（2016）鲁民终1047号

裁判日期: 2016-10-21

公开日期: 2016-12-22

案件名称

张芦元与曲阜丰华置业有限公司、胡其慧等合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省高级人民法院

所属地区

山东省

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

曲阜丰华置业有限公司,张芦元,胡其慧,国强

案由

合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

山东省高级人民法院民事判决书（2016）鲁民终1047号上诉人（原审被告）：曲阜丰华置业有限公司,住所地山东省曲阜市舞雩台路12号建设局七楼西侧（城区）。法定代表人：胡其慧，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：魏汝久，北京魏汝久律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张芦元，男，1981年2月24日出生，汉族，住山东省济南市历城区。委托诉讼代理人：韩军，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：王霖，山东齐鲁律师事务所律师。原审被告：胡其慧，男，1981年10月13日出生，汉族，曲阜丰华置业有限公司执行董事兼总经理，住山东省曲阜市。委托诉讼代理人：柳娟，北京魏汝久律师事务所律师。原审被告：国强，男，1972年3月12日出生，汉族，住山东省曲阜市。上诉人曲阜丰华置业有限公司因与被上诉人张芦元、原审被告胡其慧、原审被告国强合同纠纷一��，不服山东省济宁市中级人民法院(2015)济民初字第131号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人曲阜丰华置业有限公司的委托诉讼代理人魏汝久，被上诉人张芦元的委托诉讼代理人韩军，原审被告胡其慧及其委托诉讼代理人柳娟到庭参加诉讼。原审被告国强经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曲阜丰华置业有限公司上诉请求：依法撤销济宁市中级人民法院作出的（2015）济民初字第131号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误。上诉人与被上诉人之间系民间借贷合同法律关系，而非房屋买卖合同法律关系。一审判决仅从合同名称、形式、内容的表象来确定当事人之间的法律关系，没有对当事人之��真实的交易目的进行审查判断，是错误的。双方签订《房屋买卖合同》仅是为确保借贷合同的履行而提供担保。首先，涉案房屋买卖合同的签订与正常的房屋交易程序不同。真实的房屋买卖合同，双方直接签订买卖合同并到房屋登记部门备案登记即可。而上诉人与被上诉人之间，除了签订正常的备案登记的房屋买卖合同外（合同编号为201406190001至201406190010的商品房买卖合同十份），还签订了合同编号为20140619的《房地产买卖合同》以及合同编号为2014061913号的《保证合同》。这有违交易习惯和生活常理。其次，通过备案登记之外另行签订的买卖合同内容看，足以认定双方之间的真实法律关系为借贷合同法律关系。该合同第六条明确约定，由上诉人每月支付履约保证金75万元，以及第七条约定在6个月内被告享有单方合同解除权，被告可以同等的价格赎回房产。这些内容约定足以证实双方当事人并不以房屋真实交付为目的，而是关注每月75万元的履约保证金。双方另行约定的履约保证金以及赎回权，明显与普通的房屋买卖合同相违背，足以证实双方是为实现资金融通而签订的具有担保性质的买卖合同，双方的真实目的是借贷，应以此确定双方之间的法律关系。最后，从交易价格看，也不符合常理。买卖合同确定的涉案房屋为1-4层的商业楼房，均价为3500元每平方。而上诉人对外公开的销售价格为20000元每平方，其6层以上的写字楼实际成交价格均价为8000元每平方。相比之下，双方之间的合同约定价格与实际成交价格相差悬殊，明显不合理。另外，从房屋付款情况看，该房屋付款中1000万元属于承兑汇票，一审判决也没有对原告的身份情况、购房目的、款项来源等进行查明。综上，上诉人与被上诉人之间名为买卖实为借贷合同法律关系，上诉人每月向被上诉人支付的75万元系利息，且已经向其支付375万元，一审判决对此款项没有认定。二审庭审中曲阜丰华置业有限公司补充上诉理由：一审漏列当事人，即民间借贷合同中的贷款一方山东升元集团有限公司。一审适用法律错误，应适用最高人民法院关于民间借贷司法解释第24条。张芦元涉嫌虚假诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第170条和相关法律规定，请求二审法院撤销原审判决。同时，鉴于本案事实清楚，请二审法院促使双方和解，我们愿意积极在调解中表态。张芦元辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉理由均不能成立，应予以驳回。鉴于案涉标的房产体量大，答辩人能够一次性支付全部购房款，2014年三、四线城市房价正处于低迷阶段，以及对照2015年底曲阜商品房公布的价格，标的房产系毛坯房等因素，双方经协商一致确定的买卖价格是合理的。相关证据足以认定双方之间存在商品房买卖合同法律关系，而非民间借贷法律关系。案涉房产买卖事宜已经曲阜市房地产交易登记中心完成了商品房预售备案登记，根据我国《商品房预售管理办法》第十条的规定，商品房预售登记备案是被答辩人的义务且已经房地产管理部门进行审核办理完成，该登记行为合法有效。被答辩人在收到答辩人交付的全部购房款后于2014年6月20日出具的《收款证明》中，除明确收到30000550元外，还明确了该款项为编号为20140619《房地产买卖合同》项下的“购房款”，而非借款，该《收款证明》系被答辩人单方出具，被答辩人应对所载内容的真实性和合法性负责。《房地产买卖合同》第六条约定被答辩人应当每月支付履约保证金75万元，这是与本合同约定的第四条和第七条上下文综合考虑而约定的。因答辩人所购房产当时尚未完工并验收（至今也未完成验收），而合同约定答辩人的付款时间较早，根据合同约定付完全款后六个月内被答辩人能否按时完工及交房对于答辩人根本没有相应的保障，为督促被答辩人按照合同第四条约定的时间交房，才设计了履约保证金的约定，另外第七条约定在六个月内被答辩人在丧失履约保证金的前提下有单方解约权也是被答辩人提出并进行约定的，该条同时约定“卖方未支付任一期履约保证金的均不能单方解除合同”，表明被答辩人更希望合同能够按约定履行。被答辩人按期交付房产，答辩人将全额退还履约保证金。该约定的目的只是为了更好督促被答辩人按约履行办证的合同义务，与民间借贷法律关系没有任何关系。被答辩人所称已付375万元履约保证金未被一审判决认定而认为认定事实错误是不��确的。375万元履约保证金是被答辩人根据合同约定应当支付五个月的履约保证金，一审过程中，被答辩人并未就该部分履约保证金是否过高提出过异议，仅主张是利息，但未提供相应的证据予以证明，其主张未被采纳。根据合同约定，由于被答辩人违约而不应收回该履约保证金，一审法院判决中将逾期办证的违约金调整为日万分之六已考虑这方面的因素。被答辩人出于恶意规避交房义务的虚假陈述不足以采信。本案中的合同、网签登记及付款等事实各方当事人均已认可，商品房买卖合同法律关系应当属于能够被有效证据证明的案件事实。胡其慧述称，我们的意见与上诉人的意见一致。张芦元向一审法院起诉请求：1、被告曲阜丰华置业有限公司立即履行《房地产买卖合同》约定的交付房屋及房产证登记至原告名下的义务；2、被告曲阜丰华置业��限公司立即支付原告逾期办理房产证违约金3630066.55元（暂计算至2015年4月20日，嗣后每日按合同总价款的0.1%计算）及原告律师代理费200000元；3、被告胡其慧、国强就上述逾期办理房产证违约金承担连带清偿责任；4、被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2014年6月19日，原告张芦元与被告曲阜丰华置业有限公司签订《房地产买卖合同》（编号20140619），合同第2.1条约定，本合同标的为卖方开发且已具备销售条件的位于曲阜市大同路西，市建行东，工商行北，春秋路南（国贸大酒店一至四层）房屋一宗，建筑面积8483.33平方米。第2.2条约定，上述房地产总价为30000550元。第2.3条约定，上述合同单价为固定不变价。第3条约定，本合同生效后，本合同总价由买方进行交付，买方于上述房产在曲阜市住房建设管理局办理房地产预售登记并出具备案的房��产买卖合同后二个工作日内向卖方支付全部款项。第4条约定，合同生效后，卖方应于收到全购房款之日起6个月内为买方完成房地产证的办理手续。卖方保证其所提供的房产为符合法律规定及本合同约定的具备销售条件的房产。第6.1条约定，本合同生效之日，每月20日前应向买方支付下个月的履约保证金75万元，用于担保卖方适当全面履行合同义务，卖方有违约行为的，买方有权扣留该履约保证金。第七条约定，卖方如在收到买方交付的全部购房款后6个月内（办理房产证期限届满前）全额退还买方已支付的购房款并同意其已分次交付的履约保证金全部归买方所有的情况下，可以随时单方终止本合同，且不承担除履约保证金之外的其他任何违约责任。卖方未支付任一期履约保证金的均不能单方解除合同。第6.1条约定，履约保证金卖方未每月按时足额支付的及上述约定��期限届满后，卖方便无权单方面解除本合同，如单方解除的按8.1条约定承担违约责任。第8.1条约定，因卖方原因逾期办理房产证手续的，卖方应以下方式向买方支付逾期违约金。每逾期办理过户手续一天，支付合同总价款0.1%的违约金，不满一天按一天计算；上述逾期违约金的支付不影响卖方协助买方办理过户手续的合同义务；逾期办理相关过户手续超过7天的，买方有权单方解除本合同，卖方应向买方支付合同总价20%的违约金。违约金不足以弥补买方的全部损失的，卖方还应予以赔偿。第8.2条约定，本合同所称损失包括实际损失和合同履行后可以获得的利益、诉讼或仲裁费以及合同的调查费、律师费。第10.1条约定，本合同双方签字或盖章之日且上述房产办理房预售登记手续之日生效。该合同落款处加盖曲阜丰华置业有限公司和胡其慧的印章，买方处有张芦��的签名。同日，原告与被告曲阜丰华置业有限公司，胡其慧、国强签订《保证合同》，约定本合同之主合同为买受人与曲阜丰华置业有限公司之间签署的编号为20140619号《房屋买卖合同》，保证范围为主合同项下发生的买受人的合同权利及出卖人的合同义务。包括订金、违约金、赔偿金、实现房屋所有权的费用。保证方式为连带责任保证。保证期为《房屋买卖合同》签订时至房屋所有权归买受人之日及之后二年。另原告与被告曲阜丰华置业有限公司签订了十份《商品房买卖合同》，并在曲阜市房地产交易部门登记备案。2014年6月20日，被告曲阜丰华置业有限公司向原告出具收款证明，主要内容为：我司与购房人张芦元于2014年6月19日签订编号为20140619的《房地产买卖合同》，约定房地产买卖事宜，涉及的十份商品房买卖合同已在房管部门备案，购房人已按我司要求支付房款30000550元，其中20000550元支付到我司指定收款账户，其余部分收到承兑汇票10000000元。我司确认购房人张芦元已履行完毕全部付款义务。原告向被告付款情况如下：2014年6月19日，原告通过其浦发银行账户转入被告胡其慧工商银行账户10000550万元，通过张浮升的工商行账户转入被告胡其慧工商银行账户10000000元。原告交付被告4张银行汇票10000000元。被告胡其慧分别于2014年7月18日、8月18日、9月19日通过银行转入张浮升银行账户各75万元。2014年10月20日，通过高芳芳银行账户转入张浮升银行账户75万元。一审法院认为，原告与被告曲阜丰华置业有限公司签订的《房地产买卖合同》，无《合同法》第五十二条无效合同的情形，应认定为有效合同，合同约定了各方的权利和义务，各方均应按约定履行。被告曲阜丰华置业有限公司抗辩双方之间实为民间借贷法律关系，但未提供充分有效的证据证实，该院不予采信。原告要求被告履行办理房产证的义务，应予支持。双方对因卖方原因逾期办理房产证手续的，卖方应承担的违约责任进行了约定。因被告逾期未给予原告办理房产证手续，构成违约，故原告要求被告承担违约责任，应予支持。因双方约定的违约金为每逾期办理过户手续一天，支付合同总价款0.1%的违约金，约定过高，不符合法律规定。被告抗辩双方约定的违约金过高，理由正当，故该院予以调整。原告与被告胡其慧、国强签订《保证合同》，约定了保证方式和保证范围，故原告要求被告胡其慧、国强承担连带保证责任，予以支持。因双方签订的合同中，对实现债权的费用约定不明，且律师代理费亦不属于为实现债权而必须支出的费用，故对原告的该项主张不予支��。判决：一、被告曲阜丰华置业有限公司继续履行与原告签订的《房地产买卖合同》中约定的义务，协助原告办理房产过户手续。二、被告曲阜丰华置业有限公司向原告支付逾期办理房产证违约金，按房款30000550元的日万分之六，从2014年12月20日计算至房产证件办理完毕之日。三、被告胡其慧、国强就第二条中的款项承担连带清偿责任。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院开庭时组织当事人进行了质证。曲阜丰华置业有限公司提交以下证据用以证明其观点：证据一，贷款人山东升元集团有限公司的企业信用信息。证明内容：上诉人与被上诉人在协商借贷合同时，该公司为专做资金业务的“山东升元投资有限公司”，签订担保合同时，已变更为“山东升元集团有限公司”，公司实际控制人即占公司股权99%以上的张浮升（��芦元之兄）。证据二，胡其慧的陈述。证据三，证人曹某的证人证言。证据四，上诉人的书面财会凭证，这些凭证记载收取3000万元为借款，而不是购房款。上诉人还支付了375万元的利息，财务凭证记载是短期借款利息，而不是违约金或保证金。中介费150万元。这些书面证据证明双方是民间借贷的合同关系。证据五，山东三个中级人民法院的裁判文书和济宁仲裁委员会裁决书，共4份裁判文件。证明目的：1、与证据二、三相结合，来证明本案的贷款人是张浮升所控制的山东升元集团有限公司。2、张芦元数次参与类似诉讼，涉嫌虚假诉讼。作为山东大学物理系副教授，其拥有资金的数额与各房地产公司交易的用途与常理不符。根据最高院关于民间借贷司法解释的规定，这是典型的虚假诉讼。张芦元质证称，证据一：对真实性认可，对关联性和证明目的不认��。1、本案并不涉及山东升元集团有限公司，其公司股权结构及变更情况均与本案无关。2、该公司并非专用资金业务的公司。3、该证据也非新证据，是在一审判决前已经形成的证据。证据二：胡其慧本人为上诉人法定代表人，也是本案案件当事人之一，对其陈述不予认可。对于其收到30000550元的事实，被上诉人认可。证据三：对该证据不予认可，该证据也非二审新证据。根据胡其慧陈述，曹某为上诉人部门经理，与本案有直接的关联性，不能作为证人出庭，其证人证言也不能作为定案依据。证据四：对收到30000550元的事实予以认可，不认可支付375万元为利息，应为履约保证金。中介费150万元支付给了赵长喜，该事实与本案无关，并非被上诉人收取。赵长喜与被上诉人没有关系。该150万元与本案的关联性上诉人应予以证实。对于账册载明该笔款项为借贷，不予认可。1��该账册系上诉人自行制作。2、该账册根据财务制作要求，每笔进出款均按借或贷进行处理，在注释部分，仅表明了转款方式，没有证据载明系借贷行为。证据五：对4份裁判文书的真实性认可。该组证据也非新证据，在一审中已经形成。该组证据中济南中院做出的2份判决为张芦元借贷法律关系，菏泽中院和济宁仲裁委做出的生效法律文书系张芦元商品房买卖法律关系，4份生效法律文书均认可了张芦元借贷或买房的法律行为的有效性，从侧面也证实了张芦元投资行为的合法性。该4份文书中并未涉及山东升元集团有限公司借款事宜，与山东升元集团有限公司没有关联性。涉及张芦元的4起民事诉讼均已做出生效法律文书，并支持了张芦元的诉讼请求，不属于虚假诉讼。张芦元购买上诉人的房产资金来源系其哥哥张浮升提供。胡其慧质证称，与上诉人意见一致。本院认为，上诉人曲阜丰华置业有限公司提交的上述证据不能证明其观点。二审审理查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，二审争议的焦点问题：上诉人与被上诉人之间系民间借贷法律关系还是房屋买卖合同法律关系,一审是否漏列应当参加诉讼的当事人即山东升元集团有限公司。上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同，并在曲阜市房地产交易部门办理了登记备案,双方当事人并已部分履行《房地产买卖合同》。张芦元按约定支付了房款30000550元，曲阜丰华置业有限公司向张芦元出具收款证明，载明购房人张芦元已支付房款30000550元。曲阜丰华置业有限公司亦已按《房地产买卖合同》约定支付了履约保证金375万元。曲阜丰华置业有限公司上诉主张双方系民间借贷法律关系，而不是房屋买卖合同法律关系，与上述事实和证据不符。曲阜丰华置业有限公司提供的证据不足以认定双方为民间借贷法律关系，对曲阜丰华置业有限公司的这一上诉主张，本院不予支持。基于以上分析，上诉人主张民间借贷合同中的贷款一方为山东升元集团有限公司，认为一审漏列当事人，证据不足，理由不能成立。综上所述，上诉人曲阜丰华置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费37441元,由上诉人曲阜丰华置业有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　陈东强审　判　员　　张　豪代理审判员　　张　磊二〇一六年十月二十一日书记��员李倩来自：