（2016）川20民终803号
裁判日期: 2016-10-21
公开日期: 2016-12-28
案件名称
陈兆略、付璐与四川省简阳市红塔房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省资阳市中级人民法院
所属地区
四川省资阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈兆略,付璐,四川省简阳市红塔房地产开发公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省资阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川20民终803号上诉人（原审原告）：陈兆略，男，1985年5月6日出生，汉族，住四川省简阳市。上诉人（原审原告）：付璐，女，1986年12月25日出生，汉族，住四川省简阳市。委托代理人：陈兆略，男，1985年5月6日出生，汉族，住四川省简阳市。系付璐之夫。被上诉人（原审被告）：四川省简阳市红塔房地产开发公司，住所地简阳市简城镇五友路一段5号。法定代表人：刘明静，总经理。委托代理人：李进，四川阳安律师事务所律师。上诉人陈兆略、付璐因与被上诉人四川省简阳市红塔房地产开发公司（下称红塔房产）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省简阳市人民法院(2015)简阳民初字第04138号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。上诉人陈兆略，上诉人付璐的委托代理人陈兆略，被上诉人红塔房产的委托代理人李进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈兆略、付璐上诉请求：1.依法撤销四川省简阳市人民法院(2015)简阳民初字第4138号民事判决；2.依法改判支持我们的一审诉讼请求。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，证据不足。1.一审法院认定我们所购买的房屋性质为简阳市人民医院的集资建房性质，我们与红塔房产签订的《商品房买卖合同》及补充协议受《认购商品房访议书》的约束，《商品房买卖合同》及补充协议是建立在的《认购商品房协议书》之上，其履行与《认购商品房协议书》的变更存在直接的因果关系纯粹是主观臆断，无法律依据，无证据证明。首先，我们在红塔房产购买的是商品房，并签订《商品房买卖合同》及补充协议。我们不知道红塔房产与简阳市人民医院之前签订《认购商品房协议书》，而且《认购商品房协议书》是简阳市人民医院与红塔房产签订的，根据合同相对性原则，《商品房买卖合同》及补充协议与《认购商品房协议书》毫无法律关系，无关联性。《商品房买卖合同》及补充协议的履行不受《认购商品房协议书》所谓的“变更”的约束。其次，从《商品房买卖合同》及补充协议与《认购商品房协议书》的内容上看，二者也毫无关联。根据《认购商品房协议书》第八条约定“甲方（红塔房产）负责该工程用地等各项施工手续办理，于2009年10月31日前正式开工建设，2011年10月30日前竣工并交房，于2012年6月30日前办理完所购商品房的全部土地使用证和房产证，并交付乙方（简阳市人民医院）”红塔房产应于2011年10月30日前竣工并交房，按《中华人民共和国合同法》第九十一条第一项规定《认购商品房协议书》的权利义务终止。而我们与红塔房产于2012年1月10日签订《商品房买卖合同》，合同约定的交房时间为2013年12月31日，所以《认购商品房协议书》对我们与红塔房产签订的《商品房买卖合同》及补充协议无约束作用。同时，我们购房价格也不是《认购商品房协议书》约定的“团购房”价格。根据《认购商品房协议书》的约定，如果我们购买的商品房属于“团购房”，那么房屋单价应为1746元每平方米（按《认购商品房协议书》的第四条第三款约定“乙方所购商品住房7楼及以下楼层单价为每平方1636元，从8楼开始加楼层价，8-11楼每层加价5元／㎡，12-28楼每层加价10元／㎡，顶层跃层楼层不再加价”，我们购买的20楼，那么单价应为1746元每平方米），但是，我们的购房单价为2060元每平方米，完全是按照商品房的市场价格购买，不具有“团购房”的属性。若按一审法院判决，认定为“团购房”，那么红塔房产就应退还我们33343元购房款。最后，在整个一审的审判过程中，红塔房产都未提供证据证明上我们参与了简阳市人民医院的集资建房，而一审法院仅凭付璐是简阳市人民医院的职工这一事实就认定我们所购买的商品房属于“团购房”，既没有事实根据，又没有法律依据。2.一审法院对红塔房产逾期交房的违约天数计算错误。①一审判决认定因“外墙装饰变更”和“室外小区总平变更”而延误的256天和107天应从红塔房产逾期交房的违约天数中扣除，系无事实和法律根据的错误判决，不应从红塔房产逾期交房的违约天数中扣除。首先，一审法院判决上述的256天和107天应从逾期交房的违约天数中扣除是以红塔房产与简阳市人民医院签订的《认购商品房协议书》中的相关约定作为判决依据，我们认为《认购商品房协议书》与本案无关联，而一审法院以一份与案件无关联协议书作为判决的事实依据，属于认定事实错误，应当依法予以改判。其次，《认购商品房协议书》第六条约定“房屋及绿化的设计、施工，以及功能布局方面甲方（红塔房产）应征得乙方（简阳市人民医院）同意后方可实施”，根据《中华人民共和国合同法》第五十条“法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效”规定，陈雲签名的两份通知不属于其执业资格范围内，所以无效。而且条款中的乙方是简阳市人民医院，不是陈罢，所以2012年10月22日和2013年10月23日带有陈罢签名无简阳市人民医院盖章的通知属于陈罢个人衍为。根据《认购商品房协议书》第八条约定“甲方（红塔房产）负责该工程用地等各项施工手续办理，于2009年10月31日前正式开工建设，2011年10月30日前竣工并交房，于2012年6月30日前办理完所购商品房的全部土地使用证和房产证，并交付乙方（简阳市人民医院）”该条款中约定红塔房产于2011年10月30日交房，而陈雲在红塔房产约定交房期限后(2012年10月22日和2013年10月23日)签名的两份通知无效，假使两份通知加盖简阳市人民医院的公章且有效，也只能说明简阳市人民医院在依法履行其应有的义务，而《认购商品房协议书》和我们与红塔房产签订的《商品买卖合同》及补充协议中都未对简阳市人民医院履行其义务产生的时间进行限制约定，该行为也不属于不可抗力的因素，因此停工的256天和107天不应该从逾期交房的天数中扣除。②一审法院判决认定“简阳市住房和城乡规划建设局要求红塔房产停工属于我们与红塔房产签订的补充协议中第四条约定的情形，应从逾期交房天数中扣除”，是错误裁判，应当依法改判。一审法院判决上述8天的停工期，应当扣除，依据的是我们与红塔房产签订的“补充协议”中的第四条：“对《合同》第二十五条补充的约定：《合同》中规定的不可抗力因素包括但不限于下列因素：……4、因政府及相关部门原因及市政工程建设导致工程无法正常施工的（以政府相关文件为准），因地质条件复杂或施工难度的影响……但是，简阳市住房和城乡规划建设局于2013年3月21日向红塔房产发出的“停工通知书”中载明，因红塔房产的涉案工程上发生施工伤亡事故（塔机事故）违反了《中华人民共和国建筑法》、《建设工程安全生产管理条例》（国务院第393号令）的相关规定，所以才被强制要求停工整顿。根据《民法通则》第一百五十三条和《合同法》第一百一十七条第二款的规定：“不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”，而上述停工期的发生完全是由于红塔房产的过错导致，纯属人为因素，不是不可抗力因素，该违约责任应当由红塔房产全部承担。一审法院判决该责任由我们承担，不仅违法，而且违反《商品房买卖合同》第二十七条中“补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”的约定。所以，上述8天停工期，不应从逾期交房的违约天数中扣除。红塔房产逾期交房违约天数为567天。二，一审违反法定程序，因程序违法导致实体判决不公。1.根据《民事诉讼法》第161条的规定，人民法院适用简易程序审理的案件，应当在立案之日起至判决宣告之日止三个月内审结，也就是说简易程序的审限是三个月。本案一审的立案时间是在2015年12月3日，而做出判决的时间是在2016年6月29日，在没有履行任何延长审理期限的程序和送达相关法律文书的情况下，一审法院按照简易程序审理此案的期限长达近七个月，程序明显违法。根据《民事诉讼法》第170条第四项和《民诉法意见》第181条的规定，原判决违反法定程序，影响了案件的正确判决，二审法院应当裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。2.《证据规定》第四十七条规定：“证据应当在法庭上出示，由当事人质证。未经质证的证据，不能作为认定案件事实的依据”但在庭审过程中我们没有看到过四川省四维高建工程监理咨询有限公司的说明和“室外小区总装饰方案”以及“室外小区总平方案”，一审法院也未组织双方当事人对上述证据进行质证。《民事诉讼法》第七十二条第一款规定：“凡是知道案件情况的单位和个人，都有义务出庭作证”和《证据规则》第五十五条第一款规定：“证人应当出庭作证，接受当事人的质询……简阳市住房和城乡规划局、四川省四维高建工程监理咨询有限公司和陈雲都没有出庭作证并接受法庭的询问，使我们无法质证，无法确认其内容的真实性。三，一审法院判决书第1页第1行和第2行原告的出生日期及住址均写错误。一审法院判决书第3页18行至20行“按照《认购商品房协议书》第五条，向简阳市人民医院去函要求及时落实河韵南苑外墙装饰的审批程序”和判决书第5页21行至第6页第3行“根据《认购商品房协议书》第五条约定房层及绿化的设计、施工，以及功能布局方面甲方（红塔房产）应征得乙方（简阳市人民医院）同意后方可实施”均与《认购商品房协议书》第五条“地下停车场车位只能出售给河韵南苑购房户，不得外售。乙方购房职工按照车位成本价优先购买，剩余车位再由甲方出售”内容不符。红塔房产辩称，众所周知我公司在与简阳市人民医院签订合同的时候简阳的房价是3500元到4000元一个平方，那么，陈兆略、付璐与我公司签订的价格是属于重大误解。我公司没有否认逾期交房的行为，造成的原因大多数是因简阳市人民医院要求将小区的很多建设、过道、下水道等进行改建。一审法院查明的事实，2009年9月10日红塔房产与简阳市人民医院签订《认购商品房协议书》，由简阳市人民医院向红塔房产认购房屋624套，该认购协议第六条约定：“房屋及绿化的设计、施工，以及功能布局方面甲方（四川省简阳市红塔房地产开发公司）应征得乙方（简阳市人民医院）同意后方可实施”。陈兆略、付璐是夫妻，付璐是简阳市人民医院职工，2012年1月10日陈兆略、付璐与红塔房产签订《商品房买卖合同》，由陈兆略、付璐购买团购房屋中位于河韵南苑3-1号楼20层1单元3号房屋一套，该合同第十一条约定交付商品房时间为2013年12月31日，第十三条对逾期交房责任进行了约定：“逾期在90日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日七日内退房全部已付款，并按照买受人全部已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起七日内向买受人支付违约金”。第二十五条不可抗力约定：因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。2012年2月5日，陈兆略、付璐与红塔房产签订《商品房买卖合同》补充协议，该协议第四条对主合同第二十五条不可抗力进行了5点约定。另查明：2012年2月9日红塔房产按照《认购商品房协议书》第五条，向简阳市人民医院去函“要求及时落实河韵南苑外墙装饰的审批程序”，2012年10月22日，简阳市人民医院法定代表人陈雲以该院名义，书面通知红塔房产外墙装饰变更方案，其间共计256天。2013年3月21日至2013年3月28日，简阳市住房和城乡规划建设局要求红塔房产停工至复工，其间共计8天。2013年10月23日，简阳市人民医院法定代表人陈雲以该院名义，书面通知红塔房产就室外小区总平等停工，2014年2月7日红塔房产接到新的总平方案，开始对小区总平施工，其间共计107天。以上停工时间共计371天。陈兆略、付璐于2015年7月24日前交清全部购房款207814元，红塔房产于2015年7月24日向陈兆略、付璐交付购买房屋。2015年12月3日陈兆略、付璐提起诉讼。一审法院认为：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。当事人依法订立的合同受法律保护，合同双方应当按照合同约定履行各自的义务。本案的焦点是：1、红塔房产与简阳市人民医院签订《认购商品房协议书》与陈兆略、付璐和红塔房产签订的《商品房买卖合同》及补充协议的关系，2、红塔房产在履行《商品房买卖合同》及补充协议时的迟延交房行为是否构成违约、违约金如何计算。一、关于红塔房产与简阳市人民医院签订《认购商品房协议书》与陈兆略、付璐和红塔房产签订的《商品房买卖合同》及补充协议的关系问题。虽然陈兆略、付璐和红塔房产签订的《商品房买卖合同》及补充协议均是合同相对人之间的真实意思表示，符合法律的相关规定，真实、合法、有效，应受法律保护，但《认购商品房协议书》协议性质为简阳市人民医院职工集资建房性质，陈兆略、付璐所购买房屋为付璐参与其所在单位简阳市人民医院的集资建房，应受到《认购商品房协议书》的约束，故本案陈兆略、付璐和红塔房产之间的《商品房买卖合同》及补充协议是建立在红塔房产与简阳市人民医院签订《认购商品房协议书》之上，因《认购商品房协议书》的变更而变动，因此《商品房买卖合同》及补充协议的履行与《认购商品房协议书》的变更存在直接的因果关系。二、关于本案红塔房产的违约和违约金的计算问题。陈兆略、付璐已按照合同约定按时向红塔房产交清了全部购房款，红塔房产也应按照合同约定的时间向陈兆略、付璐交付房屋，现因红塔房产未按照合同约定逾期交房，应承担违约责任；当事人协商一致，可以变更合同。根据《认购商品房协议书》第五条约定“房屋及绿化的设计、施工，以及功能布局方面甲方（红塔房产）应征得乙方（简阳市人民医院）同意后方可实施”，红塔房产在履行《商品房买卖合同》及补充协议义务过程中，简阳市人民医院法定代表人通知红塔房产“外墙装饰变更方案”和“室外小区总平”停工过程已构成了对《认购商品房协议书》合同内容的变更，因《认购商品房协议书》的变更而变动，导致的停工时间与《认购商品房协议书》的变更存在直接的因果关系，不是红塔房产履行合同的违约责任，故因“外墙装饰变更”和“室外小区总平变更”而延误的时间应从逾期交房天数中扣除；其次，简阳市住房和城乡规划建设局要求红塔房产停工签订的补充协议中第四条约定的情形，因此，该停工期间应从逾期交房天数中扣除。综上，红塔房产由于自身履行合同导致延迟交房的违约天数应为：567天-256天-107天-8天=196天，红塔房产应承担的违约金为：196天×20.7814元/天=4073.1544元。据此，该院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条之规定。判决：一、由四川省简阳市红塔房地产开发公司在判决生效后10日内向陈兆略、付璐支付违约金4073元；二、驳回陈兆略、付璐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费48元，由陈兆略、付璐负担28元，四川省简阳市红塔房地产开发公司负担20元。二审对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，红塔房产与简阳市人民医院签订《认购商品房协议书》的目的是简阳市人民医院为职工团购房，而非红塔房产作为市场销售，其团购房的价格低于市场价格，《认购商品房协议书》约定“房屋及绿化的设计、施工，以及功能布局方面红塔房产应征得简阳市人民医院同意后方可实施”因此，简阳市人民医院职工与红塔房产签订《商品房买卖合同》及补充协议系以《认购商品房协议书》为基础的表现形式。案涉房屋系团购房屋之一，红塔房产在履行协议书及商品房买卖合同中因简阳市人民医院通知同意红塔房产增加增加或者改变装饰装修，以至于房屋交付延期的期间，不应归责于红塔房产。同时，工程建设中发生工伤事故，相关职能部门责令停工，亦非红塔房产主观意思所为，未违背合同约定。综上所述，陈兆略、付璐的上诉理由不成立，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费56元，由上诉人陈兆略、付璐负担。本判决为终审判决。审判长 黄革委审判员 苏振宇审判员 姜 兵二〇一六年十月二十一日书记员 官晓丹 来源：百度搜索“”