（2016）豫07民终3178号
裁判日期: 2016-10-20
公开日期: 2016-11-08
案件名称
李桂花与郑恩道房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省新乡市中级人民法院
所属地区
河南省新乡市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
郑恩道,李桂花
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫07民终3178号上诉人（原审被告）：郑恩道，男，汉族，1979年6月24日出生，住河南省延津县。委托诉讼代理人：孙玉芳，河南千典律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李桂花，女，汉族，1954年6月13日出生，住河南省。委托诉讼代理人：徐剑，男，汉族，1953年8月29日出生，住河南省。委托诉讼代理人：李金辉，河南师大方正律师事务所律师。上诉人郑恩道因与被上诉人李桂花房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省新乡市红旗区人民法院（以下简称一��法院）（2016）豫0702民初129号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人郑恩道委托诉讼代理人孙玉芳，被上诉人李桂花委托诉讼代理人徐剑、李金辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑恩道上诉请求：请求二审法院撤销原判，改判驳回李桂花的诉讼请求。事实和理由：易购公司于2015年6月1日发出《易购商业广场调整公告》，之后郑恩道起诉，一审法院作出（2015）红民二初字第303号民事判决。本案一审判决与（2015）红民二初字第303号民事判决内容相悖。李桂花辩称，李桂花与郑恩道签订合同，约定租期一年，郑恩道至今仍拿着商铺钥匙，应支付2015年7月至9月的租金。郑恩道所称的新乡市易购商业管理有限公司（以下简称易购公司）导致其无法经营与李桂花无关。请求二审法院驳回上诉，维持原判。李桂花向一审法院起诉请求：1、依法判令郑恩道立即支付李桂花2015年7月1日至9月30日的租金12372元，并支付自2015年10月1日后实际占用期间的占用费用；2、判令郑恩道赔偿原告违约金12372元；3、判令郑恩道按每天千分之一支付逾期支付租金的滞纳金；4、本案的诉讼费用由郑恩道承担。一审法院认定事实：2014年5月10日，郑恩道租赁李桂花的位于易购商业广场1层358、359号商铺，并签订易购商业广场商铺租赁合同，两个商铺的租赁期限均自2014年10月1日至2015年9月30日止，郑恩道向李桂花缴纳358号、359号商铺每季度租金12372元及保证金12372元。该合同第四条第2项约定租金为现金支付，租金支付必须提前10天时间前交至出租方；第四条第4项约定承租方必须按照约定时间向出租方缴纳租金，如无故拖欠，出租方将有权向承租方每天按所欠租金的千分之一加收滞纳金。李桂花以郑恩道违反合同约定，诉至法院。一审法院认为，李桂花与郑恩道之间签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。易购公司作为涉案商铺所在商场的管理者，于2015年6月1日发出《易购商业广场调整公告》，直接影响到商铺的正常经营，事实上造成自公告确定停止对外营业的2015年7月起，被告已无法正常经营，该情况的出现虽然并非由郑恩道主观原因造成，但其未将商铺钥匙交予李桂花，现仍然对涉案商铺进行占用，由此给李桂花造成的2015年7月1日至9月30日的两个商铺的租金损失12372元，郑恩道应予承担，并按合同约定自2015年7月1日至9月30日每天按所欠租金12372元的千分之一向李桂花支付逾期支付租金的滞纳金。李桂花无证据证明郑恩��在租赁合同履行期间存在违约行为，郑恩道在另案中要求解除商铺租赁合同系因该合同目的无法实现，并非郑恩道原因造成，故对李桂花要求郑恩道支付违约金12372元的请求，不予支持。对于李桂花的其他请求，于法无据，不予支持。《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、郑恩道于判决生效之日起十日内支付李桂花租金12372元；二、郑恩道于判决生效之日起十日内向李桂花支付逾期支付租金的滞纳金（自2015年7月1日至2015年9月30日止每天按所欠租金12372元的千分之一计算）三、驳回李桂花的其他诉讼请求。如果郑恩道未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费418元��由李桂花负担209元，郑恩道负担209元。二审查明：2015年6月1日，易购公司发出《易购商业广场调整公告》，载明“因大部分商户经营状态不佳，产生商场应收物业费无法收取，导致商场物业服务工作无法正常进行。商管公司经研究决定，为改变现经营不佳状况，抱着对商户负责的态度，易购商业广场拟于2015年7月份起对1-3层将停止对外营业，进入商场调整期，二次开业时间以我商场最新公告为准。易购商业广场自2014年11月试营业、2014年12月20日正式开业以来，得到了全体业主的支持，给予商户至2015年4月1日前的经营免租，商管公司也将2014年11月的物业费用给予了免除。但受国内整体百货实体店经济效益下滑，商户经营不佳转让流失过多，商场业态业种品类不齐全，铺位分割无法统一管理售后，二次招租困难及现有商户已无力缴纳房租与物业费前提下，商场决定启动此次1-3层的经营调整。…对于无力经营且不服从商场调整的商户，装修押金及相关损失，由商户自行负责…”。2012年8月13日新乡市天安易居置业有限公司（以下简称天安公司）与李桂花签了《大学城易购商业广场物业使用权转让合同》，其中第二条转让方式第4项约定：“乙方（李桂花）使用面积的物业是整个商场的组成部分，整体经营由香港伟龙国际投资有限公司或其他第三方具有商业运营管理资质的公司统一管理。”第六条双方权利、义务第（一）款甲方权利、义务第1项约定：“甲方聘请的第三方商业运营管理公司有权依照法律、法规和本协议的约定，对乙方的经营活动进行监督和管理，按时收取乙方营业场地的物业管理费，水电费及其它相关费用，并与乙方签订物业管理服务合同。”第（二）款乙方权利、义务第1项约定：“乙方有权依照法律和本协议约定，对使用面积的物业进行自营、出租、转让获取收益，允许赠予和继承，但承租方、受让方、受赠方、继承方应代替乙方接手本协议约束。双方签订的合同必须以书面形式报甲方备案，以便管理。”本院认为：郑恩道与李桂花签订租赁合同，双方形成租赁合同关系。李桂花作为出租人，应当按照合同约定提供租赁物并保证承租人按照租赁合同约定使用租赁物。郑恩道作为承租人应当按期支付租金并按照合同约定使用租赁物。本案中，易购公司自2015年7月起停止了1-3层商铺的对外经营，易购公司对案涉商铺的管理是基于李桂花与天安公司于2012年8月13日签订的《大学城易购商业广场物业使用权转让合同》，根据该合同第六条第（二）款第1项的约定，郑恩道作为承租方应代替李桂花接受该合同约束，因此，郑恩道按2015年6月1日易购公司发出的《易购商业广场调整公告》的要求，于7月停止经营，是接受易购公司管理的结果。郑恩道租赁商铺的目的是为了进行经营，郑恩道虽然仍持有案涉商铺的钥匙，但其于7月1日后已无法按照合同约定使用案涉商铺，不能再继续营业。郑恩道与李桂花的租赁合同实质上已中止履行。郑恩道对与李桂花的租赁合同中止不存在过错，因此，李桂花要求郑恩道支付2015年7月1日之后的租金，本院不予支持。李桂花在租赁合同中止期间的损失可依据其与天安公司之间的法律关系另行主张。综上，一审判决郑恩道支付租金12372元及滞纳金欠妥，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：撤销河南省新乡市红旗区人民法院（2016）豫0702民初129号民事判决；驳回李桂花的诉讼请求。一审案件受理费418元，由李桂花负担。二审案件受理费109元，由李桂花负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵 霞审 判 员 陈兴祥代理审判员 贾 威二〇一六年十月二十日代理书记员 刘 冬 来自