（2016）辽04民终1242号

裁判日期: 2016-10-21

公开日期: 2016-12-31

案件名称

杨毅、毛爽与抚顺兴隆宝通置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

辽宁省抚顺市中级人民法院

所属地区

辽宁省抚顺市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

抚顺兴隆宝通置业有限公司,杨毅,毛爽

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽04民终1242号上诉人（原审被告）：抚顺兴隆宝通置业有限公司，住所地：抚顺市顺城区抚顺城路（东段）11-1号楼4、5号门市。法定代表人：佟恩祥，该公司总经理。委托代理人：李弘熙，该公司职员。委托代理人：邢福，辽宁铭博律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨毅，男，汉族，1975年3月30日出生，无职业，住抚顺市顺城区。被上诉人（原审原告）：毛爽，女，汉族，1976年9月4日出生，无职业，住抚顺市顺城区。二被上诉人共同委托代理人：高明、潘婷婷，辽宁煤都律师事务所律师。上诉人抚顺兴隆宝通置业有限公司因与被上诉人杨毅、毛爽房屋买卖合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院(2016)辽0411民初378号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人抚顺兴隆宝通置业有限公司委托代理人李弘熙、邢福，被上诉人杨毅、毛爽共同的委托代理人高明、潘婷婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。抚顺兴隆宝通置业有限公司上诉请求：（一）撤销一审判决，改判被上诉人继续履行双方签订的商品房买卖合同；（二）改判上诉人不返还被上诉人购房款及赔偿利息等款项；（三）一、二审诉讼费由杨毅、毛爽承担。事实及理由：抚顺兴隆宝通置业有限公司与杨毅、毛爽双方签订合同后，杨毅、毛爽仅支付首付款98643元，余下款项80000元至今未支付。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十条约定，“买受人逾期支付房款的，应向出卖人按日支付未付房款万分之0.5的违约金，合同继续履行”。因杨毅、毛爽未支付余下房款80000元，经抚顺兴隆宝通置业有限公司多次催要，但杨毅、毛爽一直拖延付款，杨毅、毛爽理应向抚顺兴隆宝通置业有限公司支付逾期付款的违约金，虽然抚顺兴隆宝通置业有限公司延期交房，但双方明确约定合同继续履行，不存在合同解除的事由，杨毅、毛爽先行违约，理应改判。杨毅、毛爽请求支付利息损失无法律依据，双方在合同第12条约定即便抚顺兴隆宝通置业有限公司给予退房，仅向杨毅、毛爽支付已付房款的0.5%的违约金即可，双方既然已经明确违约金标准，杨毅、毛爽又请求利息损失，明显不合法；违约金就是给守约方的赔偿金，已然包括各项损失，双方已经约定违约金标准就不存在其他损失。杨毅、毛爽辩称，按照商品房买卖合同约定，抚顺兴隆宝通置业有限公司应于2015年9月30日前将争议房屋交付给杨毅、毛爽，但抚顺兴隆宝通置业有限公司至今未按合同约定交付房屋。依据合同约定及相关司法解释规定，法院应支持杨毅、毛爽解除合同的诉请。由于抚顺兴隆宝通置业有限公司严重违约，导致合同目的无法实现，抚顺兴隆宝通置业有限公司应返还杨毅、毛爽已经支付的购房款，并赔偿因此产生的全部费用。商品房买卖合同中并未约定交纳剩余房款的时间。签订合同时，抚顺兴隆宝通置业有限公司承诺交付房屋后由该公司工作人员帮助办理相关贷款手续，并收取一定费用。杨毅、毛爽向一审法院起诉请求：1、解除杨毅、毛爽与抚顺兴隆宝通置业有限公司签订的《抚顺市商品房买卖合同》；2、抚顺兴隆宝通置业有限公司返还杨毅、毛爽购房款98643元及利息11097.3元（自2013年12月25日计算至2016年3月25日）；上述款项合计109740.3元。3、抚顺兴隆宝通置业有限公司承担本案诉讼费、保全费。一审法院认定事实，杨毅、毛爽系夫妻关系。2014年10月20日，杨毅、毛爽与抚顺兴隆公司签订商品房买卖合同。双方在合同中约定：杨毅、毛爽购买抚顺兴隆摩尔世界商铺一处，该商铺销（预）售许可证号为XK2014106-819，位于抚顺市顺城区新城路东段5-15号楼3261铺，建筑面积13.36平方米，每平方米单价13371.48元，房屋总价款为178643元，双方约定首付款98643元，贷款80000元。抚顺兴隆宝通置业有限公司在2015年9月30日前将经综合验收合格的房屋交付杨毅、毛爽，逾期90日后杨毅、毛爽有权解除合同，抚顺兴隆宝通置业有限公司应自杨毅、毛爽解除合同通知到达之日起15日内返还全部已付款项，并按杨毅、毛爽累计已付款的0.5%向其支付违约金。杨毅、毛爽如未按合同规定的时间付款，逾期超过30日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金。双方在合同中未约定房款交付时间。杨毅、毛爽于2013年12月25日交纳购房首付款98643元。该争议房屋现处于停工状态。抚顺兴隆宝通置业有限公司未能在合同约定期限交付房屋，杨毅、毛爽经与抚顺兴隆宝通置业有限公司协商未果，故来院诉讼。本案在诉前经杨毅、毛爽申请并提供担保，一审法院依法冻结抚顺兴隆宝通置业有限公司名下抚顺银行幸福城支行存款12万元，保全费1120元由杨毅、毛爽交纳。诉讼中，因查封期限到期，经杨毅、毛爽申请，一审法院于2015年6月6日依法对存款进行了续封。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。本案，杨毅、毛爽与抚顺兴隆宝通置业有限公司签订商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，故该商品房买卖合同合法有效。杨毅、毛爽按合同约定交纳购房首付款后，抚顺兴隆宝通置业有限公司负有按合同约定时间交付房屋的义务。抚顺兴隆宝通置业有限公司未按合同约定时间交付房屋，杨毅、毛爽有权按双方在合同中的约定选择解除合同，并要求抚顺兴隆宝通置业有限公司支付违约金。故对于杨毅、毛爽要求解除与抚顺兴隆宝通置业有限公司之间的商品房买卖合同，及要求抚顺兴隆宝通置业有限公司返还购房款的诉讼请求，予以支持。关于杨毅、毛爽主张按照银行同期贷款利率计算利息一节，按照相关司法解释的规定，应按可得利益原则确定实际损失，双方约定的违约金低于杨毅、毛爽的实际损失，杨毅、毛爽关于利息的主张符合法律规定，抚顺兴隆宝通置业有限公司应自交房期限届满的次日起至本判决确定的给付之日止，以杨毅、毛爽交纳购房款为基数，按人民银行同期同类贷款基准利率标准向杨毅、毛爽支付利息损失。关于抚顺兴隆宝通置业有限公司辩称杨毅、毛爽违约在先一节，双方在商品房买卖合同中对于交付房款时间并无约定，抚顺兴隆宝通置业有限公司主张多次催促杨毅、毛爽交纳房款也未提供相关证据，同时抚顺兴隆宝通置业有限公司也没有证据证明杨毅、毛爽要求继续履行合同，其主张合同处于继续履行状态缺乏事实依据，故不予采信。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，判决：一、解除杨毅、毛爽与抚顺兴隆宝通置业有限公司之间的商品房买卖合同；二、抚顺兴隆宝通置业有限公司于本判决生效后三十日内一次性返还杨毅、毛爽购房款98643元；三、抚顺兴隆宝通置业有限公司于本判决生效后三十日内一次性支付杨毅、毛爽以98643元购房款为基数、自2015年10月1日起至本判决确定的给付之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息损失。案件受理费2266元，减半收取1133元，保全费1120元，共计2253元，由抚顺兴隆宝通置业有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人对一审法院查明的事实均没有异议，本院予以确认。另查明，2016年7月19日，杨毅、毛爽因不服(2016)辽0411民初378号民事判决，向本院提起上诉，后于2016年10月21日向本院提出撤回上诉的申请，本院裁定予以准许。本院认为，杨毅、毛爽与抚顺兴隆宝通置业有限公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，故该商品房买卖合同合法有效，双方当事人应该按照合同的约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，杨毅、毛爽与抚顺兴隆宝通置业有限公司签订的《抚顺市商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2015年9月30日前将经综合验收合格的商品房交付给买受人。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。杨毅、毛爽作为买受人于2013年12月25日已按合同约定履行交付部分购房款的义务，但抚顺兴隆宝通置业有限公司至今未将争议房屋交付给杨毅、毛爽，显然构成违约，应承担相应违约责任。现杨毅、毛爽主张抚顺兴隆宝通置业有限公司逾期交房的时间超过90天，要求解除合同，抚顺兴隆宝通置业有限公司亦未能提供任何证据证明其逾期交房存在正当理由，故一审判决解除杨毅、毛爽与抚顺兴隆宝通置业有限公司之间的商品房买卖合同并无不当，本院予以维持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。杨毅、毛爽与抚顺兴隆宝通置业有限公司之间的商品房买卖合同解除后，抚顺兴隆宝通置业有限公司应当返还已经收取的购房款98643元，并支付相应的利息。关于利息的计算标准，本院认为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。从该条规定不难看出，我国违约金制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方，因此违约金比例的确定应参照非违约方的实际损失。一审判决以可得利益原则为理论为基础，认定杨毅、毛爽与抚顺兴隆宝通置业有限公司约定的违约金低于杨毅、毛爽的实际损失，杨毅、毛爽增加违约金的主张符合法律规定，并判决抚顺兴隆宝通置业有限公司以98643元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，给付自2015年10月1日起至本判决确定的给付之日止违约金，并无不当，本院予以维持。关于抚顺兴隆宝通置业有限公司辩称杨毅、毛爽未办理贷款手续违约在先问题。经查，双方在商品房买卖合同中约定的付款方式为除首付款外，剩余房款作银行按揭，但对于办理银行按揭手续的时间并无约定。本院认为办理银行按揭贷款是购房人履行支付购房款义务的一种方式。杨毅、毛爽作为商品房的购买方，在合同未约定办理按揭贷款时间的情况下，最迟应在接收房屋时付清购房款。因抚顺兴隆宝通置业有限公司未按照合同约定履行交付房屋义务，也未提供证据证明曾催促杨毅、毛爽交纳剩余房款。因此，本院对抚顺兴隆宝通置业有限公司主张杨毅、毛爽未办理银行按揭贷款属于违约在先的上诉理由，不予采信。综上所述，抚顺兴隆宝通置业有限公司的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2272元，由上诉人抚顺兴隆宝通置业有限公司承担。本判决为终审判决。审判长　张　帆审判员　秦　梦审判员　何福苍二〇一六年十月二十一日书记员　罗晓姝 来源：百度“”