（2016）津02民终4381号
裁判日期: 2016-10-21
公开日期: 2016-11-04
案件名称
天津市东丽区新立街道中营村村民委员会与天津瑞鑫园钢结构有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第二中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
天津市东丽区新立街道中营村村民委员会,天津瑞鑫园钢结构有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）津02民终4381号上诉人（原审原告）天津市东丽区新立街道中营村村民委员会，住所地天津市东丽区新立街道中营村。法定代表人：寇海忠，该村民委员会主任。委托诉讼代理人：王传奇，天津越然律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘通，天津越然律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：天津瑞鑫园钢结构有限公司，住所地天津市东丽区新立街道中营村。法定代表人：赵梦英，总经理。委托诉讼代理人：张玉鑫，男，该公司职员。委托诉讼代理人：许作宾，天津唯岩律师事务所律师。上诉人天津市东丽区新立街道中营村村民委员会因与被上诉人天津瑞鑫园钢结构有限公司租赁合同纠纷一案，不服天津市东丽区人民法院（2015）丽民初字第2590号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人天津市东丽区新立街道中营村村民委员会的委托诉讼代理人王传奇、刘通，被上诉人天津瑞鑫园钢结构有限公司的委托诉讼代理人张玉鑫、许作宾，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人天津市东丽区新立街道中营村村民委员会上诉请求：撤销一审判决第二项，改判被上诉人给付租金70000元、土地使用费140000元、违约金102000元，被上诉人返还拆除地上物补偿金3591635元，或发回重审。事实和理由：被上诉人应给付自合同解除之日至实际腾空土地之日期间的土地、房屋使用费；涉案《租赁合同》约定了违约金计算方式，对上诉人该项诉请应予支持；上诉人在一审审理期间已经举证证明上诉人在涉案土地上建设有地上物，该部分地上物与被上诉人的地上物已经被一并拆除，相应的补偿金包含在政府给付被上诉人的补偿金之中，被上诉人应予返还。被上诉人天津瑞鑫园钢结构有限公司辩称，驳回上诉，维持原判。事实和理由：上诉人与被上诉人之间的《租赁合同》和《土地流转协议》项下内容均为土地租赁费，不存在土地使用费，在双方合意解除租赁关系以后不可能再给付土地使用费；双方之间先有《租赁合同》再有《土地流转协议》，双方之间的权利义务按照《土地流转协议》予以确认，不存在违约金的约定；2015年政府征地补偿之时，涉案土地上已经不存在属于上诉人所有的地上物，有相应的证据可以证明原有地上物在征地补偿之前已拆除，被上诉人无需返还拆除地上物补偿金。天津市东丽区新立街道中营村村民委员会向一审法院起诉请求：1、判决被告给付原告租赁费及违约金1800000元；2、判决终止租赁合同；3、判决被告交还地上物（地上物价值待评估后确定）；4、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：原、被告于2003年1月25日签订《租赁合同》，约定：“被告承租原告所有的，坐落地点为天津市东丽区新立街中营村（露天仓库），场地面积五十余亩，含地上临时建筑物。东西南北的现围墙和相邻单位围墙为准。院落五十余亩及地上临时建筑物，每年租金壹拾贰万元人民币。租赁期限为叁拾年（从合同生效后正式交付使用算起）。自正式租赁之日起为一个租赁年度，从第一个租赁年度开始被告交付原告半年租金陆万元，半年期满被告再交付下半年租金陆万元，以次类推。土地使用费由被告按天津市土地部门有关规定自行缴纳。租地规划与水电设施及所承担的费用：被告按生产经营统一规划所租用的场地，建厂房、办公用房、道路及绿化等项，由原告提供资料，并协助申报计划与规划等项事宜，被告所建厂房、办公用房及有关设施归被告所有。被告生活用水需原告协助解决，所需费用由被告负责。被告生产生活用电（315KVA）变电器，随着生产的需要还需增加，设施安装由原告协助被告解决，费用由被告承担，新安装的设施归被告所有，水电费由被告自行缴纳。违约责任：被告不能按本合同规定缴纳租金，每逾期十日，被告需缴纳应付租金5%的滞纳金，逾期一个月未交，应向原告缴纳15%的滞纳金损失。承租期内原告不得终止合同，否则原告承担被告地上建筑、生产设施损失费及当年经营收入损失。如国家占地而终止合同，被告有权获得地上所有新建建筑物设施的国家补贴费，原告有权获得该土地的国家占地费，土地证红线以内原建筑按国家有关规定协商办理（如罩棚、平房等）。因不可抗拒的原因，造成的双方经济损失，双方互不承担赔偿。现原告租给华正车队院落及办公用房合同到期，一并租给被告每年租金为贰万元，连同上述承租的院落租期为叁拾年。（享受相同同等的法律合同效力）。该合同一式三份，原、被告各执一份，公证部门执一份。”双方在合同上签字并盖有公章。合同签订后，原告将出租物交付被告，但是双方对出租物没有办理交接手续。2004年底，原、被告经协商，被告对租赁场地上的平房进行拆除，双方确定拆除平房面积为118.6平方米，被告按照每平方米150元给付原告补偿款17790元，原告在拆除平房图上加盖公章，并且有当时村委会成员刘杰、贾广军签字核实。2005年5月，原、被告协商后，原告将租赁场地上的罩棚拆除，被告建了厂房。2006年4月，双方经协商，签订了《集体建设用土地流转协议》，具体内容如下：1、土地所有权归原告所有；2、土地使用权归被告所有，被告按照生产所需搞好规划建设；3、地块位置在中营村西侧（原露天仓库）；4、企业土地使用面积41729.4㎡，以原土地证红线圈定为准；5、流转后土地用途为工业及仓储；6、使用年限为五十年，自2006年4月30日始至2056年4月29日终；7、土地流转付款方式为年租赁形式，被告每年给付原告租金人民币壹拾贰万元整，由原告交纳土地的使用费、税金及其他管理费用；8、土地使用权届满时再议续租事宜，被告享有优先权，如被告不再续用，原告将土地使用权流转给他方，其地上建筑物及设施按时价进行评估款项付给被告后再进行流转，如原告自己使用应按时价将地上建筑物及设施进行评估后将款项给付被告，方能收回；9、如遇国家规划征用土地，土地补偿款归原告所有，地上建筑物及设施补偿款归被告所有；10、土地流转后周边关系由原告负责协调并予以处理解决，保证被告正常经营，被告负责流转土地合理使用，合法经营，按时交纳租金。协议上加盖了原、被告公章并签字确认。协议签订后，原告为被告出具《规划用地说明》及《承诺书》，同意将中营村西原露天仓库（以土地证红线为准），约41729.4平方米的土地给被告使用，2006年7月24日，天津市东丽区人民政府为被告颁发《集体土地使用证》，证号为东丽集用2006更1第01785号，图号为292-115-12，使用权面积为41729.4平方米。被告为经营需要在涉诉土地上建筑厂房及其他配套建筑物，于2007年1月5日取得房权证东丽字第××号《房屋所有权证》，后被告将涉诉土地和房屋部分转租给他人使用。2014年5月23日，原告向被告发出解除合同通知书，通知书内容为“天津瑞鑫园钢结构有限公司：我村委会2003年1月25日与贵公司签订《租赁合同》，将我村集体所有的露天仓库五十余亩土地及地上建筑物出租给贵公司。因贵公司欠付租金、违反合同约定，所以根据《租赁合同》的约定和《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，郑重通知贵公司如下：一、我村委会与贵公司签订的《租赁合同》自本通知送达之日起解除；二、请贵公司于收到通知之日起30天内将占有使用的我村集体的土地和一切地上建筑物、构筑物腾空，并交还我村委会；三、支付拖欠的租赁费340000元（大写：叁拾肆万元整）”。同日，原告向被告的租户招商局物流集团北京公司发出腾房腾地通知，要求招商局物流集团北京公司于收到通知之日起30日内腾空使用的房屋与土地。被告的租户在通知规定的时间内搬离涉案土地和房屋。因蓟汕联络线工程需要对于涉案土地及房屋进行拆除，2015年1月29日天津市东丽区人民政府新立街道办事处和天津瑞鑫园钢结构有限公司共同委托天津华审房地产土地评估咨询有限责任公司对于天津瑞鑫园钢结构有限公司的建筑物、构筑物重置成本价值、资产等的市场价值及停产损失和搬家装卸运输费等进行评估。评估调查对象为坐落于东丽区津塘公路-591号，权利人为天津瑞鑫园钢结构有限公司，建筑面积合计为13221.628平方米（在证建筑面积13220.16平方米）建筑物及41729.4平方米的集体土地使用权。经评估，天津瑞鑫园钢结构有限公司的建筑物、构筑物重置成本价值、资产等的市场价值及停产损失和搬家装卸运输费等共计45096228元。2015年4月2日，天津市东丽区人民政府新立街道办事处（甲方）与原告（乙方）、被告（丙方）共同签订拆迁补偿协议，约定：依据拆迁评估结果确定丙方拆迁补偿费用总额为45096228元，丙方必须于2015年4月15日之前自行搬迁拆除完毕。现涉诉土地上房屋已拆除完毕。另查，1980年初，原告开办了中营构件厂，该构件厂使用涉诉土地进行经营。1986年1月20日，原告向东郊区工商局申请，在原构件厂地盘成立了天津市东郊区中营仓库（现称天津市东丽区中营仓库），并在诉争土地上进行建设，共计投入526248.37元。在原、被告签订的《租赁合同》中明确记载租赁标的包含地上临时建筑物，如罩棚、平房等。再查，原、被告虽在《集体建设用土地流转协议》中约定年租金为120000元，但庭审中，原、被告均确认协议签订后被告是按照年租金140000元数额给付租金。被告给付租金至2012年，其中，对于2012年1月25日至2013年1月25日期间的租金被告给付80000元，尚欠60000元，其后租金均未给付。2013年年底，被告曾向原告交纳租金，原告当时的会计告知被告，村领导曾通知被告租赁土地面临拆迁，待拆迁问题解决完毕后，租金一并交纳。庭审中，原告明确要求被告赔偿原告涉诉土地上的地上物损失5000000元，计算依据为：原告曾在涉诉土地上建造1944平方米的厂房、716.47平方米的建筑物、675.65米的围墙，按照国家给予被告的拆迁标准，厂房按照每平米1850元、建筑物按照每平米1350元、围墙按照每米150元的标准计算地上物价值。另，原告建筑上述地上物投入526248.37元，故原告主张被告给付地上物损失5000000元。法院根据原告申请两次委托相关部门对于原告主张的地上物价值进行评估，因地上物已不存在，导致无法进行评估。一审法院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反相应的法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于被告提出的合同签订时被告尚未成立的抗辩，公司发起人以设立中的公司名义对外签订合同，在公司成立后应承担合同责任，故对于被告的抗辩不予支持。原、被告签订的《集体建设用土地流转协议》系双方真实意思表示，对照《租赁合同》和《土地流转协议》，两份协议内容指向同一标的，同样规范土地使用时间、租金给付、续租、拆迁补偿事宜，故该协议名为土地流转协议，实质是双方重新签订的租赁合同，合法有效。原租赁合同在新协议成立生效之日自然终止，自2006年4月，原、被告之间的权利义务受《土地流转协议》规范。2014年5月23日，原告单方向被告发出《解除合同通知书》，通知被告解除双方租赁合同关系。就其出具该通知书的真实意思表示，是原告因被告的欠付租金的违约行为要求解除原、被告之间的合同关系，被告对此并未表示异议，且被告租户在原告向其发出的《腾房腾地通知》规定的时间内搬离涉诉土地和房屋，可以推定双方的租赁合同关系已经于2014年5月23日解除。庭审中，双方均确认租金为每年140000元，被告欠付2012年1月25日至2013年1月25日的租金60000元，2013年1月26日至2014年1月26日的租金140000元，2014年1月27日至2014年5月23日的租金46400元，共计246400元。庭审中，被告同意给付原告租金270000元，依法照准。原、被告之间的租赁合同已因原告的解除行为而终止，故对于原告要求终止双方的租赁合同的主张不予支持。对于原告要求被告给付违约金的主张，原、被告在《土地流转协议》内对于违约金的问题没有约定，被告在2013年年底曾向原告交纳租金，因原告拒收，被告不存在违约行为，故对于原告要求被告给付违约金的主张，不予支持。对于原告要求被告赔偿涉诉土地上的地上物损失的主张，虽双方在2003年签订的《租赁合同》中，双方租赁的标的物包含属于原告的地上临时建筑物、罩棚，但在2006年双方签订的租赁合同中未提及存在属于原告的地上物。且被告提供证据证明属于原告的平房于2004年年底经双方协商拆除，被告补偿原告17780元。属于原告的罩棚于2005年5月由原告自行拆除。对此，原告未能提供证据予以反驳，应承担不利的法律后果。2015年4月2日，被告是拆迁补偿协议中的获得补偿的地上物的所有权人，原告主张按照国家给予被告的拆迁补偿标准计算地上物的价值，无事实根据和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第三条的规定，判决：一、被告于本判决生效之日起十日内给付原告租赁费人民币270000元；二、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费59400元、保全费5000元，由被告承担5350元，原告承担59050元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人在二审中提交书面证据并申请证人出庭作证，前述证据均不能证明在拆迁补偿之时涉案土地之上存在上诉人所有的地上物，故不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己的诉请所依据的事实，有责任提交证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人在两审中提交的证据均不足以证明在拆迁补偿之时涉案土地之上存在上诉人所有的地上物，且被上诉人在2007年就已取得涉案土地上建筑厂房及其他配套建筑物的所有权证书，拆迁补偿系对于所有权证书项下之项目补偿，故对于上诉人诉请被上诉人返还拆除地上物补偿金之诉请，不予支持。关于租金、土地使用费、违约金问题，一审法院已经判决被上诉人给付租赁合同关系解除之前的租金，上诉人关于租金之诉请，依据不足，不予支持；2014年5月23日，上诉人向被上诉人发出解除合同通知书，并于同日向被上诉人的租户发出腾房腾地通知，被上诉人的租户在通知规定的时间内搬离涉案土地和房屋，因此，上诉人诉请土地使用费的事实依据不足，不予支持；双方在2006年签订的《土地流转协议》约定“土地流转付款方式为年租赁形式，被上诉人每年给付租金人民币壹拾贰万元整”，其中并无关于违约金之约定，且并非被上诉人无故不缴纳租金，故上诉人的该项诉请亦不成立。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38029元，由上诉人天津市东丽区新立街道中营村村民委员会负担38029元。本判决为终审判决。审 判 长 哈 欣代理审判员 郭 鑫代理审判员 李 敏二〇一六年十月二十一日书 记 员 李珊珊速 录 员 周晓琳 微信公众号“”