（2016）粤19民终5897号
裁判日期: 2016-10-21
公开日期: 2016-12-31
案件名称
东莞市冠宏实业投资有限公司与杨美发建设用地使用权转让合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省东莞市中级人民法院
所属地区
广东省东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
东莞市冠宏实业投资有限公司,杨美发
案由
建设用地使用权转让合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤19民终5897号上诉人（原审原告）：东莞市冠宏实业投资有限公司，住所地：广东省东莞市凤岗镇官井头村龙平东路C1座3号一层。法定代表人：林少文，总经理。委托代理人：张海平，广东深鹏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨美发，男，1956年11月17日出生，汉族，广东省揭西县号2。委托代理人：朱宏明，广东君政律师事务所律师。委托代理人：刘甜，广东君政律师事务所律师。上诉人东莞市冠宏实业投资有限公司（以下简称冠宏公司）因与被上诉人杨美发建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2013）东三法民一初字第3103号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2013年5月14日，冠宏公司向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、杨美发向冠宏公司双倍返还定金750000元；2、本案受理费由杨美发负担。2013年81××2日，冠宏公司变更其第一项诉讼请求为，请求杨美发向冠宏公司返还定金375000元。原审法院经审理查明：2011年7月19日，冠宏公司与杨美发在东莞市凤岗镇法律服务所的见证下签订了《旧改土地使用权及建筑物转让合同书》，杨美发为甲方，冠宏公司为乙方。合同前言明确：“为响应和配合东莞市委市政府关于旧城改造政策，甲方将其拥有的位于东莞市凤岗镇官井头村委会斜对面的一块土地及地上建筑物（以下简称该物业）转让给乙方，由乙方对该物业进行改造，办理相关土地流转手续进行房地产开发。”合同第一条约定该物业概况：“该物业位于东莞市凤岗镇官井头村委会斜对面，占地约31000㎡，建筑物是由综合楼和工业厂房组成，全部出租使用，综合楼首A-C座商品首层商铺总面积7900.22㎡，住房总面积23792.77㎡，厂房总面积23805.29㎡，加建和搭建构筑物面积为659.3㎡，具体产权人各面积详见双方确认量附表和附图，该物业的厂房、住宅、商铺的面积是以建筑投影面积计算的，乙方补偿给甲方商铺的面积建筑投影是以同等面积计算，商铺的层高不低于5.5m。”合同第三条约定：“1.旧城改造性质。乙方利用甲方拥有旧城改造为商品楼地产开发，必须按照国家和地方政府要求和规范实施。2.甲方应提供地产开发申报资料（房产证复印件、国土红线图复印件、同意出具申报委托书）。乙方委托有开发房地产公司申报工作等事宜。甲方应积极配合。3.本合同签订之日起3个工作日，乙方向甲方支付项目定金人民币￥375000元，合同签订之日起，甲方不得反悔，改变合同及违反合同约定条款和内容，如有诸类行为，甲方要赔偿乙方的经济损失，经济损失应以涉及项目金额为标准计算。”合同第四条约定相关事项及期限：“1.自签订合同之日起360天内，乙方向政府有关部门申请立项，改变该土地的用途等一切手续（即办理土地流转），在乙方收到政府有关部门的补地价通知单之日起15个工作日内，乙方应一次性付清本合同全部拆迁补偿款。乙方支付的所有款项，如超期乙方按总额支付1%／日滞纳金给甲方，期限30天，均以转账形式汇至甲方指定账户，由此产生费用由乙方付（本合同任何补偿金甲方只开收据，税金及其他费用由乙方负责）；若因乙方开发不成，乙方无偿退给甲方一切证件和资料。开户行：（略）；户名：杨美发；账户：（略）。2.如乙方在签订本合1××2个月内未能办理补地价手续，或者是乙方人为因素造成的问题，影响双方合作不成功，定金归甲方所有，应承担经济责任；因政府政策造成，不能办理补地价手续甲方应退还乙方定金人民币￥375000元。……。”合同第五条约定的甲方责任有：“a.甲方收到乙方的全部拆迁补偿款后15个工作日内，应交付该物业的所有房产权证给乙方，房产权证原件必须真实，不能有虚假，否则造成的损失全部由甲方负责；……。”合同第七条约定转让价款：“1.……B.住房和厂房补偿款：补偿总面积为5528.24㎡，补偿单价为1800元／㎡，补偿总￥99508.32元（人民币）（此处总额应为笔误，经计算为5528.24㎡×1800元／㎡=9950832元）。……”。2011年8月4日，冠宏公司向杨美发支付了定金37.5万元。后冠宏公司以杨美发与旭晖公司恶意串通、排挤冠宏公司为由，向原审法院提起诉讼。诉讼过程中，冠宏公司明确，案涉的旧改工程是由旭晖公司进行，对于旭晖公司来说，冠宏公司与案涉物业的业主是一个整体，由冠宏公司负责整合案涉土地及地上建筑物；冠宏公司对于其有关旭晖公司与杨美发等业主恶意串通排挤冠宏公司的主张没有相应证据，但杨美发未按合同第三条第二项的约定向冠宏公司提供相关房地产开发的资料，杨美发的行为违反了合同约定。双方当事人对案涉土地及地上建筑物的权属认识存在争议：冠宏公司主张，其在与杨美发签订《旧改土地使用权及建筑物转让合同书》时，对案涉土地及地上建筑物的权属人均清楚。其中，土地性质为集体土地，土地使用权人为东莞市凤岗镇官井头村村民委员会，土地面积合计约31000平方米，建筑物有多栋，部分地上建筑物的权属人则是杨美发，冠宏公司并不清楚每栋或每层的权属人是谁。杨美发则主张，土地性质为集体土地，登记权属人为东莞市凤岗镇官井头村村民委员会，土地使用权曾转让给银行，丹兴公司于1999年从银行受让了土地使用权。丹兴公司的原股东有林少坤、林丹鹤、林锐坤、杨美发、杨新财、侯岳容和东莞市贤泰贸易有限公司（以下简称贤泰公司），其中林锐坤、侯岳容、贤泰公司是隐名股东；丹兴公司在案涉土地上建设房屋后，由林少坤、林丹鹤、林锐坤、杨美发、杨新财、侯岳容进行了分割，房地产权证分别办理到丹兴公司、杨美发、杨新财和侯岳容的名下。杨美发向原审法院提交了集体土地建设用地使用证4份。集体土地建设用地使用证登记的土地使用者为“官井头管理区”和“官井头村村民委员会”。另查，冠宏公司与杨美发签订合同的当日，冠宏公司与林少坤、林丹鹤、林锐坤、侯岳容、杨新财各签订了一份《旧改土地使用权及建筑物转让合同书》。该五份合同约定的事项除定金数额及补偿款外，其余与冠宏公司与杨美发签订的合同内容一致。冠宏公司在提起本案诉讼时，一并以林少坤、侯岳容、林锐坤、林丹鹤、杨新财为被告向原审法院提起诉讼，原审法院受理案号分别为（2013）东三法民一初字第3101-3102、3104-3105、3192号。冠宏公司与杨美发签订合同的次日，冠宏公司与旭晖公司签订一份《合作开发合同》，约定双方合作对案涉土地及地上建筑物进行房地产开发，由冠宏公司提供建设用地和提供符合申报要求的土地及物业资料，由旭晖公司负责开发所需的资金等。在冠宏公司提起本系列案诉讼前，旭晖公司以冠宏公司及林少文为被告向原审法院提起诉讼，请求冠宏公司、林少文退还冠宏公司按《合作开发合同》收取的定金1000万元，原审法院受理案号为（2013）东三法民一初字第2908号。该案中，冠宏公司主张其已履行全部合同义务，但旭晖公司怠于履行合同义务，旭晖公司无权要求冠宏公司返还定金。该案中，冠宏公司向原审法院提交的证据中有：《旧改土地使用权及建筑物转让合同书》7份、《授权委托书》5份、《收据》1份、《房屋拆迁安置补充协议》1份、房地产权证复印件20份。《旧改土地使用权及建筑物转让合同书》显示，冠宏公司分别与贤泰公司、林少坤、林丹鹤、林锐坤、侯岳容、杨新财签订了合同。《授权委托书》显示贤泰公司、丹兴公司、杨美发、杨新财、侯岳容分别出具《授权委托书》，内容概为委托人委托“冠宏公司全权负责位于东莞市凤岗镇官井头管理区‘鲤麻岭’向南的土地即官井头村委会斜对面的一块土地（面积为叁万零肆佰伍拾叁平方米具体面积及位置以红线图为准）与具有开发资质的房地产公司合作。”《收据》显示冠宏公司向旭晖公司提交了案涉土地的使用权证书复印件4份及地上建筑物房地产权1××2份，并注明了相应证号。《房屋拆迁安置补充协议》签订于2011年11月21日，旭晖公司作为甲方，冠宏公司作为乙方，林丹鹤、林锐坤、林少坤、林锭芝、杨新财、杨美发、侯岳容、贤泰公司、丹兴公司作为丙方，协议约定：1.乙方和丙方以2011年7月19日签订的《旧改土地使用权及建筑物转让合同书》的基础上补偿条款内容为准，乙方、丙方应配合甲方立项申报。2.乙方和丙方签订的房屋拆迁安置补偿协议为了配合旭晖公司开发该项目的申报立项之用，立项申报后，甲方与乙方按2011年7月20日签订的内容为准执行。20份房地产权证复印件显示的权属人有丹兴公司、杨新财、杨美发、侯岳容、东莞市凤岗镇官井头村村民委员会。原审法院认定以上事实的证据有：《旧改土地使用权及建筑物转让合同书》、收据、房地产权证、集体土地建设用地使用证、《旧改土地使用权及建筑物转让合同书》附件、《房屋拆迁安置补充协议》，以及原审法院的庭审笔录、质证笔录等。原审法院认为：本案为建设用地使用权转让合同纠纷。从原审法院查明的事实和冠宏公司的主张看，冠宏公司是拟对案涉土地及地上建筑物进行整合，在取得相应权属人关于同意进行房地产开发的授权情况下，与具备房地产开发资质的公司合作对案涉土地及地上建筑物进行改造。那么，冠宏公司应当厘清案涉土地及地上建筑物的权属状况，与权属人签订相关合同。《旧改土地使用权及建筑物转让合同书》是冠宏公司与杨美发的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自义务。冠宏公司在本案中作出两种主张，其一为杨美发与旭晖公司恶意串通，排挤冠宏公司，致使案涉旧改项目无法开展；其二为杨美发未按《旧改土地使用权及建筑物转让合同书》第三条第二项的约定履行义务，没有提供房地产开发的申报资料。原审法院依法对冠宏公司的主张进行审查。首先，冠宏公司主张杨美发与旭晖公司恶意串通，排挤冠宏公司，导致案涉旧改项目无法开展，但冠宏公司未能提交证据予以证实，原审法院对其主张不予采纳。其次，《旧改土地使用权及建筑物转让合同书》第三条第二项约定杨美发的合同义务为，提供房地产开发申报资料，并备注为房产证、国土红线图复印件、同意出具申报委托书。虽然在本案中杨美发未能提交证据证明其已向冠宏公司交付前述资料，但从冠宏公司在原审法院受理的（2013）东三法民一初字第2908号案中提交的证据看，杨美发已向冠宏公司出具同意旧改的《授权委托书》，冠宏公司亦将杨美发提供的房地产权证及土地使用权证复印件交付旭晖公司，并由旭晖公司出具了《收据》。冠宏公司在本案中的主张存在不实。从杨美发在本案中提交的案涉土地的集体建设用地使用证看，该使用证后面已包含红线图，如果冠宏公司认为该红线图不属于合同第三条第二项约定的国土红线图复印件，冠宏公司应及时向杨美发提出，但冠宏公司未能提交证据证明其已向杨美发提出异议并要求杨美发予以补充提供，因此，视为冠宏公司认可杨美发已按约定提供齐全所需申报资料。综上，杨美发已按照《旧改土地使用权及建筑物转让合同书》的约定向冠宏公司提交申报资料，履行了合同义务，冠宏公司亦未能提交证据证明杨美发与旭晖公司存在恶意串通排挤冠宏公司的事实，因此，其诉请杨美发返还定金缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2014年6月20日判决：驳回冠宏公司的全部诉讼请求。原审案件受理费5650元，由冠宏公司负担。上诉人冠宏公司不服原审判决，向本院提起上诉称：冠宏公司与杨美发于2011年7月19日签订《旧改土地使用权及建筑物转让合同书》，约定由杨美发将其名下位于东莞市凤岗镇官井头村委会斜对面的一块土地（占地面积约为31000㎡）及地上建筑物转让给冠宏公司改造、开发。然而杨美发在合同签订以后，竟为自己的利益与旭晖公司恶意串通，排挤冠宏公司，导致案涉旧改项目最终不能开展。然而原审判决竟然无视上述情形，导致认定事实不清，适用法律错误，因而作出不公判决。综上，请求法院：1.撤销原审判决；2.改判杨美发立即向冠宏公司返还定金人民币375000元；3.本案一、二审诉讼费由杨美发负担。二审法庭调查中，冠宏公司补充上诉意见：1.原审法院认为本案性质是土地使用权转让合同纠纷，冠宏公司认为案涉应该是委托房地产开发合同纠纷，从合同第三条第二项可以看出冠宏公司与杨美发是委托代理关系，冠宏公司与旭晖公司签订的合同也能体现这一点。2.基于冠宏公司的代理人身份，冠宏公司希望并协助开发公司完成合同项目，本案真正合作主体是杨美发和旭晖公司，是旭晖公司对自己实力评估不足，放弃开发。冠宏公司没有过错，也没有违约，应追加旭晖公司作为第三人才能查明事实，或中止本案审理等另案判决结果出来。被上诉人杨美发答辩称：（一）冠宏公司未履行合同约定的申请“旧改”立项、办理补地价手续等义务，构成重大违约，无权要求返还定金。冠宏公司的代理人原审开庭时当庭承认冠宏公司并没有按照合同约定，及时主动向镇街“三旧”改造领导小组办公室提出“旧改”立项的申请材料。（二）冠宏公司没有任何证据证明杨美发违反合同义务，也没有任何证据证明杨美发与他人串通、排挤冠宏公司，冠宏公司应承担举证不能的不利后果。冠宏公司的代理人当庭也确认冠宏公司收到过国土红线图复印件、申报委托书等资料。冠宏公司的代理人当庭也承认，冠宏公司对杨美发“恶意串通”的指控，没有任何事实方面的证据。综上，杨美发请求法院驳回冠宏公司的全部诉讼请求。（三）冠宏公司主张案涉性质是委托合同没有依据，该主张与其在原审中的陈述及上诉状的陈述相矛盾。本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。二审期间，杨美发提供冠宏公司在（2013）东三法民一初字第2908号中提供的证据及该案民事判决书，拟证明其履行了提供房地产开发申报资料义务，冠宏公司认为该案判决未生效，杨美发是向旭辉公司提交申报资料，没有交给冠宏公司。本院认为，原审中冠宏公司主张杨美发将案涉土地及地上建筑物转让给冠宏公司改造、开发，杨美发违约，要求杨美发返还已交付的定金，冠宏公司二审主张案涉关系为委托合同关系，与案涉合同书的内容及其原审诉讼请求不相符，对其上述主张，本院不予采纳。本案为建设用地使用权转让合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对冠宏公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是冠宏公司上诉主张杨美发与旭晖公司恶意串通有无依据。冠宏公司上诉主张杨美发与旭晖公司恶意串通，导致案涉项目不能开展，杨美发应向其返还定金375000元。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。冠宏公司主张杨美发恶意串通案外人导致项目不能开展，构成违约。但对其主张，冠宏公司并无提供证据予以证明，故冠宏公司依法应承担举证不能的不利后果，即其诉求不能成立。原审判决对此处理正确，本院予以维持。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。冠宏公司的上诉主张没有任何依据，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费5650元，由上诉人东莞市冠宏实业投资有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审 判 长 杨 浩代理审判员 冯婉娥代理审判员 廖志明二〇一六年十月二十一日书 记 员 梁玮珊第1页共11页 来自