（2016）鲁0321民初2356号
裁判日期: 2016-10-21
公开日期: 2016-12-21
案件名称
张雷与宗玲华、淄博金瑞商务信息有限公司桓台分店房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
桓台县人民法院
所属地区
桓台县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张雷,宗玲华,淄博金瑞商务信息有限公司桓台分店
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第一百零七条；《中华人民共和国担保法》：第八十九条第一款
全文
山东省桓台县人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0321民初2356号原告：张雷，男，1979年11月29日出生，汉族，住桓台县被告：宗玲华，女，1979年10月25日生，汉族，住桓台县。被告：淄博金瑞商务信息有限公司桓台分店。住所地：桓台县索镇镇南大街****号。统一社会信用代码：91370321328360528N。负责人：魏春萍。原告张雷与被告宗玲华、被告淄博金瑞商务信息有限公司桓台分店（以下简称金瑞桓台分店）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张雷、被告宗玲华、被告金瑞桓台分店的负责人魏春萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张雷向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与两被告签订的《房屋买卖合同》；2、依法判令被告宗玲华双倍退还定金20000元；3、依法判令被告金瑞桓台分店退还保证金5000元；4、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：经被告金瑞桓台分店介绍，2016年7月12日，原告与两被告签订《房屋买卖合同》一份，约定原告购买被告宗玲华位于桓台县中心大街2277号兰香园小区3号楼1单元502室住房一套。原告向被告宗玲华支付定金10000元，向被告金瑞桓台分店支付合同保证金5000元。原告在被告隐瞒无权出卖住房及房屋存在重大质量问题的情况下与两被告签订房屋买卖合同，且被告宗玲华也未能在合同约定期限内解除房屋抵押，致使合同无法继续履行。两被告存在重大过错，严重侵犯了原告的合法权益，为此，诉至法院。被告宗玲华辩称，1、涉案房屋我有处分权，房屋没有质量问题。2、原告违约，不应退还定金。3、签订的买卖合同没有异议，但当时三方口头约定，原告应于2016年7月31日将首付款交到被告金瑞桓台分店，8月3日前三方一起到银行办理房产解除抵押手续。现原告8月1日即起诉要求解除合同属于原告单方违约，口头协议也具有法律效力。被告金瑞桓台分店辩称，合同签订时，因为原告房款不到位，三方约定2016年7月31日原告将首付款交到我处，8月3日一起到银行办理房产解除抵押手续，然后再把原告的首付款交给被告宗玲华，但原告7月29日找我说不要房子了，所以本案应当是原告违约，谁违约谁承担合同保证金5000元。本院经审理认定事实如下：原告张雷通过被告金瑞桓台分店的居间介绍，对被告宗玲华房屋实地了解后自愿购买。2016年7月12日，被告宗玲华作为卖方、原告张雷作为买房、被告金瑞桓台分店作为中介方签订房屋买卖合同一份。合同约定，被告宗玲华出售其名下位于桓台县中心大街2277号兰香园小区3号楼1单元502室住房一处，建筑面积137.54平方米，房屋所有权证号为：桓台县房权证索镇镇字第××号，土地使用证号为：桓国用2007第S7059-05号。同时还约定，被告金瑞桓台分店为买卖双方提供房产信息咨询和经纪中介服务，签订房屋买卖合同，协助办理房产评估、测绘、过户、银行贷款等手续，办理买卖双方购房款收付、房产交接及支付各部门费用交付。合同中约定房屋价款970000元，签订合同时，原告张雷支付被告宗玲华购房定金10000元，同时，被告宗玲华将涉案房屋的房产证、土地证、契证、发票等手续交给被告金瑞桓台分店保存。若张雷违约，无权要求返还定金，若宗玲华违约，则双倍返还定金给张雷；因张雷或宗玲华任何一方原因造成合同解除或无法履行，中介费和合同保证金不退，由违约方承担。2016年7月31日支付首付款360000元，剩余房款600000元在张雷办理完银行按揭贷款手续后一次性付清，同时宗玲华将房屋及附属设施交付给张雷。合同签订后，原告张雷支付被告宗玲华定金10000元，支付被告金瑞桓台分店履行合同保证金5000元。上述事实，有原告张雷提供的房屋买卖合同一份、被告宗玲华书写的定金收条、被告金瑞桓台分店出具的履行合同保证金收据一份及庭审笔录在卷为凭，对上述当事人无争议的事实，本院予以确认。对有争议的事实和证据本院认定如下：本案争议的焦点问题是：1、被告宗玲华是否隐瞒涉案房产的质量问题。2、被告宗玲华是否是无权处分涉案房产。3、合同履行过程中是原告张雷违约还是被告宗玲华违约，本案所涉定金及履行合同保证金是否应当返还。关于第一个争议焦点房屋质量问题。原告张雷口头陈述被告宗玲华出售的房屋车库发生过火灾。被告宗玲华质证称涉案房屋车库是因为电动车充电时电路短路导致电动车起火烧毁，将车库墙面熏黑，事后经检查车库的电路没有问题，原告张雷也实地看过车库，并没提出质量问题。被告金瑞桓台分店质证认为，原告张雷未提出过房屋质量存在问题。关于第二个争议焦点，原告张雷认为涉案房屋存在共有人，被告宗玲华系无权处分。被告宗玲华提供涉案房屋的房产证、共有人刘斯成父母的委托书，用以证明该房屋落户在被告宗玲华名下，共有人是其丈夫刘斯成，刘斯成已于2008年3月去世，刘斯成的父母已委托宗玲华负责处理该涉案房产。被告金瑞桓台分店质证认为，根据宗玲华提交的房产手续和证明应该能办理房屋过户手续。关于第三个争议焦点，原告张雷认为按合同第四条第3款规定，被告宗玲华承诺于合同生效之日起15日内自行还清银行按揭贷款，并办妥注销房屋抵押登记手续。即被告宗玲华应于2016年7月27日还清银行贷款，逾期构成违约，应双倍返还定金计20000元，并由被告金瑞桓台分店退还履行合同保证金5000元。被告宗玲华质证认为，签订合同时因原告张雷的钱不到位，三方口头约定2016年7月31日张雷交首付款，8月3日共同到银行办理解除抵押手续，当时中介在场，并有三方的谈话录音证明。被告金瑞桓台分店质证认为原告张雷与被告宗玲华是口头协商7月31日张雷交首付款，8月3日三方共同到银行办理解除房屋抵押手续。被告金瑞桓台分店同时认为原告张雷的银行征信有问题，不可能从银行贷款支付剩余房款，双方的买卖合同根本无法继续履行，所以原告张雷才要求解除合同。原告张雷对被告宗玲华提供的录音证据的真实性无异议，但认为自己并没有同意两被告上述关于解除房产抵押的时间变更。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》是当事人真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，未损害社会公共利益和他人的合法权益，合法有效。双方签订书面合同后又以口头协议的形式约定首付款的交付及银行手续的解除抵押时间，是双方对书面合同的变更。均系双方当事人真实意思的表示，双方当事人应按约定履行合同，不按约定履行合同的一方，构成违约。原告张雷虽否认口头协议变更原合同的解除抵押时间为2016年8月3日，但在2016年7月29日的录音证据中，被告金瑞桓台分店的负责人魏春萍多次提到，如果2016年7月31日张雷不交首付款是张雷违约，2016年8月3日宗玲华不归还贷款解除抵押是宗玲华违约，并多次说明是张雷违约了，让宗玲华商量一下怎么解决。对金瑞桓台分店的负责人魏春萍的上述多次重复陈述，张雷均未提出过反对意见，且被告宗玲华、金瑞桓台分店也陈述一致解除房产抵押的时间是2016年8月3日。原、被告三方的录音证据及两被告的陈述足以认定原合同约定解除房屋抵押的时间变更为2016年8月3日，而原告张雷应在2016年7月31日向被告金瑞桓台分店缴纳首付款。原告张雷未按约定的时间缴纳首付款，构成违约，根据合同约定，无权要求被告宗玲华返还定金，亦无权要求被告金瑞桓台分店退还履行合同保证金。另，原告张雷主张涉案房屋存在质量问题及被告宗玲华无权处分涉案房屋的证据不足，本院不予采信。综上诉述，原告张雷在合同约定的缴纳首付款之前明确向两被告提出不再继续履行合同内容，致使双方之间的合同履行不能。故，原告张雷诉求与被告宗玲华、被告金瑞桓台分店解除签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。本案中原告张雷不按双方约定履行合同，构成违约，其主张被告宗玲华双倍返还定金20000元、被告金瑞桓台分店退还保证金5000元的诉求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二款、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决如下：一、解除原告张雷与被告宗玲华、被告淄博金瑞商务信息有限公司桓台分店签订的房屋买卖合同。二、驳回原告张雷的诉讼请求。案件受理费425元，减半收取计213元，由原告张雷承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审判员 祁晓慧二〇一六年十月二十一日书记员 巩琳贤 关注公众号“”