（2016）粤0604民初7840号

裁判日期: 2016-10-21

公开日期: 2017-12-13

案件名称

冯丽冰与佛山（国际）家居博览城有限公司、佛山市泰汇物业发展有限公司合同纠纷一审民事判决书

法院

佛山市禅城区人民法院

所属地区

佛山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

冯丽冰,佛山（国际）家居博览城有限公司,佛山市泰汇物业发展有限公司

案由

合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

广东省佛山市禅城区人民法院民事判决书（2016）粤0604民初7840号原告冯丽冰，女，汉族，1968年4月17日出生，住佛山市南海区。委托代理人蔡剑峰，广东杰辉律师事务所律师。被告佛山（国际）家居博览城有限公司，住所：佛山市禅城区佛山大道中189号家博城C座九楼C9-102a号商铺，注册号：440600000014501。法定代表人左鼐强。被告佛山市泰汇物业发展有限公司，住所：佛山市禅城区佛山大道中189号家博城C座九楼C9-301号商铺，注册号：440600000004560。法定代表人陈天成。上述两被告的共同委托代理人李忠生、罗依楠，均为广东汇顺律师事务所律师。原告冯丽冰诉被告佛山（国际）家居博览城有限公司（以下简称为家博城公司）、佛山市泰汇物业发展有限公司（以下简称为泰汇公司）合同纠纷一案，本院于2016年8月8日立案受理后，依法由审判员罗婉文适用简易程序独任审判，并于2016年9月23日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人蔡剑峰、两被告的委托代理人罗依楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年2月23日，原告与被告家博城公司签订《商铺租赁合同》，约定由原告承租被告家博城公司位于佛山市禅城区佛山大道中189号家博城D座八楼D8-306bcfgh号商铺，承租商铺面积为1174.05平方米，租期为2013年3月17日至2016年3月16日。双方约定原告应向被告家博城公司交首月租金35221元，承租保证金105664元。同日，原告与被告泰汇公司签订《物业管理合同》，约定承租商铺装修期为2013年2月23日至2013年3月30日，原告应��被告泰汇公司缴交装修保证金11740元，每月物业管理服务费29351元。上述两合同签订后，原告向被告家博城公司支付首月租金35221元和首月物业管理服务费29351元、装修保证金11740元，但被告家博城公司却并未向原告交付涉案商铺。据了解，被告家博城公司将该商铺二次出租于佛山大晋装饰工程有限公司（以下简称大晋公司）并交付其使用。此后，原告多次与被告家博城公司的销售经理协调处理相关事宜。2015年3月21日，原告要求被告家博城公司对原告所缴纳的金额181976元进行退款处理，但至今被告家博城公司并没有退款。原告认为被告家博城公司的行为已构成根本违约，应向原告返还所收取的首月租金，并按照《商铺租赁合同》第十三条第3项约定双倍返还承租保证金。由于涉案商铺并未实际交付原告使用，被告泰汇公司应向原告返还所收取的首月物业管理服务费和装修保证金。由于被告泰汇公司收取的首月物业管理服务费和装修保证金是通过被告家博城公司的银联POS机收取的，收据是由被告家博城公司出具，两被告经营上存在混同经营，因此，被告家博城公司应对被告泰汇公司的赔偿承担连带责任。综上，请求判令：1、解除原告与两被告之间的合同关系，被告家博城公司向原告返还首月租金35221元、承租保证金105664元，合共140885元；2、被告泰汇公司向原告返还首月物业管理服务费29351元、装修保证金11740元，合共41091元，被告家博城公司承担连带赔偿责任；3、被告家博城公司向原告赔偿违约金105664元；4、诉讼费用由两被告承担。两被告共同辩称，一、原告的诉请已超过诉讼时效，法院应当驳回。原告于2013年2月23日及3月1日向被告家博城公司支付款项，如原告认为上述款项应当退回，应当在2015年2月23日及3月1日前向被告家博城公司主张；二、两被告不同意解除与原告之间的合同关系，涉案租赁合同签订于2013年，但原告并未按合同约定的时间提交装修设计方案及完成店铺装修，原告的行为已构成违约；根据租赁合同的约定，被告家博城公司有权解除合同并没收原告的承租保证金，因此原告主张的保证金105664元被告家博城公司无需退还。三、租赁合同及物管合同分别约定应于2013年6月17日及2013年3月13日起计收租金和物管费，原告因自身原因未开张营业，不能成为其拒交租金和物管费的理由，首月租金和物管费被告家博城公司无需退还。两被告将继续向原告追缴欠款租金1514517元、管理费1056636元以及滞纳金的法律责任。原告已经支付的款项不足以抵扣拖欠两被告的租金和物管费，因此原告要求退款的诉讼请求不应支持。四、两被告是独立的主体，被告泰汇公司从来没有收到过物管��和装修保证金，故原告对被告泰汇公司的诉讼请求不应得到支持，被告家博城公司对此也无需承担连带责任。诉讼中，原告提供以下证据：1、原告的身份证、两被告的企业机读档案资料。拟证明原告及两被告的诉讼主体资格。2、商铺租赁合同、物业管理服务合同。拟证明原告分别与两被告签订租赁合同及物业管理合同，合同约定原告承租的铺位为D8-306bcfgh号，被告家博城公司违约需双倍返还承租保证金。3、退款确认书。拟证明2015年3月21日原告要求被告家博城公司退款，退款确认书上记载退款的原因为家博城公司要求对原告承租的铺位进行调整，但未将相应合适的铺位安排给原告。4、POS签购单三份。拟证明原告向被告家博城公司支付租金、管理费、承租保证金及装修保证金合计181976元。5、商铺认租表��印件。拟证明在2013年2月23日原告认租了被告家博城公司的商铺D8-306bcfgh。6、缴费通知书。拟证明在2013年1月23日被告家博城公司的经手人沈若飞曾向原告发出缴费通知，通知载明缴费的具体项目及缴费时间。7、收款收据四份。拟证明原告已按被告要求缴纳相关费用，被告家博城公司向原告出具收据。8、家装e站宣传单及名片。拟证明被告家博城公司又将涉案铺位出租给家装e站，在家装e站的宣传单和名片上可以看到注明的地址与原告承租的铺位地址是一致的。9、商铺认租表复印件（2016年6月4日）。拟证明①家博城公司重新向原告提供铺位，但原告不满意；②并非原告拖延进场及装修，而是被告的原因导致原告无法进场装修。诉讼中，被告提供何浩强、梅钧身份证复印件、大晋公司的信息及租赁合同。拟证明原告��主张的大晋公司的法定代表人何浩强委托其公司经理梅钧、监事郑洁文与被告家博城公司签订租赁合同，大晋公司承租的铺位地址为DB-8012A（原D8-204cd铺位），而非家博城公司出租给原告的铺位，因此被告家博城公司并未将出租给原告的铺位二次出租给大晋公司，合同的签订日期为2014年5月6日，距离原、被告签订合同的时间相距一年半。经庭审质证，本院认证如下：原告的证据1、2、4，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据3，有被告的员工签名，且被告确认该退款确认书的文本是由被告提供的，被告虽有异议，但未能举证反驳，故本院对真实性予以确认；证据5、6虽为复印件，但能与证据2、3相互印证原告承租涉案铺位并依约交纳租金的事实，被告虽有异议，但未能举证反驳，故本院予以采信；证据7虽为复印件，但能与证据4相互印证被告家博城公司收取相关款项的事实，且被告家博城公司对收回相关单据的原件予以确认，故本院对真实性予以确认；证据8为案外人的宣传单及名片，至于原告的证明内容能否成立，本院将综合全案的证据和查明的事实待后予以论述和认定；证据9为复印件，原告未能提供其他证据予以印证，被告亦不予确认，本院不予采信。两被告的证据仅反映案外人承租其他铺位的情况，不能证明与本案存关联性，本院不予采纳。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2013年2月23日，原告（承租方、乙方）与被告家博城公司（出租方、甲方）签订《商铺租赁合同》，主要约定如下：第一条、租赁标的物，甲方同意将位于佛山市禅城区佛山大道中189号家博城Ｄ座八楼Ｄ8-306ｂｃｆｇｈ号商铺租赁给乙方。2、乙方承租面积为1174.05平方米；。第二条、租赁物用途，乙方承租商铺仅限于展示和经营金达维莎华品牌水晶灯系列产品。第三条、租赁期限。本合同项下承租商铺租赁期限为三年，即自2013年3月17日起至2016年3月16日止，其中2013年3月17日至2013年6月16日为免租期。第四条、租金。甲、乙双方议定本合同项下租金自2013年6月17日起计收，计租面积为1174.05平方米，租金单价以分类标准执行。本合同签订之日起3日内，乙方应向甲方预缴首月租金35221元。第五条、保证金。本合同签订之日起3日内，乙方应一次性向甲方缴纳相当于2个月租金的承租保证金105664元。租赁期内，承租保证金由甲方保管；租赁期满，在完成租赁物的交接手续且乙方缴清租金、物业管理服务费及按本合同约定可由保证金充抵的费用后，甲方于乙方撤场后6个月内将剩余保证金一次性无息退还乙方。第六条、物业管理及费用��1、甲方及佛山泰汇物业发展有限公司共同负责佛山（国际）家居博览城的物业管理服务工作，负责家博城的公用冷源、公共通道照明、公共卫生清洁和保安、公共设施保养维护以及家博城宣传维护等，乙方对此不持异议，并同意另行签订《物业管理服务合同》。第七条、租赁物的装修、使用及收回。1、本合同生效后15日内，乙方应按甲方装修设计方案要求及经营需要进行装修设计，并将装修设计方案及装修进度计划以书面和电子文档形式提交甲方审核。2、乙方应在2013年3月30日前完成所承租铺位的装修及产品的陈列。3、乙方应在装修设计方案经审核同意并办理入场装修手续后方可入场装修，如乙方逾期提交装修方案、提交的装修方案不能通过甲方审核又不在限定的时间内修正或未按规定时间入场，或因工期进度原因导致不能按合同规定时间完成装修的，视为乙方��约。第十三条、违约责任。2、租赁期间，乙方存在下列情形之一的，甲方有权解除本合同，收回商铺，并没收乙方的承租保证金，乙方应缴清租金后自行撤场；①逾期十日未交纳租金，经甲方催收后三天内仍不支付的或逾期交纳租金超过30天。④未按本合同第七条约定进行商铺的装修、使用、维修及广告宣传，经甲方要求整改拒不整改、不按规定时间整改或经整改仍不符合约定要求；。⑦擅自将承租商铺转租、分租或未经甲方同意擅自改变商铺用途及闲置商铺的。同日，原告（乙方）与被告泰汇公司（出租方、甲方）签订《物业管理合同》，主要约定如下：一、乙方承租商铺位于“佛山（国际）家居博览城”Ｄ座八楼Ｄ8-306ｂｃｆｇｈ号。三、①承租商铺装修期间（2013年2月23日至2013年3月30日），佛山（国际）家居博览城及乙方承租商铺的物业管理服务工作由甲方指定的临时物业管理公司负责。2、乙方收铺之日起3日内，乙方应向甲方交纳装修保证金11740元。乙方装修过程中，若损坏公共设备、设施或违反装修规定的，甲方将在保证金内扣除相应金额，若按金不足，乙方须补足余额；若无损坏公共设备、设施及没有违反装修规定的，则在乙方装修完工经甲方验收合格后全额无息退还。四、物业管理服务费自2013年3月17日起交纳，收费标准为每月每平方米25元，每月物业管理费为29351元，乙方应于每月5日前以银行转账方式将当月物业管理服务费划转至甲方指定收款账户。五、甲方权责。①根据法律、法规制定和执行各项物业管理制度。②负责公共设备、设施的管理及常规性维修保养。③提供24小时公共地方保安服务，设置保安员巡楼制度及操作闭路监控系统。④负责公共环境卫生。⑤负责公共绿化养护和管理。2013年2月23日，原告向被告家博城公司支付首月租金35221元；2013年3月1日，原告向被告家博城公司支付装修保证金11740元，承租保证金105664元，首月物业管理费39351元。上述费用均由被告家博城公司开具收款收据。2015年3月21日，原告填写《佛山（国际）家居博览城有限公司退款确认书》，其中原告在退款原因栏书写“家博城把商铺调位，没有合适的商铺安排给我，故要求退款”。被告的工作人员沈若飞在招商部审查人处签名确认，并在财务部审查意见处手写载明“已收回合同原件”。公司审批栏处为空白。另查明，被告家博城公司的股东为被告泰汇公司以及佛山市顺德区东升管理顾问有限公司。被告泰汇公司的经营范围为物业出租和管理服务。原告陈述：《物业管理合同》是《商铺租赁合同》的附属合同，由于被告家博城公司违约导��《商铺租赁合同》解除，导致原告与被告泰汇公司的《物业管理合同》也随之解除；原告没有向被告家博城公司提交装修方案；大晋公司是在2013年5月左右进入涉案铺位，原告知道后便与被告家博城公司的工作人员协商调换铺位；退款确认书是被告家博城公司提供给原告填写，原告填写后将确认书提交给被告家博城公司，被告家博城公司复印一份给原告，并由被告的经手人沈若飞在审查人处签名和在审查意见栏处手写“已收回合同原件”。两被告陈述：被告泰汇公司已提供相应的物业服务，故泰汇公司不同意返还物业管理费；《物业管理合同》是《商铺租赁合同》的附件，《物业管理合同》的合同期限与《商铺租赁合同》合同期限是一致的；在原、被告签订涉案合同并由原告交付相关费用后，被告已将涉案铺位交付给原告，而且家博城是公共场所，原告��可以随时进入装修经营的；被告家博城公司没有将涉案铺位另行出租，但因大晋公司与涉案铺位相邻，在2014年国庆节日期间，大晋公司曾借用空置的涉案铺位搞商业活动，大晋公司的借用行为没有向两被告提出申请，但两被告认为这是减少两被告损失的一个措施。沈若飞是被告家博城公司招商部的员工，原告提交的《退款确认书》格式文本是被告提供给原告的。因原告提出退款申请，故被告收回原告的合同原件和收款收据原件进行审查，但经审查后，被告家博城公司认为原告不符合退款的要求。本院认为，本案系合同纠纷。综合原告与两被告的诉辩意见，本案争议焦点为：1、本案有无超过诉讼时效？2、两被告有无违约？3、两被告是否应向原告退还租金、管理费、保证金等费用？争议焦点一。原告以被告家博城公司一房二租为由诉请两被告退还租金、管理费、保证金等费用。据原告陈述，其于2013年5月发现案外人占用涉案房屋，根据《民法通则》第一百三十七条的规定，诉讼时效期间应从2013年5月开始计算。而在2015年3月21日，原告向被告家博城公司提出退还相应款项的申请，依据《民法通则》第一百四十条的规定，构成诉讼时效的中断，诉讼时效应从2015年3月21日开始计算二年，故原告主张的租金、管理费、保证金等费用未超过诉讼时效，本院对两被告的该抗辩意见不予采纳。争议焦点二。依据涉案《商铺租赁合同》第七条第1、2点的约定，原告应在合同生效后15日内向被告提交装修设计方案，并于2013年3月30日前完成商铺的装修及产品陈列，据审理查明，原告既未向被告提交装修设计方案，又未进场装修，故即使如原告陈述，案外人于2013年5月占用涉案房屋，原告亦已先行违约。原告主张其未��行商铺装修的原因是被告家博城公司未向其交付铺位。涉案《物业管理合同》中已约定原告需在收铺之日起3日内交纳装修保证金，而原告已向被告家博城公司交纳装修保证金，故可推断原告于2013年3月1日前已实际收铺。原告认为被告家博城公司未向原告交付铺位，但未能举证证明，故原告的主张不能成立，本院确认被告家博城公司已向原告交付涉案铺位。原告既未按照涉案租赁合同约定提交装修设计方案亦未进场装修已构成违约。原告主张被告家博城公司违约的意见不能成立，本院不予采纳。原告据此诉请被告家博城公司支付违约金，于法无据，本院不予支持。争议焦点三。如前所述，原告已先行违约，故原告主张被告家博城公司退还租金和承租保证金的诉请无事实和法律依据，本院不予支持。此外，《退款确认书》中的退款原因是原告单方书写，虽��被告家博城公司招商部的工作人员签名，但公司审批栏中的审批意见和审批人签名均为空白，因原告未举证证明被告家博城公司已确认向原告退款，故原告以此主张被告家博城公司退款的诉请亦无事实和法律依据，本院不予支持。关于物业管理费和装修保证金的问题。被告泰汇公司作为物业服务企业，其对家博城的所有商铺提供多方面的物业服务，包括公用冷源、公共通道照明、公共卫生清洁和保安、公共设施保养维护等，故被告泰汇公司提供的服务具有公共性和整体性，是服务于整个家博城商铺的物业，原告已实际接受了被告泰汇公司的服务。原告因自身原因无进场使用铺位，不能免除原告交纳物业管理费的义务，故原告诉请返还物业管理费无事实和法律依据。至于装修保证金，依据《物业管理服务合同》的约定，装修期间，承租人无损坏公共设备、设施及违反装修规定的应予以退还，因原告未有实际进场装修，故不存在相关损坏设备、设施和违反装修规定的情形，由于装修保证金实际由被告家博城公司收取，故原告诉请被告家博城公司返还有事实依据，本院予以支持。原告无证据证明被告泰汇公司有收取装修保证金，被告泰汇公司亦予以否认，故原告诉请被告泰汇公司返还无事实依据，本院不予支持。关于原告诉请解除租赁合同和物业服务合同。因涉案租赁合同已于2016年3月16日到期，原告亦无继续承租涉案铺位，原、被告亦确认物业服务合同为租赁合同的附属合同。故本院确认涉案租赁合同与物业服务合同已于2016年3月16日终止。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：（2016）确认原告冯丽冰与被告佛山（国际）家居博览城有限公司于2013年2月23日签订的《商铺租赁合同》已于2016年3月16日终止；（2016）确认原告冯丽冰与被告佛山市泰汇物业发展有限公司于2013年2月23日签订的《物业管理合同》已于2016年3月16日终止；（2016）被告佛山（国际）家居博览城有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告冯丽冰返还装修保证金11740元；（2016）驳回原告冯丽冰的其他诉讼请求。本案适用简易程序，受理费减半收取2807元，由原告冯丽冰负担2695元，被告佛山（国际）家居博览城有限公司负担112元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员　　罗婉文二〇一六年十月二十一日书记员　　李若梅附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己的主张，有责任提供依据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。来源：百度搜索“”