（2016）吉2401民初5884号
裁判日期: 2016-10-21
公开日期: 2017-03-20
案件名称
原告范金明、鲁雅楸诉被告延边东城房地产开发有限公司、孙丽丽房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
延吉市人民法院
所属地区
延吉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
范金明,鲁雅楸,延边东城房地产开发有限公司（下称东城公司）,孙丽丽
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条
全文
吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书（2016）吉2401民初5884号原告：范金明，男，汉族，住：延吉市朝阳街。委托代理人：田国君，吉林诚途律师事务所律师。原告：鲁雅楸(与原告范金明系夫妻关系)，女，汉族，住：延吉市朝阳街。委托代理人：田国君，吉林诚途律师事务所律师。被告：延边东城房地产开发有限公司(下称东城公司)，住所地：延吉市东七路宏发小区。法定代表人：ＸＸ，该公司经理。委托代理人：程雅芳，吉林孝信律师事务所律师。被告：孙丽丽(系该公司控股股东)，女，汉族，住：延吉市领域东城。委托代理人：程雅芳，吉林孝信律师事务所律师。案由：房屋买卖合同纠纷。原告范金明、鲁雅楸与被告东城公司、孙丽丽之间房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月17日受理后，依法适用简易程序，由审判员杨雪松独任审判，于2016年10月17日公开开庭进行了审理。原告范金明、鲁雅楸的委托代理人田国君，被告东城公司的委托代理人程雅芳、被告孙丽丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范金明、鲁雅楸起诉称，2014年7月24日，二原告与被告东城公司签订东城小区二期购房合同，约定：被告东城公司将其开发的XX小区XX室(面积98.25平方米，单价4350元／平方米，总房款428388元)预售给原告，付款方式为首付137388元。订立购房合同前向被告东城公司交付1万元的订金，待交付首付款时折抵购房款，订立合同之日将127388元汇入被告孙丽丽的个人银行卡内(卡号：XXXX)，剩余购房款由被告东城公司为原告办理公积金贷款。同时约定，被告东城公司应于2016年5月30日之前将涉案房屋交付二原告。二原告依约向被告东城公司交付购房款后，被告东城公司既未按照约定通知原告办理住房公积金贷款，也未依约定时间向原告交付涉案房屋。后经原告在延吉市房产部门询问，得知被告东城公司预售给二原告的房屋未办理商品房预售许可证。因此，起诉至人民法院，要求判令：一、确认二原告与被告东城公司签订的东城小区二期购房合同无效；二、判令被告东城公司返还购房款137388元，并按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准向二原告支付自2014年7月24日起至购房款实际偿还完毕之日止的利息；三、判令被告东城公司承担双倍返还责任，另向二原告返还137388元；四、判令被告孙丽丽对被告东城公司的债务承担连带责任。被告东城公司答辩称，对二原告与东城公司订立交付东城小区二期购房合同并交纳了137388元的购房款不存异议，但二原告所起诉人部分理由与事实不符。首先，二原告在订立合同时就明知东城公司开发的二期楼盘没有取得房屋预售许可，而不是如其所说，是在2016年5月30日之后通过延吉市房产部门才得知东城公司没有取得预售许可的。在此情况下二原告仍然与东城公司订立购房合同，自己应当对此承担责任；其次，二原告是采取交纳首付款后通过公积金贷款的形式交付剩余的购房款，对此东城公司的销售部门向其进行了说明，由于被告东城公司此时尚未办理预售许可，住房公积金贷款需要取得预售许可证后才能办理，因此，原告对与东城公司订立购房合同时没有取得预售许可是知道的；再次，东城公司与二原告在2014年7月24日订立的东城小区二期购房合同是预售合同，之所以采取此种方式订立合同，主要也是缘于东城公司当时还没有取得预售许可。综合以上三点，说明被告东城公司从一开始就没有向二原告故意隐瞒未取得房屋预售许可的事实，因此，被告东城公司与二原告订立的东城小区二期购房合同属尚未成立的合同，不存在合同无效的事实和理由，其要求被告东城公司双倍返还购房款的诉讼请求于法无据，东城公司不同意承担双倍返还责任。被告孙丽丽答辩称，我虽然是东城公司的股东，但并非公司总经理，之所以要求原告将购房款汇入我的银行卡里，只是为了公司方便使用，原告将购房款汇入我的银行卡后，我随即将购房款取出交给了公司，我并没有实际取得和占有购房款，因此我不应该承担连带赔偿责任。本院经公开开庭审理，综合如下事实：2014年7月24日，二原告与被告东城公司签订东城小区二期购房合同，约定：被告东城公司将其开发的XX小区XX室(面积98.25平方米，单价4350元／平方米，总房款428388元)预售给原告，付款方式为首付137388元。订立购房合同前向被告东城公司交付1万元的订金，待交付首付款时折抵购房款，订立合同之日将127388元汇入被告孙丽丽的个人银行卡内(卡号：XXXX)，剩余购房款由被告东城公司为原告办理公积金贷款。同时约定，被告东城公司应于2016年5月30日之前将涉案房屋交付二原告。二原告依约向被告东城公司交付购房款后，被告东城公司既未按照约定通知原告办理住房公积金贷款，也未依约定时间向原告交付涉案房屋。被告东城公司和孙丽丽对上述事实不存异议，且有记录在卷的相关证据加以证明，本院予以采信。但被告东城公司表示，并不存在故意隐瞒未取得预售许可而与原告订立购房合同的事实。被告孙丽丽表示只是公司为方便资金使用，通知原告将汇入自己的银行卡内，但随即自己就交给了公司，并没有占有使用，所以不应承担连带赔偿责任。本案审理的焦点是双方当事人之间订立的东城小区二期购房合同是否有效，被告东城小区在订立合同时是否有故意隐瞒的事实，由此决定被告东城小区是否承担双倍赔偿责任，被告孙丽丽是否应当对东城公司的债务承担连带赔偿责任。本案应适用合同法、最高人民法院关于商品房买卖案件适用法律若干问题的解释等加以处理。本院认为，当事人之间订立合同是否具有效力，必须符合依法成立的规定，如果违反合同法第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：(四)违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，合同无效。依照最高人民法院关于商品房买卖案件适用法律若干问题的解释第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，因被告东城公司迟至本案成诉时为止，尚未取得商品房预售许可证明，因此其与原告订立的东城小区二期购房合同无效，原告要求确认其与被告东城公司订立的购房合同无效的诉讼请求，本院予以支持。依照合同法第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，原告要求被告东城公司返还购房款137388元，并按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准向二原告支付自2014年7月24日起至购房款实际偿还完毕之日止利息的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。最高人民法院关于商品房买卖案件适用法律若干问题的解释第九条规定“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一的，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”。此条司法解释是一种惩罚性赔偿，必须严格适用，不然就会造成出卖人与买受人之间事实上的不公平，买受人可以在明知出卖人违法出售的情况而签订合同，而最终要求出卖人承担双倍返还的责任。依此条规定，原告提出要求被告东城公司承担双倍返还购房款的诉讼请求，其关键点是要确认被告东城公司存在“故意隐瞒未取得预售许可的事实”而与原告签订购房合同的法律行为。但原告在本案审理中并没有提出充分的证据证明被告东城公司存在“故意隐瞒”的行为，对此应承担举证不能的不利法律后果。况且原告作为理性的经济人，也应当对合同是否成立且有效等重要法律行为，归结于本案即应对被告东城公司是否取得房屋预售许可，加以合理和审慎的注意，而疏于此种注意义务，原告本身也具有一定的过错，对此也要承担相应的责任。但是，原告的过错责任显然要小于被告东城公司的过错责任，因为原告只能对被告销售行为是否合法的形式加以注意，而不能在实质上对被告的销售行为是否合法进行审查，超越这种注意义务的合理范畴并非原告作为购房人必须履行的义务。但被告东城公司作为经过工商注册的法人，且长期从事房地产开发，对于未取得预售许可而销售房屋是违法的法律规定是清楚，即在明知违法的情况下仍然加以销售，其过错责任显然大于原告因未履行注意义务的过错责任，对此应当承担主要责任。因此，原告要求被告东城公司承担双倍返还购房款的诉讼请求，不适用此条司法解释，本院不予支持。综合考虑双方的过错责任和原告的损失情况，依照合同法第五十八条“……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，本院酌情判定由被告东城公司在承担返还购房款并支付利息的情况下，再赔偿原告30%购房款比较合理，即由被告东城公司再赔偿原告137388元×30%＝41216.4元。关于被告张丽丽的连带责任问题。被告张丽丽确系被告东城公司股东，但并非东城公司的法定代表人，也不是涉案合同的相对人，同时未被授权履行相关职务行为，况即使被授权履行相关职责，也是法人行为，依照公司法第四条“公司股东依法享有资产收益、参与重大决策和选择管理者等权利“的规定，该条规定并未规定公司股东应对公司的债务承担责任，因此不能判定应由股东承担应由公司承担的法律责任。孙丽丽在本案中只是出于方便东城公司使用资金，借用自己的银行卡收取原告的购房款，随即将购房款取出交与公司，没有占有和使用该笔购房款，原告对此也不存异议，判令由其承担相应责任，于法无据。特别需要指出的是，连带责任的认定必须由法律明确规定，无法律规定是不能判定当事人承担连带责任的。因此，对原告要求被告孙丽丽承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，最高人民法院关于商品房买卖案件适用法律若干问题的解释第二条之规定，判决如下：一、原告范金明、鲁雅楸与被告延边东城房地产开发有限公司签订的东城小区二期购房合同无效。二、被告延边东城房地产开发有限公司于本判决生效后立即返还原告范金明、鲁雅楸购房款137388元，并以此为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，向原告范金明、鲁雅楸支付自2014年7月25日起至实际偿还完毕之日止的利息。三、被告延边东城房地产开发有限公司于本判决生效后立即赔偿原告范金明、鲁雅楸损失41216.4元。四、被告延边东城房地产开发有限公司的上述债务，被告孙丽丽不承担连带责任。五、驳回原告范金明、鲁雅楸其他诉讼请求。案件受理费5422元（原告已预交），减半收取2711元，由被告延边东城房地产开发有限公司负担1762元，原告自行负担949元。如果被告未按本判决指定时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判员 杨雪松二〇一六年十月二十一日书记员 李 越 关注微信公众号“”