（2016）黔01民终3683号
裁判日期: 2016-10-21
公开日期: 2016-12-08
案件名称
保利贵州房地产开发有限公司与王颖房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
贵州省贵阳市中级人民法院
所属地区
贵州省贵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王颖,保利贵州房地产开发有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第二百一十六条
全文
贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黔01民终3683号上诉人（原审被告、反诉原告）：王颖，女，1970年10月19日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。委托诉讼代理人：沈晓鹰，男，1968年9月30日出生，汉族，住址同上，系王颖之夫。被上诉人（原审原告、反诉被告）：保利贵州房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区顺海中路88号保利温泉新城二期商业街。法定代表人：王涛，该公司董事长。委托诉讼代理人：米见华，男，1975年7月8日出生，汉族，该公司法律顾问，住贵州省贵阳市南明区。上诉人王颖因与被上诉人保利贵州房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市乌当区人民法院（2015）乌当民初字第01027号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王颖上诉请求：1、撤销原判；2、支持上诉人一审诉请，判决驳回被上诉人一审全部诉请。事实与理由：1、按照双方合同约定拖欠租金20天合同解除的条件就已成就，但从2010年11月17日开始长达3年半的时间保利贵州房地产开发有限公司（以下简称保利贵州房开公司）既未催要租金也未要求收回租赁房屋，保利贵州房开公司怠于行使权利，责任不在上诉人。上诉人为避免损失扩大，2014年12月31日、2015年1月12日向保利贵州房开公司发函提出解除合同并交回房屋，但保利贵州房开公司一直未回应也未与上诉人联系。保利贵州房开公司在本案中没有要求将租赁房屋收回，一、二审多次审判中法官要求其收回房屋，保利贵州房开公司也未回应，法院应当判决保利贵州房开公司限期收回租赁房屋。2、签约过程中双方即发现租赁房屋存在质量问题，保利贵州房开公司一直未能按照口头承诺维修合格，导致上诉人至今仍无法正常使用房屋，合同目的已无法实现，保利贵州房开公司的行为已构成根本违约，应承担违约责任。3、保利贵州房开公司怠于行使《商铺租赁合同》约定的权利，任由损失扩大，对上诉人造成误导，造成上诉人投资损失扩大。4、按照《民法通则》的规定延付或拒付租金的诉讼时效为1年，保利贵州房开公司要求上诉人支付租金的诉讼请求已超过诉讼时效。原判未采纳上诉人关于诉讼时效的抗辩主张错误。5、租赁期间保利贵州房开公司多次对房屋进行维修，必然影响上诉人对房屋的正常使用，且至今未维修好，应当减免租金。6、诉争房屋存在质量问题一直未能根本解决，房屋漏水严重无法正常使用，保利贵州房开公司应赔偿上诉人装修和投入设施、设备损失。原判认定房屋漏水不足以影响经营错误。保利贵州房开公司辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。保利贵州房开公司向一审法院起诉请求：1、判决解除保利贵州房开公司与王颖于2010年10月27日签订的《商铺租赁合同》；2、判令王颖支付保利贵州房开公司租金198226.71元（2010年9月15日起暂算至2014年9月14日）和租赁保证金20000元，并由王颖承担占有商铺期间的租金或合同解除后未向保利贵州房开公司交付商铺期间的双倍租金；3、诉讼费用由保利贵州房开公司负担。王颖向一审法院反诉请求：1、判令保利贵州房开公司赔偿王颖经济损失22万元；2、本案诉讼费用由保利贵州房开公司负担。一审法院认定事实：王颖购买保利贵州房开公司商铺，用于经营贵阳乌当弘福食府特色餐饮，由于面积不够大，向保利贵州房开公司承租两间商铺，用于经营贵阳乌当弘福食府特色餐饮的场所。2010年10月27日，保利贵州房开公司作为甲方与王颖作为乙方签订《商铺租赁合同》，约定甲方将其位于乌当区顺海中路88号保利·温泉新城D区商业街15号楼2-35、2-36商铺出租给乙方使用，用于乙方经营“贵阳乌当弘福食府”；甲方出租给乙方的商铺建筑面积为120.94㎡（其中2-35号商铺的建筑面积为55.51㎡，2-36号商铺的建筑面积为65.43㎡），租赁期限为2010年9月15日至2015年9月14日止；2010年12月15日为租金起算日，租金标准为每月每平方米35元，逐年递增，从2011年9月15日起，前两年租金不变，第三年起在原租金基础上逐年单方递增5%，标准租金为50794.80元／年，其中2010年9月15日至2011年9月14日的租金为38096.10元，2011年9月15日至2012年9月14日的租金为50794.80元，2012年9月15日至2013年9月14日的租金为53334.54元，2013年9月15日至2014年9月14日的租金为56001.27元，2014年9月15日至2015年9月14日的租金为58801.33元；合同经双方签字确认后，乙方在五日内向甲方交纳六个月的租金25397.40元，并约定以后租金按季度支付，实行先交租金后使用的原则，且须提前30日缴纳；乙方在签订合同时向甲方一次性交纳租赁保证金20000元，租赁期满后，乙方无违约情形则由甲方无息退还乙方；甲方负责保持商城建筑物、设备及渠道良好及其有关维修保养；在租赁期间，除法定或约定事由外，因一方违约导致守约方解除合同的，违约方应支付对方违约金，违约金按未完成租期租金总额的百分之十计算；乙方拖欠甲方租金或者其它款项，应承担违约责任，拖欠达二十天（含二十天），甲方有权通知解除合同，除乙方所交租赁保证金不予退还外，乙方还须付清所拖欠的款额及违约金，并无条件把租赁商铺连同原附属物交回甲方；因乙方违约造成甲方单方面解除合同的，或者由于不可抗力的原因造成合同提前终止或者合同期满终止的，乙方必须按甲方的通知或其它方式所指定的时间搬出商铺，逾期不搬出，视为乙方放弃铺内（财物）所有权，甲方有权处理铺内财物，处理费用由乙方承担，乙方所交一切款项不予退还，乙方逾期搬走期间，应向甲方支付相当于双倍当期租金的违约金。合同还对甲、乙双方的权利义务及其他相关内容进行了约定。保利贵州房开公司在商铺租赁合同上签字加盖了印章，王颖则在合同乙方法定代表人处签字并加盖了贵州夜郎弘福堂民间民俗艺术馆印章。合同签订后，保利贵州房开公司将2-35、2-36两间毛坯房屋交与王颖，王颖将两间所承租的房屋与自己所购的楼下房屋用于经营“弘福食府”特色餐饮，其中将所承租的2-35房屋分隔成两间，一间作为厨房，一间命名为“万寿”作为包房，2-36房屋命名为“万福”作为包房，并对房屋进行装修经营。2012年11月27日，王颖在保利公司资产营运中心提出“弘福食府”商铺漏水一事，保利温泉新城物业服务中心与施工方联系对“弘福食府”现场进行处理仍存在渗漏问题，至今所承租的房屋还在漏水。被告王颖以所承租的房屋漏水，保利贵州房开公司未按合同约定对房屋进行维修，商铺无法经营为由，未向保利贵州房开公司交纳商铺租金。保利贵州房开公司遂提出如前诉请。一审法院作出（2014）乌民初字第573号民事判决，双方均不服提出上诉。本院于2015年5月14日作出（2015）筑民一终字第540号民事裁定，将本案发回重审。重审中，2015年11月10日，经原审法院委托贵州皓天价格评估司法鉴定所对2-35、2-36号两房屋因漏水引起装修损失进行鉴定，并对两间房屋内所添置的物品进行鉴定，2016年1月12日贵州皓天价格评估司法鉴定所出具《鉴定报告》，载明：房屋因漏水造成装修损失，1、室外装修7867.6元；2、厨房装修23252.3元；3、万福包房15479.9元；4、万寿包房14918.39元；总合计61518元。房屋漏水造成物品及厨房设备损失，1、万福包房7800元；2、万寿包房5984元；3、厨房28390元，总合计42174元。一审法院认为，《商铺租赁合同》系王颖代表贵州夜郎弘福堂民间民俗艺术馆与保利贵州房开公司签订，但该艺术馆并未到工商行政管理部门办理工商登记手续，依法不具备诉讼主体资格，因商铺租赁后是王颖用于经营贵阳乌当弘福食府，贵阳乌当弘福食府是个体工商户性质，其登记业主即为王颖，故《商铺租赁合同》中设定的相关权利、义务应由被告王颖享有和承担。《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。保利贵州房开公司诉请解除合同，现合同已到期，合同实际已自然解除，由于租赁的房屋现还在王颖手中，仍由其管理使用，故王颖应将租赁房屋返还保利贵州房开公司。保利贵州房开公司主张租金198226.71元（2010年9月15日起暂算至2014年9月14日）。庭审中，王颖认为本案已超诉讼时效，由于合同约定按季度交纳租金，各期租金的诉讼时效应分别计算还是一并计算，在同一租赁合同下，虽然各期租金支付具有一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。若以每一期租金债务的履行期限届满之日分别计算诉讼时效，则不仅割裂合同整体性，而导致债权人因担心超过诉讼时效而频繁主张权利，动摇双方之间的互信，不利于保护债权人，更将背离诉讼时效制度的价值目标，因此王颖的抗辩不予采纳。王颖以房屋漏水拒绝交纳房屋租金，根据王颖提供的证据，保利温泉新城物业服务中心出具的致R15-1-901业主的回函，回函中指出2012年11月27日在保利公司资产运营中心组织的协调会上，王颖提出商铺漏水一事，物业公司与施工单位到现场进行处理仍存在渗漏这一事实。可证实王颖所承租的商铺在2012年11月27日前已漏水，且多次维修仍存在渗漏，同时根据现场照片和到现场查看的情况，所租赁的房屋只有一间屋顶有少许渗漏，渗漏的情况不足影响经营，且王颖在庭审中认可其在租赁房屋时已知道房屋有漏水情况。王颖认为漏水影响经营，应当即时解除合同，其放任损失扩大，责任在己。保利贵州房开公司请求房屋租金，予以支持，其诉请的租金从2010年12月15日起计算至2014年9月14日，应支持188702.61元。关于王颖主张保利贵州房开公司赔偿其经济损失22万元的诉请，因房屋漏水不足以影响经营，且双方在合同未约定解除合同后装修是否赔偿，故该请求不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决：一、被告王颖于本判决生效之日起十五日内返还所承租的座落于乌当区顺海中路88号保利·温泉新城D区商业街15号楼2-35、2-36号的房屋给原告保利贵州房地产开发有限公司；二、被告王颖于本判决生效之日起十日内给付原告保利贵州房地产开发有限公司房屋租金188702.61元：三、驳回原告保利贵州房地产开发有限公司的其他诉讼请求：四、驳回反诉原告王颖的诉讼请求。本诉案件受理费4670元，由原告保利贵州房地产开发有限公司负担632元，被告王颖负担4038元；反诉案件受理费2300元，由反诉原告王颖负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行证据交换和质证。王颖提交以下4组证据：1、保利温泉新城二期D区商业街（夜郎）弘福食府专项沟通情况说明、情况说明、函、报告，拟证明本案诉争的两间租赁商铺，上诉人多次向保利贵州房开公司反映商铺质量以及因此给上诉人造成的经济损失问题；上述的资料均由保利贵州房开公司负责人签收。保利贵州房开公司质证表示对这组证据真实性有异议，未加盖公司公章，且与本案无关联性。2、两份给贵阳市住建局的报告，拟佐证上诉人之前已经向法院提交的专题会议纪要；因为保利贵州房开公司没有按照专题会议纪要以及现场督察的要求进行整改，故上诉人的代理人向贵阳市住建局提交两份报告。保利贵州房开公司质证表示对报告的真实性有异议，且与本案没有关联性。3、律师函，拟证明保利贵州房开公司对客户的反映置之不理，不承担法定维修义务。保利贵州房开公司质证表示该律师函与本案无关联性。4、2014年12月31日和2015年1月12日的两份函，拟证明上诉人已经两次致函要求保利贵州房开公司收回商铺，但是保利贵州房开公司一直没有接收；上诉人已经履行催促对方的义务，保利贵州房开公司的行为已经导致王颖物管费损失；上诉人两份函件通过挂号信方式送达保利贵州房开公司，因已过查询期限现无法提交上述两份函件已送达保利贵州房开公司的回执。保利贵州房开公司质证表示没有收到上述函件。二审经审理查明事实与原判基本一致，本院予以确认。另查明，王颖将所承租的两间商铺与自己所购的楼下15栋1层39号房屋用于经营“弘福食府”特色餐饮，将所承租的2-35房屋分隔成两间，一间作为厨房，一间命名为“万寿”作为包房，2-36房屋命名为“万福”作为包房。经一审法院现场勘验“万寿”包房漏水，厨房及“万福”包房并未漏水。王颖就其购买的15栋1层39号商业用房因质量问题起诉保利贵州房开公司，已生效的本院（2015）筑民一终字第6号民事判决中认定该商铺存在渗水、漏水等质量问题，保利贵州房开公司作为争议商铺的开发企业，应对王颖因房屋质量问题造成的损失予以赔偿；王颖提交的营业执照为2011年1月12日发照，并在工商行政管理部门办理了2011年度年检，则至少该商铺在2011年、2012年可以正常经营，故损失应从2013年1月1日计算；王颖提交的缴纳电费通知显示商铺从2013年12月至2014年11月，每月电费从零到几十元不等，正常经营的商铺不可能只产生那么低的用电量，而保利贵州房开公司也未提交证据证明王颖在正常经营，故对王颖主张损失计算至2014年7月15日予以支持；由于房屋质量问题导致王颖购买的商铺未能正常经营，王颖主张按租金计算相关损失符合客观实际；具体损失金额从2013年1月1日至2014年7月15日为98142元。王颖提交的2014年12月31日和2015年1月12日含有催促保利贵州房开公司收回房屋内容的函件，保利贵州房开公司虽否认收到，但在2015年3月31日本院二审调查时已向保利贵州房开公司出示上述函件。保利贵州房开公司表示因为王颖一直未交纳房屋租金且双方纠纷还在法院审理中，故未收回房屋。本院二审审理中王颖表示愿意将本案争议房屋交还保利贵州房开公司，并已将房屋腾空。本院认为，王颖代表贵州夜郎弘福堂民间民俗艺术馆与保利贵州房开公司签订《商铺租赁合同》，因该艺术馆并未到工商行政管理部门办理工商登记手续，依法不具备诉讼主体资格，而商铺租赁后是王颖用于经营贵阳乌当弘福食府，贵阳乌当弘福食府是个体工商户性质，其登记业主为王颖，原判认定《商铺租赁合同》中设定的相关权利、义务应由王颖享有和承担正确，本院予以维持。该《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，该合同未违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。原判确认双方签订的《商铺租赁合同》因已到期，实际已自然解除，并判令王颖返还房屋，因双方当事人对此均未提出异议，本院予以维持。关于房屋漏水是否影响王颖经营的问题，虽然王颖租赁的两间商铺中，仅分隔成“万寿”包房的部分漏水，但因王颖租赁2-35和2-36号商铺是为与15栋1层39号商铺整体经营，根据本院已生效的（2015）筑民一终字第6号民事判决15栋1层39号商铺因存在渗水、漏水等质量问题从2013年1月1日起的损失由保利贵州房开公司进行赔偿，作为大堂使用的15栋1层39号商铺不能正常使用，必然会对作为整体经营的2楼产生重大影响，且2楼两间商铺组成的厨房和两间包房中有一间包房存在漏水问题，故不应将1层商铺与2层商铺割裂开来，应从王颖租赁本案争议房屋的目的整体考虑本案处理结果。由于1层商铺渗水、漏水不能正常使用，必然使王颖租赁2层商铺的目的不能实现，故本院认为从2013年1月1日起2楼商铺因房屋质量存在问题已不能达到王颖租赁商铺的根本目的，严重影响王颖的经营，保利贵州房开公司要求王颖支付2013年1月1日及以后租金的主张不应予以支持。关于保利贵州房开公司诉请是否超过诉讼时效的问题。本案诉争房屋租赁合同是继续性合同，本案争议租金属于定期给付债务。定期给付之债，由于其系在同一合同项下订立、基于同一债务原因产生，故各个债务虽因时间经过而产生，具有一定的独立性，但权利人基于同一合同项下的同一性质的债权最后履行期限的合理信赖，也同样存在为维护当事人之间的合作关系而不在每一笔债务履行期限届满后即主张权利的的情形，尤其如本案诉争合同约定租金按季度支付履行期限较短的情形下更是如此，故本院认为本案租金请求权的诉讼时效期间应从最后一笔债务履行期限届满之日起算。原判从合同整体性及诉讼时效制度的价值目标综合考虑，未采纳王颖关于诉讼时效的抗辩主张并无不当，本院予以维持。因王颖与保利贵州房开公司在《商铺租赁合同》中约定租金起算日为2010年12月15日，故王颖应向保利贵州房开公司支付从2010年12月15日至2012年12月31日止的租金104672.08元。关于王颖反诉主张的损失问题，由于诉争房屋渗水、漏水原因造成王颖不能正常经营，其对房屋进行装修部分因拆除后会造成价值贬损或损毁，王颖仅2010年9月15日至2012年12月31日正常经营，此后未能正常经营，考虑王颖实际经营的期限以及合同约定的租赁期限，参照贵州皓天价格评估司法鉴定所出具《鉴定报告》，房屋因漏水造成装修损失61518元，本院确定由王颖自行承担46%，由保利贵州房开公司赔偿王颖54%，即33219.72元。关于房屋内的物品是否赔偿的问题，本院认为上述物品并未因渗水、漏水而损坏，也未与房屋形成附和，可由王颖自行处理，不应由保利贵州房开公司进行赔偿。原判未明确5000元评估费的分担不当，本院予以纠正。综上所述，王颖上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市乌当区人民法院（2015）乌当民初字第01027号民事判决第一、三项；二、撤销贵州省贵阳市乌当区人民法院（2015）乌当民初字第01027号民事判决第四项；三、变更贵州省贵阳市乌当区人民法院（2015）乌当民初字第01027号民事判决第二项为：王颖于本判决生效之日起十日内支付保利贵州房地产开发有限公司房屋租金104672.08元；四、保利贵州房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿王颖装修损失33219.72元；五、驳回王颖的其余上诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费4670元，由王颖负担2240元，由保利贵州房地产开发有限公司负担2430元；一审反诉案件受理费2300元，由王颖负担1963元，由保利贵州房地产开发有限公司负担337元。二审案件受理费6970元，由王颖负担4223元，由保利贵州房地产开发有限公司负担2747元。评估费5000元，由王颖负担3398元，由保利贵州房地产开发有限公司负担1602元（该评估费已由保利贵州房地产开发有限公司交纳，王颖在履行本判决的同时一并向保利贵州房地产开发有限公司支付3398元）。本判决为终审判决。审 判 长 韦 娟代理审判员 柳 凡代理审判员 冯文婷二〇一六年十月二十一日书 记 员 马知遥 关注公众号“”