（2016）晋09民终597号

裁判日期: 2016-10-21

公开日期: 2017-09-18

案件名称

张瑞芳与林孟有租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

山西省忻州市中级人民法院

所属地区

山西省忻州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

张瑞芳,林孟有

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百三十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

山西省忻州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）晋09民终597号上诉人（原审原告、反诉被告）：张瑞芳，女，汉族，1960年4月20日生，忻州市忻府区人，住忻府区。委托代理人：解永生，男，汉族，1972年1月28日生，忻州市忻府区人，忻府区化工机械厂职工，住忻州市忻府区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：林孟有，男，汉族，1983年2月8日生，浙江省乐清市人，住忻州市忻府区。委托代理人：韩丽丽，山西佳境律师事务所律师。上诉人张瑞芳与被上诉人林孟有因租赁合同纠纷一案，不服山西省忻州市忻府区（2015）忻民初字第1144号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人张瑞芳的委托代理人解永生，被上诉人林孟有的委托代理人韩丽丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审原告张瑞芳起诉请求：1、确认被告解除租赁合同的行为无效；2、确认原被告的租赁合同于2014年7月1日解除；3、被告林孟有赔偿原告张瑞芳损失45000元；4、诉讼费由被告负担。事实和理由：2011年6月20日，原、被告订立租赁合同，合同约定，原告将自己承租的坐落于忻州市××服装厂南××第八间门面房租赁给被告，租赁期限自2011年7月1日至2016年6月30日，共五年，每年租金180000元，双方不得以任何理由中止合同或违约，如有违约赔偿对方一切损失。合同订立后，原告依约将租赁房屋交付被告承租，被告也依约定交付三年租金。意想不到的是2014年2月27日，忻州市市政部门通知拆除承租门市装潢突出部分。3月3日，装潢突出部分被拆除，被告停止营业，3月4日被告邮寄解除合同通知书给原告，解除双方的合同。原告认为，店面装潢的突出部分系违规设施，政府拆除不可抗拒，特别是拆除违规装潢并未减少合法的承租营业面积，因不可抗拒的政府行为造成被告不能营业，租期可顺延相应时间，因此，被告解除合同的要求是与合同约定相违背的，也是无效的。一审被告林孟有答辩并反诉称，2011年6月20日反诉原、被告签订了租赁合同，约定反诉原告承租位于忻州市××服装厂南××第八间门面，租赁期限为五年，房屋租金每年180000元。合同签订后，反诉原告依约向反诉被告交付了三年的租金。2014年2月28日反诉原告所承租房屋因部分强制拆除，反诉原告被迫停业撤场。2014年3月4日反诉原告向反诉被告发出了解除双方签订租赁合同的通知书。反诉原告认为，反诉被告明确认可将违法建筑出租于反诉原告才导致被拆的局面，导致反诉原告所承租房屋和装修被部分强拆，反诉原告不能正常使用该房屋，现有房屋面积已不符合该“蒙娜丽莎”品牌代理销售面积要求，反诉原、被告签订的《租赁合同》已不具备履行条件，不能实现合同目的，现请求：1、依法确认反诉原告与反诉被告于2011年6月20日签订的租赁合同解除；2、判令反诉被告返还反诉原告未使用期间租金60500元；3、判令反诉被告支付反诉原告装修损失50000元；4、本诉与反诉的诉讼费由反诉被告承担。一审法院查明的事实：2011年6月20日，张瑞芳（甲方）与林孟有（乙方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将忻州市××服装厂南××第八间门面房屋租赁给乙方经营使用，租赁期限自2011年7月1日至2016年6月30日，共五年，每年租金180000元。租金支付方式2011年6月21日前缴纳2011年7月1日至2012年6月30日租金；2012年6月1日前缴纳2012年7月1日至2013年6月30日租金；2013年7月1日前缴纳2013年7月1日至2014年6月30日租金；2014年7月1日前缴纳2014年7月1日至2015年6月30日租金；2015年7月1日前缴纳2015年7月1日至2016年6月30日租金。合同一经签订，双方不得以任何理由中止合同或违约，如有违约赔偿对方一切损失。因战争、地震等非双方不能控制的因素致使合同无法继续履行，双方互不追究责任等内容。合同签订后，林孟有对所租房屋进行了装修并营业，2011年6月20日林孟有通过银行转账支付张瑞芳租金180000元，2012年5月29日通过银行转账支付张瑞芳租金180000元，2013年6月28日通过银行转账支付张瑞芳租金180000元。2014年2月28日，因忻州市七一路拓宽建设需要，忻州城区基础设施建设中片区（东片）分指挥部通知忻州市红日制衣有限公司（原告出租于被告的房屋的产权人），因该公司房屋门脸装饰部分在规划道路拓宽建设范围内，将依法限期拆除，请积极配合，确保人、财、物安全，妥善搬迁处置好屋内物品，务于3月3日24时前采取措施，自行拆除完毕。林孟有租赁张瑞芳的房屋门脸装饰部分在规划道路拓宽建设范围内，该部分被拆除。林孟有认为拆除部分影响其营业，于2014年3月4日向张瑞芳送达《通知书》一份，载明：“我们于2011年6月20日签订了《租赁合同》，租赁期限为5年，因在租赁期间，我所承租的店面部分被拆迁，现该店面已无法满足我的经营。我认为拆迁是双方不能控制，因此，现我正式通知你解除双方之间的合同，我将于2014年2月28日将店面退还给你，有关款项按实结算”。张瑞芳收到该通知后，未作答复，于2014年3月24日诉讼被告至本院，请求确认林孟有解除租赁合同的行为无效，继续履行双方的租赁合同。本案发还重审后，张瑞芳变更诉讼请求，要求确认林孟有解除租赁合同的行为无效；确认双方的租赁合同于2014年7月1日解除；林孟有赔偿原告张瑞芳损失45000元；诉讼费由林孟有负担。对于林孟有陈述的于2014年2月28日将店面退还给张瑞芳，张瑞芳不予认可。一审法院另查明，与本案关联的杨喜珍与林孟有租赁合同纠纷案件，本院于2014年12月12日作出（2014）忻民初字第505号民事判决书，判决：一、驳回杨喜珍的诉讼请求。二、杨喜珍与林孟有于2011年6月20日签订的《租赁合同》于2014年3月4日解除。杨喜珍在本判决生效后五日内退还林孟有2014年3月4日至2014年6月30日的租金58684.85元。三、驳回林孟有的其他反诉请求。杨喜珍不服该判决提起上诉，忻州市中级人民法院经审理认为，《中华人民共和国合同法》九十四条规定了当事人可以解除合同的五种情形，其中第（一）项规定：“因不可抗力致使不能实现合同目的”。林孟有租赁杨喜珍的门面房加盟经营“蒙娜丽莎”专营店，因政府拓宽道路，“蒙娜丽莎”专营店门脸装饰部分拆除，林孟有租赁房屋面积缩小。林孟有提供的其与广东蒙娜丽莎皮具集团有限公司签订的加盟合同约定“营业场地使用面积保证不少于75平方米”，故林孟有以店面无法满足其经营，要求解除合同符合法律规定，合同自2014年3月4日通知到达杨喜珍时解除。双方租赁期限自2011年7月1日至2016年6月30日，杨喜珍虽未答复，但其接收了林孟有交还的门面房，将拆除的门窗重新安装后又将门面房出租给他人，双方的租赁合同事实上不能再履行，原审认定杨喜珍以行为默认了双方合同的解除并无不当。以（2015）忻中民终字第226号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。一审法院认为，张瑞芳与林孟有签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，双方均应严格履行合同义务。合同履行过程中，因政府拓宽道路，林孟有租赁的该门面房部分被拆除，林孟有以店面无法满足其经营为由于2014年3月4日书面通知张瑞芳解除双方所签订的合同，符合《中华人民共和国合同法》第二百三十一条“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同”之规定，为有效的民事行为。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，双方的租赁合同自通知到达张瑞芳时解除，林孟有反诉请求确认双方于2011年6月20日签订的租赁合同解除，本院予以支持。张瑞芳未举证证明林孟有解除合同的行为存在法律规定的导致民事行为无效的情形，且在收到林孟有发出的解除合同通知后，其实际接收了租赁物，以行为默认了双方的合同解除，对其请求确认林孟有解除租赁合同的行为无效本院不予支持。合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。林孟有反诉请求返还未使用期间租金符合该规定，应予以支持，张瑞芳应当退还林孟有未使用租赁物期间2014年3月4日至2014年6月30日的租金。张瑞芳请求确认双方的租赁合同于2014年7月1日解除与法律规定相悖，本院不能认定。导致合同解除系因政府拆迁等双方难以预见的原因所致，林孟有请求张瑞芳支付装修费损失于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条、第九十四条第（五）项、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：驳回原告张瑞芳的诉讼请求。二、原告张瑞芳与被告林孟有于2011年6月20日签订的《租赁合同》于2014年3月4日解除。原告张瑞芳在本判决生效后5日内退还被告林孟有2014年3月4日至2014年6月30日的租金58684.85元。三、驳回被告林孟有的其他反诉请求。如原告张瑞芳未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费160元由原告张瑞芳负担；反诉案件受理费1255元，由反诉被告张瑞芳负担634元，反诉原告林孟有负担621元。判后，上诉人张瑞芳表示不服上述判决，向本院提起上诉。事实和理由：1、一审法院认定以合同法第二百三十一条之规定为由解除合同是错误的，本案系发还重审案件，在二审人民法院审理中，发现被上诉人与上诉人订立合同时，被上诉人应当明知实际租赁物的面积就达不到被上诉人自己认为要求的面积，而被上诉人予以承租，视为认可该租赁标的物。现因政府修路拆迁，租赁标的物仅拆除门脸装潢部分，不影响实际使用的面积，而被上诉人又以该租赁物面积减少为由，影响正常使用功能，提出要求解除合同没有法律依据。因此，在2014年3月3日后，双方仍应继续履行合同。2、上诉人要求被上诉人赔偿损失45000元，有事实和法律依据。被上诉人于2014年3月4日下达的解除合同通知，不具有法律约束力。且在2014年10月1日上诉人将房屋再次出租前，该房屋一直由被上诉人管理。故上诉人要求从2014年7月1日起解除合同。综上，请求二审法院依法撤销一审判决，改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人林孟有答辩称：本案事实清楚，2014年2月28日被上诉人所承租房屋因部分强制拆除，而被迫停业撤场。2014年3月4日被上诉人向上诉人发出了解除双方签订租赁合同的通知书。上诉人将违法建筑出租于被上诉人才导致被上诉人所承租房屋和装修被部分强拆，以致被上诉人不能正常使用该房屋，现有房屋面积已不符合品牌代理销售面积要求，双方签订的《租赁合同》已不具备履行条件且不能实现合同目的。一审判决解除双方签订的租赁合同，证据充分，适用法律正确，故请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。二审中，被上诉人提交山西省忻州市中级人民法院（2015）忻中民终字第226号民事判决书复印件一份，拟证明和本案案情相同的另案判决结果。经审理，本院对一审查明的基本事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十六条规定当事人一方解除合同的，对方有异议并向法院起诉否认解除效力；该解除合同的通知的效力即依法待定，并不是解除通知到达后就必然生效。况且，出租方张瑞芳作为本诉原告明确以民事诉讼法律行为对解除合同的通知提出了异议，出租方在承租方弃房后的管理处分行为均不宜认定为是出租方以行为对承租方解除合同通知的默认。再且，林孟有解除合同，唯一理由是修路拆迁后无法满足其加盟经营店的75平方米面积品牌要求。但是经审查，林孟有在租赁门面房时其已知其包括主体墙以外的门脸装饰在内的营业面积为74.568平方米，也不是75平方米，也未达到加盟面积要求，因此，林孟有解除合同理由是为了减少营业损失达到解除合同的目的而寻找的牵强理由。但因修路拆除品牌店门面部分的事实存在，故依照《中华人民共和国合同法》第二百三十一条之规定林孟有享有可以在退还租赁物后不交付租金的权利；又且，因双方当事人均请求解除合同，故原审判决解除合同退还部分租金是基本适当的。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费1268元由上诉人张瑞芳承担。本判决为终审判决。审判长　　孙建新审判员　　梁晓莉审判员　　张剑平二〇一六年十月二十一日书记员　　刘　鑫