（2016）粤0306民初8985号
裁判日期: 2016-10-20
公开日期: 2016-12-12
案件名称
张超与深圳市朝夕海纳投资管理有限公司,邹琴房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市宝安区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张超,深圳市朝夕海纳投资管理有限公司,邹琴
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条；《中华人民共和国公司法（2005年）》：第六十三条
全文
广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0306民初8985号原告：张超，男，1986年10月1日出生，户籍地址。委托代理人：王莉，广东鼎义律师事务所律师。被告：深圳市朝夕海纳投资管理有限公司，住所地深圳市龙华新区民治街道新区大道与简上路交汇处长城里程家园3－1－1002室，组织机构代码08842056X。法定代表人：邹琴。被告：邹琴，女，汉族，1964年3月22日出生，户籍地址。原告张超与被告深圳市朝夕海纳投资管理有限公司（以下简称朝夕海纳公司）、邹琴租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员陈晖适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人王莉和被告邹琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2016年2月24日，原告与被告邹琴签订《房屋租赁合同》，约定原告承租位于深圳市龙华新区工业东路88号综合楼朝夕海纳大厦第7层C701－706房间作为办公室使用，租赁期间从2016年3月1日至2018年6月30日，装修期为2016年2月24日至2月底，租金为每月14,700元，押金为29,400元。原告当日支付了押金。2016年2月28日，由于被告朝夕海纳公司与朱伟良发生水电费纠纷，导致涉案房屋停水停电无法使用，后业主将涉案房屋收回。由于被告方原因，租赁合同无法继续履行，原告多次与其协商要求退还押金等。被告朝夕海纳公司系一人有限责任公司，被告邹琴是其股东及法人，二被告财产混同，被告邹琴应当对被告朝夕海纳公司的债务承担连带责任。诉讼请求：1、判决被告朝夕海纳公司向原告退还房屋押金29,400元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率从2016年2月24日起计算）；2、判决被告邹琴对第一项付款义务承担连带责任；3、本案诉讼费由被告承担。两被告辩称：原告并未向被告方履行解除《房屋租赁合同》的相关手续，应视为双方的租赁合同关系继续有效。根据原、被告签订的《房屋租赁合同》约定，原告在解除合同时应保证租赁房屋及附属设施的完好，同时结清应当由原告承担的各项费用并办理有关移交手续。但原告实际并未向被告方结清各项费用，也未办理任何移交手续。被告方有权拒绝返还其所缴纳的保证金。原告起诉所称的“押金”实际为双方约定的履约保证金。根据《房屋租赁合同》约定，原告损坏租赁房屋及其配套设备、设施的，拖欠被告方租金、水电费等费用的，被告有权不予返还原告支付的保证金。即使本着公平合理的原则，原告缴纳的保证金也应当抵消原告损坏租赁房屋及其配套设备、设施的实际损失，以及原告拖欠被告租金、水电等的使用。综上，请求法庭驳回原告诉讼请求。经审理查明：2016年2月24日，被告邹琴以其个人名义与原告签订了一份《房屋租赁合同》，约定原告从被告邹琴处承租位于深圳市龙华新区工业东路88号综合楼朝夕海纳大厦第7层C701－706号房屋作为办公室使用。该《房屋租赁合同》约定的主要内容包括：1、租赁期限从2016年3月1日至2018年6月30日，其中2016年2月24日至2月底为装修期；2、租金每月14,700元，第二年起开始递增10%，当月租金于每月2日前支付；3、合同签订时原告需支付租赁保证金29,400元，同时交纳第一次租金14,700元。上述《房屋租赁合同》签订后，原告向被告邹琴交付了保证金29,400元，被告也向原告交付了租赁房屋。在2016年2月28日时，原告承租的房屋即发生停水停电，此后原告未再实际使用租赁房屋。本案中，被告为证明原告损坏了租赁房屋，提供了照片、光碟等证据。视频和照片显示了房屋管线部分凌乱的状况，但原告认为与其无关。以上事实有庭审举证、质证的《房屋租赁合同》、收据、照片等证据和庭审笔录予以证实。本院认为，被告朝夕海纳公司对与原告之间成立的房屋租赁合同关系并无异议，且有其法定代表人邹琴签订的《房屋租赁合同》予以印证，对该部分事实本院予以确认。朝夕海纳公司作为出租人，应当按约定向原告提供符合约定用途的房屋。而在朝夕海纳公司向原告交付租赁房屋后的装修期内，即发生停水停电等致使原告无法实际使用房屋的情形，因此朝夕海纳公司已构成违约，且该违约情形足以使原告合同目的无法实现，原告可以提出解除双方之间的房屋租赁合同关系，并要求返还已支付的保证金。关于两被告辩称原告未履行解除《房屋租赁合同》的相关手续的意见，因原告并未实际使用房屋，且停水停电时尚在双方约定的装修期内，原告对朝夕海纳公司并不需负担租金、水电等各项费用的义务。原告在本案中，以无法使用约定房屋为由要求被告方返还保证金，已明确体现出解除双方之间的房屋租赁合同关系的意思表示，则被告收到原告本案起诉状之日即应视为双方租赁合同解除的时间。原告要求朝夕海纳公司返还保证金29,400元的诉讼请求，本院应予以支持。另由于双方之间的房屋租赁合同关系是由于朝夕海纳公司违约而解除，由此给原告造成的损失应予赔偿。原告要求朝夕海纳公司自2016年2月24日起计付保证金利息的诉讼请求，本院也应予以支持。由于朝夕海纳公司是以被告邹琴为唯一股东的一人有限责任公司，在被告邹琴不能证明其财产与朝夕海纳公司财产独立的情况下，应当对被告朝夕海纳公司的债务承担连带责任。在上述《房屋租赁合同》中约定，原告是向被告邹琴交付租赁保证金，而实际履行过程中原告也依约向邹琴个人交付了该保证金，该情形能够显示被告邹琴与朝夕海纳公司的财产存在混同现象。本案中，被告邹琴亦未能证明其个人财产与朝夕海纳公司财产相互独立，因此原告要求被告邹琴对朝夕海纳公司债务承担连带责任的诉讼请求，本院亦予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，判决如下：一、被告深圳市朝夕海纳投资管理有限公司于本判决生效之日起三日内向原告张超返还租赁保证金29,400元，并支付利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率从2016年2月24日起计至款项付清之日止）；二、被告邹琴对上述深圳市朝夕海纳投资管理有限公司的付款义务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费271元，由两被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 陈 晖二〇一六年十月二十日书记员 白巧(兼)书记员 唐 聪附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法规规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。第2页共5页 来自