（2016）苏0508民初4337号
裁判日期: 2016-10-21
公开日期: 2016-12-18
案件名称
游剑、朱丽华与龚剑冰、徐来房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
苏州市姑苏区人民法院
所属地区
苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
游剑,朱丽华,龚剑冰,徐来
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百一十六条，第一百一十九条第一款
全文
江苏省苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0508民初4337号原告（反诉被告）：游剑。原告（反诉被告）：朱丽华。委托诉讼代理人：郑铭（两原告共同委托），江苏钟山明镜（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：纪慧（两原告共同委托���，江苏钟山明镜（苏州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：龚剑冰。被告（反诉原告）：徐来。委托代理人沈庆国（两被告共同委托），江苏百年英豪律师事务所律师。原告游剑、朱丽华与被告龚剑冰、徐来房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月6日立案受理后，被告龚剑冰、徐来提起反诉，本院经审查后决定合并审理，依法适用简易程序，于2016年8月5日、9月14日、9月28日公开开庭审理了本案。游剑、朱丽华及其共同委托诉讼代理人郑铭、纪慧，龚剑冰及龚剑冰、徐来的共同委托诉讼代理人沈庆国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告游剑、朱丽华向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告在2016年4月9日签订的关于本市姑苏区现代花园3幢602室房屋的《苏州市存量买卖合同》（经纪成交版）合法有效；2.判令被告继续履行上述合同并向原告支付购房款162万元；3.判令被告向原告支付迟延履行违约金（自2016年6月10日起，每日按照房屋成交价的万分之一，计算至被告实际履行之日止）；4.判令被告赔偿原告律师费45000元。审理中，被告于2016年8月5日第一次庭审辩称因双方此前明确不再继续履行合同故其不再同意购买，原告遂变更诉讼请求为:1.判令确认原告有权没收被告的10万元定金；2.判令被告赔偿原告损失20万元（包括房屋不能出售导致的差价损失和资金不能收回的损失、律师费损失45000元）；原告还表示由法院认定合同解除时间。嗣后，原告于2016年9月14日第二次庭审时再次变更诉讼请求为：1.判令被告支付违约金172000元（除去被告已经支付的10万元不予返还外，被告另行支付72000元，该72000元是弥补原告的差价损失）;2.判令被告赔偿原告律师费45000元。事实与理由：2016年4月9��，原、被告就买卖苏州市姑苏区现代花园3幢602室房屋签订房屋买卖合同，约定房屋成交价为172万元，于2016年6月10日前办理网签、资金托管等手续，合同约定违约金为房屋成交价的10%。合同签订后，被告仅支付定金10万元，后经原告多次催促并发律师函，被告拒不履行合同，为维护原告合法权益提起诉讼，请求法院判如所请。被告龚剑冰、徐来共同辩称，第一，双方签订的存量房屋买卖合同合法有效，之所以未能履行合同，是因为原告要求被告在网签前支付差价款62万元，被告认为该要求不合理不合法，予以拒绝，故未完成网签的责任不在被告，被告在此过程中并无违约；第二，交涉过程中双方均明确不再履行合同，我们现在也不愿意继续履行合同了，合同解除时间由法院认定，双方的争议仅在定金或损失，原告主张的律师费没有合同依据且与其诉请��相适应；第三，原告主张的违约金高于其实际损失，且既主张没收定金又要求支付违约金，不符合法律规定。龚剑冰、徐来向本院提出反诉请求为：1.判令反诉被告双倍返还购房定金20万元；2.判令反诉被告赔偿反诉原告律师费损失9100元。上述反诉请求在第一次庭审后提出，嗣后龚剑冰、徐来于2016年9月28日第三次庭审中变更第一项反诉请求为要求反诉被告返还购房定金10万元。事实与理由：原、被告双方在2016年4月9日签订的苏州市存量房屋买卖合同合法有效，约定在6月10日前办理网签，后反诉原告依约支付定金并按约提供材料，但反诉被告未能在6月10日前办理网签，此后其又要求反诉原告在网签前支付差额款，导致网签迟迟不能进行，直至合同无法继续履行，违约责任在反诉被告。反诉被告游剑、朱丽华辩称，反诉原告违约不办理网签及过户手���，无权要求返还定金。反诉被告在本诉中要求反诉原告赔偿违约金以及相应的律师费损失，反诉原告支付的定金应当予以冲抵，故不同意退还10万元定金。经审理查明：本市姑苏区现代花园3幢602室房屋（建筑面积78.63平方米，带阁楼）登记产权人为游剑、朱丽华。2016年4月9日，游剑、朱丽华（甲方）与龚剑冰、徐来（乙方）签订苏州市存量房屋买卖合同（经纪成交版）一份，约定游剑、朱丽华将其所有的本市姑苏区现代花园3幢602室房屋以172万元的成交价出售给龚剑冰、徐来。合同约定乙方应在2016年4月9日、4月20日分别支付定金1万元、9万元，部分房款以贷款方式付款，2016年6月10日前网签并办理资金托管。合同还约定如任何一方解除合同或拒绝履行合同，违约方应向另一方支付房屋成交价10%的违约金，实际损失超过违约总额的，责任方应据实赔偿，如协商不成发生诉讼产生的律师费、诉讼费由违约方负担。合同签订后，龚剑冰、徐来分别于2016年4月9日、4月11日、4月19日支付定金1万元、4万元、5万元。嗣后，龚剑冰告知居间方需贷款30万元，居间方表示网签价格可以做低为110万元，故与实际成交价的差额为62万元，扣除已付10万元定金还需支付52万元，首付33万元，审理中龚剑冰、徐来表示其未拒绝居间方提出的网签价做低为110万元的方案。2016年6月5日，双方通过居间方确定在2016年6月8日办理网签和资金托管手续，龚剑冰、徐来准备好了相关网签材料及33万元首付款；游剑、朱丽华要求龚剑冰、徐来在网签前支付上述差额款，并要求居间方确认对方是否有足够的资金支付该笔差额款，居间方回复称龚剑冰、徐来另行出售房屋的售房款尚未拿到，在此情况下朱丽华通知居间方6月8日不办���网签，等到龚剑冰、徐来资金到位再办理。2016年6月12日，徐来告知中介网签时只付首付款，过户交房的时候再支付其他款项。2016年6月15日，龚剑冰通过微信告知居间方因为游剑、朱丽华要求先付60万元再网签已违约，破坏了合作气氛，因此其决定不买了。同日，居间方将上述内容转告朱丽华，朱丽华表示差额款过户前付完就可以，居间方致电龚剑冰转达了该意见，龚剑冰表示不愿意购买。2016年6月19日，游剑、朱丽华、龚剑冰及龚剑冰代理人至居间方处见面协商差额款支付问题，游剑、朱丽华提出网签时支付一半、过户时再付另一半，或者过户时支付也可以，龚剑冰表示不愿继续购买。2016年6月23日，游剑、朱丽华委托律师向龚剑冰、徐来发出律师函,要求其在接函后3日内办理网签等手续，龚剑冰、徐来6月24日收函后未予办理。另查明，游剑、朱丽华于2016年6月22日于江苏钟山明镜（苏州）律师事务所签订聘请律师合同一份，委托该律师事务所指派专业律师作为本案代理人，律师代理费45000元。游剑、朱丽华于2016年8月8日支付该笔律师费。审理中，游剑、朱丽华委托苏州正合房地产土地评估咨询有限公司对涉案房屋在2016年8月8日的市值进行评估，该公司于2016年8月9日出具评估报告确认涉案房屋2016年8月8日市值为145万元。龚剑冰、徐来对此不予认可，同时指出以2016年8月8日为评估基准日无依据。以上事实，由原告提交的苏州市存量房屋买卖合同（经纪成交版），二手房交易定金收据、微信聊天记录、录音资料、聘请律师合同、交通银行交费凭证、评估报告、被告提交的微信聊天记录及当事人庭审陈述在案证实。本院认为，原、被告签订的苏州市存量房屋买��合同（经纪成交版）系当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法、有效，双方均应按约履行。2016年8月5日第一次庭审中，双方均明确了解除合同的意思表示，本院据此认定上述合同已于2016年8月5日解除。合同签订后，原、被告双方起初均积极准备履行合同，双方纠纷起因系对网签价格与房屋成交价格的差价的支付时间未能达成一致意见，而做低网签价的获利方为龚剑冰、徐来；在双方未能就差价支付时间达成一致意见前，游剑、朱丽华拒绝在2016年6月8日进行网签并无不当；嗣后龚剑冰、徐来要求在过户时支付该差额款，在游剑、朱丽华表示同意后，龚剑冰、徐来明确表示不愿继续购买涉案房屋，直至双方见面协商后，龚剑冰再次表示不愿意继续履行，故合同无法继续履行的责任在龚剑冰、徐来。游剑、朱丽华根据合同主张172000元违约金、45000元律师费损失，并提交评估报告证明房屋差价损失为27万元（172万元-145万元）。众所周知，为了遏制日益高涨的房价苏州市政府于2016年10月4日出台限购政策，此后二手房成交量才逐渐下降，而2016年6月底或8月初的房价与2016年4月初相比，苏州市整体住房价格不存在下降的事实；原告提交的评估报告系其单方委托且与苏州市房价整体未下降的事实不符，本院对评估结论不予认定，对游剑、朱丽华主张的房屋价格下降导致的差价损失本院不予支持。考虑到违约金以补偿性为主、惩罚性为辅的性质，本院参照龚剑冰、徐来支付的定金，酌定龚剑冰、徐来应承担的违约金为10万元即足以弥补游剑、朱丽华的损失，对游剑、朱丽华主张的律师费损失不再予以支持。合同既约定定金又约定违约金，现游剑、朱丽华选择违约金，故对于龚剑冰、徐来支付的10万元定金，游剑、朱丽华应予返还，故对于龚剑冰、徐来要求游剑、朱丽华返还10万元定金的反诉请求，本院予以支持；游剑、朱丽华要求以该10万元定金折抵违约金的意见，未超出本院认定的龚剑冰、徐来应负担的违约金，本院予以采纳。对于龚剑冰、徐来反诉主张的9100元律师费损失，因其违约导致纠纷，本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百一十六条、第一百一十九条第一款之规定，判决如下：一、龚剑冰、徐来于本判决生效支付起10日内向游剑、朱丽华支付违约金10万元；二、游剑、朱丽华于本判决生效支付起10日内返还龚剑冰、徐来购房定金10万元；第一、二项相互折抵后，双方互不结欠；三、驳回游剑、朱丽华其他本诉请求；四、驳回龚剑冰、徐来其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4555元，减半收取2278元，由游剑、朱丽华负担1228元，由龚剑冰、徐来负担1050元，龚剑冰、徐来负担部分于本判决生效之日起10日内直接支付给游剑、朱丽华；反诉案件受理费减半收取1241元，由龚剑冰、徐来自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费缴纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。代理审判员 衡晓晴二〇一六年十月二十一日书 记 员 李艳婷