(2016)川0106民初5120号
裁判日期: 2016-10-20
公开日期: 2016-12-31
案件名称
田远强与刘正茂房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市金牛区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
田远强,刘正茂
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》:第六十条第一款,第二百二十四条第一款,第二百二十七条;《中华人民共和国民事诉讼法》:第六十四条
全文
成都市金牛区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0106民初5120号原告:田远强,男,汉族,1974年12月2日出生,住四川省阆中市。委托代理人吴志勇,北京市惠诚(成都)律师事务所律师。被告:刘正茂,男,汉族,1969年2月26日出生,住成都市成华区。原告田远强诉被告刘正茂房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告田远强及其委托代理人吴志勇、被告刘正茂到庭参加诉讼,本案现已审理终结。原告田远强向本院提出诉讼请求:1.判令刘正茂继续履行与田远强的房屋租赁合同;2.判令刘正茂对田远强的房屋排除妨害,并顺延妨害期间的租赁期限。事实与理由:2015年7月,经成都市爱哲米房地产经纪有限公司中介,田远强与刘正茂签订《房屋租赁合同》,合同约定:田远强承租刘正茂位于成都市金牛区金牛万达广场B座0805号房屋,租赁期限2015年8月14日至2020年8月13日,免租期为2015年7月13日至2015年8月14日。刘正茂于2015年7月14日将房屋按约定条件交付给田远强,后双方一直依约履行合同。现刘正茂违约提前收回房屋,并在租赁房屋门口处以门锁禁止田远强进入,严重影响田远强正常使用租赁房屋。被告刘正茂辩称,2015年7月,经成都市爱哲米房地产经纪有限公司中介,田远强与刘正茂就位于成都市金牛区金牛万达广场B座805号写字楼签订《房屋租赁合同》,租赁期限2015年8月14日至2020年8月13日止,房租每半年缴纳一次。下一次租金缴纳应在上一次租金到期前30个工作日缴纳,田远强应在2016年1月14日缴纳第二次租金。2016年1月14日前后,经刘正茂多次催收,至2016年2月24日田远强都未缴纳租金,在此期间要求刘正茂书面承诺其可将承租屋转租才支付房租,刘正茂明确拒绝。2016年2月24日,刘正茂催告田远强无故不按约定支付租金达15个工作日,刘正茂可解除合同,收回出租屋,田远强仍无回应。2015年10月21日,田远强将承租屋违约转租给第三方刘靖宇。至2016年6月14日,田远强共拖欠租金31500元、物管费18388元,合同签订时中介费用7875元,共计57763元,请求判决驳回田远强的诉讼请求,判决解除刘正茂与田远强签订的租赁合同,田远强赔偿刘正茂57763元。本院经审理认定事实如下:2015年7月,经成都市爱哲米房地产经纪有限公司中介,田远强与刘正茂签订《房屋租赁合同》,合同约定,刘正茂将位于成都市金牛区金牛万达广场B座805号的房屋出租给田远强,租赁期限2015年8月14日至2020年8月13日,免租期为2015年7月13日至2015年8月14日,刘正茂应于2015年7月14日将房屋交付给田远强。对于支付方式双方约定,房租每半年支付一次,田远强应提前30个工作日缴纳下一期租金。对于合同解除方式,双方约定“乙方由下列情形之一的,经甲方书面催告后仍处于违约状态,甲方有权要求乙方按照第十条约定支付违约金并单方解除合同,收回房屋:1.无故不按照约定支付租金达15个工作日的”。合同签订后,刘正茂依约将房屋交付给田远强适用,田远强向刘正茂支付了2015年8月14日至2016年2月13日的房屋租金共计47250元,田远强于2015年10月21日将案涉房屋转租与案外人刘靖宇,约定租期从2015年10月24日至2017年10月23日,后田远强未按合同约定支付下一期房屋租金,刘正茂于2016年2月24日通过锁门的方式将案涉房屋收回。上述事实,有身份证明、房产证复印件、房屋租赁合同、写字楼租赁合同、电话录音以及庭审中各方当事人的一直陈述在案佐证。本院认为,原、被告双方签订的房屋租赁合同,系双方真实意思表示,未违反法律、行政法规的强制性规定,应属合法有效,双方应按合同约定全面、适当履行各自的义务。田远强未能按照《房屋租赁合同》的约定如期支付房屋租金,已构成违约,刘正茂虽未以书面方式催告,但其通过其他方式多次向田远强催收房租,并于2016年2月24日通过锁门的方式明确向田远强表达解除合同,收回房屋的意愿,应视为刘正茂履行了催告义务。田远强所提因刘正茂未出具同意转租的书面承诺才拖欠租金的理由,不是其拖欠租金的正当理由,且田远强所提证据亦不能证明转租房屋的行为经刘正茂同意,且刘正茂已当庭表示不同意转租。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同”和第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同”的规定,因田远强未能如期支付租金,刘正茂已实际收回房屋且拒绝继续履行合同,本院对田远强主张判令刘正茂继续履行与田远强的房屋租赁合同并排除妨害,顺延妨害期间的租赁期限的诉讼请求不予支持。对于刘正茂在答辩意见中提出解除刘正茂与田远强签订的租赁合同,由田远强赔偿刘正茂57763元的主张,因其未能在法律规定的期限内提出反诉,该主张系刘正茂的抗辩理由,本院不予处理,刘正茂可就其主张另行提起诉讼。据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十四条、第二百二十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下:驳回原告田远强的诉讼请求。案件受理费100元,减半收取50元,由原告田远强负担。如不服本判决,可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员 梅诗雪二〇一六年十月二十日书 记 员 周平萍 关注微信公众号“”