（2015）濉民二初字第00607号
裁判日期: 2016-10-21
公开日期: 2016-12-07
案件名称
淮北顺达房地产开发有限公司与张东东房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
濉溪县人民法院
所属地区
濉溪县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
淮北顺达房地产开发有限公司,张东东
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第二百一十二条，第二百二十六条，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
安徽省濉溪县人民法院民 事 判 决 书（2015）濉民二初字第00607号原告：淮北顺达房地产开发有限公司，住所地安徽省淮北市濉溪县。法定代表人：姚臣，该公司董事长。委托代理人：周飞，该公司职工。委托代理人：胡峰，安徽亚星律师事务所律师。被告：张东东，男，1977年2月12日出生，汉族，个体工商户，住安徽省濉溪县。委托代理人：杨超，安徽胜方律师事务所律师。原告淮北顺达房地产开发有限公司（简称顺达公司）与被告张东东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告顺达公司的委托代理人周飞、胡峰、被告张东东及其委托代理人杨超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。顺达公司向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的《房产租赁合同》，判令张东东支付第一年租金1320000元；2.按照月息2﹪的标准支付逾期付款违约金，暂计算至2015年10月1日为66万元×2﹪×16月＋66万元×2﹪×2月=21.12＋2.64=23.76万元，此后继续要求支付至付清日止；3.要求张东东支付第二年2.5个月租金288750元，自2016年4月15日以后发生的租金继续按月租115500元计算至交还房屋时为止；4.诉讼等费用由张东东负担。事实和理由：2014年5月5日，双方签订《房产租赁合同》，双方对租期、租金的数额、支付方式等进行了约定。合同签订后，2014年5月13日，双方交接，同年6月，张东东进场开始装修，2015年元旦，张东东经营的“赫之康足浴店”及“相约1912酒吧”开始营业，但张东东一直拖欠租金至今未交。张东东辩称：1.双方签订合同之后，因为楼房中的消防管道存有质量问题，致使张东东租赁的房屋进水、渗漏，造成巨额的财产损失而且不能正常营业，基于此，张东东未按时支付租金的行为是顺达公司的过错导致的，张东东不存在违约，更不同意解除合同。同时，顺达公司给张东东造成的损失，应该和租金进行抵销或者张东东保留相应的诉权；2.顺达公司当庭增加的诉讼请求数额不清；3.请求法庭依法判决驳回顺达公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，顺达公司举证如下：1、顺达公司营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明，证明其主体资格；2、张东东身份证复印件，证明其主体资格；3、房产租赁合同，证明2014年5月5日双方签订合同，约定将顺达盛世花园商场房屋第二层C-Q轴以南部分及一楼2号通道租赁给张东东从事商业经营；4、交接书，证明2015年5月13日，顺达公司和负责小区总消防施工的公司共同将涉案房屋移交给张东东，而后张东东进行装修；5、赫之康足浴会所因楼上漏水损失清单，证明损失情况；6、照片4张，证明现场损失实况；7、证明1页、岳江涛数据电费承诺1页、抄表记录、凭证分割单、发票18张；8、函告送达的经过及函告；9、赫之康会所的代金券，以上证据证明顺达公司催要租金的事实。张东东举证如下：一组照片8张，证明顺达公司交付给张东东的房屋因严重渗水无法使用。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张东东对顺达公司所举证据发表如下质证意见：对证据1、2无异议；对证据3真实性无异议，违约金约定过高，和法律规定不一致；对证据4真实性无意见，对证明观点有意见，顺达公司交付房屋在装修期间，楼房严重渗水，顺达公司没有履行义务将适合使用的房屋交付给张东东；对证据5，对证明房屋漏水的事实和张东东的主张一致，予以认可，但损失数额有意见，实际数额远远大于顺达公司统计的数额；对证据6无异议；对证据7有异议，第一单据上没有张东东签字，第二证据和本案没有关联性，顺达公司也没有起诉这个电费；对证据8通知书我们没有收到，对方应该出具我们收到通知书的证据；对证据9，代金券是在开业之前预先发售的，不能证明张东东有实际经营行为。顺达公司对张东东所举证据发表如下质证意见：照片没有拍摄时间和地点的显示，不能证明发生的时间、地点和原因，以及损失的数额。另外，如果是因漏水导致损失，属于损害赔偿纠纷，与本案不属于同一法律关系，可以另案审理，所以这组证据与本案没有关联性，不能作为认定本案事实的依据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：顺达公司所举证据7与本案无关；证据8因顺达公司未提供张东东签收的证据，现张东东否认收到，本院亦不予认定；张东东提供所租房屋受损的照片，因其只是作为抗辩意见提出，并未提起反诉，该损失与本案无关。根据上述审核认定的证据材料，综合双方当事人的陈述，本案审理查明的事实为：2014年5月5日，顺达公司作为甲方，张东东作为乙方，双方签订一份《房产租赁合同》，约定：一、甲方将位于濉溪县顺达盛世花园商场房屋第二层C-Q轴以南部分及一楼2号通道租赁给乙方从事正常的商业经营；租赁期限为租期六年，免租装修期满后（以甲方开具给乙方的进场装修通知书之日起六个月）第一日为起始日；租赁费用为租期第一年1320000元，以后各租赁年度租金在上一年度基础上，每年递增5﹪，以上租金未含税收，按照先支付租金后使用租赁房屋的原则，租金每半年支付一次，乙方须在进场装修前支付首次半年房租；合同签订五日内乙方付给甲方租赁保证金200000元；因乙方需要进行装修，甲方给予乙方装修期8个月，装修期间8个月免收房租，房屋免租期的开始日期以甲方开具给乙方的进场装修通知书之日为起始日；乙方应按照本合同的约定，按期向甲方交纳租金，如乙方不能按期足额交纳租赁费用，逾期每日应承担当年度租金总额千分之一的租金利息，乙方逾期20个工作日仍不能交纳租赁费用，视为乙方根本违约，甲方有权解除合同，乙方应在10日内搬出租赁房屋并承担本合同约定租赁期间总租金20﹪的违约责任。合同签订后，张东东交纳200000元保证金，双方于2014年5月13日进行了房屋交接，同年6月，张东东即对租赁房屋进行装修，准备经营“赫之康足浴店”及“相约1912酒吧”。装修期间，因楼上房屋漏水致张东东无法进行装修，至今亦未营业。经催要张东东一直未支付租金。本院认为：本案争议焦点为张东东应否支付租金。双方于2014年5月5日签订一份《房产租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，为有效合同，证明双方之间存在租赁合同关系，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。张东东于2014年6月份进场装修，扣除装修免租期8个月，第一年租期为自2015年2月1日至2016年1月31日。张东东辩称楼上漏水致房屋毁损，欲折抵租金，因漏水原因不明，双方未达成一直意见，可另案诉讼。双方约定第一年租金为1320000元，扣除张东东交纳的租赁200000保证金，下欠1120000元。租金逐年递增5﹪，自2016年2月1日开始，第二年租金为1386000元，每月租金115500元，自2016年2月1日至2016年4月15日合计2.5个月为288750元。双方约定逾期支付租金每日应承担当年度租金总额千分之一的租金利息，现张东东违约，顺达公司要求张东东按月息2﹪支付逾期付款违约金，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一、三款之规定，判决如下：一、解除原告淮北顺达房地产开发有限公司与被告张东东于2014年5月5日签订的《房产租赁合同》；二、被告张东东于本判决生效之日起十日内，支付原告淮北顺达房地产开发有限公司第一年租金1120000元及逾期付款违约金（第一笔违约金按月息2﹪自2014年6月1日起以460000元为基数计算至租金付清之日止；第二笔违约金按月息2﹪自2015年8月1日起以660000元为基数计算至租金付清之日止）；三、被告张东东于本判决生效之日起十日内，支付原告淮北顺达房地产开发有限公司第二年2.5个月租金288750元，自2016年4月15日以后发生的租金继续按月租115500元继续计算至交还房屋时为止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18818元，由被告张东东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审 判 长 蔡淑华人民陪审员 袁冬梅人民陪审员 张 玲二〇一六年十月二十一日书 记 员 戚肖雯附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 来自：