（2016）豫01民终7955号

裁判日期: 2016-10-20

公开日期: 2016-11-04

案件名称

武旭朝与河南连捷置业有限公司、河南升龙物业管理有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

河南省郑州市中级人民法院

所属地区

河南省郑州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

河南连捷置业有限公司,武旭朝,河南升龙物业管理有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

河南省郑州市中级人民法院民事判决书（2016）豫01民终7955号上诉人（原审被告）：河南连捷置业有限公司，住所地郑州市郑东新区黄河东路8号公交场站416室。法定代表人：许清水，该公司董事长。委托诉讼代理人：史婧，河南辰中律师事务所律师。委托诉讼代理人：周胜豪，河南辰中律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：武旭朝，男，汉族，1970年1月19日出生，住河南省陕县。委托诉讼代理人：蔡含青，河南振山律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵地，河南振山律师事务所律师。原审被告：河南升龙物业管理有限公司，住所地郑州市金水区金水路288号。法定代表人：林江海。委托诉讼代理人：史婧，河南辰中律师事务所律师。委托诉讼代理人：周胜豪，河南辰中律师事务所律师。上诉人河南连捷置业有限公司（以下简称连捷公司）因与被上诉人武旭朝、原审被告河南升龙物业管理有限公司（以下简称升龙公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2015）开民初字第2527号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月20日立案后，依法组成合议庭于2016年9月20日对本案公开开庭进行了审理。上诉人连捷公司及原审被告升龙公司的共同委托诉讼代理人史婧、周胜豪，被上诉人吴旭朝的委托诉讼代理人蔡含青、赵地到庭参加诉讼。本案现已审理终结。连捷公司上诉请求：1、依法撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2015）开民初字第2527号民事判决，改判驳回武旭朝的一审诉请；2、一、二审诉讼费用由武旭朝负担。事实与理由：1、一审法院对2014年3月20日至5月20日的违约金和实际损失重复适用，属于法律适用错误。一审法院认定连捷公司逾期交房，也适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十六条调整违约金，但却重复适用违约金和实际损失。2、物业费作为使用房屋利益的必要支出，人民法院既然以租金作为实际的损失进行计算，那么再将物业费的缴纳义务转嫁给连捷公司，有悖于损益相抵原则。3、原审法院判决连捷公司承担2014年5月21日至12月23日的租金损失有违减损法则。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，即使认定房屋质量有瑕疵，那么损失的计算期间也应当为维修期间，但本案的证据材料证明涉案房屋没有经过任何维修，且该房屋已经由第三方承租使用。另外，涉案房屋作为商业用房，原审法院未考虑房屋的空置率问题就直接判决全部期间的费用由连捷公司承担，属事实认定错误。武旭朝辩称，2014年3月20日至5月20日期间的违约金与租金损失总额在预期利益与可得利益范围内，不存在重复适用。在2014年3月20日至5月20日期间，涉案房屋未进行竣工登记备案，不符合合同约定的房屋交付条件，构成违约，连捷公司应当按照合同约定的标准支付违约金。依据《合同法》第一百三十一条，只要违约金和损害赔偿金之总额在预期利益和可得利益范围内，即符合法律规定。另外，租金损失是购房者的可得利益损失，依照郑州市住宅房地产与非住宅房地产租赁价格行情显示，武旭朝在此期间的租金损失远远高于一审法院支持的数额。因此，原审法院支持的违约金与损害赔偿金之总额在预期利益和可得利益的范围之内，符合法律规定。涉案房屋未实际交付期间，武旭朝已按照物业服务合同的约定全额缴纳了物业费。武旭朝缴纳的该笔物业费属于既存利益因连捷公司违约造成的损失，故原审法院判决连捷公司向武旭朝赔偿的物业费损失，是连捷公司应当为其违约行为承担的赔偿责任。涉案房屋是办公用房，属于投资性房产，租金损失是购房者的可得利益损失，与房屋空置率无关。因此，房屋空置与否，并不影响可得利益损失的认定。关于2014年5月21日至12月23日期间未交房及损失问题，一审法院已经充分考虑到双方的过错程度，认定房屋漏水并不足以导致合同根本履行不能，对该期间的损失判令武旭朝承担了30%，因此原审法院的判决并无不当。综上，要求驳回上诉，维持原判。升龙公司的答辩意见同连捷公司的上诉意见。武旭朝向一审法院起诉请求判令：1、连捷公司支付武旭朝逾期交房违约金13168.86元；2、连捷公司赔偿武旭朝物业费损失31329.6元；3、连捷公司赔偿2014年3月20日起至2014年12月23日租金损失211280元，2014年12月24日至维修完毕之日的租金损失（2元／平米·天）由连捷公司、升龙公司承担连带赔偿责任；4、连捷公司承担维修责任，升龙公司履行协助义务。一审法院认定事实：2013年5月15日，武旭朝与连捷公司签订商品房买卖合同一份，约定武旭朝购买连捷公司开发的位于郑州市郑东新区广场南路南、心怡路西2幢5层511号房屋，用途为办公，面积380.09平方米，总价款4736839元，武旭朝2013年5月15日前支付2376839元，剩余236万元办理按揭贷款；2014年3月20日前交付房屋，且该商品房应经建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施已完成，前期物业管理已经落实的情况下，交付武旭朝使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示相关证明文件（共用部分、共用设施设备的交付使用由物业公司承接验收并向业主提供勘验记录），双方应按约定进行现场勘验，交接资料不齐或现场不符合交付条件的，买受人有权拒绝接收；买受人同意在与出卖人办理房屋交付时，该房屋已满足合同第八条交房条件的，买受人应签署房屋交接文件并履行领受房屋的义务，双方交房时如果确实存在有房屋安装、装饰瑕疵（以有权鉴定政府职能部门鉴定为准），买受人有权要求出卖人整改到位；出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；逾期交房逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之0.1的违约金。武旭朝于2013年5月15日支付连捷公司房屋首付款2376839元，剩余房款办理了银行按揭。2014年3月13日，连捷公司通知武旭朝办理房屋验收与交付手续，武旭朝拒绝接收。2014年5月20日，涉案房屋完成竣工验收备案登记。2014年12月23日，武旭朝收取房屋并签订前期物业服务协议。武旭朝交纳了2014年3月20日至2014年12月23日物业费合计31329.6元，其中2014年3月21日至5月30日物业费7916元，2014年6月1日至12月23日物业费23413.6元。一审法院另查明，2014年12月26日，武旭朝与升龙公司、装修单位签订装修管理服务协议书一份，约定业主在装修前会同装修单位向物业服务中心备案登记，如实将装修项目、标准、施工人数、拟开工时间和竣工日期等内容予以备案。2014年12月26日，武旭朝签署装修承诺书，承诺不擅自改动智能化、空调系统，同日，武旭朝向升龙物业公司提交装修备案表及消防、空调设备改动申请单，物业公司未签署审批意见。武旭朝提交的照片显示屋顶有部分水痕，录音材料载明案涉房屋存在漏水现象。庭审时，武旭朝自认房屋已出租，目前不清楚房屋是否漏水，连捷公司、升龙公司自认交房后去武旭朝房屋查看并维修，漏水实为水渍，目前房屋无漏水或水渍现象。一审法院再查明，郑州市住宅房地产与非住宅房产租赁价格行情显示，2012年1月，案涉区域写字楼租赁价格65-105元／平米／月，每平方日租金2.17元-3.5元。2015年5月24日，武旭朝与上海睿烨投资管理有限公司签订的房屋租赁合同显示，案涉房屋2015年8月至2016年8月租赁价格1.8元／平米／天。该院受理本案后，经调解未果。一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，武旭朝与连捷公司签订的商品房买卖合同及武旭朝与升龙公司签订的前期物业服务合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。关于2014年3月20日至5月20日未交房及损失问题，武旭朝已按约支付房款，连捷公司应按时交付约定标准的房屋，合同约定连捷公司于2014年3月20日前交付房屋，但案涉房屋于2014年5月20日取得竣工备案表，故连捷公司应支付该期间违约金2842元、物业费损失7916元；对租金损失，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额，该院认为，连捷公司作为专业房产开发企业，完全可以预见到逾期交房会给购房者带来租金损失，因武旭朝的房屋用途为办公，不同于住房，其价值不在于居住，而在于出租或者自营以获取经济回报，属于投资性房产，本案因连捷公司的逾期交房，导致武旭朝所购办公用房不能及时出租，造成的租金损失属于武旭朝的可得利益损失，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，故参照郑州市住宅房地产与非住宅房产租赁价格行情及武旭朝与他人签订的房屋租赁合同，该院酌定2014年武旭朝房屋租金标准为1.8元／平米／日，故2014年3月20日至5月20日武旭朝房屋租金损失为41040元。关于2014年5月21日至12月23日未交房及损失问题，此时涉案房屋已进行备案登记，连捷公司提供的房屋基本符合交房条件，且连捷公司已尽书面通知武旭朝收取房屋的义务。武旭朝提交的照片显示屋顶有部分水痕、录音材料载明屋顶存在漏水现象，连捷公司、升龙公司亦自认交房后查看并维修武旭朝房屋，故上述问题属于连捷公司交付房屋存在瑕疵，但不足以导致合同根本履行不能，武旭朝以此拒收房屋，显然失当，对武旭朝由此造成的物业费、租金损失，该院酌定武旭朝自担70%，连捷公司承担30%即51347元，其中承担物业费损失7024元（23413.6×0.3）、租金损失44323元（147744×0.3）。关于武旭朝诉请的2014年12月24日之后租金损失问题，武旭朝称升龙公司拒绝审批空调设备改动申请单，致其无法装修、使用房屋，该院认为，武旭朝在装修承诺书中已承诺不擅自改动空调系统，现武旭朝无证据证明升龙公司拒批申请单存在错误，故对由此造成的租金损失，武旭朝自行承担。对武旭朝诉请维修房屋问题，因起诉后武旭朝已将房屋出租获利，庭审时，武旭朝称不清楚房屋目前状况如何，且没有证据证明房屋不能正常使用，武旭朝的该项主张，证据不足，该院不予支持。武旭朝诉请升龙公司承担责任，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适应法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：1、被告河南连捷置业有限公司于本判决生效后10日内支付原告武旭朝逾期交房违约金2842元并赔偿原告武旭朝物业费损失14940元、租金损失85363元；2、驳回原告武旭朝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5137元，由原告武旭朝负担2774元，被告河南连捷置业有限公司负担2363元。本院二审期间各方当事人均未提交新证据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。本案中，武旭朝与连捷公司签订商品房买卖合同，双方均应按照该合同约定全面履行各自义务，但连捷公司在双方约定的交房时间却未取得竣工备案表，涉案房产不具备交房条件，其存在违约行为，武旭朝要求连捷公司承担责任，本院予以支持。对于武旭朝2014年3月20日至5月20日间的损失，双方虽约定有逾期交房违约金，但该合同上约定的逾期交房违约金数额不足以弥补武旭朝的损失，一审法院判令连捷公司在支付违约金的基础上，再按1.8元／平米／日的标准赔偿武旭朝房租损失并承担相应的物业费损失，符合法律规定。对武旭朝2014年5月21日至2014年12月23日间损失，因连捷公司已于2014年5月20日取得涉案房屋竣工备案表，一审法院在充分考虑双方过错的基础上，已认定武旭朝自行承担该期间损失70%。因涉案房屋屋顶确实存在瑕疵，虽不足以导致合同根本履行不能，却引发双方纠纷，导致武旭朝拒收房屋，一审法院酌定连捷公司承担该部分损失的30%并无不当。连捷公司的上诉理由无相应的事实及法律依据，对其上诉请求本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2363元，由上诉人河南连捷置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　　黄智勇审判员　　曹逢春审判员　　王松洋二〇一六年十月二十日书记员　　张赫男搜索“”