（2016）鲁0502民初2150号
裁判日期: 2016-10-21
公开日期: 2016-12-20
案件名称
山东鲁百百货大楼集团有限公司金鼎广场分公司与东营艺海琴行有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
东营市东营区人民法院
所属地区
东营市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
山东鲁百百货大楼集团有限公司金鼎广场分公司,东营艺海琴行有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第一百零七条，第一百零九条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
东营市东营区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0502民初2150号原告：山东鲁百百货大楼集团有限公司金鼎广场分公司。住所地：东营市东营区黄河路以南、太行山路以东万达时代广场。统一社会信用代码：913705020779673830。法定代表人：王湛源，董事长。委托诉讼代理人：吴青，山东鲁百百货大楼集团有限公司金鼎广场分公司法律办公室主任。被告：东营艺海琴行有限公司。住所地：东营市东营区淄博路****号。统一社会信用代码：91370500164864736。法定代表人：王海峰，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杨秀强，山东天地恒律师事务所律师。原告山东鲁百百货大楼集团有限公司金鼎广场分公司（以下简称鲁百公司金鼎分公司）与被告东营艺海琴行有限公司（以下简称东营艺海琴行）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鲁百公司金鼎分公司委托诉讼代理人吴青、被告东营艺海琴行委托诉讼代理人杨秀强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鲁百公司金鼎分公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付场地使用费54828元、综合物业管理费91200元，共计146028元；二、判令被告支付欠原告场地使用费、综合物业管理费的利息损失8396.61元；三、判令被告支付原告违约金73014元；四、请求解除与被告签订的《场地使用协议书》；五、被告负担诉讼费等费用。事实与理由：2015年6月1日，原、被告签订《场地使用协议书》，约定期限自2015年6月1日至2018年5月31日共三年，原告给予被告一个月的装修期；《场地使用协议书》约定第一年的场地使用费为52560元、第二年的场地使用费为55188元（在第一年的基础上逐年递增5%），综合物业管理费为每年87600元；《场地使用协议书》签订后，被告以种种理由没有支付场地使用费和综合物业管理费，并构成违约，原告多次要求被告缴纳，但被告拒不支付。原告为维护其合法权益向本院起诉。被告东营艺海琴行辩称，被告同意解除与原告签订的《场地使用协议》，并按原告实际交付使用的面积支付相应费用；被告在租用原告场地期间，由于原告安装的空调漏水造成被告的钢琴损坏，被告没有交纳相应的费用，请求人民法院依法处理。原告围绕诉讼请求提供了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告举证、质证，本院确认如下事实：2015年6月1日，原、被告签订《场地使用协议书》，《场地使用协议书》第一条对被告租赁原告的位置及用途进行了约定：即原告将位于金鼎广场店三楼A-B号区域计240平方米的场地提供给被告设置艺海琴行品牌专卖区使用，被告经营期间若需增减、调整品牌，须报原告审核同意备案后方可执行，被告所经营品牌必须是东营地区总代理；原、被告双方共同到现场办理交接手续，场地装修、装潢方案由被告提供，原告审核认可后，被告可进行施工，所有费用由被告承担；专卖区内陈列商品的设施由被告自行提供；第二条对场地使用期限及使用费的支付方式进行了约定：约定场地的使用期限自2015年6月1日至2018年5月31日共三年（备注：2015年6月1日正式开业）；固定使用费的支付方式：场地使用费为先付款后使用，计算标准为0.6元/平方米/天，月使用费为4320元/月，年使用费为52560元/年；场地使用费每6个月交纳一次，被告承诺每延误一天向原告支付年使用费总额5%的违约金；《场地使用协议书》约定的期限届满后，原告通过综合考核同意被告继续经营，第二年使用费在第一年使用费末月前一个月支付，第三年依此类推；使用费采逐年递增的方式收取，从第二年起使用费在上一年度基础上逐年递增5%；第一年的场地使用费为52560元、第二年的场地使用费为55188元；原告给予被告一个月的装修期；第三条对综合物业管理费的收取进行了约定：即使用期间被告向原告交纳综合物业管理费，包括空调费、公共区域电费、水费、保洁费、保安费和绿化费，按1元/平方米/天计算，共计每年87600元，综合物业管理费按月交纳，先交后用，每6个月交纳一次；为确保《场地使用协议书》的履行及协议期限内被告所售商品的质量，被告在签订本协议时向原告交纳履约金5000元，交纳商品质量保证金2000元，被告不能履行协议时，原告不予退还被告交纳的履约金5000元；包括被告如未按照上述第一条、第三条的约定及时交纳场地使用费和综合物业管理费，被告如违约未交纳上述费用超过15日时，原告有权终止本协议，并对被告区域内的商品、饰品进行处理，收入抵作被告欠付原告的场地使用费和其他费用，如不足以冲抵被告的欠款，原告有权继续向被告追缴，被告同时应承担违约责任，违约金每天按违约金额的5%收取，被告的不动产装饰物归原告所有，如被告强行拆除或损坏，被告负责恢复原状或负赔偿责任；协议另行对原、被告的权利义务、协议的变更及解除等事项进行了约定。《场地使用协议书》签订后，原告按约定将240平方米场地交付被告使用；自2015年10月起，原告交付给被告使用的场地面积缩减至208平方米；《场地使用协议书》第七条第三款第一项约定，《场地使用协议书》约定的使用面积与实际面积有误差时，经双方书面确认后，以实际面积数量计收使用费等费用，多退少补。关于场地使用费，根据《场地使用协议书》约定，被告应交纳2015年6月1日至2016年5月31日的场地使用费52560元，交纳时间自2015年6月1日至同年6月5日；2016年6月1日至2017年5月31日的场地使用费55188元，交纳时间是2016年4月30日前，第三年的场地使用费尚未达到交纳时间。原告主张2015年6月1日至2016年6月15日的综合物业管理费91200元；原告主张场地使用费54828元包括两部分，一部分是2015年6月1日至2016年5月31日的场地使用费52560元；一部分是2016年6月1日至2016年6月15日共15天的场地使用费为2268元；该两项费用合计146028元。原告主张利息损失8396.61元，系以被告欠付的场地使用费、综合物业管理费146028元为基数，按年利率5.75%计算一年的时间；因《场地使用协议书》约定的违约金过高，原告主张违约金73014元系以被告欠付的场地使用费、综合物业管理费146028元的50%计算。关于原告交付被告使用的场地面积，原、被告确认自2015年10月开始，原告少交付被告场地使用面积32平方米。原告认可少交付32平方米场地使用权。2015年9月27日，原、被告签订城市音乐厅《合作协议》，约定原、被告就共同建设和使用原告金领广场三楼AB座之间通廊、占地面积为195平方米的场地合作建设山东鲁百集团、东营艺海琴行-城市音乐厅；原、被告的合作期限为三年，自2015年6月1日至2018年5月31日。原告认为因为少交付被告32平方米的场地，才与被告签订上述城市音乐厅《合作协议》，被告认为该《合作协议》与双方签订并履行的《场地使用协议书》没有关系。被告主张使用原告的场地期间，由于原告统一安装的空调漏水造成被告经营的钢琴损坏，原告认为该损失与原告无关。庭审中，被告表示在确认钢琴损失后另行主张权利。被告认为因空调漏水造成被告对经营场所重新进行装修，但装修期间不能正常经营，应当扣除18天的装修期间；因原告减少经营面积造成被告重新装修，影响了被告的经营时间，应扣除7天的经营时间；被告同时认为原告既主张利息损失又主张违约金，属于重复计算，且违约金计算的金额过高，应当不超过实际损失的30%。本院认为，原告请求解除与被告签订的《场地使用协议书》，被告同意解除，原告的该项诉讼请求，本院依法予以确认。本案争议的主要焦点是原告请求被告支付场地使用费54828元、综合物业管理费91200元、利息损失8396.61元以及违约金73014元能否得到支持？关于争议焦点，本院认为，原、被告对《场地使用协议书》无异议，该协议能够认定系双方当事人真实意思表示，且不违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告应客观全面履行。被告抗辩使用原告场地经营期间，因空调漏水造成其财产损失，被告另案主张权利，本院依法予以准许。关于场地使用费、综合物业管理费，原、被告认可自2015年10月起，被告实际使用场地面积减少32平方米，实际为208平方米，原告应按交付被告实际使用的场地面积计算相应费用，原告主张场地使用费54828元、综合物业管理费91200元，本院仅支持场地使用费52848元、综合物业管理费88080元，超出部分，本院不予支持。关于原告请求的利息损失和违约金，性质上均是被告违反约定应承担的违约责任，且《场地使用协议书》对违约方因违约应如何支付违约金进行了约定，但该约定过高，应当予以调整，原告请求被告支付81410.61元，本院酌情支持27755.47元，超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告山东鲁百百货大楼集团有限公司金鼎广场分公司与被告东营艺海琴行有限公司于2015年6月1日签订的《场地使用协议书》；二、被告东营艺海琴行有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告山东鲁百百货大楼集团有限公司金鼎广场分公司场地使用费52848元、综合物业管理费88080元，合计140928元；三、被告东营艺海琴行有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告山东鲁百百货大楼集团有限公司金鼎广场分公司违约金27755.47元；四、驳回原告山东鲁百百货大楼集团有限公司金鼎广场分公司其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4712元，由原告负担1217元，被告负担3495元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审 判 长 张德红人民陪审员 刘继泉人民陪审员 张华艳二〇一六年十月二十一日书 记 员 张雪峰一、关于场地使用费的金额计算过程：场地使用费每平方米每天0.6元，每月4320元，每年52560元，按每年365天计算，合同约定场地使用面积为240平方米，但是自2015年10月1日起，被告实际使用的场地面积减少32平方米，即实际使用面积为208平方米，所以计算场地使用费时须分段计算，据实场地面积计算，第一段即自2015年6月1日至2015年9月30日共120天，场地面积为240平米，场地使用费是240平方米乘以0.6元乘以120天为17280元。第二段即2015年10月1日至2016年6月15日共285天，场地使用面积为208平方米，场地使用费按每天每平方米0.6元乘以285天为35568元。两段相加为52848元。关于综合物业管理费的计算过程：综合物业管理费按每平米每天1元计算，因自2015年10月开始被告使用的场地面积减少32平米，实际使用208平米，所以也要分段计算：第一段即自2015年6月1日至2015年9月30日共120天，场地面积为2080平米，综合物业管理费是240平方米乘以1元乘以120天为28800元。第二段即2015年10月1日至2016年6月15日共285天，场地使用面积为208平方米，场地使用费按每天每平方米1元乘以285天为59280元。两段相加为88080元。违约金、利息损失的计算过程：根据场地使用协议约定：场地使用费与综合物业管理费均是先交费后使用，每6个月交一次，也就是2015年6月1日交纳2015年6月1日至2015年11月30日，2015年12月1日交纳2015年12月1日至2016年5月31日，被告逾期交纳构成违约，约定过高调整为按年利率24%计算，场地使用费第一期交纳时间为2015年6月1日，至2016年6月15日逾期交纳时间达380天。违约金计算：2015年6月1日至2015年11月30日的费用为每天每平米0.6元，因期间涉及面积减少32平米，所以在面积减少之前、之后应分别计算，240平米乘以120天（2015.6.1至2015.9.30）加208平米乘以60天（2015.10.1至2015.11.30）即17280元加7488元为24768元。逾期至2016年6月15日未交纳，逾期380天，按年利率24%计算违约金为6188.61元。场地使用费第二期交纳时间为2015年12月1日，交纳自2015.12.1至2016.5.31日，至2016.6.15逾期未交纳达225天，费用为28080元，违约金为4154.3元。两段合计为10342.91元。综合物业管理费违约金的计算过程：第一段：综合物业管理费是每天每平米1元，自2015.6.1至2015.9.30共120天，管理费是240元乘以120天为28800元，自2015.10.1至2015.11.30为90天，管理费是208元乘以90天为18720元，至2016.6.15仍逾期交达380天，违约金11873.49元，即28800元加18720元为47520元、按年利率24%计算380天为11873.49元。第二段，综合物业管理费按每天每平米1元计算，按实际使用面积208平米，交纳时间应为2015年12月1日，6个月交纳一欠应交纳至2016.5.31日，应交金额为208元每天乘以180天为37440元，至2016.6.15逾期未交逾期225天，应交37440元按年利率24%计算，违约金为5539.07元。两段合计为17412.56元。综合上述，场地使用费的违约金与综合物业管理费的违约金合计为10342.91元加17412.56元为27755.47元。 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