（2016）鄂0502民初1740号
裁判日期: 2016-10-20
公开日期: 2016-12-16
案件名称
李友林与郭啟炎合同纠纷一审民事判决书
法院
宜昌市西陵区人民法院
所属地区
宜昌市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李友林,郭啟炎
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第二百一十二条，第二百二十四条第一款，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
湖北省宜昌市西陵区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0502民初1740号原告李友林（反诉被告），女，土家族，1968年11月8日出生，住湖北省长阳土家族自治县。被告郭啟炎（反诉原告），男，汉族，1933年2月4日出生，住宜昌市西陵区。委托代理人杨傲，湖北诚业律师事务所律师。原告李友林诉被告郭啟炎合同纠纷一案，本院于2016年8月17日受理后，依法适用简易程序，由审判员丁戎独任审理，被告郭啟炎提出反诉，本院依法合并审理，于2014年10月11日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李友林，被告（反诉原告）郭啟炎的委托代理人杨傲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李友林诉称，李友林与郭啟炎签订门面租赁合同是接手的原租赁人浙江人郑卫永的烟酒店，郑卫永在装修好门面货架后因老家有事转让，郭啟炎同意郑卫永转让门面，并与李友林当场签订租赁合同，李友林付给郑卫永转让费三万元，租赁合同上特别约定，若合同到期后乙方可续租也可终止，甲方不得擅自解除，乙方不再租用，需提前一月通知甲方，解除合同后门面转让由乙方自行处理，转让费由乙方所得，甲方不得干涉。租赁期三年到期后，双方又协商从2013年9月底到期后再续租三年，2016年7月23日，李友林与郭啟炎协商门面事宜时，郭啟炎说到期后要收回门面不租了，也不同意李友林转让门面，其行为违反了合同约定。故诉至法院请求依法判决：1、确认原告对门面有转让的权利；2、判令被告违约支付原告经济损失5万元整（转让费3万元，门面重新装修费1.5万元，营业损失0.5万元）；3、由被告承担诉讼费。原告李友林为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据1、施孝红2010年7月27日出具的“今收到福绥路27号店面转让费壹万叁仟元整”的收据、李友林2010年9月25日在中国邮政储蓄银行股份有限公司宜昌分行取现金30000元的账户交易明细，证明郑卫永曾支付施孝红转让费，李友林在接手福绥路27号店面时也向郑卫永支付了转让费30000元。证据2、李友林与郭啟炎于2010年9月26日签订的《租赁门面协议书》，证明双方签订合同时约定房屋转让由李友林自行处理，转让费归李友林所得。证据3、宜昌市中级人民法院（2015）鄂宜昌中民二终字第00288号《民事判决书》，证明通过人民法院判决确认双方续租租期到2016年10月1日。被告郭啟炎辩称，1、原告要求房屋转让权利没有法律依据，本案是租赁合同纠纷，只有租赁权和续租权，不存在房屋转让的权利，没有法律上直接规定有房屋转让的权利，我方认为原告没有转让权利；2、原告要求被告承担5万元经济损失没有法律和事实依据，转让费3万元属于原告与原承租人之间的法律关系，与本案无关，是否支付没有依据，属于另一个法律关系，房屋装修费用是否属于添附需要原告举证，且已经六年应折旧为零；3、营业损失不存在，原告各项损失没有事实依据。综上，请求法院查明事实，驳回原告的各项请求。被告郭啟炎就本诉部分未提交证据。反诉原告郭啟炎诉称，现租赁合同到期，双方无继续签订租赁合同的意愿，现提出反诉，诉讼请求为：1、判令反诉被告立即搬出房屋；2、判令反诉被告支付房屋占用费直至搬出房屋之日止。审理中，反诉原告郭啟炎变更诉讼请求为：判令反诉被告支付2016年9月1日至30日的租金1800元。反诉原告郭啟炎为支持其主张，向本院提交了以下证据：证据1、《租赁门面协议书》，证明租金每月1800元，租期是到2016年10月1日。证据2、《照片》，证明2016年10月10日李友林已经腾退该房屋，应交纳相应欠付租金，租金计算至2016年10月10日。反诉被告李友林辩称，本人是2016年9月30日搬出，房租是每个月从8号开始交，所以我只认可从8号至30号的房租。反诉被告李友林就反诉部分未提交证据。对原告（反诉被告）李友林、被告（反诉原告）郭啟炎提交的证据，各方当事人质证及本院认证意见如下：一、被告郭啟炎对原告李友林所提供施孝红2010年7月27日出具的收据真实性持有异议，认为该证据属于证人证言，应当由其出庭作证，才能证明其真实性，与本案原告中诉状中所称的郑卫永是两个人，且与李友林说的3万元转让费不一致，与本案没有关联性；对交易明细，只能证明原告李友林银行账户存取款情况，不能证明其是否用3万元支付的款项，其交易用途无法证明。本院认为，原告李友林提交的施孝红所出具的收据，有原件佐证，但与本案没有关联性；李友林提供的3万元取款明细没有其他证据佐证，不能证明其用于支付郑卫永转让费的用途，决定对其证明力不予采信。二、被告郭啟炎对原告李友林所提供的《租赁门面协议书》真实性无异议，双方是按合同履行了六年，房屋月租金是1800元，但是合同不能证明原告有房屋转让权利，第三条规定，是针对甲方三年期间内不能擅自解除，如果解除乙方才能处理，如果合同解除，不存在乙方还能转让房屋，确认房屋转让的条款是无效条款，合同已经到期，该条款不再适用。本院认为，被告郭啟炎对原告李友林所提供的《租赁门面协议书》真实性无异议，本院对证据的真实性予以确认。三、原告（反诉被告）李友林对被告（反诉原告）郭啟炎提供的《照片》未明确发表质证意见，但认可2016年9月房租未交是因为转租事情没处理好，并于9月30日搬离房屋。双方在庭审中已一致确认于9月30日搬离及欠交2016年9月8日至9月30日租金的事实，本院依法对上述事实予以确认。经审理查明，郭啟炎（出租人、甲方）与李友林（承租人、乙方）于2010年9月26日签订的《租赁门面协议书》，约定将福绥路27号一楼约40平方米的房屋租给李友林使用，月租金为1800元，租赁时间从2010年10月1日起，租用期限为三年，该协议还约定“若合同到期后乙方可续租也可终止，甲方不得擅自解除，乙方不再租用，需提前一月通知甲方，解除合同后门面转让由乙方自行处理，转让费由乙方所得，甲方不得干涉”。后双方曾因续租房屋意见不一诉至法院，经宜昌市西陵区人民法院（2015）鄂西陵民初字00170号《民事判决书》和宜昌市中级人民法院2015年8月11日作出的（2015）鄂宜昌中民二终字第00288号《民事判决书》确认，李友林继续租用该房屋到2016年10月1日。2016年7月23日，李友林找郭啟炎商量该房屋续租及转租时遭拒，双方协商无果，遂成讼。另查明，李友林已于2016年9月30日搬离该房屋，尚欠2016年9月8日至9月30日的租金未交。本院认为，一、李友林与郭啟炎签订《租赁门面协议书》系双方真实意思表示，合法有效，且经人民法院生效法律文书确认，该房屋租赁期限是到2016年10月1日止，现李友林已于2016年9月30日搬离该房屋，房屋租赁期限届满，双方未续签合同，租赁合同自然终止。原告李友林主张确认其对房屋有转让的权利，因李友林不具有该房屋的所有权，其主张的转让权实际上是房屋转租的权利，也就是租赁权的转让，即爱让者通过支付一定的转让费用等方式，将原承租人的租赁权购买下来。但是，《中华人民共和国合同法》规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。本案中郭啟炎在房屋租赁期限届满后不同意继续出租房屋，李友林作为承租人就应将房屋返还出租人，其不再具有承租权，故原告李友林要求确认其对承租的房屋有转让权利的主张，本院不予支持。二、关于原告要求被告发支付经济损失5万元整（转让费3万元，门面重新装修费1.5万元，营业损失0.5万元）的请求，原告李友林以曾向郑卫永支付3万元转让费为由要求被告郭啟炎赔偿转让费3万元，于法无据，且转租房屋的转让费通常包括了原承担人剩余租赁期间的租金、商品、经营设备等添附物及无形商业价值的费用，而原告李友林亦未提供其遭受经济损失的相关证据，应承担举证不能的法律后果，对其主张本院不予支持，原告李友林可在收集相关证据后再另行起诉主张权利。三、李友林承租房屋，应承担交纳租金的义务，反诉原告郭啟炎要求反诉被告李友林支付房租的反诉请求，本院予以支持，李友林应月租金1800元的标准交纳未付的2016年9月8日至9月30日期间房屋租金1380元（1800元÷30天×23天）。综上所述，依据根据《中华人民共和国合同法》第四十四条，第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）李友林的诉讼请求；二、原告（反诉被告）李友林于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）郭啟炎2016年9月8日至9月30日期间房屋租金1380元。本案本诉案件受理费1130元（原告已预交），适用简易程序审理减半收取565元，由原告（反诉被告）李友林负担。本案反诉案件受理费80元，由原告（反诉被告）李友林负担。于履行上述给付义务时一并转付给被告（反诉原告）郭啟炎。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员 丁戎二〇一六年十月二十日书记员 肖伟 来自：