（2016）豫1202民初3751号
裁判日期: 2016-10-20
公开日期: 2018-10-18
案件名称
张萌与三门峡中海房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
三门峡市湖滨区人民法院
所属地区
三门峡市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张萌,三门峡中海房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百三十五条，第一百三十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百五十七条，第一百六十二条
全文
河南省三门峡市湖滨区人民法院民 事 判 决 书(2016)豫1202民初3751号原告：张萌，女，1989年1月7日出生，汉族，现住三门峡市湖滨区。委托诉讼代理人：朱小平，男，1967年4月14日出生，汉族，住河南省三门峡市湖滨区。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：黄忠伟，男，1973年4月14日出生，汉族，住河南省三门峡市湖滨区。代理权限为特别授权。被告:三门峡中海房地产开发有限公司。住所地：三门峡市湖滨区会兴街道上村***号。法定代表人:范宝堂，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙忠泽，河南宇萃律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：姚中华，女，1988年10月23日出生，汉族，住河南省陕县。代理权限为一般代理。原告张萌与被告三门峡中海房地产开发有限公司（以下简称中海房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月14日受理后，依法由审判员马建波适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告张萌的委托诉讼代理人朱小平、被告中海房地产公司的委托诉讼代理人孙忠泽、姚中华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张萌向本院提出诉讼请求：1、被告中海房地产公司支付原告延期交房违约金12169.12元；2、被告中海房地产公司承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告双方于2011年12月24日签订了《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告位于湖滨区××街坊××商业文化广场××楼××房屋××套，房屋总价款305561元。被告应于2012年7月18日前交付房屋。原告如约履行了付款义务，但被告直到2013年1月31日才向原告交付了房屋，已经逾期。根据合同第九条第二款约定：逾期超过30日后，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，诉至贵院，请求准予所诉。被告中海房地产公司辩称，被告逾期交房的事实存在，依据双方合同约定，违约金是按日累计计算，属于继续性债权，应该以每个个别的债权分别适用诉讼时效，在实际计算时，应采用倒推法，即从人民法院审查立案之日起倒推两年，如果两年之内还有违约金，该部分违约金不超过诉讼时效，超过两年的部分已超过诉讼时效，应予驳回。按揭付款的应该自按揭款到账之日起开始计算违约时间。本院经审理认定事实如下：2011年12月24日，张萌与中海房地产公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：张萌购买中海房地产公司位于湖滨区××街坊××商业文化广场××楼××房屋××套，建筑面积91.27平方米，每平方米3384.04元，总金额共308861元。付款方式为买受人于2011年6月23日付清首付款158861元，剩余房款150000元以银行按揭形式支付，遵守补充协议之约定。出卖人应当在2012年7月18日前，依照国家和地方政府的有关规定，将本合同约定的经单体验收合格的商品房交付买受人使用。但遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期。出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之二的违约金。合同补充协议约定：交付期限补充约定出卖人交付房屋的必要条件是买受人已按合同规定缴纳全部房款（若为按揭付款方式，则首期款外，还包括银行已将全部按揭贷款规划入出卖人账户）。在买受人办理按揭过程中，出卖人负责协助、配合买受人送交按揭资料，买受人应在签订本合同之前主动了解办理银行按揭贷款的流程及时提供所需个人材料等，在合同签约时间内办妥按揭付款手续。买受人在办理个人商业住房贷款、公积金贷款时，应当自行承担包括但不限于保险费、公证费、评估费等费用。若因买受人原因导致银行不能在本合同签订60日内将买受人的全部按揭款划入出卖人账户的，视为买受人逾期付款，买受人应按照合同约定承担违约责任。合同签订后，张萌按照合同约定于2011年12月23日支付首付款158861元，剩余150000元银行按揭贷款，于2012年8月20日到中海房地产公司指定的账户，后中海房地产公司于向张萌送达入住通知书，告知张萌于2013年1月31日办理交付手续，因其中海房地产公司未按合同约定的期限交房，双方协商不成，张萌诉至本院。庭审中，张萌提交的2014年7月14日中海房地产公司关于对大中海业主赔付违约金承诺书载明，一、按合同要求赔付违约金，三个月内公布赔付方案，五个月内赔付违约金到业主手；二、在违约金未赔付前暂不收业主物业费，保证水电等物业服务正常；三、违约金赔付过的业主，必须按时交纳物业费，在2014年8月1日前公布首批违约金方案并开始付款，11月1日前做完剩余违约金方案及付款，若违反承诺，中海公司承担一切责任等内容，上述承诺书有业主代表及中海房地产公司工作人员签字确认。本院认为，原告张萌与被告中海房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，合同真实有效。张萌依照合同约定交纳了首付房款，中海房地产公司也已经确认收到房款，双方未约定按揭贷款部分的付款期限，张萌剩余房款以按揭贷款形式于2012年8月20日支付至中海房地产公司，根据双方补充协议约定，出卖人交付房屋的必要条件是买受人已按合同规定缴纳全部房款，故中海房地产公司的交房日期应为2012年8月20日，但是被告未按期交付房屋，张萌诉求赔偿延迟交房违约金的请求，应予支持。关于违约金计算方法，合同约定交房逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之二的违约金。本案中原告张萌于2013年1月31日接收房屋，超出了合同规定的交房时间164天，违约金应自2012年8月21日起按已交房款308861元日万分之二的标准计算至2013年1月31日，该项计算为308861×0.2‰×164天=10130.64元。被告中海房地产公司辩称原告起诉已超过诉讼时效，本案中，被告中海房地产公司于2014年7月14日向大中海业主承诺于2014年11月1日前赔付违约金，故本案诉讼时效应自2014年11月2日起计算，原告张萌起诉并未超过诉讼时效。该抗辩理由，不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、第一百三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：被告三门峡中海房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告张萌逾期交房违约金10130.64元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由被告三门峡中海房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 马建波二〇一六年十月二十日书记员 张玉双 来源：百度“”