（2016）粤03民终9286号
裁判日期: 2016-10-20
公开日期: 2017-09-13
案件名称
林丽容、林伟东与郑年良,黄国桥房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
林丽容,林伟东,郑年良,黄国桥,罗伟军,赖炯轩
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第一百零六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终9286号上诉人（原审原告）：林丽容，女，汉族，1943年12月23日出生，住所地：广东省深圳市罗湖区。上诉人（原审原告）：林伟东，男，汉族，1976年11月28日出生，住所地：广东省深圳市罗湖区。两上诉人共同委托诉讼代理人：叶洁红，广东广和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑年良，男，汉族，1973年6月20日出生，住所地：广东省深圳市罗湖区。被上诉人（原审被告）：黄国桥，男，汉族，1970年7月8日出生，住所地：广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：罗柳春，广东恒港律师事务所律师。原审第三人：罗伟军，男，汉族，1972年6月22日出生，住所地：广东省深圳市罗湖区。原审第三人：赖炯轩，男，汉族，1973年2月20日出生，住所地：广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：程志文，广东朗迪律师事务所律师。上诉人林丽容、林伟东因与被上诉人郑年良、黄国桥，原审第三人赖炯轩、罗伟军房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第414号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人林伟东、林丽容的共同委托诉讼代理人叶洁红、被上诉人黄国桥的委托诉讼代理人罗柳春、原审第三人赖炯轩的委托诉讼代理人程志文到庭参加诉讼，被上诉人郑年良、原审第三人罗伟军经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。林伟东、林丽容上诉请求：1、撤销原判，撤销郑年良、黄国桥签订的深（龙）房现买字(2014)第9905号《深圳市二手房买卖合同》，黄国桥将深圳市龙岗镇龙东大埔村私宅返还林丽容、林伟东，并恢复登记至林丽容、林伟东名下；2、郑年良、黄国桥承担本案上诉费及保全费。事实与理由：一、一审法院未查明以下事实，导致一审判决错误。1、林丽容、林伟东出具委托公证书事出有因：罗伟军与深圳市众协贸易有限公司（郑年良）于2013年签订《协议书》，约定郑年良通过向上海浦东发展银行授信借款，罗伟军通过上诉人涉案房产龙岗区龙东大浦村深房地字第××号作为借款在抵押担保。另外，郑年良、黄国桥与罗伟军于2014年3月10日签订了《房屋抵押借款协议》，郑年良从2013年1月1日至2014年4月10日借款给罗伟军300万，罗伟军应在2015年4月10日将借款本金、利息及产生的咨询服务费330万元整归还郑年良，罗伟军自愿把涉案房产作为房屋抵押给郑年良，如罗伟军在借款到期内没有归还330万元，罗伟军自愿将涉案房产由郑年良做第三方抵押授信或出售。基于上述事实林伟东、林丽容于2014年2月24日向深圳市罗湖公证处办理了涉案房产的《公证书》，用于银行的授信贷款。2、房屋抵押借款协议签订后，郑年良并没有借款300万元给罗伟军，郑年良将涉案房产过户给黄国桥的时间是2014年7月17日，仍未到协议约定在2015年4月10日的还款时间。因此郑年良没有权力将涉案房产出售。3、林丽容、林伟东因重大误解办理了涉案房产委托出售的《公证书》给郑年良，如果郑年良凭此公证书办理过户给善意第三人，善意第三人因此而取得涉案房产是有效的。但郑年良将房产过户给黄国桥，黄国桥恰恰不是善意第三人，通过林丽容、林伟东提供的林丽容、林伟东与黄国桥的录音，还有录音现场的证人罗某以证明，黄国桥与郑年良是合伙人，因为郑年良的股东担心罗伟军违约，所以先将涉案房产过户到黄国桥名下。基于郑年良与黄国桥的关系，而且黄国桥与林丽容也是认识的，黄国桥完全知道罗伟军将涉案房产作为贷款的担保，贷款的还款期限未到，郑年良没有权利直接将房产过户给他。二、林丽容和林伟东有确凿的证据证明郑年良及黄国桥为恶意串通，损害作为涉案房产所有人林丽容和林伟东的权益。林丽容和林伟东在一审时提供了2015年1月22日林丽容、罗伟权及黄国桥的录音。罗伟权作为上述录音现场的证人，可以证明上述事实。三、涉案房产至今仍由林伟东、林丽容收取租金，黄国桥的行为有违正常。如黄国桥为善意第三人，从郑年良手上购买涉案房产后，肯定第一时间收楼，予以居住或出租，实现购买的房产价值。但匪夷所思的是，从2014年7月7日购买房产后，郑年良和黄国桥并未收楼，涉案房产至今仍由林丽容出租使用。黄国桥的行为有违正常。恰恰证明录音所述真实，黄国桥只是为郑年良的股东代持房产，黄国桥为非善意第三人。四、在林伟东、林丽容发现黄国桥、郑年良的恶劣行径而，于2015年2月2日起诉，黄国桥、郑年良则用各种办法拖延开庭时间，并再抵押给赖炯轩，炮制出(2015)深罗法民一初字第2190号民事调解书，企图将涉案房产再转让给其他第三方，以达到让林伟东、林丽容无法再追回房产的目的，幸好现在林伟东、林丽容提出了执行异议，执行中止，涉案房产未被拍卖，未给林伟东、林丽容酿成不可挽回的损失。林丽容70多岁了，这套房产是林丽容晚年的养老来源。现被黄国桥、郑年良以恶意串通的手段侵吞，实在让林伟东、林丽容愤愤不平，难以甘心。请二审法院在查明事实的情况下，予以改判，以维护林伟东、林丽容的合法权益。黄国桥辩称，一、黄国桥与郑年良签订了房屋买卖合同合法有效，而且黄国桥也支付了相应的对价。二、关于收取房屋租金的事实，当时因为该房屋未办理过户之前由林丽容、林伟东出租，根据合同法的相关规定，买卖不破租赁，黄国桥取得房产所有权后，多次找到承租人要求收取租金，直到2015年12月才开始收取。赖炯轩辩称，一、林丽容、林伟东和黄国桥之间所签订的房屋买卖合同合法有效。林丽容、林伟东认为这份合同存在恶意串通和重大误解两种情形，应当予以撤销，我认为，1、黄国桥向郑年良支付了对价，不存在恶意串通。合同价款和实际支付的金额不一致，很正常，现在存在大量的阴阳合同，而且两个数额相差不大，而且还要含有税费，不能因为金额不一致而推定恶意串通。2、黄国桥依据公证委托书而签订购房合同而取得房产的行为，林丽容、林伟东认为是重大误解，林伟东在证明上说很清楚：“因为房产涉及债务过户到黄国桥名下，本人没有异议”，林丽容、林伟东所说的重大误解也没有事实依据。所以一审判决对案件事实认定是很清楚的。二、林丽容、林伟东请求撤销签订的买卖合同，而林丽容、林伟东在一审诉请的是确认合同无效，到底是有效还是无效，林丽容、林伟东混为一谈。请求二审法院依法查明事实，驳回林丽容、林伟东的全部上诉请求。郑年良未到庭，未答辩。罗伟军未到庭，未答辩。林丽容、林伟东向一审法院起诉请求：1、郑年良与黄国桥签订的深（龙）房现买字（2014）第9905号《深圳市二手房买卖合同》无效；2、黄国桥将深圳市龙岗镇龙东大埔村私宅返还林丽容、林伟东，并恢复登记至林丽容、林伟东名下；3、黄国桥、郑年良承担本案保全及诉讼费用。一审法院审理查明：林丽容、林伟东于2007年9月28日通过受赠方式取得了位于深圳市龙岗区龙岗镇龙东大埔村的涉案房产，2008年3月26日登记至林丽容、林伟东（各占50%份额）名下，房产证号为深房地字第××号。2014年2月24日，林丽容、林伟东出具公证委托书，委托郑年良等人为其代理人，代理期限为2014年2月24日至2017年2月24日，代理人可以在代理期限内以林丽容、林伟东的名义办理涉案房产的相关事项，其中包括办理购买涉案房产的有关手续，代为签署《深圳市二手房买卖合同》，代为签署《深圳市房地产转移登记申请表》，到公证处代为办理《深圳市二手房买卖合同》公证并签署相关文件，到公证处代为办理抵押合同公证并签署相关文件，领取房地产证，到国土局、产权登记中心办理房产过户、转移登记、抵押登记等手续。2014年7月17日，郑年良作为林丽容、林伟东的代理人与黄国桥签订了《深圳市二手房买卖合同》（合同编号：深（龙）房现买字【2014】第9905号）。合同约定：林丽容、林伟东将其所有的位于深圳市龙岗区龙岗镇龙东大埔村私宅的涉案房产转让给黄国桥，转让成交价为1479476元；签订合同时黄国桥支付定金70000元；定金以外的购房款1409476元的付款方式由双方自行协商处理；涉案房产没有设定抵押也未被查封，林丽容、林伟东享有完全处分权；林丽容、林伟东与黄国桥应于签订《二手房买卖合同》30日内，共同向房地产权登记机关申请办理转移登记手续。2014年8月7日，涉案房产的产权人由林丽容、林伟东过户登记至黄国桥名下（100%产权）。2014年8月13日，黄国桥作为借款人，赖炯轩作为出借人，双方签订了《借款合同》，双方约定黄国桥因资金周转向赖炯轩借款1500000元，借款期限为1年，到期一次性还本金。黄国桥愿意以其名下的涉案房产为本借款合同项下借款提供抵押担保，并办理房产抵押登记手续，《抵押合同》另行签订。当天，黄国桥作为抵押人，赖炯轩作为抵押权人，双方另行签订了《房地产抵押合同》，双方约定：黄国桥愿意以其有权处理的涉案房产做抵押，抵押金额为借款合同项下的借款金额1500000元；抵押期限为自本合同生效之日起，至借款合同项下借款本息及产生的其他相关费用清偿完止；在黄国桥还清借款本息后，赖炯轩应及时解除抵押登记；如黄国桥到期未依约偿还借款本息或所延期限已到仍不能归还借款本息的，赖炯轩作为抵押权人有权依照法定方式处分抵押物。同日，黄国桥作为抵押人，赖炯轩作为抵押权人向深圳市房地产权登记中心出具了《确认函》，确认双方签订了借款为1500000元的《借款合同》，同时签订了《抵押合同》，赖炯轩给予借款的同时，要求黄国桥将其名下的涉案房产抵押至赖炯轩名下。根据2014年8月13日黄国桥出具的《声明》和2014年7月8日的深圳农村商业银行的客户转账回单，证实黄国桥与赖炯轩签订的《借款合同》内所述的借款1500000元经黄国桥本人指定并同意已由赖炯轩于2014年7月8日通过其深圳农村商业银行账号（09×××88）转入郑年良的深圳农村商业银行账号（62×××92），系郑年良代收该款，黄国桥确认已收到上述款项。2014年8月15日，涉案房产抵押登记至赖炯轩名下，抵押金额为1500000元。另查明，2013年1月23日，罗伟军作为甲方，郑年良、深圳市众协贸易有限公司作为乙方，双方签订了《协议书》，约定甲方自愿将其拥有合法处分权的下列房产抵押至乙方所指定的银行，房产位于龙岗区龙东大埔村，权利人为林丽容、林伟东，深房地字第××号，建筑面积481.6平方米作为借款人深圳市众协贸易有限公司与上海浦东发展银行或授信下借款的抵押担保。一审庭审中，林丽容、林伟东对于罗伟军将当时归其所有的涉案房产抵押给上海浦东发展银行的行为予以认可，且主张其于2014年2月24日出具《公证委托书》的目的正是委托郑年良等人代为办理该抵押登记手续。一审庭审中，针对郑年良是否有权代林丽容、林伟东出售涉案房产的问题，林丽容、林伟东主张，林丽容、林伟东出具公证委托书的目的只是为了办理2013年1月23日罗伟军与郑年良、深圳市众协贸易有限公司银行所签订的抵押登记手续，没有委托郑年良收取购房款，郑年良、黄国桥是恶意串通的，涉案房产过户时郑年良没有告知林丽容、林伟东，林丽容、林伟东也没有收到任何交易房款，因此，郑年良与黄国桥签订的房地产买卖合同是无效的。郑年良主张，林丽容、林伟东已经出具了授权委托书给郑年良，且公证书中载明林丽容、林伟东对郑年良关于转让涉案房产的授权，基于此授权，郑年良有权进行涉案房产交易行为，即便交易当中出现了偏差，所产生的后果也应当由林丽容、林伟东自行承担。林丽容、林伟东所称出具公证书的目的是为了办理所谓的抵押登记手续仅是言语上的表示，只能称为言词证据。且郑年良已经基于林丽容、林伟东的授权与黄国桥签署了房屋买卖合同，进行了变更登记，物权已经发生了转移，房款没有及时得到支付只能形成债权，不能作为撤销房屋买卖的理由；黄国桥主张，因其在与郑年良签订《二手房买卖合同》时，被告郑年良向其出具了公证委托书，其是基于公证委托的效力才与郑年良签订了房屋买卖合同，并办理了过户登记手续，而且一次性支付了房款，因此，黄国桥是善意第三人，不能因为林丽容、林伟东与郑年良之间有纠纷或矛盾就导致认定涉案买卖合同无效。再查明，1、林伟东于2015年4月13日向黄国桥出具了《证明》一份，证明该涉案房产涉及其他债务原因被过户至黄国桥名下，其本人无任何异议。林伟东并未起诉过郑年良、黄国桥等人，未在该案中签署过任何法律文件，也未委托任何人签署过诉讼文件，对于该案的起诉状、授权委托书、证据清单中的签名并非其本人所签署。2015年10月9日，林伟东又出具一份《情况说明》，证明其在不了解情况之下，于2015年4月13日向黄国桥出具了《证明》，现其撤销该份《证明》，全权委托及追认林丽容在本案中所有的行为，包括但不限于起诉状、授权委托书、证据清单的签名，而且起诉状、诉讼保全申请书、授权委托书、证据清单上的签名均由其本人补签确认。2、第三人赖炯轩作为另案原告，以黄国桥未按双方于2014年8月13日签署的《借款合同》约定偿还借款为由向深圳市罗湖区人民法院提起诉讼，深圳市罗湖区人民法院于2015年5月27日制作了《民事调解书》（【2015】深罗法民一初字第2190号），调解书内容包括：“被告黄国桥确认应偿还原告赖炯轩借款本金150万元和支付相应利息；被告确认应向原告支付原告律师费75000元；被告欠原告上述款项共计1869000元，被告应于2015年6月1日前向原告支付60万元，2015年6月15日前支付60万元，2015年6月30日前支付669000元；若被告有任何一期未按期足额支付上述款项给原告，原告有权就150万元未支付部分以及律师费、利息向人民法院申请强制执行，并申请拍卖被告名下的房产（深房地字第××号），且在1869000元范围内优先受偿。2015年6月9日，深圳市罗湖区人民法院出具了《受理执行案件通知书》，告知赖炯轩决定受理其申请强制执行黄国桥一案的材料。因林丽容、林伟东于2015年1月29日向我院申请对涉案房产进行财产保全，我院审查后对该涉案房产进行了查封，查封期限为2015年2月11日至2017年2月10日，故深圳市罗湖区人民法院中止了对该涉案房产的强制执行。3、深圳市众协贸易有限公司于2009年8月3日成立，法定代表人为郑年良。一审法院认为，本案的争议焦点为郑年良与黄国桥签署的《深圳市二手房买卖合同》（编号：深（龙）房现买字【2014】第9905号）是否合法、有效。首先，林丽容、林伟东于2014年2月24日出具了公证委托书，委托被告郑年良为其代理人，代理权限包括了办理购买涉案房产的有关手续，代为签署《深圳市二手房买卖合同》、办理过户登记手续等委托权限。根据该份授权委托书，郑年良有权以林伟东、林丽容代理人的身份出售涉案房产以及办理相关转让手续，郑年良为有处分权人；其次，根据黄国桥提供的《借款合同》、《声明》、《房地产抵押合同》以及深圳农村商业银行的客户转账回单等证据，证实黄国桥已通过向赖炯轩借款1500000元用于支付涉案房产的购房款，赖炯轩也于2014年7月8日通过银行转账方式直接将该1500000元的购房款支付至郑年良账户，且涉案房产已于2014年8月7日登记至黄国桥名下，完成了涉案房产的权属变更。因此黄国桥已按照合同约定向郑年良支付了合理对价且双方已完成了涉案房产的过户登记手续，另因林丽容、林伟东亦未提供充分证据证明黄国桥、郑年良两人属于恶意串通签署涉案合同损害了林丽容、林伟东的利益，故郑年良、黄国桥双方签订的《深圳市二手房买卖合同》（编号：深（龙）房现买字【2014】第9905号）应为合法、有效。林丽容、林伟东要求确认郑年良、黄国桥签订的深（龙）房现买字（2014）第9905号《深圳市二手房买卖合同》无效且要求将涉案房产恢复登记至林丽容、林伟东名下的诉请，一审法院不予支持。关于林丽容、林伟东提出的其出具公证书的目的只是为了办理抵押登记手续，黄国桥、郑年良对于该授权目的早已知晓，且其从未收到该150万元的购房款，郑年良、黄国桥属恶意串通的主张，一审法院认为，首先，林丽容、林伟东所称其出具公证书的目的是为了办理抵押登记手续，且黄国桥、郑年良对于该目的已事先知晓仅有林丽容、林伟东本人的庭审陈述，并无其他证据予以佐证；其次，郑年良基于林丽容、林伟东的授权与黄国桥签署了房屋买卖合同，属于有权代理，黄国桥也依约一次性支付了购房价款并完成了涉案房产的权属变更登记，物权已经发生了变动，合同已经履行完毕。关于林丽容、林伟东所称其从未收到购房款150万元的事实只能形成债权，并不能产生物权变动的效力，亦不能成为确认涉案合同无效的理由。故林丽容、林伟东的该主张一审法院不予采纳。关于郑年良、黄国桥及赖炯轩主张林伟东不是本案适格原告的主张，一审法院认为，林伟东于2015年10月9日出具的《情况说明》，证实其已经全权委托并追认林丽容在本案中所有的行为，包括但不限于起诉状、授权委托书、证据清单的签名；且起诉状、诉讼保全申请书、授权委托书、证据清单上的签名均由林伟东本人补签确认。林伟东作为涉案房产的原共同处分权人，属于必须共同进行诉讼的当事人，有权且应当作为本案的共同原告参与诉讼，且林丽容、林伟东已在开庭前对其作为原告参与本次诉讼的身份予以确认，故林伟东为本案的适格原告，郑年良、黄国桥及第三人赖炯轩的该主张，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十四条、第六十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第七十三条之规定，判决驳回林丽容、林伟东的全部诉讼请求。本案诉讼受理费17486元，保全费5000元，合计22486元（林伟东、林丽容已预缴），由林伟东、林丽容负担。二审查明：原审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件。根据林伟东、林丽容的上诉内容，本案的争议焦点为郑年良作为林伟东、林丽容的代理人与黄国桥签订的涉案房产的买卖合同效力。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。根据物权法的以上规定，即使无处分权人处分了权利人的不动产，只要受让人受让该不动产时是善意的，权利人就无权追回。否则，权利人有权追回。本案中，根据林伟东、林丽容出具给郑年良的委托书内容，郑年良没有出售涉案房产的权利，郑年良依据该份委托书，作为林伟东、林丽容的代理人与黄国桥签订涉案房产的买卖合同，出售涉案房产，属于无权处分，为无处分权人。黄国桥作为购买涉案房产的买受人，没有审查郑年良代理行为的有效性，就与郑年良签订涉案房产的买卖合同，没有尽到审慎勤勉的注意义务，因此，不能认定黄国桥在受让涉案房产时为善意。由于郑年良无处分权处分了林伟东、林丽容房产，黄国桥作为受让人亦非善意，因此，林伟东、林丽容作为权利人有权追回。林伟东、林丽容要求认定郑年良与黄国桥签订的涉案房产买卖合同无效的请求应予以支持。由于涉案房产设定了抵押权，在抵押权消除前，林伟东、林丽容请求过户的诉请本院不予支持。林伟东、林丽容可在抵押完全消除后再行主张有关权利。原审认定事实及适用法律有误，本院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第414号民事判决；二、郑年良与黄国桥签订的深（龙）房现买字（2014）第9905号《深圳市二手房买卖合同》无效；黄国桥将房产证号为深房地字第××号的深圳市龙岗镇龙东大埔村房产返还林丽容、林伟东；三、驳回林丽容、林伟东的其他诉讼请求。一、二审案件受理费、保全费共计39970元，由郑年良、黄国桥共同负担。本判决为终审判决审判长 陈 明 亮审判员 路 德 虎审判员 朱 宽二〇一六年十月二十日书记员 张东阳（兼）附本判决所适用法律法规：《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 更多数据：搜索“”来源：