（2015）绥北民初字第530号

裁判日期: 2016-10-20

公开日期: 2016-12-30

案件名称

宋艳华、朱凯与绥化市金龙房地产投资有限公司、曹晓娟房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

绥化市北林区人民法院

所属地区

绥化市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

宋艳华,朱凯,绥化市金龙房地产投资有限公司,曹晓娟

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百三十条，第二百一十二条，第二百二十六条，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

黑龙江省绥化市北林区人民法院民事判决书（2015）绥北民初字第530号原告：宋艳华，现住绥化市。原告：朱凯，现住绥化市。二原告委托诉讼代理人：周广宇，黑龙江五恒律师事务所律师。被告绥化市金龙房地产投资有限公司。法定代表人：吴先奇，职务总经理。委托诉讼代理人：任连波。委托诉讼代理人：李树森，黑龙江申平律师事务所律师。被告：曹晓娟，户籍所在地齐齐哈尔市拜泉县，现下落不明。原告宋艳华、朱凯与被告绥化市金龙房地产投资有限公司、曹晓娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋艳华及二原告委托诉讼代理人周广宇与被告绥化市金龙房地产投资有限公司委托诉讼代理人任连波、李树森到庭参加诉讼，被告曹晓娟经本院依法公告传唤，未出庭。本案现已审理终结。原告宋艳华、朱凯向本院提出诉讼请求：1.要求二被告将位于绥化市红卫街新世纪家园019栋第9层建筑面积714.19平方米房产（所有权证号：绥房权证城字第2125**号）、第10层建筑面积714.19平方米房产（所有权证号：绥化房证城字第212599号）的所有权转移登记至二原告名下；2.解除二原告与二被告签订的《房屋租赁合同》，二被告向二原告返还绥化市红卫街新世纪家园019栋第9层建筑面积714.19平方米房产（所有权证号：绥房权证城字第2125**号）、第10层建筑面积714.19平方米房产（所有权证号：绥房权证城字第2125**号）；3.二被告给付租金336,000元；4.二被告赔偿损失168,000元。诉讼费用由二被告负担。事实和理由：2014年1月23日，原告宋艳华、朱凯与被告绥化市金龙房地产投资有限公司、曹晓娟经协商签订《房屋买卖合同》两份，约定二被告将经过法院拍卖取得的坐落于绥化市北林区红卫街产权号108493，丘地号1701营业用房中的第9层房产（现所有权证号：绥房权证城字第2125**）、第10层房产（现所有权证号：绥房权证城字第2125**号）出卖给二原告。合同签订当日，二原告将购房款2,972,660元给付二被告。同日，二原告与二被告签订《房屋租赁合同》，二原告将购买的房产出租给二被告使用，租期自2014年1月22日至2014年11月22日，租金每月84,000元。租赁合同签订后，二被告支付租金至2014年11月22日。租赁合同到期后，二被告继续使用租赁物，但自2015年2月份开始未给付租金，二原告多次索要未果。被告绥化市金龙房地产投资有限公司辩称，原、被告双方未形成商品房买卖关系，而是民间借贷关系。2014年1月23日，原、被告经协商，被告向原告借款2,100,000元，约定月利率4分，原告为了保证其债权的实现，要求与被告签订《房屋买卖合同》，故双方于2014年1月23日签订了《房屋买卖合同》，约定将被告所有的位于绥化市北林区红卫街新世纪家园019栋第9层、10层，建筑面积分别为714.19平方米房屋卖予原告。合同签订之后，被告按双方约定自2014年2月24日起至2015年2月6日期间共支付利息1,040,000元。由于原告未取得上述房屋的所有权，所以，双方不存在房屋租赁合同关系，故原告要求将楼房所有权转移登记在原告名下的请求不应得到支持。另外，原、被告未形成房屋租赁合同关系，所以也不存在解除《房屋租赁合同》的情形。被告的意见是这起案件应按照民间借贷来处理，被告愿意偿还借款本金及利息，但利息约定过高，请依法予以调整。被告曹晓娟经本院依法公告传唤，无正当理由，未出庭应诉及答辩。原告宋艳华、朱凯围绕诉讼请求依法提交了证据：证据1、《房屋买卖合同》两份。证实2014年1月23日，二被告将经过法院拍卖取得的坐落于绥化市北林区红卫街产权号108493，丘地号1701营业用房中的第9层房产（所有权证号：绥房权证城字第2125**号）、第10层房产（所有权证号：绥房权证城字第2125**号）出卖给二原告，价款共计2,856,760元。证明二原告与二被告之间房屋买卖合同关系成立；证据2、（2012）绥中法执恢字第5号民事裁定书一份。证实二被告经过法院拍卖取得了坐落于绥化市北林区红卫街的原属绥化中包建筑安装工程有限公司的房产。证明二被告为该房产的所有权人；证据3、授权委托书一份。证实2013年6月1日，被告绥化市金龙房地产投资有限公司授权金宝宗全权处理出售房产的相关事宜；证据4、绥化市公证处公证书一份。证实2012年6月25日，二被告按份共有涉案房产，其中绥化市金龙房地产投资有限公司占99.9%的份额，曹晓娟占0.1%的份额；证据5、绥房权证城字第2125**号及绥房权证城字第2125**号房屋所有权证各一份。证实二被告将两处房产的所有权证交给二原告，该房产登记的所有权人为绥化中包建筑安装工程有限公司；证据6、收款收据一份。证实2014年1月23日，二原告给付被告绥化市金龙房地产投资有限公司购房款2,856,760元；证据7、《房屋租赁合同》一份。证实二原告于2014年1月23日将诉争房产出租给被告绥化市金龙房地产投资有限公司，期限自2014年1月23日至2014年11月22日，租金每月84,000元，每月23日付款，约定赔偿在租金基础上的50%。证明二原告与被告绥化市金龙房地产投资有限公司之间合同关系成立。被告绥化市金龙房地产投资有限公司围绕诉讼请求依法提交了证据：支付凭证三十二份。证实被告按照口头协议已将所借原告本金2,100,000元，按月息4分向原告支付自2014年2月24日至2015年2月6日期间的利息，合计1,040,000元，需要说明的是均无原告朱凯签名。被告曹晓娟未向本院提供证据，未到庭质证。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告绥化市金龙房地产投资有限公司对原告宋艳华、朱凯提供证据1的真实性无异议，对证明目的有异议。称房屋买卖合同只是一个形式，是原告为保证其债权的实现，在与被告协商民间借贷合同关系时要求与被告签订的，买卖合同关系未履行，双方实际履行的是民间借贷关系。对合同的主体有异议，合同上购买人标明宋艳华、朱凯，但合同无朱凯本人签字，是袁树柏代签，袁树柏未出庭，无从考察朱凯是否对袁树柏进行特别授权。无法确认朱凯与宋艳华是按份共有，还是共同共有；对证据2、3、4、5的真实性及证明目的均无异议；对证据6的真实性无异议，但需要说明的是由于被告主张双方形成的是借款合同关系，被告在原告处借资金2,100,000元，但合同约定价款及被告收据上体现的价款共计2,856,760元，主要是根据两层楼房按平方面积计算所得；对证据7有异议，由于双方不存在买卖合同关系，原告也未依据合同约定取得争议房屋的所有权，所以，不存在原告将所购房屋返租给被告的事实。另外，关于租赁费的约定有违常理，同时租赁合同上同样没有朱凯签字，是袁树柏代签，另外签名的时间是2014年1月22日，在此时间原、被告双方并没有形成买卖合同关系。原告宋艳华、朱凯对被告绥化市金龙房地产投资有限公司提供支付凭证中付款数额没有异议，对证明目的有异议。被告向原告支付的款项是按原、被告间租赁合同的约定支付的租金，并不是被告主张的借款的利息，被告单纯以支付款项的证据来证明该款项是属于利息的事实，如果单纯仅提供付款的证据，是证明不了被告主张的该付款属于借款的利息，原告对被告绥化市金龙房地产投资有限公司主张借贷2,100,000元的事实不予认可。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告绥化市金龙房地产投资有限公司对证据1、6的真实性无异议，故对证据的真实性予以确认；对证据7虽有异议，但无证据证实，故本院予以采信。原告对支付凭证中付款数额没有异议，故本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年4月9日，被告绥化市金龙房地产投资有限公司、曹晓娟经司法拍卖取得了绥化中包建筑安装工程有限公司坐落于绥化市北林区红卫街营业房屋1-24层，建筑面积16390.47平方米所有权，价款为33,600,000元。2012年6月25日，经绥化市公证处公证，二被告按份共有涉案房产，其中绥化市金龙房地产投资有限公司占99.9%的份额，曹晓娟占0.1%的份额。2014年1月23日，原告宋艳华、朱凯与被告绥化市金龙房地产投资有限公司、曹晓娟经协商签订《房屋买卖合同》两份，约定二被告将经司法拍卖取得的坐落于绥化市北林区红卫街产权号108493，丘地号1701营业用房中的第9层（所有权证号：绥房权证城字第2125**）、第10层（所有权证号：绥房权证城字第2125**号）出卖给二原告。合同签订当日，二原告将购房款2,972,660元给付二被告。同日，二原告与被告绥化市金龙房地产投资有限公司签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将上述房产出租给被告绥化市金龙房地产投资有限公司使用，租期自2014年1月22日至2014年11月22日，每月租金84,000元。租赁合同签订后，被告绥化市金龙房地产投资有限公司支付租金至2014年11月22日。租赁合同到期后，被告绥化市金龙房地产投资有限公司继续使用租赁物，租金一直未给付。本院认为，关于原告宋艳华、朱凯与被告绥化市金龙房地产投资有限公司、曹晓娟之间房屋买卖合同关系是否成立，是否有效的问题。庭审中，原告提供《房屋买卖合同》及收款收据，被告绥化市金龙房地产投资有限公司对真实性均无异议，虽对证明目的有异议，但无反驳证据证实，依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”的规定，原告提供的合同和收据符合房屋买卖合同构成的要件，因此原、被告之间房屋买卖合同关系成立，合法有效。关于原告宋艳华、朱凯与被告绥化市金龙房地产投资有限公司之间房屋租赁合同关系是否成立，是否有效的问题。本院认为，原告提供的《房屋租赁合同》，证实原告宋艳华、朱凯与被告绥化市金龙房地产投资有限公司之间房屋租赁合同关系成立，被告绥化市金龙房地产投资有限公司提出异议，理由是双方之间不存在房屋买卖合同关系，但无反驳证据证实，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，原告与被告绥化市金龙房地产投资有限公司之间租赁合同关系成立。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金……”及第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，被告绥化市金龙房地产投资有限公司未按约定期限给付租金系违约行为，故二原告要求被告绥化市金龙房地产投资有限公司给付租金并解除租赁合同的请求有理，应予支持。但要求赔偿损失的请求，无法律依据，本院不予支持。综上所述，二原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。被告绥化市金龙房地产投资有限公司的辩解理由不成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告绥化市金龙房地产投资有限公司、曹晓娟于本判决生效后十日内协助原告宋艳华、朱凯办理位于绥化市红卫街新世纪家园019栋第9层建筑面积714.19平方米房产（所有权证号：绥房权证城字第2125**号）、第10层建筑面积714.19平方米房产（所有权证号：绥化房证城字第212599号）的房屋所有权转移变更登记；二、解除原告宋艳华、朱凯与被告绥化市金龙房地产投资有限公司签订的《房屋租赁合同》。被告绥化市金龙房地产投资有限公司于本判决生效后十日内向原告返还绥化市红卫街新世纪家园019栋第9层建筑面积714.19平方米房产（所有权证号：绥房权证城字第2125**号）、第10层建筑面积714.19平方米房产（所有权证号：绥房权证城字第2125**号）；三、被告绥化市金龙房地产投资有限公司给付原告宋艳华、朱凯房屋租金336,000元；四、驳回原告宋艳华、朱凯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34,613元，由原告宋艳华、朱凯负担1,344元，被告绥化市金龙房地产投资有限公司、曹晓娟负担33,269元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。审　判　长　　孟红彪代理审判员　　邹雪光代理审判员　　王海霞二〇一六年十月二十日书　记　员　　杨　波关注公众号“”