（2015）大民初字第1449号
裁判日期: 2016-10-20
公开日期: 2018-05-29
案件名称
杨红凤、李永魁等与李大等相邻关系纠纷一审民事判决书
法院
大理市人民法院
所属地区
大理市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨红凤,李永魁,李波,朱品一,严荣芳,和亮生,张时雄,何晶娥,周彪,李志群,李大,谢忠桦,邓辉,沈国金,大理金璐房地产开发有限公司,王怡,李志刚,李晓霞,袁丽丽,高连辉
案由
相邻关系纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第三十五条，第八十四条
全文
云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2015）大民初字第1449号原告：杨红凤，女，1979年4月11日生，白族，云南省祥云县人，大理州第二人民医院医生，住大理市。原告：李永魁，男，1978年8月3日生，白族，云南省祥云县人，公务员，住址同上。（未到庭）原告：李波，女，1977年11月16日生，白族，云南省宾川县人，公务员，住大理市。（未到庭）原告：朱品一，男，1979年6月18日生，汉族，云南省宾川县人，无业，住址同上。（未到庭）原告：严荣芳，女，1963年5月18日生，汉族，云南省洱源县人，公务员，住大理市。（未到庭）原告：和亮生，男，1963年10月25日生，白族，云南省剑川县人，公务员，住址同上。（未到庭）原告：张时雄，男，1976年9月25日生，白族，云南省鹤庆县人，无业，住大理市。原告：何晶娥（曾用名何金娥），女，1982年9月16日生，汉族，云南省南涧县人，个体户，住址同上。（未到庭）原告：周彪，男，1984年1月4日生，汉族，云南省弥渡县人，军人，住大理市。（未到庭）原告：李志群，女，1984年4月13日生，汉族，云南省祥云县人，教师，住址同上。原告共同委托代理人：李天明，云南欣晨光律师事务所大理分所律师，特别授权代理。被告：李大，男，1971年2月10日生，汉族，云南省弥渡县人，无业，住大理市。（未到庭）被告：谢忠桦，男，1974年12月25日生，汉族，云南省弥渡县人，农民，住弥渡县。（未到庭）被告：邓辉，男，1979年3月18日生，汉族，云南省弥渡县人，无业，住弥渡县。（未到庭）被告：沈国金，男，1967年7月15日生，汉族，云南省弥渡县人，弥渡县中医院医生，住弥渡县。被告：大理金璐房地产开发有限公司法定代表人：李红崟，系公司董事长。地址：大理市下关镇建设路东段东苑小区D-5号。组织机构代码：66550942-6。被告共同委托代理人：王宏翼，云南苍洱律师事务所律师，特别授权代理。第三人：王怡，女，1976年4月14日生，白族，云南省大理市人，个体工商户，住大理市。第三人：李志刚，男，1987年8月27日生，白族，云南省洱源县人，个体工商户，住大理市。第三人：李晓霞，女，1972年4月12日生，白族，云南省大理市人，个体工商户，住大理市。第三人：袁丽丽，女，汉族，1988年8月2日，大理市人，个体户，住大理市。第三人：高连辉，汉族，男，1972年12月12日，巍山县人，个体户，住巍山县。原告杨红凤、李永魁、李波、朱品一、严荣芳、和亮生、张时雄、何晶娥、周彪、李志群等十人诉被告李大、谢忠桦、邓辉、沈国金、大理金璐房地产开发有限公司、第三人王怡、李志刚、李晓霞相邻权纠纷一案，本院于2015年12月7日立案受理，审理过程中追加袁丽丽、高连辉为第三人参加诉讼。依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张时雄及十原告共同委托代理人李天明，五被告共同委托代理人王宏翼、第三人王怡、李晓霞、袁丽丽、高连辉到庭参加了诉讼。本院在审理过程中，因案情疑难复杂，经本院院长批准，延长审限六个月。本案现已审理终结。原告杨红凤等诉称：原告系大理市下关文化路大30号附1号沙河校区的部分业主，沙河小区系被告大理金璐房地产开发有限公司开发建设，一楼为商铺和车库。然而，开发商并未将车库单独销售给小区业主，而是将车库配套卖给购买商铺的业主。从2014年起，被告将商铺和车库出租给第三人开设餐馆，被告许可开设餐馆的第三人将商铺和车库的隔墙拆除后，全部用于餐馆使用，由于车库在商铺里面，车库都被当做厨房使用。原本干净有序的院子由于开了餐馆后变得噪音不断，油烟呛人，整栋楼业主根本无法开窗换气，晾晒的衣服全是油烟味，下水道被堵死，臭水外溢。特别是居住在二楼的原告住户，经常处在油烟的污染和困扰中，家中的老人和孩子感到胸闷、头痛、恶心、烦躁，身体状况逐渐虚弱。小区业主委员会曾多次找商铺、车库业主以及第三人协商未果，也同时找过有关部门反映，没有任何办法解决。原告认为，被告作为商铺和车库的业主，未经小区有利害关系业主的同意，擅自将车库改为商铺经营餐馆，给原告造成严重妨害。为此，根据《中华人民共和国物权法》第七十七条以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，特提起诉讼，诉请：一、请求人民法院判令被告立即排除妨害、消除危险、恢复原状；二、判令被告承担本案诉讼费。被告大理金璐房地产开发有限公司辩称：一、我公司开发和销售沙河小区商铺和车库合法遵规。我公司开发沙河小区严格按照规划合法进行，按照规划确定，沙河小区临沙河一面一楼为商铺，我公司当然可以建设并销售。与一楼商铺相邻的车库，作为小区业主，无论是住房业主还是商铺业主，均有权购买车库。我公司在开发时在商铺和车库之间建设了隔墙予以明确区分，在销售时也是商铺做商铺销售，车库做车库销售，没有任何混同。我公司在出让车库时，对全体业主一视同仁，公开、公平出让，专门对小区在2012年9月1日至11月30日进行了为期90日的公示，在公示期满没有小区住户购买，我公司才对商铺业主等社会主体公开出让。现在还有部分车库没有出让，小区住户也没有来购买。在商铺业主购买车库过程中，为了使用方便，商铺业主购买相邻的车库也是他们的权利。二、我公司没有改变商铺和车库的用途。我公司在开发时在商铺和车库之间建设了隔墙予以明确区分，分别销售，没有任何混同。原告诉讼涉及我公司的是沙河小区6-4号商铺，该商铺和相邻的车库原是销售给业主李太，李太在认购的过程中将商铺出租给第三人王怡，相邻的车库也同时出租给王怡使用。李太出租时商铺和车库之间的隔墙也完好无损。后来李太提出更换后将商铺和车库交回我公司，我公司没有和第三人王怡签订任何出租合同，也没有向王怡收取过任何租金，更没有对王怡使用商铺和车库的状态进行过承认，我公司从来没有改变过商铺和车库的用途。三、我公司没有发生过对小区业主合法权益产生影响的行为，原告诉讼请求指向的消除危险、排除妨害的情形不是我公司产生的行为，我公司不承担任何责任。请求驳回原告对我公司的诉讼请求。四、原告无权干涉我公司和业主对商铺的租赁权利。综上，我公司没有改变房屋用途的行为，没有发生过对小区业主合法权益产生影响的行为，原告起诉我公司属于主体错误，请求法院驳回原告对我公司的全部诉讼请求。被告李大、谢忠桦、邓辉、沈国金共同辩称：四被告均是沙河小区的业主，均有合法的产权，对小区公共设施可以合法使用。四被告对外出租商铺时已经告知承租人对商铺进行合法使用，车库只是在经营商铺中的附赠使用。商铺和车库使用均是承租户自己使用，而且装修过程中对小区也没有产生妨害。我们作为商铺的业主，也没有权利干涉承租人不能进行餐饮业经营。原告诉请的侵权行为与四被告无关，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。第三人王怡辩称：我们的经营都是合法的，经过环保测评员的测评，我们的排污也是合乎规定的。小区下水道堵塞的情况发生过，但是下水道是整个小区共用的，不能证明是我们的经营导致的。我们在装修过程中对车库的改造也是得到了前一家物业公司的同意的，前业主委员会也是知情的。如果原告的诉请得到支持，会对我们的经营产生很大的危害。第三人李晓霞辩称：我于2014年4月10日与被告邓辉签订了租赁协议，承租了沙河小区8-1号商铺用于餐饮经营。我在与邓辉签订协议时，已经明确是用于餐饮经营，随后经营项目报备给物业公司并如期缴纳物业费，期间并没有相关规定表明该商铺不能用作餐饮用途。在进行装修时，我并未对商铺结构部位进行改动。关于楼上住户提出餐饮噪音问题，由于本店经营项目为鱼火锅，需要用制氧机保证鱼类鲜活，在办理环保审批时，相关部门鉴定该制氧机为小功率设备，制氧过程中发声低于噪音分贝标准，准予通过环保审查。但考虑到鱼池位置在二楼住户卧室的正下方，为尽力将噪音降到最低，我店将制氧管增加到5米并将制氧机移到了厨房。由于开发商规划问题，小区排水管直径小，无法满足商住排污需求，排污管道是有堵塞，每次发生堵塞时都是商户解决。在我店经营过程中，商铺电源多次被夜间断电，后经查实属于小区业主所为，发生此情况后我店也已向龙溪派出所申请调查。为避免矛盾升级，我店本着息事宁人的态度未继续追究。沙河小区属于商住两用楼，我们租赁商铺后经过相关行政审批取得餐饮经营所需的营业执照、税务登记等各类证照，属于合法经营。小区住户和商铺业主都是沙河小区物业的使用者，希望双方能友好协商。第三人袁丽丽辩称：我的答辩意见和李晓霞是一致的，只是补充一点，我经营的店铺没有养鱼，不会造成噪音。第三人高连辉辩称：我是经营早点铺子的，并没有产生足以影响楼上住户生活起居的情况。其他答辩意见和李晓霞的一致。庭审中，各原告为证明其诉讼主张共同向法庭提交了以下证据：A1、原告的房产证复印件五份、身份证复印件十份，证明原告系沙河小区业主；A2、个体工商户登记基本信息三份，证明第三人王怡、李晓霞、李志刚租赁商铺开设餐饮业的情况；A3、照片十二份，证明被告商铺正面、侧面、排污管道的现状。被告大理金璐房地产开发有限公司向法庭提交了以下证据：B1、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明各一份，证明被告的主体资格；B2、沙河小区规划图六份、商品房销售综合信息备案报告一份、商品房销售明码标价备案回复一份，证明被告开发沙河小区车库为规划批准并可做单独出售；B3、公告一份，证明被告在2012年9月1日至11月30日向小区住户公示90日公告出让车库；B4、商品房购销合同（商铺）、商品房购销合同（车库）各一份，证明被告将商铺和车库分别出售；B5、沙河小区6-4号商铺、车库所有权证，证明该商铺和车库所有权属于被告；B6、出租合同一份，证明原认购者李太将商铺出租给第三人王怡；B7、照片二张，证明沙河小区业主委员会违法公示不准小区商铺经营餐饮。被告李大、谢忠桦、邓辉、沈国金为证明其答辩主张共同向法庭提交了以下证据：C1、身份证复印件四份，证明被告的身份情况；C2、房产证复印件，证明四被告所有的商铺和车库；C3、租房协议、营业执照，证明业主已经尽到了注意义务。第三人王怡向法庭提交了以下证据：D1、税务登记证、营业执照、餐饮服务许可证、排污许可证复印件各一份，证明第三人的经营合法安全，通过国家批准检测。第三人李晓霞未向法庭提交证据。第三人袁丽丽未向法庭提交证据。第三人高连辉未向法庭提交证据。经庭审质证，被告及第三人对原告提交的证据A1、A2三性均无异议，证据A3不予认可，不能证明原告的证明方向。第三人对原告提交的证据A1、A2三性均无异议，A3拍摄照片是小区的环境，但是不能证明下水道堵塞是经营餐饮造成的。原告对被告大理金璐房地产开发有限公司提交的证据B1、B3、B4、B5、B6三性均无异议，对证据B2真实性予以认可，但与本案无关联，B7来源不合法，三性均不认可。原告对被告李大、谢忠桦、邓辉、沈国金提交的证据C1三性无异议，C2三性无异议，能够印证商铺与车库使用功能不一样，C3中租房协议三性无异议，营业执照真实性无异议，但是与本案无关联。第三人对五被告提交的证据均无异议。原告对第三人王怡提交的证据真实性无异议，但是第三人改变了车库的用途，被告及其他第三人对王怡提交的证据三性均无异议。本院认为，各方当事人提交的经质证无异议的证据，真实、合法，与本案有关联，本院予以确认；B2真实、合法，与本案有关联，本院予以确认；B7证据形式要件不合法，本院不予确认。依据上述举证、质证和认证，以及庭审中双方当事人的一致陈述，本院确认本案如下法律事实：原、被告均系沙河小区的业主。原告杨红凤、李永魁系沙河小区3幢6单元2层2号的业主（房屋所有权证为大理市房权证下关字第××号、第××号）。原告李波、朱品一系沙河小区3幢6单元2层1号的业主（房屋所有权证为大理市房权证下关字第××号、第××号）。原告严荣芳、和亮生系沙河小区4幢7单元2层7202号的业主（房屋所有权证为大理市房权证下关字第××号、第××号）。原告张时雄、何晶娥系沙河小区4幢8单元2层8202号的业主（房屋所有权证为大理市房权证下关字第××号、第××号）。原告周彪、李志群系沙河小区3幢6单元3层2号的业主（房屋所有权证为大理市房权证下关字第××号、第××号）。被告李大系沙河小区3幢6单元1层商铺6-3号以及沙河小区3幢6单元1层车库6-3号的业主，共同共有人为郭丽玲（房屋所有权证为大理市房权证下关字第××号、第××号、第××号、第××号）。被告谢忠桦系沙河小区4幢7单元1层商铺7-4号以及沙河小区4幢7单元1层车库7-4号的业主，共同共有人为陈思惠（房屋所有权证为大理市房权证下关字第××号、第××号、第××号、第××号）。被告邓辉系沙河小区4幢8单元1层商铺8-1号以及沙河小区4幢8单元1层车库8-1号的业主，共同共有人为杜学慧（房屋所有权证为大理市房权证下关字第××号、第××号、第××号、第××号）。被告沈国金系沙河小区4幢8单元1层商铺8-4号以及沙河小区4幢8单元1层车库8-4号的业主，共同共有人为伍中琼（房屋所有权证为大理市房权证下关字第××号、第××号、第××号、第××号）。被告大理金璐房地产开发有限公司系沙河小区3幢6单元1层商铺6-4号以及沙河小区3幢6单元1层车库6-4号的业主（房屋所有权证为大理市房权证下关字第××号、第××号）。2013年10月4日，第三人王怡与沙河小区3幢6单元1层商铺6-4号的原认购者李太签订《商铺租赁合同》，承租了6-4号商铺经营大理市怡丽卤肉饭小吃店，工商登记业主为王怡。王怡在装修过程中，经原出租人李太的同意，将6-4号商铺与车库之间的隔墙拆除。后所有权人被告大理金璐房地产开发有限公司未就王怡的上述行为表示异议。2013年9月，第三人王怡在沙河小区3幢6单元1层6-4号车库位于小区内部的车库卷帘门处安装了烟囱用于排放油烟。2014年12月1日，第三人袁丽丽与被告李大签订《租房协议》，承租了沙河小区3幢6单元1层商铺6-3号经营实惠饭店，未进行工商登记，实际经营者为第三人袁丽丽。第三人袁丽丽在装修过程中，将6-3号商铺与车库之间的隔墙拆除，被告李大未提出异议。2015年6月，第三人李晓霞与被告邓辉、案外人高洁签订《店面转让协议》，第三人承租了沙河小区4幢8单元1层商铺8-1号经营大理宏源茹高木桶鱼火锅店，工商登记经营者为李晓霞。李晓霞承租8-1号商铺时，商铺与车库之间的隔墙已被拆除。2014年12月10日，第三人高连辉与被告沈国金签订《商铺租赁合同》，第三人承租了沙河小区4幢8单元1层商铺8-4号经营“巍山路口肉饵丝店”，工商登记字号为大理市月清小吃店，经营者为高连辉。高连辉在装修过程中，告知被告沈国金后，将8-4号商铺及车库之间的墙体部分拆除。2015年6月17日，第三人李志刚由原承租方杨金燕处转租了沙河小区4幢7单元1层商铺7-4号经营大理市恋尚黑山羊火锅店，2015年10月开始停止经营。庭审过程中被告谢忠桦陈述该商铺处于闲置状态，原告方申请撤回对第三人李志刚的起诉，本院予以准许。原告方认为被告方将车库出租给第三人用于经营餐饮业，第三人排放的污水及油烟对原告方造成妨害，要求第三人排除妨害、消除危险、恢复原状，即第三人的经营性污水及油烟不能与小区住户使用同一管道，同时恢复商铺与车库之间的隔墙，遂诉至本院。本院认为，根据法律规定，不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。本案中原告方诉称由于第三人的经营行为造成小区的下水道堵塞，因此要求第三人与小区住户不能同时使用同一排污管道，但是原告方就其主张未向法庭提交证据证明沙河小区的排污管道堵塞情况，亦未提交在案证据证明小区的排污管道堵塞系第三人的经营行为导致，故原告方应承担举证不能的后果。本案中第三人王怡将其经营店铺的烟囱安装于小区内车库卷帘门处，该行为会对相邻房屋业主的生活产生影响，符合社会一般人常识，故原告方要求排除妨害的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告方及第三人恢复商铺与车库之间的隔墙，本院认为，被告方作为商铺和车库的所有权人，其认可第三人拆除隔墙或是在第三人拆除隔墙后没有异议的行为，均未违反相关法律规定，且原告方并未提供充分证据证明拆除隔墙的行为对其造成相邻妨害，故原告的主张依据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十五条、第八十四条之规定，判决如下：一、第三人王怡于本判决生效之日起十五日内拆除安装于大理市下关文化路大30号附1号沙河小区3幢6单元1层6-4号车库卷帘门处的烟囱。二、驳回原告杨红凤等的其他诉讼请求。案件受理费400元，由原告承担200元，第三人王怡承担100元，被告大理金璐房地产开发有限公司承担100元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判长 李瑞娟审判员 赵应梅审判员 王 娟二〇一六年十月二十日书记员 李志萍书记员 周小燕 更多数据：搜索“”来源：