（2016）川1028民初3183号
裁判日期: 2016-10-21
公开日期: 2017-01-04
案件名称
隆昌县人民法院四川省隆昌县仁和物业管理有限责任公司与刘明聪物业服务合同纠纷案（2016）川1028民初31863民事判决书
法院
隆昌县人民法院
所属地区
隆昌县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
四川省隆昌县仁和物业管理有限责任公司,刘明聪
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条
全文
四川省隆昌县人民法院民 事 判 决 书（2016）川1028民初3183号原告：四川省隆昌县仁和物业管理有限责任公司。住所：隆昌县金鹅镇圣灯北路**号。组织机构代码：73832564-5。法定代表人：饶万利。委托代理人：郭敏，女，1966年2月27日出生，汉族，住四川省隆昌县，系原告单位职工，特别授权。被告：刘明聪，女，1962年2月18日出生，汉族，住四川省隆昌县。委托代理人：马俊，男，1964年4月7日出生，汉族，住四川省隆昌县，系被告刘明聪之夫，特别授权。原告四川省隆昌县仁和物业管理有限责任公司诉被告刘明聪物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郭敏，被告刘明聪及其委托代理人马俊均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告四川省隆昌县仁和物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付拖欠物业管理服务费3240.2元及滞纳金648（按拖欠数额3240.2元的20%计收），诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2013年3月10日与被告签订了《物业管理服务合同》，约定按月按建筑面积收取物业服务费。原告严格履行物业服务合同，为全体业主和物业使用人提供物业服务。被告接受了服务，不按时交纳物业服务费，被告从2014年4月1日起至2016年8月30日止拖欠物业服务费及各项费用合计3240.2元。原告多次催收未果，被告已损害了原告的利益，故原告根据物业服务合同的规定特向法院起诉。被告刘明聪辩称：我没有与原告签订物业服务合同。被告拖欠原告物管费的金额属实，被告之所以拒绝交纳物业服务费，是因原告没有履行其物业公司应尽的责任，物业服务不到位，小区卫生和秩序都很混乱；由于被告住房对面的宾馆乱搭乱建，安装了16台空调外机，噪音、辐射很大，严重影响被告及家人的身心健康，并且还私自开通了2道门，修建了电梯间，私自开了7个窗户，造成严重的安全问题，并且还占用了我们小区的公摊面积；该宾馆放水声音很大，并且麻将声也严重干扰被告的生活；此外，我们所在楼栋涉及为9层，但有业主私自搭建，增建了2-3层；原告公司只有把小区整治好以后，被告才会交纳物管费，此前的物管费，被告拒绝交纳。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的原告提供了物业服务，被告拒不交纳物管费及拖欠的物管费数额为3240.2元的事实，本院予以确认。对于被告主张的原告存在的服务质量不高，管理存在瑕疵漏洞，卫生等问题，确属现在物业管理中普遍存在的问题，原告也已经承诺整改、提高。对于被告抗辩的其他理由，均属被告等业主所在的蜀东丽府小区以外的宾馆与被告等业主的权益争执，属相邻权纠纷的范畴，而且原告也已经向相关职能部门报告，只是一直没有得到解决。原告于2016年2月28日与被告所在的蜀东丽府小区业主委员会所签订的《蜀东丽府小区物业管理服务合同》，约定收费标准按照0.95元∕㎡收取，不再收取公摊费，蜀东丽府小区业主委员会对此在小区内进行了公示。本院认为，原告系取得物业管理企业三级资质证书的物业服务企业。依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，原告于2013年3月10日与被告所在的蜀东丽府小区的开发商四川省川东房地产开发有限公司签订的《物业管理委托合同》，以及2016年2月28日与被告所在的蜀东丽府小区业主委员会所签订的《蜀东丽府小区物业管理服务合同》，对该小区全体业主具有法律约束力。原告依据《物业管理委托合同》对被告所居住的蜀东丽府小区进行物业管理服务，被告作为小区业主，理应在接受了原告提供的服务后，及时、足额地支付物业服务费，但被告却拒不向原告交纳物业服务费，引发本案诉讼纠纷发生，被告违约情节严重，故应当由被告承担承担本案的民事法律责任。原告要求被告支付物管费3240.2元，于法有据，被告对此亦无异议，本院依法予以支持。虽然《蜀东丽府小区物业管理服务合同》明确约定了滞纳金的计算办法，而被告自2014年4月1日起在长达2年多的时间内拒不交纳物管费，确实存在违约行为，但因原告确实也存在服务质量不高，管理存在瑕疵漏洞等问题，被告也不是完全无故拒交物管费，故原告请求被告承担按欠费总金额的20%计算滞纳金648元的理由不成立，本院依法不予支持。和谐的物业关系和良好的小区环境需要大家共同努力，物业服务单位应该为业主着想，积极改进工作中的不足，业主也应该自觉遵守物业管理规定。故虽然原告在物业管理上存在服务质量不高，管理存在瑕疵漏洞等问题，但这确属现在物业管理行业中普遍存在的问题，况且原告也已经承诺整改、提高，被告完全可以积极与物业公司沟通，提出批评、整改意见，甚至可以通过业委会解聘物业公司，但原告已经为该小区提供了3年多的物业服务是不争的事实，被告却采取抗拒交纳物管费的错误方式，在长达2年多的时间内拒不交纳物管费，显属不当。因此，被告提出只有在原告把小区整治好以后才交纳物管费的抗辩理由不成立，本院依法不予支持。被告抗辩对面宾馆存在诸多侵犯其合法权益的行为，均属被告等业主所在的蜀东丽府小区以外的宾馆与被告等业主的权益争执，属相邻权纠纷的范畴，系另一个法律关系，均非为原告的法定职责或合同约定的义务，原告并非侵权行为人，而且原告也已经向相关职能部门报告，只是一直没有得到解决。被告以此作为抗辩拒交物管费的理由不成立，本院依法不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”、第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”之规定，判决如下：一、被告刘明聪在本判决生效后三日内支付给原告四川省隆昌县仁和物业管理有限责任公司2014年4月1日至2016年8月31日期间的物业管理费3240.2元；二、驳回原告四川省隆昌县仁和物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费25元，由被告刘明聪负担。被告刘明聪在给付上述款项时一并支付给原告四川省隆昌县仁和物业管理有限责任公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。审判员 魏吉方二〇一六年十月二十一日书记员 姜 露 来源：百度“”