（2016）苏05民终6839号
裁判日期: 2016-10-21
公开日期: 2016-12-31
案件名称
中国人民武装警察部队苏州市消防支队与王炳荣土地租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王炳荣,中国人民武装警察部队苏州市消防支队
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏05民终6839号上诉人（原审被告）:王炳荣。委托诉讼代理人：杨斌，江苏加得律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国人民武装警察部队苏州市消防支队，住所地苏州工业园区金鸡湖路198号。法定代表人：朱亚明，支队长。委托诉讼代理人：谢加祥，江苏新天伦律师事务所律师。上诉人王炳荣因与被上诉人中国人民武装警察部队苏州市消防支队土地租赁合同纠纷一案，不服苏州市虎丘区人民法院作出的（2015）虎民初字第700号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王炳荣上诉请求：请求二审法院撤销原审判决并依法改判。事实和理由：一、根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条及土地管理法的相关规定，划拨土地使用权不得出租，故涉案租赁合同为无效合同；二、双方因搬迁补偿发生争议，被上诉人对租用地上的建筑物及其他物品进行强拆并且断水断电，此种非正常租赁情况下判决支付全额土地使用费，显失公平；三、一审中对租赁用地上上诉人的财产没有进行审查，租赁合同中关于产权的约定显失公平，租赁用地上上诉人的财产并非归属于被上诉人。被上诉人中国人民武装警察部队苏州市消防支队辩称：一、上诉人所称的划拨土地使用权不得出租的规定，属于管理性的强制性规定，不影响合同的效力；二、无论涉案租赁合同是否有效，被上诉人均应返还土地并支付占有期间的使用费用。综上，一审法院查明事实清楚、适用法律正确。同意一审判决，请求驳回上诉、维持原判。原审原告中国人民武装警察部队苏州市消防支队向一审法院起诉请求：1、判令王炳荣立即搬离所承租的土地，并拆除在该地块上搭建的建筑物，使该地块恢复原状；2、判令王炳荣支付土地占有使用费（自2013年1月1日起算，按合同约定的租金标准40000元/年，最终计算至王炳荣实际搬离腾退土地之日止）；3、本案诉讼费用由王炳荣承担。一审法院认定事实：1998年11月23日，苏州市土地管理局出具了苏地拨复（1998）第38号《关于同意市政府蔬菜副食品办公室建武警苏州支队苏州消防支队蔬菜副食品基地项目拨用城镇国有土地的批复》，该批复载明：市政府蔬菜副食品办公室：你们报来苏蔬副（98）27号报告已悉。经研究，并报请市政府批准，同意你办根据省政府办公厅苏政办发（96）50、（98）35号文的武警苏州支队、苏州消防支队蔬菜副食品基地项目拨用郊区市上方山林果场城镇国有土地共四万五千六百四十六点九平方米（45646.9㎡），具体位置及范围详见所报附图。有关拨地的经济补偿等费用事宜，按市府有关规定办理，建设单位在工程结束时，应及时向我局申报登记，经验收合格，发给土地使用证，确认土地使用权。1998年12月1日，苏州市政府蔬菜副食品办公室作为移交方与苏州市消防支队作为接收方签订了一份《关于苏州市消防支队建立蔬菜副食品生产基地的土地移交备忘录》，备忘录载明：“按照省政府办公厅苏政发[1998]35号《省政府办公厅关于帮助全省边防消防部队建立蔬菜副食品生产基地的通知》精神，经市政府领导同意，苏州市人民政府蔬菜副食品办公室将横山西侧蔬菜农场内44亩蔬菜地移交给苏州市消防支队，用于建立消防支队蔬菜副食品生产基地。有关事项如下：一、土地位置及四至界限。蔬菜地位于苏州市横山西侧蔬菜农场内，东、西、北三面至围墙，南至场内二层楼房以北13米处，面积为44亩……”一审另查明，2012年1月1日，中国人民武装警察部队苏州市消防支队作为甲方与王炳荣作为乙方签订了一份《地产租赁合同》，合同第一条约定：“甲方将位于青石路3号（武警苏州市消防支队副食品生产基地）西南侧，沿马路的一块面积约828平方米的地块，出租给乙方使用，乙方不得转租、转让或分租等其他任何形式给第三方。”合同第二条约定：“甲方仅提供土地（无土地证）及其使用权。”合同第三条第1款约定：“租金按肆万元/年收取（不含税费，乙方如需发票，则须加付国家规定的税金）。乙方须每半年预付一半费用，先付后用。”合同第五条约定：“乙方在该地块上搭建房屋等建、构筑物及基础设施，在租赁期满不再续租或解除合同后，乙方如继续滞留，则该建、构筑物及基础设施权属归甲方所有，乙方应当无偿移交甲方”。合同第八条约定：“合同期限一年，即自2012年1月1日起至2012年12月31日”。在该合同乙方处，有王炳荣的签字确认，亦有苏州市虎丘区信利达木材经销部盖章，但在全国企业信用信息公示系统中无法搜索到该“苏州市虎丘区信利达木材经销部”，王炳荣在一审庭审中表示该信利达木材经营部确实系其之前登记的，但目前因为经营不下去，该经营部已经被自己注销了。一审再查明，2004年2月8日，武警苏州市消防支队副食品生产基地作为甲方与苏州市虎丘区信利达木材经销部作为乙方曾经签订了一份《租地合同》，约定甲方将本单位内水泥路以南一块不规则土地（约1580平方米）有偿租给乙方使用，年租金为4.8万元。该合同还约定合同有效期自2004年2月15日至2006年2月14日。又查明，案外人王安华于2006年2月27日向王炳荣出具了一份收条，载明“今收到信利达租地保证金款计人民币伍仟元整（￥5000元）”。在一审庭审中，中国人民武装警察部队苏州市消防支队确认王安华在当时确实是其单位负责本案所涉租赁土地的负责人。一审再查明，2013年5月8日，中国人民武装警察部队苏州市消防支队向王炳荣发送了一份催告函，载明：“我方于2012年1月1日与你方签订《地产租赁合同》，约定由我方将位于青石路3号（武警苏州市消防支队副食品生产基地）西南侧，沿马路的一块面积约828平方米的土地出租给你方使用，并在合同中详细约定了双方的权利义务，合同期限为2012年1月1日起至2012年12月31日，我方决定不与你方续签租赁合同，现致函予你，要求：一、终止与你方租赁关系；二、要求你方于2013年6月27日前拆除上述场地之上的房屋及其他相关设施；三、要求你方于2013年7月7日前撤离上述场地。望你方如期履行，否则我方将依法向人民法院提起诉讼，并追究你方的全部法律责任。”王炳荣在该催告函项下签字确认。2014年7月17日，中国人民武装警察部队苏州市消防支队委托江苏新天伦律师事务所出具律师函，要求王炳荣支付自2013年1月1日起的土地使用费，并要求王炳荣立即搬离土地，并拆除在土地上搭建的建构筑物，恢复原状。在一审庭审中，中国人民武装警察部队苏州市消防支队与王炳荣共同确认王炳荣的租金付至了2012年12月31日。王炳荣表示其并未搬离本案诉争的租赁土地，其还有一个卖副食品的小店在本案诉争租赁的土地上作为安身之处。中国人民武装警察部队苏州市消防支队提供了相应的航拍图对于被告所租赁的土地范围与界限进行了确认，王炳荣对于该航拍图所载明的其承租土地的范围与界限表示认可，并在该航拍图上签字确认。以上事实由《关于同意市政府蔬菜副食品办公室建武警苏州支队苏州消防支队蔬菜副食品基地项目拨用城镇国有土地的批复》、《关于苏州市消防支队建立蔬菜副食品生产基地的土地移交备忘录》、《地产租赁合同》一份、《租地合同》一份、收条一份、催告函、律师函、航拍图及一审法院庭审笔录等证据予以证实。一审法院认为，当事人应该按照合同的约定全面履行自己的权利和义务。在本案中，双方之间的《地产租赁合同》系双方真实意思表示，经双方签字确认后成立并生效，双方应如约履行合同。在本案中，中国人民武装警察部队苏州市消防支队确实已按照合同的约定将本案诉争租赁的土地交付给了王炳荣租赁使用，王炳荣也支付了合同相对应的土地租金，但是在合同约定的租赁期满后，中国人民武装警察部队苏州市消防支队并未同意与王炳荣续签租赁合同，因此王炳荣理应将租赁的土地交还给中国人民武装警察部队苏州市消防支队，至于合同期满后至王炳荣实际搬离之日止所产生的土地使用费，一审法院酌情参照合同约定的租金4万元/年计算。关于王炳荣在一审庭审中提及的5000元押金，鉴于出具该押金的王安华确实是中国人民武装警察部队苏州市消防支队时任的负责本案诉争租赁土地的负责人，故一审法院对于该笔5000元保证金予以认可。该笔5000元保证金，本着减少当事人诉累的原则，可在王炳荣应支付给中国人民武装警察部队苏州市消防支队的土地使用费中予以抵扣。关于王炳荣在本案诉争租赁土地上搭建的建、构筑物，由于合同第五条约定了“乙方在该地块上搭建房屋等建、构筑物及基础设施，在租赁期满不再续租或解除合同后，乙方如继续滞留，则该建、构筑物及基础设施权属归甲方所有，乙方应当无偿移交甲方”，故根据合同的约定，王炳荣在本案诉争租赁土地上搭建的建、构筑物应属中国人民武装警察部队苏州市消防支队所有。至于中国人民武装警察部队苏州市消防支队要求王炳荣拆除在该地块上搭建的建筑物的诉请，由于王炳荣在庭审中对此并未明确表示同意，且合同中亦未明确约定应由谁拆除，故一审法院对于中国人民武装警察部队苏州市消防支队的这一诉求不予支持。至于王炳荣在租赁土地上搭建的上述建筑物，由于按照合同的约定已归中国人民武装警察部队苏州市消防支队所有，故中国人民武装警察部队苏州市消防支队可依法自行处置。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条的相关规定，判决：一、王炳荣应于判决生效之日起三十天之内搬离苏州市青石路3号的面积约为828平方米的土地（具体土地四至界限详见附图中载明的王炳荣的承租土地范围），并支付相应的土地使用费（以4万元/年为标准，自2013年1月1日起计算至实际搬离之日止，并扣除王炳荣在中国人民武装警察部队苏州市消防支队处的折抵土地使用费的5000元保证金）。二、驳回中国人民武装警察部队苏州市消防支队的其他诉讼请求。案件受理费1800元，减半收取900元，由王炳荣负担。二审中，双方当事人均无提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，涉案土地租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。上诉人主张根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条的规定，划拨土地使用权不得出租，故涉案租赁合同无效。对此本院认为，前述规定侧重于对划拨土地使用权的行政管理，并非绝对否定相关租赁合同的效力。本案中，涉案的标的物系土地使用权，合同中已经明确约定出租地块无土地证且承租方不得转租、转让或分租等其他任何形式给第三方，被上诉人出租涉案土地的行为并非绝对损害国家利益或者社会公共利益，涉案租赁合同应认定为有效。涉案租赁合同第五条明确约定，承租方在租赁土地上搭建房屋等建、构筑物或基础设施，在租赁期满不再续租或解除合同后，承租方如继续滞留则前述权属归出租方所有。上诉人认为前述约定显失公平，并无任何法律根据，本院不予支持。现租赁合同已经届满且出租方不同意继续出租涉案地块，上诉人占用涉案地块并无相应根据，一审法院判令上诉人搬离涉案地块并参照租金标准支付占有期间的土地使用费并无不当，本院予以维持。因上诉人并无充分证据证明被上诉人在合同履行过程中存在违约行为，故上诉人要求对土地使用费予以调整，本院不予支持。综上所述，上诉人王炳荣的上诉主张均无事实和法律依据，本院不予采纳。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由上诉人王炳荣负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨恩乾代理审判员 黄学辉代理审判员 黄源榕二〇一六年十月二十一日书 记 员 袁丽媛 微信公众号“”