为夫妻共同财产进行分割侵害袁正松、邹美英合法权益为由，诉至法院。一审法院认为，袁正松、邹美英与袁正辉、李定雯于2012年4月5日签订的《协议》，该协议未载明有关房屋租赁的约定，也不符合租赁合同的一般要求，实质是约定袁正辉、李定雯以袁正松的名义购买讼争房屋的使用权，因此本案案由应确定为房屋买卖合同纠纷。本案中，紫金矿业集团股份有限公司虽规定xx小区公寓房的使用权仅限于在其公司员工内部进行转让，且须经该公司审批同意并换发该公司内部的xx小区公寓房使用权证，但根据物权法定原则的规定，物权的种类和内容应由法律规定，当事人不能自由创设，因此该公司作出的上述约定并不能发生物权法上的效力，该约定不影响双方之间所签订的《协议》的效力。双方当事人在平等协商基础上自愿签订协议，该协议不违反法律强制性规定和公序良俗，是双方真实意思表示，该《协议》合法有效。袁正辉、李定雯在签订《协议》前已经入住讼争房屋，李定雯主张该《协议》系事后补签，予以采纳。双方补签协议时，约定袁正辉、李定雯全额支付购房款以及装修之所有资金，但未约定具体的款项金额及支付对象，因讼争房屋分配在袁正松名下，袁正辉、李定雯以袁正松的名义购买该房，房屋的购房款及物业费用实际均应以袁正松的名义缴纳，现袁正松、邹美英及李定雯均未提交支付购房款的原始票据，李定雯主张补签协议前其已向紫金矿业集团有限公司支付了购房款符合常理和交易习惯，因此袁正松、邹美英主张袁正辉、李定雯未按协议约定且袁正辉在答辩意见中自认未向其支付购房款及装修资金，理由不当，不予采纳。袁正松、邹美英主张袁正辉、李定雯违反协议约定，将讼争房屋出租他人使用并用于抵押，但未提供证据证明且李定雯不予认可，因此该主张不予采纳。本案讼争房屋使用权系袁正辉、李定雯在夫妻关系存续期间以袁正松的名义向紫金矿业集团股份有限公司购买，属袁正辉、李定雯的夫妻共同财产，袁正辉、李定雯在签订离婚协议时对该财产的分割进行明确约定，该约定未违反法律法规规定，根据该约定，现讼争房屋的权益归李定雯享有，因此袁正辉虽表示同意解除于2012年4月5日签订的《协议》并将讼争房屋交还给袁正松、邹美英，但其该行为对讼争房屋的处理不产生影响。综上所述，袁正松、邹美英起诉请求解除双方于2012年4月5日签订的上杭县xx小区x号楼xxx室长期居住《协议》并要求袁正辉、李定雯将该房屋交还，理由不当，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：驳回袁正松、邹美英的诉讼请求。案件受理费100元，由袁正松、邹美英负担。对一审判决查明的事实，袁正松、邹美英认为，袁正松、邹美英是委托包括袁正辉、李定雯在内的亲戚代为管理讼争房屋，袁正辉、李定雯有房屋的钥匙，能够自由出入讼争房屋，双方的协议还未签订，这种出入不属于交付入住。对一审判决查明的其余事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，2012年4月5日签订的《协议》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，属有效合同。《协议》前言部分明确载明：“鉴于甲方享有紫金矿业集团公司名下公寓房的购买权，因甲方已有房屋，故由乙方全额支付购房款项，以及装修之所有资金，该房屋由乙方长期居住”。而签订《协议》时，袁正辉、李定雯已入住该房屋，购房款及装修款具体金额均已确定，但在《协议》中没有约定；《协议》还约定“该房屋的自然继承权由乙方夫妇婚生女袁智婷享有。”说明讼争房屋的购房款及装修款已由袁正辉、李定雯全额支付。因此，袁正松、邹美英以袁正辉、李定雯未支付购房款及装修款为由要求解除《协议》并归还房屋的诉讼请求，理由不能成立，不应予以支持。袁正辉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。综上所述，袁正松、邹美英的上诉请求不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由袁正松、邹美英负担。本判决为终审判决。审 判 长 严 建 锋代理审判员 卢 丰 华代理审判员 刘 瑞 春二〇一六年十月二十一日书 记 员 黄娉婷（代）附注：主要法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来自：