（2016）鄂01民终4860号
裁判日期: 2016-10-21
公开日期: 2016-10-31
案件名称
武汉福星惠誉置业有限公司与周翠芳房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省武汉市中级人民法院
所属地区
湖北省武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
周翠芳,武汉福星惠誉置业有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂01民终4860号上诉人（原审被告）：周翠芳，武汉市武昌区一品鱼尚生态美食店个体工商户。委托诉讼代理人：梅占春、汪冶蒙，湖北晨丰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：武汉福星惠誉置业有限公司，住所地武汉市武昌区友谊大道118号。法定代表人：谭少群，该公司董事长。委托诉讼代理人：向明、侯威，上海邦信阳中建中汇（武汉）律师事务所律师。上诉人周翠芳因与被上诉人武汉福星惠誉置业有限公司（以下简称福星惠誉置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服武汉市武昌区人民法院（2016）鄂0106民初字第1701号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月27日受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理，现已审理终结。周翠芳上诉请求：一、改判驳回福星惠誉置业公司全部诉讼请求或发回重审。二、改判福星惠誉置业公司承担本案一审诉讼费及上诉费。事实与理由：1、根据周翠芳与福星惠誉置业公司签订的《商铺租赁及服务合同（项目版）》第二条关于装修保证金的约定，福星惠誉置业公司指示关联公司福星惠誉商业发展有限公司漫时区分公司收取了1万元装修保证金，上诉人已于2014年10月l7日缴纳，并取得相应票据，福星惠誉置业公司作为该合同主体，应在装修完毕后获得福星惠誉置业公司验收认可且不存在拖欠费用的情况下于30日内退还，且一审也已认定该时段的租金已经支付。依据《合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”周翠芳延迟支付其后的租金是行使合同先履行抗辩的权利，并非有意违约。2、在案涉租赁合同履行过程中，福星惠誉置业公司多次在未提前通知周翠芳的情况下停止供电，最长连续十天未能供电，造成周翠芳大量冷藏食材变质受损，损失金额超过2万元，其提供的租赁房屋的使用情况给周翠芳基于合同所希望达成的经营目的造成严重困扰，周翠芳在停电初即向福星惠誉置业公司反映情况寻求解决，无奈之下甚至报警。根据公平原则及合同法关于同时履行抗辩权的规定，结合案涉房屋租赁合同的合同目的，周翠芳迟延支付相应部分租金实属无奈。3、案涉合同的补充协议订立初期，福星惠誉置业公司一谭姓负责人在代表福星惠誉置业公司与周翠芳沟通时，曾承诺2015年的租金每季度以两个月计算，相邻商铺承租人也大多知晓该承诺，一审法院对意见不予核实，于判决书中亦不予置评，导致周翠芳的合法权益无法得到保障。4、关于福星惠誉置业公司在一审中举证证明其于2015年4月送达《解约通知书》等文件，周翠芳均表示，该文件系案外人陈霞签收，陈霞无法代表周翠芳签收前述文件，一审法院判定合同已于2015年4月6日解除属认定事实不清。被上诉人福星惠誉洪山公司辩称，双方没有构成债权债务关系，不适用合同法第六十七条的规定，我公司依合同享有解除权。上诉人的上诉请求与理由缺乏法律依据，请求驳回上诉，维持原判。福星惠誉置业公司向一审法院起诉请求：判令解除福星惠誉置业公司、周翠芳于2014年10月9日签订的《商铺租赁及服务合同》；判令周翠芳立即腾退租赁房屋，并将房屋交还于福星惠誉置业公司；判令周翠芳按照合同约定向福星惠誉置业公司支付所欠租金196546元（自2014年11月30日起暂计至2016年3月29日，实际计算至周翠芳腾退房屋之日止）；本案诉讼费用由周翠芳承担。一审法院认定事实：2014年10月9日，福星惠誉置业公司和周翠芳签订《商铺租赁及服务合同》，由福星惠誉置业公司（甲方）将其所有的位于武汉市武昌区友谊大道隧道口水岸国际F6项目六号楼三层编号为6-301的商铺（建筑面积757.69平方米）提供给周翠芳（乙方）从事餐饮经营。租赁期限为五年零六个月，自2014年10月1日起至2019年11月29日止，装修期为60天，自2014年10月1日起至2014年11月29日止。第一租赁年度的租金标准为人民币263676元，分四期交纳，第一期租金65919元于2014年11月30日前交纳，第二期租金65919元于2015年2月28日前交纳，第三期租金65919元于2015年5月30日前交纳，第四期租金65919元于2015年8月30日前交纳，乙方拖欠本合同项下应付租金累计超过三十日的，甲方有权解除租赁合同，因任何原因导致本合同终止之日起10日内，乙方应将商铺返还给甲方，甲方有权要求乙方完成商铺的清退及恢复原状。《商铺租赁及服务合同》还对经营管理、违约责任等事项作了约定。福星惠誉置业公司将出租的商铺交付给周翠芳后，福星惠誉置业公司与周翠芳又签订《补充协议》，将《商铺租赁及服务合同》第3条第3.1款第1项调整为：第一租赁年度的租金标准为人民币206，546元，分四期交纳，第一期租金65，919元于2014年12月8日前交纳，第二期租金43，946元于2015年3月8日前交纳，第三期租金43，946元于2015年6月8日前交纳，第四期租金52，735元于2015年9月8日前交纳，第二年度第一期租金43，946元于2015年11月20日前交纳，第二期租金65，919元于2016年2月20日前交纳，第三期租金65，919元于2016年5月20日前交纳，第四期租金65，919元于2016年8月20日前交纳。协议签订后，周翠芳交纳了第一租赁年度第一季度的租金65，919元及第二季度的部分租金1万元后，一直未交纳后期租金。福星惠誉置业公司委托福星惠誉商业公司漫时区分公司于2015年1月30日向周翠芳送达《缴款通知》，要求周翠芳在2月3日前履行结清拖欠的租金、物业费、整合营销费、油烟管道清洗费、水电费等义务。逾期未给付，将追究承租人的违约责任。但周翠芳未按期履行义务。福星惠誉商业公司漫时区分公司于2015年3月13日再次将《费用催缴告知函》送达至周翠芳，告知其须在3月15日前支付相关费用。因周翠芳未按合同及协议约定履行义务，给付2015年3月8日后拖欠的租金，同年4月1日，福星惠誉置业公司向周翠芳送达《解约通知书》，要求周翠芳于2015年4月5日足额缴纳拖欠的款项，逾期未足额支付的，将于2015年4月6日解除合同，收取的保证金138，111元及装修押金1万元不予退还。合同终止后，周翠芳仍占用福星惠誉置业公司的商铺从事经营活动至今，未将租赁的商铺返还给福星惠誉置业公司。一审法院认为，福星惠誉置业公司和周翠芳之间的《商铺租赁及服务合同》及《补充协议》依法成立生效。福星惠誉置业公司和周翠芳均应按照《商铺租赁及服务合同》及《补充协议》的内容，全面履行各自的义务。在合同履行期间，周翠芳单方中止合同的履行，未按合同约定的期限给付2015年3月8日后交费期的租金，违反了《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，福星惠誉置业公司依双方约定的解除条件，将《解约通知书》在2015年4月1日送达给周翠芳，另外，周翠芳收到解约通知后未在收到福星惠誉置业公司的《解约通知书》之日起的三个月内向人民法院起诉。故双方的《商铺租赁及服务合同》依法在2015年4月6日解除。双方合同终止后，周翠芳仍应向福星惠誉置业公司给付拖欠的租金，将武汉市武昌区友谊大道隧道口水岸国际F6项目六号楼三层编号为6-301的商用房屋（建筑面积757.69平方米）返还给福星惠誉置业公司。合同解除后周翠芳未将房屋返还给福星惠誉置业公司，占用房屋期间应比照合同约定的租金给付房屋占有使用费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、福星惠誉置业公司与周翠芳之间的房屋租赁合同于2015年4月6日解除；二、周翠芳于本判决生效之日起十日内将武汉市武昌区友谊大道隧道口水岸国际F6项目六号楼三层编号为6-301的商用房屋（建筑面积757.69平方米）返还给福星惠誉置业公司；三、周翠芳于本判决生效之日起十日内支付福星惠誉置业公司武汉福星惠誉置业有限公司租金和房屋占有使用费（按协议书约定的2014年10月1日至2015年11月29日的租金为206，546元、2015年11月30日至2016年11月29日的租金为241，703元、2016年11月30日至2017年11月29日的租金为300，045元、2017年11月30日至2018年11月29日的租金为336，414元、2018年11月30日至2019年11月29日的租金为372，783元的标准计算至周翠芳实际腾退房屋之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4，254元，减半收取2，127元，由周翠芳负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，福星惠誉商业公司漫时区分公司于2015年3月13日向周翠芳送达《费用催缴告知函》由陈霞签收，陈霞在该告知函上注明：“一品鱼尚陈霞”。福星惠誉置业公司委托福星惠誉商业公司水岸国际F6商管部于2015年4月6日向周翠芳送达《解约通知书》一份，该通知书由陈霞签收。本院认为，福星惠誉置业公司与周翠芳签订的《商铺租赁及服务合同》及《补充协议》合法有效，周翠芳未按合同约定的付款期限向福星惠誉置业公司支付租金，违反合同约定，福星惠誉置业公司有权解除合同。福星惠誉置业公司于2015年4月6日向周翠芳送达《解约通知书》，该通知书由周翠芳经营的武汉市武昌区一口鱼尚生态美食店员工陈霞签收，周翠芳在合理期限内未提出异议，一审判决双方所签订的《商铺租赁及服务合同》及《补充协议》于2015年4月6日解除正确。关于周翠芳称其未按时交租系因福星惠誉置业公司未退还其装修押金1万元，系行使合同先履行抗辩权利的上诉理由。双方在租赁合同及补充协议中均未对装修押金的退还时间进行约定，周翠芳所交装修押金1万元可在其完成装修后向福星惠誉置业公司主张退还，周翠芳无权以此拒付租金，故周翠芳的此项上诉理由缺乏事实和法律依据。综上，上诉人周翠芳的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4，254元由周翠芳负担。本判决为终审判决。审判长 张文霞审判员 申 斌审判员 丰 伟二〇一六年十月二十一日书记员 胡婧琳 来源：百度“”