（2016）鄂0115民初1708号
裁判日期: 2016-10-21
公开日期: 2016-12-26
案件名称
保利（武汉）物业管理有限公司与孙伟物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉市江夏区人民法院
所属地区
武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
保利（武汉）物业管理有限公司,孙伟
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款
全文
湖北省武汉市江夏区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0115民初1708号原告：保利（武汉）物业管理有限公司，住所地湖北省武汉市洪山区关山路60号。统一社会信用代码914201007612347416。法定代表人：邓惠民，董事长。委托诉讼代理人：王婷，女，1989年11月27日出生，汉族，湖北省荆州市人，系公司员工，住湖北省武汉市东湖高新技术开发区。委托诉讼代理人：高尔金，男，1982年9月18日出生，汉族，湖北省宜昌市人，系公司员工，住湖北省武汉市东湖高新技术开发区。被告：孙伟，男，1985年2月20日出生，汉族，内蒙古乌兰察布市人，武汉科技大学城市学院教师，住武汉市江夏区。原告保利（武汉）物业管理有限公司（以下简称保利物业公司）与被告孙伟物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告保利物业公司的委托代理人王婷、高尔金，被告孙伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。保利物业公司向本院提出诉讼请求：1.要求孙伟支付物业服务费3589.80元及滞纳金4586元；2.本案诉讼费由孙伟承担。事实和理由：孙伟系保利海上五月花1栋2单元203号房的业主，于2011年9月2日收房时，与我方签订《前期物业服务协议》，协议载明孙伟房屋产权面积为77.19平方米，物业服务收费标准按高层每月每平方米1.50元计收，孙伟按照协议约定仅交纳了2013年8月31日前的物业服务费，此后的物业服务费孙伟以各种理由拖欠不付，我方经催收未果诉至法院。孙伟辩称，对所欠物业服务费3589.80元无异议，我不支付物业服务费是因保利物业公司未尽到物业管理义务。我家住在二楼，修建在底层的水泵系统噪音很大。另外，一楼餐饮业的油烟随意排放，房屋外墙遭到油烟污染，且店家每日凌晨三点即开始做早点，噪音也导致家人无法入眠，严重影响居家生活，我多次向保利物业公司反映，要求改善水泵系统噪音、餐饮油烟污染和噪音问题，但保利物业公司一直未予解决，保利物业公司违约在先，不同意支付物业服务费和滞纳金。本院经审理认定事实如下：2011年9月2日，孙伟（甲方）与保利物业公司（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，第一条约定甲方所购商品房为：保利海上五月花项目1栋2单元203号房，建筑面积：77.19平方米。第三条对物业管理服务范围约定了7项内容，分别是房屋共用部位的维修、养护和管理，房屋共用设施的维修、养护、运行和管理，环境卫生，秩序维护服务，交通秩序与车辆停放等……。第四条对物业服务质量约定了9项内容，分别是房屋外观，设施设备运行，公共部位、共用设施设备的维护和管理，环境卫生，绿化养护，交通秩序与车辆停放，安全管理，消防管理、房屋共用部位、共用设施设备零修和急修。第五条对物业服务费用、物业服务收费标准进行了约定，本案房屋的物业服务费按建筑面积每平方米每月1.5元标准计算，物业服务费按半年度交纳，在每半年度第一个月5日前，如在该半年最后一日止仍未交纳物业服务费的，从下一半年度第一日起开始计算滞纳金，每逾期一日乙方将按欠交款总金额的3‰收取滞纳金。协议还约定了其他事项。协议签订后，孙伟按照协议约定交纳物业服务费至2013年8月31日，后因住房底层的水泵系统噪音很大，一楼餐饮油烟污染及噪音影响居家生活，向保利物业公司反映要求解决，但一直未得到有效处理，孙伟拒绝交纳后期的物业服务费，保利物业公司诉至法院，要求孙伟按建筑面积每平方米每月1.5元标准交纳从2013年9月1日起至2016年3月31日的物业服务费3589.80元，并承担逾期交费的滞纳金4586元。另查明：孙伟所住房屋底层水泵系统噪音以及一楼餐饮油烟污染、噪音问题确实存在，保利物业公司就水泵系统噪音曾邀请保利地产项目部、施工方和厂家进行过现场噪音处理，虽未得到有效解决，但噪音有所降低。关于一楼餐饮油烟污染和噪音，保利物业公司也向城管部门进行反映和处理。以上事实，有原、被告方的当庭陈述、《前期物业服务合同》、物业费发票、地下水泵系统及一楼餐饮业扰民的业主联名信等证据，并经质证，足以认定。本院认为，孙伟与保利物业公司签订的《前期物业管理服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的强制性、禁止性规定，协议合法有效，双方应按诚实信用原则行使权利和履行义务。保利物业公司为保利海上五月花小区提供物业服务，与小区各业主之间形成了物业管理服务合同关系。根据国务院《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”的规定，孙伟系小区业主之一，接受了保利物业公司的物业服务，理应向保利物业公司交纳服务费。关于孙伟辩称其多次向保利物业公司反映住房底层的水泵系统噪音，一楼餐饮油烟污染及噪音严重影响居家生活，但保利物业公司未尽到管理服务义务，一直未予解决，不同意支付物业服务费，并拒绝承担滞纳金的意见。经庭审查明，孙伟所住房屋底层水泵系统噪音以及一楼餐饮油烟污染、噪音问题确实存在，保利物业公司就水泵系统噪音曾邀请保利地产项目部、施工方和厂家进行过现场噪音处理，虽未得到有效解决，但噪音有所降低。关于一楼餐饮油烟污染和噪音，保利物业公司也向城管部门进行反映和处理，说明保利物业公司还是在积极想办法努力解决业主反映的问题。如因物业公司服务有瑕疵，业主即拒绝交纳物业服务费，导致物业公司经营资金减少，从而致使物业公司陷入服务质量下降的恶性循环中，不利于小区发展，同时也侵害了已交纳物业服务费业主的合法权益。如小区的业主发现物业公司服务确有瑕疵，可通过合法途径向物业公司主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费。故对孙伟不同意交纳物业费的意见，本院不予采纳。孙伟对所欠物业服务费的数额予以认可，对保利物业公司主张要求孙伟支付截至2016年3月31日物业服务费3589.80元的请求，本院予以支持。根据孙伟提供的照片以及业主联名信，保利物业公司的管理服务确实存在瑕疵，按照公平原则，对保利物业公司要求孙伟支付滞纳金4586元的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十二条的规定，判决如下：一、被告孙伟于本判决生效之日起十日内向原告保利（武汉）物业管理有限公司交纳2016年3月31日前欠付的物业服务费3589.80元。二、驳回原告保利（武汉）物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，则应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告孙伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费50元，款汇湖北省武汉市中级人民法院。户名-湖北省武汉市中级人民法院，帐号-17×××67，开户行-农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审判员 陈 芳二〇一六年十月二十一日书记员 史文君