（2016）渝0105民初6840号
裁判日期: 2016-10-21
公开日期: 2016-12-04
案件名称
杨建辉与傅永琳,许忠渝房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市江北区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨建辉,傅永玲,许忠渝,王特
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五条，第六十三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0105民初6840号原告：杨建辉，男，１971年６月15日出生，汉族，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：吴海燕、漆飞，重庆兴胜律师事务所律师。被告：傅永玲，女，1984年10月6日出生，汉族，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：杨梅，重庆索通律师事务所律师。被告：许忠渝，男，1986年1月9日出生，汉族，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：傅永玲，女，1984年10月6日出生，汉族，住重庆市江北区.第三人：王特，男，1975年11月1日出生，汉族，住贵州省瓮安县。委托诉讼代理人：白全军，男，1986年10月3日出生，汉族，住重庆市江津区。原告杨建辉与被告傅永琳、许忠渝、第三人王特房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员黄静适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨建辉及其委托诉讼代理人吴海燕、漆飞，被告傅永琳及其委托诉讼代理人杨梅，被告许忠渝的委托诉讼代理人傅永琳，第三人王特及其委托诉讼代理人白全军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨建辉向本院提出诉讼请求：１、判令两被告共同返还原告购房款235000元，并向原告支付资金占用损失费暂计14100元（以235000元为基数，自2015年2月1日起至该款付清日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。２、判令两被告支付原告逾期交房违约金262500元。3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年3月4日，原告与被告傅永琳的委托代理人王特、重庆钢运置业代理有限公司签订《房地产买卖经纪成交合同》，约定原告购买被告傅永琳所有的位于重庆市江北区建新东路X号X－X房屋，总价款为875000元，签约当日原告向被告支付了3万元定金，并于2015年1月6日支付35万元给被告的委托代理人曹代芬，另原告向浦发银行申请贷款成功，浦发银行直接将73万元打款给了被告的委托代理人张莉，故原告总共向被告支付了111万元，比合同约定的房屋总875000元多支付了235000元，故原告有权要求被告返还其多支付的款项。另按照合同第四条的约定，被告在收齐全部房款后的当天应将该房屋交付给原告，原告于2015年1月30日将全部购房款支付给了被告，但被告至2015年9月17日才将房屋交付给原告使用，逾期达七个月之久，根据约定，被告应每日按房款的10%向原告承担违约责任。因二被告系夫妻关系，傅永琳婚后卖房，所收的房款是夫妻共有收益，故根据婚姻法的相关规定，此债务属于夫妻共同债务，两被告应当共同返还原告235000元购房款和共同承担逾期交房的违约责任。傅永琳辩称，本案的诉争房屋在出售给原告之前虽然登记在傅永琳名下，但是该房屋的实际所有人是第三人，是第三人借傅永琳的名买的房屋，傅永琳并不享有该房的所有权，傅永琳与第三人有约定，诉争房屋的所有权利义务归第三人，故应由第三人来承担法律责任。傅永琳不应承担相应的法律责任。双方签订协议后，被告一直履行相关义务，不存在违约行为。原告的诉讼请求，不应由两被告承担，且延迟交房的违约金过高。原告与第三人的房屋买卖交易是通过重庆钢运置业代理有限公司代理的，该公司的法定代表人据说涉嫌非法集资、诈骗等罪名已经被公安机关采取强制措施，等待刑事审判，而本案中被张莉侵吞的73万元贷款，也许就是其法定代表人犯罪行为的一笔。被告认为应当待刑事审判终结，查明事实真相后，再审理本案。综上，请求驳回原告的诉讼请求。许忠渝辩称，我与傅永琳是2010年1月8日结婚的，傅永琳从未给我提及过本案中房屋买卖的事宜，直到2014年王特找到傅永琳再次办理公证委托时，傅永琳才告诉我这件事，可见傅永琳对此事并不上心，其只是从中挣5000元零花钱，从未想过房子是她的。即使该房是傅永琳所有，也是属于傅永琳的个人财产，不是夫妻共同财产，与我无关。原告向王特购买此房，我们夫妻二人并未参与，甚至不知情，更未收取过任何购房款，也未实际使用该房屋，所以傅永琳不应承担相应的法律责任，也不是我们夫妻的共同债务。请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人王特陈述，原告要求返还房款235000元的理由不成立，该部分按揭款是原告个人擅自决定向银行超额贷款的，且其个人委托张莉为其收取，是原告的个人意思表示，并且客观上傅永琳（王特）也未实际占有，故原告应该向张莉主张，原告要不到款项，应该自行承担风险。张莉存在超出代理权限和范围，委托人傅永琳不予追认，其行为的法律后果应归于张莉个人承担。第三人系原告所购房屋的实际产权人，傅永琳系名义产权人，针对涉案房产所主张的权利义务，全部归于第三人。另原告所主张的违约金标准过高，请求法院予以调整。本院经审理认定事实如下：2014年3月4日，杨建辉作为买方、傅永琳作为卖方（王特作为傅永琳的委托代理人）与经纪方重庆钢运置业代理有限公司签订《房地产买卖经纪成交合同》，约定买卖双方通过经纪方购买及出售位于重庆市江北区建新东路X号X－X房屋，房屋建筑结构钢混，建筑面积161.04平方米，房屋使用性质住宅，抵押贷款，抵押合同编号：2008041401。成交价为人民币875000元，此价格包括屋内现有固定装修、附属设施及大修基金。买方在签署本合同时交纳定金30000元予卖方；人民币845000元为第二部分房款，付款方式选择分期付款，买方同意将首付房款人民币140000元（不含定金）于签银行按揭后存入经纪方银行监管账户或经纪方指定银行监管账户代为托管，待该物业的《房地产权证》过户手续办理完毕，买方领取到本人名下的《房地产权证》时，由经纪方或监管方转交给卖方，存入经纪方指定银行账户，用于还清卖方因该物业在银行欠款。若买方提出需办理银行按揭支付剩余房款，则剩余房款由买方委托经纪方向合作银行申请按揭贷款支付给卖方，银行承诺贷款的金额由银行依据最终确定贷款金额及约定时间支付给卖方。若卖方产权尚处于银行抵押状态中，买卖双方约定由买方还清该物业的银行欠款（具体金额以银行欠款清单为准），赎出该物业抵押在银行的相关证件，并同还款资料一起即时交由经纪方托管，且在第一时间与经纪方一同办理注销抵押登记相关事宜。如卖方非自行出资偿还银行欠款或因其他原因需要办理全权委托公证的，卖方须于签银行按揭当日办理全权委托公证并提供给经纪方指定人员。买卖双方约定于买方银行按揭审批通过后，抵押资料从银行返回后五个工作日内办理该物业的《房地产权证》过户手续。买卖双方约定交房日期为卖方收齐全部房款后的当天内。买卖双方均清楚该物业房地产权证原件在银行抵押中，附有租约（租约见附件且卖方确认承租方已同意放弃优先购买权）。任何一方违反本合同约定致使在签订本合同后该物业交易不能最终完成，则视为相关责任方违约，违约方应向守约方支付本合同约定的违约金，对守约方造成直接损失的应依法赔偿其损失。违约处理：任何一方未能按照本合同约定履行义务，均视为对守约方违约，并承担以下违约责任：若卖方或买方违约给经纪方造成直接损失的，应支付经纪方在经纪活动中已发生的各项费用及赔偿相关损失；若经纪方违约给卖方或买方造成直接损失的，无条件退还向卖方或买方所收取的各项费用并赔偿相关损失；若买方违约，则无权要求卖方返还定金，若卖方违约，则卖方应双倍返还买方定金。补充约定：卖方承诺持公证书去银行签按揭不能通过，则卖方重新办理新公证书，并提供卖方签按揭所需要的资料，公证书编号：（2008）渝证字第38256号；卖方确认承租方已同意放弃优先购买权；卖方收齐全款后三天内将租赁的手续全部移交给买方，并将租赁方所交押金一起交给买方，卖方承诺所提供的租赁合同无任何问题。当日，王特出具收据，收到杨建辉定金30000元。2014年3月18日，傅永琳通过公证的方式将有关涉案房屋的办理银行提前归还上述房屋贷款的相关手续、办理解除抵押登记手续、办理房屋产权买卖过户登记手续等相关事宜委托给了王特，委托权限：可转委托。同年4月29日，王特通过公证的方式又将涉案房屋出售的相关事宜转委托给了李杰、曹代芬、周新、刘勇强、陈志、张莉、辛琴、陈卫平。委托事项其中包括领取《房地产权证》后代为出售该房屋，签订出售上述房屋的买卖合同并代为收取售房款等。2014年12月15日，杨建辉（买方）与王特（卖方）签订补充协议，约定卖方在收齐全款后5个工作日内办理交房手续，若超出时间，每日按房款10%计算违约金；交房前该房屋的租赁收益归卖方所有。2015年1月6日，杨建辉向曹代芬转账350000元。同日，曹代芬以傅永琳的名义向中国建设银行重庆分行归还了个人贷款349363元。另查明，杨建辉与上海浦发发展银行股份有限公司重庆分行签订了《个人购房担保借款合同》，约定贷款金额为人民币730000元，贷款期限为25年，预计自2014年11月15日起至2039年11月15日止，具体以贷款借据（借款凭证）记载的日期为准；本合同贷款资金支付的借款人交易对象账户户名为张莉。2015年1月21日，杨建辉与上海浦发发展银行股份有限公司重庆分行签订了《重庆市房地产抵押合同》，抵押期限2014年11月15日至2039年11月15日，贷款金额730000元，贷款期限2014年11月15日至2039年11月15日。同月30日，上海浦发发展银行股份有限公司重庆分行向张莉账户发放贷款730000元。现涉案房屋登记在杨建辉名下。2015年9月17日，交房手续载明：位于江北区建新东路X号X－X房屋于2015年9月17日已经杨建辉验收合格，移交给了杨建辉。此前，与王特签订的相关合同继续有效。王特作为交房人、杨建辉作为接房人在交房手续上签名。另查明，傅永琳与许忠渝系夫妻关系，二人于2010年1月8日登记结婚。审理中，傅永琳举示了2016年6月28日与王特签订的房屋产权及法律责任确认书、2008年5月20日其通过公证方式出具给王特的委托书、房屋租赁协议书及收据、2015年6月11日其与王特的电话录音。房屋租赁协议载明：王特将位于江北区建新东路宏程大厦X－X、X－X出租给刘俊荣，每月租赁费5800元。上述证据傅永琳拟证实涉案房屋在出售给杨建辉前，傅永琳只是名义上的产权人，实际产权人是王特，涉案房屋由王特占有、使用、收益和处分，且王特对此也予以认可，故本案的法律责任应由王特承担。杨建辉对房屋产权及法律责任确认书、房屋租赁协议书及收据、2015年6月11日其与王特的电话录音的真实性不予认可；对委托书的真实性无异议，但认为不能证明王特是实际所有人。许忠渝、王特对上述证据无异议。审理中，第三人王特举示了2008年5月18日傅永琳与王佳签订的房地产买卖合同及同年6月25日的契税完税证、傅永琳签订的房地产抵押合同、王佳向王特出具的定金收条、卖房协议、傅永琳出具的收条、关于对购房价的说明、房屋租赁协议书及收据、民事起诉状、材料交接清单。房屋租赁协议载明：王特将位于江北区建新东路宏程大厦X－X、X－X出租给刘俊荣，每月租赁费5800元。上述证据拟证实王特系涉案房屋原有的实际产权人。杨建辉对民事起诉状、材料交接清单的真实性无异议，但认为不能证明王特系实际产权人；对房地产买卖合同及契税完税证、房地产抵押合同的真实性无异议，对其余证据的真实性不予认可。傅永琳、许忠渝对上述证据无异议。庭审中，杨建辉陈述自己办理贷款抵押审批是在其去归还涉案房屋贷款之前，签合同时王特说涉案房屋上面的贷款只有十多万，但没有提供材料，自己也没办法查，所以去贷款就贷的730000元；办理抵押贷款时，王特也去了，其是知道贷款金额为730000元的；我们事后才知道涉案房屋上之前的贷款还有350000元，我们多次与王特就此事协商，但他们不愿意出钱，所以我们才借钱去归还的贷款。王特陈述，当时买卖房屋时是杨建辉与中介方在协商，其开始不知情，中介方收了定金后才知道，我们卖房子的条件就是我方不解押、不给中介费。我们没给中介提解押款的事，中介也没和我们协商，是中介为了把房子卖出去给杨建辉说只有十多万。杨建辉的说法有悖常理，是其想向银行多贷款，这是其个人行为。傅永琳与许忠渝陈述因没参与，对此事不清楚。以上事实，有《房地产买卖经纪成交合同》及补充协议、公证书、收据、银行转账凭证、个人贷款借款凭证、重庆市房地产抵押合同、个人购房担保借款合同、房地产交易纳税申报表、房地产权证、交房手续、结婚证、房屋产权及法律责任确认书、房屋租赁合同及收款收据、通话记录、房地产买卖合同及契税完税证、收条、卖房协议、关于对购房价的说明、民事起诉状、材料交接清单及当事人的陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，杨建辉与傅永琳签订的《房地产买卖经纪成交合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，合法有效，合同对双方当事人均具有约束力。双方均应按照合同约定享有权利并履行义务。傅永琳、王特提出由于王特系涉案房屋原有的实际所有人，故相应的法律责任应由王特承担。本院认为，根据物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中涉案房屋原登记在傅永琳名下，且王特是作为傅永琳的委托代理人行使代理权的，故在此情况下，《房地产买卖经纪成交合同》及补充协议约束的相对人应是杨建辉与傅永琳，至于傅永琳与王特之间的约定，由其另行解决。对傅永琳、王特的辩解意见，本院不予采信。关于许忠渝是否承担责任的问题。傅永琳取得涉案房屋产权是在其与许忠渝结婚之前，该房屋系傅永琳的婚前个人财产，其处分个人财产所产生的法律责任应由其自行承担，杨建辉认为傅永琳在婚姻关系存续期间处分该房屋的款项是夫妻共有收益不符合法律规定，故许忠渝不应承担责任，对杨建辉要求其承担责任的诉讼请求，本院不予支持。关于傅永琳是否应返还购房款235000元的问题。本案中，双方约定的房屋总价款为875000元，但实际上杨建辉支付的房款为1110000元，其多支付了235000元的房款。傅永琳将出售房屋及收取房款一事通过公证的方式委托给了王特，同时载明王特可转委托，王特又将上述事宜转委托给了张莉等人，故张莉等人的委托代理行为所产生的法律后果应由傅永琳承担。从合同的约定来看，杨建辉需支付定金30000元及首付款140000元，剩余的房款以银行按揭方式支付，同时约定涉案房屋的银行欠款由杨建辉归还。杨建辉在庭审中陈述是先办理的银行按揭贷款730000元审批后再去归还的原银行欠款，结果发现原欠款有350000元，故其借钱归还了该银行欠款。本院认为，杨建辉的陈述符合常理，王特称是其想多贷款并无证据印证，现张莉于2015年1月30日多收取了235000元的房款，作为委托人的傅永琳应将此款项归还，且应以235000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从2015年2月1日起至实际付清款项为止向杨建辉支付资金占用损失。关于逾期交房违约金的问题。双方补充协议约定，卖方在收齐全款后5个工作日内办理交房手续，若超出时间，每日按房款10%计算违约金。2015年1月30日，上海浦发发展银行股份有限公司重庆分行向张莉账户发放贷款730000元。傅永琳应于2015年2月6日之前向杨建辉交房，而实际于同年9月17日才交房，故傅永琳存在逾期交房的情形，应按约定承担逾期交房的违约责任。审理中，傅永琳请求对违约金标准进行调整。本院认为，双方合同约定逾期交房每日按房款10%计算违约金的标准过高，结合本案的实际情况，即涉案房屋杨建辉在购买时是处于出租状态，且其也知晓该情况，傅永琳未按期交付房屋，杨建辉的损失即为此期间的租金损失，现杨建辉在庭审中亦未举示证据证实其有其他损失，故结合傅永琳及王特举示的租赁合同，按每月租金3000元的标准，本院对违约金酌情调整为24000元。杨建辉超过此部分的诉讼请求，本院不予支持。至于傅永琳所称经纪公司的法定代表人涉嫌刑事犯罪，但并未提供证据证实，对其辩解意见，本院不予采信。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第五条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告傅永琳于本判决生效之日起十日内返还原告杨建辉购房款235000元；并以235000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率为计算标准，从2015年2月1日起至实际付清之日止向原告杨建辉支付资金占用损失，利随本清。二、被告傅永琳于本判决生效之日起十日内支付原告杨建辉逾期交房违约金24000元。三、驳回原告杨建辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取4458元，由原告杨建辉负担458元，由被告傅永琳负担4000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员 黄 静二〇一六年十月二十一日书记员 陈亚玮 百度搜索“”