（2016）津0112民初5635号
裁判日期: 2016-10-21
公开日期: 2017-02-19
案件名称
广东碧桂园物业服务股份有限公司天津分公司与孙雪峰物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市津南区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广东碧桂园物业服务股份有限公司天津分公司,孙雪峰
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
天津市津南区人民法院民 事 判 决 书(2016)津0112民初5635号原告:广东碧桂园物业服务股份有限公司天津分公司,住所地天津市津南区八里台镇工业园区。负责人:李长江,总经理。委托诉讼代理人:李立磊,男,汉族,该公司职工。被告:孙雪峰,男,汉族,无职业。委托诉讼代理人:孙富长(被告之父),汉族,天津尼特风机有限公司总经理。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司天津分公司(以下简称“碧桂园物业公司”)与被告孙雪峰物业服务合同纠纷一案,本院于2016年8月24日立案受理,依法由审判员翟洪凤适用简易程序,于2016年9月9日公开开庭进行了审理。原告碧桂园物业公司之委托诉讼代理人李立磊、被告孙雪峰及其委托诉讼代理人孙富长到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园物业公司向本院提出诉讼请求:1、判令被告支付原告自2014年1月1日至2016年5月31日的物业费25625.85元;2.判令被告支付原告自2014年1月1日至2016年4月30日的违约金31047.93元;2.诉讼费由被告承担。事实和理由:被告系八里洲碧桂园蓝岸庭院26栋1号(面积:353.46㎡)的产权人。按照原告与天津八里洲房地产开发有限公司签订的《天津市住宅前期物业服务合同》及相关法律法规,原告一直依法对被告居住的小区实施规范的物业管理,提供完善的物业服务,履行了自己应尽的义务,被告自2014年1月1日至2016年5月31日,共拖欠29个月(每月物业费标准为2.5元/㎡)共计25625.85元物业服务费。原告多次向被告催缴物业服务费,但被告均置之不理,故原告起诉。被告孙雪峰辩称,原告购买的碧桂园一期的房屋,但该房屋存在严重质量问题,工程偷工减料,经协商,原告对业主进行赔偿,但对业主的赔偿标准不一样,原告房屋已经装修,且房子就要倒了,原告仅赔偿了装修费用。经原告了解,别人没有装修还赔了钱,有的答应减免物业费。根据合同如果房子有重大质量问题可以退房。原告的物业管理也很混乱,物业经常换人,因为与业主有矛盾,门口还经常被堵,一堵就很长时间。被告本不愿拖欠物业费,在之前因为房屋有质量问题,物业费打了九折,在春节后被告向原告缴纳物业费,要求按照以前的收费标准缴纳,但原告拒绝收取。原告主张的物业费及滞纳金2014年5月31日前的已经超过了诉讼时效,不同意给付,其他的物业费如果其他的业主同意给被告就同意给,主要是原告要将被告的房屋问题解决。当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据,本院依法组织当事人进行了质证。对双方无争议的证据,本院予以确认并在卷佐证。原告提交的资质证书、前期物业合同具有真实性、合法性、关联性,本院对其证明效力予以确认;原告提交的巡更记录及绿化工作质量检查表,具有真实性、合法性及关联性,本院对其证明效力予以确认;原告提交的律师函及快递单,原告提供的证据不能证实被告已经收到该律师函,被告亦不认可,本院对其证明效力不予确认;原告提交的证据减免物业费的请示与本案不具有关联性,本院对其证明效力不予确认。被告提交的照片具有真实性,本院予以确认;关于房屋质量问题的照片与本案不具有关联性,本院对其证明效力不予确认。根据当事人的陈述及经审查认定的证据,本院确认事实如下:2010年4月30日,广东碧桂园物业管理有限公司与广东八里洲碧桂园房地产开发有限公司签订天津市住宅前期物业服务合同,广东八里洲碧桂园房地产开发有限公司委托广东碧桂园物业管理有限公司对坐落于天津市津南区八里台镇八二路以南的碧桂园(映月庭院)小区进行前期物业管理。该合同约定业主应于每月15日前交纳物业费,逾期交纳的,从逾期之日起按应交物业管理服务费的日千分之三交纳违约金。被告居住的房屋物业管理服务费按每月每平方米2.5元收取。后由原告广东碧桂园物业服务股份有限公司天津分公司对映月庭院小区实际进行物业管理。被告购买碧桂园蓝岸庭院26-1号房屋1套,建筑面积353.46平方米。被告自2014年1月1日起一直未向原告缴纳物业服务费。本院认为,原、被告之间虽未直接签订物业服务合同,但原告与被告居住的小区的开发商签订了前期物业服务合同,且原告实际履行了物业服务,被告应向原告支付物业服务费。前期物业服务合同明确约定了物业费及滞纳金的数额,被告应按前期物业服务合同履行其交纳物业服务费用的义务。原告属于物业服务企业,应对该小区内的业主进行相关的物业服务,根据原、被告的陈述及结合其他案件情况,可确认原告对小区服务存在一定的瑕疵,本院酌情考虑减免部分物业费,以减免10%为宜,被告应缴纳90%的物业费。关于被告主张的诉讼时效问题,根据相关法律规定,向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。原告起诉被告支付物业费用,应在诉讼时效期间内主张权利,被告主张2014年5月31日前的物业费原告起诉已经超过了诉讼时效,根据原告提供的证据不能证实其在诉讼时效内向被告主张了权利,故对被告的主张本院予以支持。被告应给付原告2014年6月1日至2016年5月31日的物业费,被告住房建筑面积为353.46平方米,按照合同约定的每月每平方米2.5元计算,被告应交纳的物业服务费,数额为21207.6元的90%,即19086.84元。关于违约金问题,原告对小区管理确有一定的瑕疵,故对原告主张的违约金问题本院不予支持。关于被告主张的房屋质量问题,原告不是义务主体,本案不予涉及。关于被告主张的逾期办理房产证应给付赔偿金问题,与本案不是同一法律关系,且本案原告不是义务主体,故对被告该主张,本案不予涉及。综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:一、被告孙雪峰于本判决生效后3日内给付原告广东碧桂园物业服务股份有限公司天津分公司2014年6月1日至2016年5月31日的物业服务费19086.84元。二、驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司天津分公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费609元,由原告广东碧桂园物业服务股份有限公司天津分公司承担470元,被告孙雪峰承担139元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第二中级人民法院。审判员 翟洪凤二〇一六年十月二十一日书记员 林鹏志 关注微信公众号“”