（2016）黔01民终4403号
裁判日期: 2016-10-21
公开日期: 2018-08-03
案件名称
沈小剑、谢明忠房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
贵州省贵阳市中级人民法院
所属地区
贵州省贵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
沈小剑,谢明忠
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黔01民终4403号上诉人（原审被告）：沈小剑，男，1973年8月1日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：李海滨，男，1973年10月30日出生，汉族，住贵州省紫云苗族布依族自治县。被上诉人（原审原告）：谢明忠，男，1969年2月26日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。上诉人沈小剑因与被上诉人谢明忠房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳贵阳市南明区人民法院（2016）黔0102民初3294号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人沈小剑上诉请求：一、请依法撤销（2016）黔0102民初3294号民事判决；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、涉案租赁合同的签订人不是沈小剑所签，是他人代签，对上诉人沈小剑没有约束力；二、保证金应当与押金相抵扣，不应不予退还。被上诉人谢明忠辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。谢明忠向一审法院起诉请求：一、解除原告与被告签订的《写字楼租赁合同》，并由被告返还原告房屋；二、判令被告支付原告拖欠的租金，按每月9779.4元计算，至被告返还房屋时止；三、判令被告支付原告违约金9779.4元；四、诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：位于本市南明区花果园E8（国际金融街2号）1单元17层23号，建筑面积为162.99平方米房屋一套，系原告谢明忠于2012年8月2日向贵阳宏益房地产开发有限公司购买，该房的预售许可证号为筑商房预字第2011153号，建设工程规划许可证证号为建字第520000201112798号筑规建字2011（南明）034，该房尚未办理房屋产权证。2014年2月8日，原告取得房屋后与贵州恒祥置业管理有限公司签订《写字楼出租独家委托协议》，委托该公司将上述房屋出租，并向该公司支付委托费用3260元。同年4月8日，原告通过中介公司介绍与被告沈小剑签订《写字楼租赁合同》，约定原告将上述房屋出租给被告使用，租赁期限为3年，从2014年4月10日至2017年4月9日止。房屋租金第一年按每平方米40元计算，第二年按每平方米50元计算，第三年按每平方米60元计算。合同签订之日，被告要向原告交纳一个月的租金6520元作为保证金，房屋租金按半年一次支付，从实际交付时起计算，被告需提前15日向原告支付半年租金。被告不按约定支付租金达15日的，原告有权要求被告支付一个月房租作违约金，并单方解除合同，收回房屋。租赁期内，被告在原告无违约的情况下单方解除合同，原告不退还被告保证金。合同签订后，被告按合同约定向原告支付了保证金6520元，原告也按约将房屋交给被告使用至今。从2016年4月开始，因被告未向原告支付租金，原告经向被告催收未果，遂诉至法院，提出如前诉请。上述事实，有当事人陈述，原告提交的身份证、《写字楼出租独家委托协议》、《写字楼租赁合同》、房屋交付验收表、收款收据、银行转款明细表、《商品房买卖合同》等证据在案佐证，复经法院庭审核实、质证，法院予以确认。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原告出租给被告的房屋，虽未取得房屋权属证书，但该房依法办理了预售备案登记手续和建设工程规划许可证。依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，原告与被告签订的租赁合同，并未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，故系合法、有效的。对被告关于双方签订的合同无效的主张，于法无据，不予支持。因被告违约，未按时向原告支付租金，原告主张解除合同，收回房屋，并由被告支付违约金及拖欠租金，符合双方合同约定，该院予以支持。被告不同意解除合同及支付违约金和租金的主张，没有相应的法律依据，不予支持。合同解除后,被告支付给原告的保证金,因合同解除是因被告违约未支付租金导致的,被告无权主张原告退还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、解除原告谢明忠与被告沈小剑于2014年4月8日签订的《写字楼租赁合同》，并由被告沈小剑于本判决书生效后十日内将承租的房屋返还给原告谢明忠；二、被告沈小剑于本判决书生效后十日内支付原告谢明忠拖欠的房屋租金（按每月9779.4元，从2016年4月开始计算至房屋返还时止）；三、被告沈小剑于该判决书生效后十日内支付原告谢明忠违约金9779.4元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另，在审理过程中，上诉人和被上诉人均明确表示上诉人缴纳的6520元保证金可以与租金或者违约金相抵扣。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《写字楼租赁合同》，依法成立，应予以保护。合同签订后，上诉人一直实际租用涉案房屋，并交纳租金，其行为已经证明上述合同的签订系上诉人沈小剑真实意思表示，故对于上诉人主张该合同不是其本人签订，不应受该租赁合同约束，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，上诉人应当按照涉案合同约定全面履行交付租金的义务，故对于被上诉人因上诉人拒交租金的行为请求解除合同，支付租金和违约金的诉请予以支持。关于保证金，被上诉人在二审期间明确表示可以与租金或者违约金相抵扣，此系其处分权的依法行使，本院从其自愿。故对于一审判决第三项，予以变更，变更违约金部分为3259.4元（9779.4元中扣除6520元）。综上所述，沈小剑的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持南明区人民法院（2016）黔0102民初3294号民事判决第一项，即“解除原告谢明忠与被告沈小剑于2014年4月8日签订的《写字楼租赁合同》，并由被告沈小剑于本判决书生效后十日内将承租的房屋返还给原告谢明忠”，第二项，即“被告沈小剑于本判决书生效后十日内支付原告谢明忠拖欠的房屋租金（按每月9779.4元，从2016年4月开始计算至房屋返还时止）”；二、变更南明区人民法院（2016）黔0102民初3294号民事判决第三项为：上诉人沈小剑于本判决书生效后十日内支付被上诉人谢明忠违约金3259.4元。三、驳回被上诉人谢明忠其余诉讼请求如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费316元，减半收取158元，二审案件受理费50元，共计208元，均由被上诉人沈小剑负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长 龙 珑代理审判员 柳 凡代理审判员 冯文婷二〇一六年十月二十一日书 记 员 马知遥 更多数据：