（2016）闽02民终3144号
裁判日期: 2016-10-21
公开日期: 2016-12-26
案件名称
苏榕烽与杜群武房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省厦门市中级人民法院
所属地区
福建省厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杜群武,苏榕烽
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽02民终3144号上诉人（原审被告）：杜群武，男，1974年4月2日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。委托诉讼代理人：杜玉碧（系杜群武之兄），男，住湖北省仙桃市。被上诉人（原审原告）：苏榕烽，男，1981年8月10日出生，汉族，住福建省漳平市。委托诉讼代理人：苏祖辉（系苏榕烽之父），男，汉族，住福建省漳平市。上诉人杜群武因与被上诉人杜群武房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市海沧区人民法院（2016）闽0205民初1170号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杜群武上诉请求：撤销一审判决，改判驳回苏榕烽一审全部诉讼请求。事实和理由：1.一审判决认定事实错误，证据不足，适用法律不当。苏榕烽缴纳的1万元是给房东方允在的房租或用于“抵扣下一次房租”。2.一审法院没有查明苏榕烽是基于何种法律关系要求杜群武返回1万元的。该一万元租金是缴纳给房东的，不应由杜群武返还。3.一审法院适用法律不当。原审判决名义上采用普通程序进行了审理，但实际上审理过程中只有一名审判员审理，程序违法。苏榕烽辩称，苏榕烽替杜群武缴纳1万元房租给方允在，杜群武理应退还。苏榕烽共支付了34000元租金，但实际仅使用2016年2月11日至5月18日。一审法院仅判决杜群武返还1万元代付租金，其余认为属于其他法律关系争议未予处理是正确的，苏榕烽保留通过其他法律关系向杜群武主张返还租金的权利。请求驳回上诉，维持原判。苏榕烽向一审法院起诉请求：杜群武返还房屋租金24000元。一审法院认定事实：2013年6月3日，案外人方允在与杜群武签订房屋租赁合同，方允在将案涉房屋出租给杜群武使用，杜群武将案涉房屋用于开设黄冈教育机构。2016年1月19日，苏榕烽及案外人张芳兰（乙方）与杜群武（甲方）签订《关于楚天黄冈教育机构转让的房屋租金合同》，双方约定如下：乙方将楚天黄冈教育机构转让给甲方，转让费4万元，其中，第四年付4万元，第五年付1万元，第六年付2万元；乙方向甲方转让来楚天黄冈教育机构的房屋租金4000元／月，租期3年，从2016年2月11日至2019年2月11日止，3年后，每年增5000元，若3年后，乙方要续租，甲方不能收回，确保续租给乙方，否则，甲方应当赔偿乙方80000元经济损失；“楚天黄冈教育”品牌长期给乙方使用，合同期间，甲方不得在海沧范围内开办相关教育托管等培训结构；付款方式：第一次租金押一付四，总计20000元，另加收学生上官民杰、吴彦澄学费4000元（作为下次抵扣房租），总共24000元，第二次后，每三个月12000元。合同还就其他事项户外广告租金分配、电器财产及教师学生资源信息的使用等方面进行了约定。2016年1月26日，杜群武向苏榕烽出具一份《收据》，载明已收押金和4个月租金总计20000元整，另加上官民杰、伍彦诚学费4000元，从下一次房租抵扣。上述合同签订之后，张芳兰在该份合同中声明于2016年2月24日已完全退出，黄冈教育各种事务与其无关。2016年4月12日，方允在向苏榕烽出具一份收条，载明杜群武自2016年3月18日起欠房租，苏榕烽交来案涉房屋房租10000元，若杜群武来交清房租，苏榕烽所交的10000元可退还或抵扣下一次房租。一审法院认为，苏榕烽与杜群武于2016年2月19日签订的《关于楚天黄冈教育机构转让的房屋租金合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应遵守、履行合同。对于该份合同中的房屋租赁合同关系进行分析如下，案涉房屋系由案外人方允在出租给杜群武，后杜群武转租给苏榕烽，故方允在为出租人，杜群武为承租人，苏榕烽为次承租人。因出租人在知晓将案涉房屋转租给后未提出异议，故该转租行为合法有效。根据法律的规定，如承租人拖欠租金，次承租人代承租人支付租金后，可就代为支付部分向承租人追偿或折抵租金。本案中，作为承租人的杜群武未按期支付出租人房租，作为次承租人的苏榕烽代替杜群武支付租金10000元，故苏榕烽有权就该重复缴纳部分请求杜群武予以返还。苏榕烽请求杜群武返还租金24000元，部分支持10000元。双方签订的合同还存在教育机构转让的法律关系，与本案没有关联，不作评判。苏榕烽请求合理部分，予以支持，不合理部分，予以驳回。杜群武经依法传唤未到庭，缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定，判决：一、被告杜群武应于本判决生效之日起十日内向原告苏榕烽返还租金10000元；二、驳回原告苏榕烽的其余诉讼请求。案件受理费400元，减半收取200元，由原告苏榕烽负担117元，由被告杜群武负担83元。本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审中杜群武提交的方允在证明的内容均系杜群武本人书写，而方允在本人未到庭作证，苏榕烽对证明内容又不予认可，故对该证明不予采信。双方当事人对原审查明的事实均陈述无异议。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，杜群武确认苏榕烽为其代垫租金1万元，但认为方允在无权收取该租金。本院认为，一审系适用简易程序审理本案，仅由一名法官审理本案并无不当，杜群武该上诉理由不能成立。根据本案查明的事实，苏榕烽确为杜群武向房东方允在代垫租金1万元，方允在与苏榕烽之间并不存在合同关系，该1万元租金本应由杜群武缴纳，但因苏榕烽代其缴纳，其无须向方允在缴纳该笔租金。而且从一审苏榕烽提交的方允在的收条可知，苏榕烽代缴的是2016年3月18日至2016年5月18日的租金。杜群武在一审中并未对该收条提出异议，二审中虽不认可，但并未提供其缴纳该期间租金的证据，因此对杜群武的该上诉主张不予采信。根据相关法律规定，如承租人拖欠租金，次承租人代承租人支付租金后，可就代为支付部分向承租人追偿或折抵租金。据此，一审法院判决杜群武返还苏榕烽租金1万元并无不当，予以维持。至于苏榕烽与杜群武之间租赁合同的纠纷不属于本案审理范围，不予审查。综上所述，杜群武的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由杜群武负担。本判决为终审判决。审 判 长 林巧玲审 判 员 柯艳雪审 判 员 许 莹二〇一六年十月二十一日代书记员 肖子发附本案适用法律条文第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 更多数据：