（2015）韶曲法民一初字第350号

裁判日期: 2016-10-21

公开日期: 2016-12-31

案件名称

韶关市曲江区南华温泉大酒店与马驰青、韶关市曲江区食为先酒楼租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

韶关市曲江区人民法院

所属地区

韶关市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

韶关市曲江区南华温泉大酒店,马驰青,韶关市曲江区食为先酒楼,麦光明

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第四条，第一百三十六条；《中华人民共和国个人独资企业法》：第二条；《中华人民共和国合同法》：第九十二条，第九十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条；《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》：第五条

全文

广东省韶关市曲江区人民法院民事判决书（2015）韶曲法民一初字第350号原告：韶关市曲江区南华温泉大酒店。住所地：韶关市曲江区马坝镇岭窝子村中陂。法定代表人：黄炳祥，董事长。委托诉讼代理人：钟焕明，该酒店行政专员。委托诉讼代理人：王荣贞，该酒店职员。被告：马驰青，男，1951年4月19日出生，汉族，香港人，住韶关市曲江区。被告：韶关市曲江区食为先酒楼。住所地：韶关市曲江区。法定代表人：麦光明，该酒楼投资者。被告：麦光明，男，1980年5月5日出生，汉族，住广西壮族自治区藤县。上列被告共同委托诉讼代理人：付纯庚，广东天行健律师事务所律师。原告韶关市曲江区南华温泉大酒店（以下简称南华温泉酒店）诉被告马驰青、韶关市曲江区食为先酒楼（以下简称食为先酒楼）、麦光明租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。被告南华温泉酒店诉讼代理人钟焕明，被告马驰青，被告马驰青、食为先酒楼、麦光明共同诉讼代理人付纯庚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原告与��告于2008年8月1日签订一份合同编号为（2008）承包03号《南华温泉大酒店食为先酒楼承包合同》，并判决三被告按现状将食为先酒楼退还原告经营。2、请求判决三被告连带向原告清偿所拖欠租金490000元及清洁、保安、水电线路保养费16800元，合共506800元（暂计至2015年2月，但应计至三被告实际退还酒店时止）。3、请求判决被告投资酒楼的装修、设施、设备等全部归原告所有。4、本案诉讼费由三被告共同负担。事实与理由：原告与被告马驰青于2008年8月1日签订了一份合同编号为（2008）承包03号《南华温泉大酒店食为先酒楼承包合同》，合同约定由原告将酒店附属的食为先酒楼出租给被告作为经营使用，承包期从2009年7月15日起至2014年7月14日止，被告每月向原告支付承包费共41200元，于次月5日前付清给原告，如逾期二个月未交纳承包费，原告有权终止本合同。合同同时约定，原告为被告提供室外环境清洁卫生工作及正常的保安服务和水电公共线路保养，被告每月20日前交纳以上三项费用共1200元给原告。此外，合同还约定，如被告违约，则被告投资所建房屋装修、设施、设备等全归原告所有，作为被告违约赔偿给原告的经济损失。被告马驰青经营的曲江区马坝镇食为先酒楼因升级为个人独资企业，于2013年6月17日办理注销登记，并于同日成立曲江区食为先酒楼，并一起经营至今。2013年7月至2013年12月期间，被告只向原告支付租金每月35000元，每月拖欠6200元未付，2014年1月至今，被告拒绝向原告交纳相应租金及清洁、保安、保养等费用，经原告多次催交仍未能支付。2014年7月14日合同期满后，原、被告双方虽未续签合同，但被告仍继续经营、控制酒楼至今，未向原告返还该酒楼，亦未向原告缴纳相应的承包费用。此外，由于被告违规经营��家二级保护动物，被依法查处并通辑，被告的违法行为，严重影响原告酒楼良好形象，并造成原告酒店较大的经济损失。综上，原告认为，被告马驰青经营的个体户性质的马坝镇食为先酒楼升级为个人独资企业后，酒楼名称虽然不同，但仍是合同项下原告出租给被告的同一酒楼，同时由于麦光明是曲江区食为先酒楼的个人独资企业股东，应承担相应的法律责任。因被告未依约定向原告足额支付租金，拖欠时间长，已经构成违约；其违法经营行为，亦已损害原告的利益，也构成违约，为维护原告的合法权益，诉至法院，请求判如原告所请。被告马驰青辩称，原告与答辩人于2008年8月1日签订《南华温泉大酒店食为先酒楼承包合同》，签订后，双方按合同约定履行合同义务，2013年6月7日，答辩人依法注册登记的“曲江区马坝镇食为先酒楼”办理注销。同日，由麦光明另行设立个人独资企业“韶关市曲江区食为先酒楼”，并于2013年7月15日与原告签订《南华温泉食为先酒楼承包合同补充协议》，由新成立的个人独资企业“韶关市曲江区食为先酒楼”履行合同，答辩人不是本案合同的当事人，原告以答辩人为被告诉讼主体不适格，请求法院依法驳回原告对答辩人的起诉。被告食为先酒楼辩称，一、答辩人不存在拖欠原告租金。答辩人与原告签订的合同明确约定租金每月35000元，答辩人按约定付清了租金和其他清洁、保安、保养费用，不存在拖欠原告租金等款项的问题。二、本案双方签订的租赁合同于2014年1月解除。答辩人于2013年7月15日与原告签订合同，合同期限为2013年7月15日至2014年7月14日，答辩人按约定履行合同义务，每月按约定付清应付款项至2013年12月31日止。由于答辩人在2013年11月因经营问题被相关部门责令��业，2014年1月停止营业，答辩人与原告双方经协商达成协议，解除双方的租赁合同，答辩人将酒楼的财产抵偿原告损失，结清了所有费用，由原告接收酒楼餐厅自行经营，本案双方自2014年1月起解除合同。三、本案已超过诉讼时效。根据《民法通则》第一百三十六条之规定，延付或者拒付租金的诉讼时效为一年，本案答辩人自2014年1月起未付租金，原告从未向答辩人主张，原告起诉已超过诉讼时效。综上，双方的租赁合同已于2014年1月解除，答辩人不欠原告租金，且本案已超过诉讼时效，原告的起诉有违诚实信用原则，依法不应予支持，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告麦光明辩称，答辩人于2013年6月7日注册登记个人独资企业“韶关市曲江区食为先酒楼”，2013年7月15日，该酒楼与原告签订合同，答辩人只是投资人，根据民事诉讼法和司法解释的规定，本案系个人独资企业食为先酒楼与原告发生的租赁合同纠纷，依法应以食为先酒楼为被告，原告以答辩人为被告主体不适格，请求法院驳回原告对答辩的人起诉。经审理查明，2001年7月15日，原告南华温泉酒店与被告马驰青签订《南华温泉酒店餐厅承包合同》，约定原告将酒店附属的餐厅出租给被告作为经营使用，承包期限为8年，至2009年7月14日到期。被告马驰青承包经营餐厅期间，于2002年4月22日在工商部门登记成立个体工商户“曲江区马坝镇食为先酒楼”。2008年8月1日，原告南华温泉酒店与被告马驰青于签订《南华温泉大酒店食为先酒楼承包合同》，原告同意延长五年承包期，即从2009年7月15日起至2014年7月14日止，合同约定被告马驰青承包酒楼面积共3515平方米，每月承包费为41200元。合同同时约定，原告为被告提供室外环境清洁卫生工作及正常的保安��务和水电公共线路保养，被告须承担每月费用1200元。此外，合同还对租金、押金、费用的缴交方式、违约条款、合同期满处理方式等内容进行了约定。上述合同签订后，双方按合同约定履行合同义务。2013年6月7日，被告马驰青依法申请注销“曲江区马坝镇食为先酒楼”。同日，由麦光明另行申请登记成立了个人独资企业“韶关市曲江区食为先酒楼”，麦光明为该酒楼的投资人。2013年7月15日，原告与被告马驰青签订《南华温泉食为先酒楼承包合同补充协议》，合同约定双方同意食为先酒楼法定代表人由马驰青变更为麦光明，双方继续履行原承包合同内容，并约定从2013年7月15日起每月承包费为35000元等内容。上述补充协议签订后，被告马驰青按约定支付租金及承包费。2013年11月，因食为先酒楼涉嫌违规经营问题被政府相关部门责令停业整顿，2014年1月正式停止经营。被告马驰青在诉讼中称于2014年1月书面通知原告，要求解除合同及退场，并称双方事后达成口头协议，将被告的设备全部抵偿给原告，同时将餐厅交回原告经营。但原告称并未收到解除合同通知，双方亦未达成解除合同协议，在提起本案起诉后才于2015年3月将食为先酒楼的小餐厅拿回使用，以便于解决酒店宾客饮食问题。被告停止经营后，双方未签订书面解除租赁合同。原告乃以被告违约为由，提起本案诉讼，要求解决。另查明，诉讼中，被告马驰青向本院提供了一份《南华温泉食为先酒楼存放资产明细表》，注明酒楼内资产包括120千瓦发电机、配电柜、水箱、油箱、空调等89项，价值1156750元。原告确认酒楼仍存放了资产，但对于被告清单的资产情况未予确认。以上事实，经审理在案。本院认为，本案应为租赁合同纠纷。双方当事人争议的焦点为：1、原告的起诉是否超过诉讼时效。2、被告马驰青、麦光明是否本案适格的被告主体。3、双方的租赁合同是否已经解除。关于原告的起诉是否超过诉讼时效的问题。本案为租赁合同纠纷，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条：“下列的诉讼时效期间为一年：……；（三）延付或者拒付租金的；……。”依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条∶“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”的规定，被告从2014年1月起未支付租金，双方签订的合同于2014年7月到期，依照合同约定被告最后一期租金交付时间应为2014年8月5日，原告于2015年3月起诉，没有超过一年的诉讼时效，对于被告食为先酒楼对于本案诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。关于被告马驰青、麦光明是否本案适格被告的问题。2013年7月15日，原告与被告马驰青签订了《南华温泉食为先酒楼承包合同补充协议》，约定原曲江区马坝镇食为先酒楼经营者马驰青变更为曲江区食为先酒楼法定代表人麦光明，同时约定双方仍继续遵守并履行原承包合同约定的权利与义务，不因法定代表人的变更而改变，故依照双方合同约定，被告马驰青仍然是变更后的曲江区食为先酒楼的实际经营者，且其亦按补充协议内容履行了交付租金及其他费用等义务，故被告马驰青是本案适格被告。被告马驰青辩称曲江区食为先酒楼申请注册登记为个人独资企业后，其由麦光明聘任为管理人员，但没有提供任何证据证明，本院不予采信。关于麦光明是否本案适格主体的问题，依照《中华人民共和国个人独资企业法》第二条规定：“本法所称个人独独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。”本案中，曲江区食为先酒楼于2013年6月登记成立，性质为个人独资企业，麦光明系投资人，原告与被告马驰青签订上述补充协议时，加盖了曲江区食为先酒楼的公章，依照上述法律规定，麦光明对于曲江区食为先的债务承担无限责任，故麦光明是本案适格被告，其辩解不是本案适格被告，本院不予采纳。关于双方的租赁合同是否已经解除的问题。2013年11月，被告食为先酒楼因经营问题被政府相关部门责令停业整顿，酒楼于2014年1月正式停止经营，被告称已与原告达成解除租赁合同协议，并于2014年1月将酒店交回原告，但未提供证据证明双方已经达成解除租赁合同协议，故双方的租赁合同及补充协议依法未解除。从双方履行合同情况来分析，虽然合同期内双方未解除合同，被告辩称双方曾经协商解除合同事宜，虽然未能提供证据证实，但被告被政府相关部门责令停业整顿是当地周知的事实，亦造成被告无法继续经营酒楼，故被告辩称双方曾经协商解除合同事宜，本院予以采信，双方合同期限至2014年7月14日止，合同到期后，双方均以自己的行为表示无法继续履行合同，原告亦将酒楼的餐厅收回自用，故本院认为，双方的租赁合同应自到期后自然终止，原告主张合同期满后的租金，与《中华人民共和国民法通则》第四条：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”规定的精神相悖，本院不予支持。关于合同终止后双方纠纷如何解决的问题。《中华人民共和国合同法》第九十二条规定：“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯��行通知、协助、保密的义务。”第九十八条规定：“合同的权利义务终止后，不影响合同中结算和清理条款的效力。”本案中，双方签订的《南华温泉大酒店食为先酒楼承包合同》第十条约定：“……；如乙方违约，则乙方投资所建房屋装修、设施、设备等全归甲方，作为乙方违约赔偿给甲方的经济损失（不含其他税费、员工工资福利等应由乙方负担的费用）。如乙方违约造成甲方经济损失超过乙方投资剩值时，不足部分甲方有权追诉；……”之内容，显然合同已经对被告违约责任作了概括性的约定，双方发生纠纷后，应按照合同约定解决。现原告主张告支付食为先酒楼2014年1月至7月租金、其他费用72000元，共217200元，并主张食为先酒楼的财产归其所有。被告则提出用酒楼内添置的所有财产抵偿给原告，作为双方解决本案租赁纠纷的解决方案，被告在庭后提供了一份酒楼存放资产清单，该清单上列明被告经营酒楼期间添置的财产情况，财产数量及种类繁多，具有较大的经济价值及使用价值，显然已经超过被告欠付的租金及其他费用。虽然原告对被告食为先酒楼的财产不予确认，但该酒楼的安保工作是原告安排的，在食为先酒楼因突发原因停止经营后，该酒楼的安保工作仍由原告安排，原告已先行收回酒楼的小餐厅使用，进一步说明该酒楼的资产在原告管控中，故原告质证时称被告在案发时已自行搬走大部分资产，未提供证据证实，本院不予采信。对于原告2014年1月7月租金及相关费用之损失问题，因双方履行合同发生纠纷后，均未采取积极的态度及措施减少损失，故对于酒店停业后造成的租金损失，双方均有一定的过错。现被告提出用酒楼内添置的所有财产抵偿给原告，作为双方解决本案租赁纠纷的解决方案，符合双方签订��承包合同第十条之约定，亦符合《中华人民共和国民法通则》第四条：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”的规定，本院予以采纳。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十六条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条，《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，判决如下：一、原告韶关市曲江区南华温泉大酒店与被告马驰青签订的《南华温泉大酒店食为先酒楼承包合同》与《南华温泉食为先酒楼承包合同补充协议》于2014年7月14日终止。二、被告马驰青、韶关市曲江区食为先酒楼、麦光明应于本判决生效后七日内按现状将食为先酒楼及酒楼内所有资产交付给原告韶关市曲江区南华温泉大酒店。二、驳回原告韶关市曲江区南华温泉大酒店的其他诉讼请求。本案受理费8868元（原告已预交10108元），由原告负担4434元，被告马驰青、韶关市曲江区食为先酒楼、麦光明共同负担4434元。如不服本判决，可在判决书送达之日其十五日内，向本院提交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审　判　长　　周伟萍审　判　员　　古应雄人民陪审员　　陈岫兰二〇一六年十月二十一日书　记　员　　董文杰关注公众号“”