（2016）辽04民终1307号
裁判日期: 2016-10-21
公开日期: 2016-12-31
案件名称
任丽艳与抚顺兴隆宝通置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省抚顺市中级人民法院
所属地区
辽宁省抚顺市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
抚顺兴隆宝通置业有限公司,任丽艳
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽04民终1307号上诉人（原审被告）：抚顺兴隆宝通置业有限公司，住所地：抚顺市顺城区抚顺城路（东段）11-1号楼4、5号门市。法定代表人：佟恩祥，该公司总经理。委托代理人：李弘熙，该公司职员。委托代理人：邢福，辽宁铭博律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：任丽艳，女，满族，1978年11月26日出生，住沈阳市大东区。上诉人抚顺兴隆宝通置业有限公司因与被上诉人任丽艳房屋买卖合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院(2016)辽0411民初542号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人抚顺兴隆宝通置业有限公司委托代理人李弘熙、邢福到庭参加诉讼，被上诉人任丽艳经本院传票传唤，未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。抚顺兴隆宝通置业有限公司上诉请求：（一）撤销一审判决，改判任丽艳继续履行双方签订的商品房买卖合同；（二）改判抚顺兴隆宝通置业有限公司不返还购房款及违约金等款项；（三）一、二审诉讼费由任丽艳承担。事实和理由，双方签订《商品房买卖合同》时，约定抚顺兴隆宝通置业有限公司返租任丽艳购买的商铺三年，年租金是总房款的8%，从合同约定的交房之日起返租任丽艳商铺并计算租金，三年的租金是总房款的24%，双方约定抚顺兴隆宝通置业有限公司先行支付21%的租金，余下3%租金按年返还1%，三年内支付完毕，而抚顺兴隆宝通置业有限公司支付租金的方式是从任丽艳购买商铺的总房款中直接扣除租金，以折抵房屋折价款的方式结算租金；双方已经形成事实上的房屋租赁合同关系，抚顺兴隆宝通置业有限公司已承租任丽艳购买的商铺，三年的租金已经支付90%以上，租赁合同已经实际履行，抚顺兴隆宝通置业有限公司交房之日即为租赁关系生效之日，双方的租赁合同已经形成，应视为交付房屋，不存在抚顺兴隆宝通置业有限公司逾期交房的情况，任丽艳无权请求解除商品房买卖合同。任丽艳未答辩。任丽艳向一审法院起诉请求：1、解除任丽艳与抚顺兴隆宝通置业有限公司签订的《抚顺市商品房买卖合同》；2、抚顺兴隆宝通置业有限公司返还任丽艳购房款140，871.00元；3、抚顺兴隆宝通置业有限公司按照合同约定承担违约责任；4、抚顺兴隆宝通置业有限公司返还印花税、契税5705.28元；5、抚顺兴隆宝通置业有限公司承担本案诉讼费、保全费。一审法院认定事实：2014年7月30日，任丽艳与抚顺兴隆宝通置业有限公司签订抚顺市商品房买卖合同。双方在合同中约定：任丽艳购买抚顺兴隆宝通置业有限公司抚顺兴隆摩尔世界商铺一处，该商铺销（预）售许可证号为XK2014106-679，位于抚顺市顺城区新城路东段5-15号楼3121铺，建筑面积11.65平方米，每平方米单价12，091.93元，房屋总价款为140，871.00元。抚顺兴隆宝通置业有限公司在2015年9月30日前将经综合验收合格的房屋交付任丽艳，逾期90日后，任丽艳有权解除合同，抚顺兴隆宝通置业有限公司应自任丽艳解除合同通知到达之日起15日内返还全部已付款项，并按任丽艳累计已付款的0.5%向其支付违约金。现任丽艳已向抚顺兴隆宝通置业有限公司交纳全部购房款140，871.00元。2015年8月25日，抚顺兴隆宝通置业有限公司为任丽艳开具销售不动产统一发票。2015年9月2日，任丽艳向税务机关交纳房屋契税、印花税合计5705.28元。现该争议房屋现处于停工状态。抚顺兴隆宝通置业有限公司未能在合同约定期限交付房屋。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。在本案中，任丽艳与抚顺兴隆宝通置业有限公司签订商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，故该商品房买卖合同合法有效。任丽艳按合同约定交纳购房款后，抚顺兴隆宝通置业有限公司负有按合同约定时间交付房屋的义务。抚顺兴隆宝通置业有限公司未按合同约定时间交付房屋，任丽艳有权按双方在合同中的约定选择解除合同，并要求抚顺兴隆宝通置业有限公司支付违约金。故对于任丽艳要求解除与抚顺兴隆宝通置业有限公司之间的商品房买卖合同，及要求抚顺兴隆宝通置业有限公司返还购房款的诉讼请求予以支持。关于任丽艳主张按照逾期违约的0.5%支付违约金一节，因是双方签订的合同约定且不违反法律规定予以支持。关于任丽艳主张抚顺兴隆宝通置业有限公司返还契税、印花税一节，因合同解除后其所交纳契税应由税务部门予以返还，故对任丽艳此项诉求不予支持，但抚顺兴隆宝通置业有限公司应协助、配合任丽艳办理相关手续及提供必要材料。关于抚顺兴隆宝通置业有限公司辩称双方成立返租关系，其不存在违约行为一节，首先，抚顺兴隆宝通置业有限公司的主张并无相关证据予以证明，其次，即便抚顺兴隆宝通置业有限公司主张的事实存在，该行为应视为抚顺兴隆宝通置业有限公司为出售房屋而采取的促销手段，在抚顺兴隆宝通置业有限公司没有按合同约定时间、条件交付房屋的情况下，其主张的租赁关系没有成立的客观基础，故对其辩称理由无法支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，判决：一、解除任丽艳与抚顺兴隆宝通置业有限公司之间的商品房买卖合同；二、抚顺兴隆宝通置业有限公司于本判决生效后三十日内一次性返还任丽艳购房款140，871.00元；三、抚顺兴隆宝通置业有限公司于本判决生效后三十日内一次性支付任丽艳违约金704.36元。四、驳回任丽艳其他的诉讼请求。案件受理费3232.00元，减半收取1616.00元，保全费1320.00元，合计2936.00元，由抚顺兴隆宝通置业有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，任丽艳与抚顺兴隆宝通置业有限公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，故该商品房买卖合同合法有效，双方当事人应该按照合同的约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，任丽艳与抚顺兴隆宝通置业有限公司签订的《抚顺市商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2015年9月30日前将经综合验收合格的商品房交付给买受人。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。任丽艳作为买受人于2013年8月25日已全部履行交付购房款的义务，但抚顺兴隆宝通置业有限公司至今未将争议房屋交付给任丽艳，显然构成违约，应承担相应违约责任。现任丽艳主张抚顺兴隆宝通置业有限公司逾期交房的时间超过90天，要求解除合同，抚顺兴隆宝通置业有限公司亦未能提供任何证据证明其逾期交房存在正当理由，故一审判决解除任丽艳与抚顺兴隆宝通置业有限公司之间的商品房买卖合同并无不当，本院予以维持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。任丽艳与抚顺兴隆宝通置业有限公司之间的商品房买卖合同解除后，抚顺兴隆宝通置业有限公司应当返还已经收取的购房款140871元。对于逾期交房违约金。庭审中，任丽艳主张抚顺兴隆宝通置业有限公司应当按照合同约定支付逾期交房违约金。经查，任丽艳与抚顺兴隆宝通置业有限公司签订的《抚顺市商品房买卖合同》第十二条第1款第（2）项约定，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累积已付款的0.5%向买受人支付违约金。依据该规定，抚顺兴隆宝通置业有限公司应当支付任丽艳逾期交房违约金704.36元（140871元×0.5%=704.36元），故一审判决抚顺兴隆宝通置业有限公司一次性支付任丽艳违约金704.36元，有事实根据和合同依据，本院予以维持。对于抚顺兴隆宝通置业有限公司辩称双方构成返租关系，因任丽艳不予认可，且抚顺兴隆宝通置业有限公司未提供证据证明双方存在返租法律关系，故一审判决没有采信抚顺兴隆宝通置业有限公司答辩意见，并无不当，本院予以支持。综上所述，抚顺兴隆宝通置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3132元，由上诉人抚顺兴隆宝通置业有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 张 帆审判员 秦 梦审判员 何福苍二〇一六年十月二十一日书记员 罗晓姝 来自：