（2016）吉02民终1930号
裁判日期: 2016-10-20
公开日期: 2016-12-01
案件名称
舒兰市大鹏物流有限责任公司、刘大鹏与刘树安、陈清莲，吉林市置业房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书
法院
吉林省吉林市中级人民法院
所属地区
吉林省吉林市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
舒兰市大鹏物流有限责任公司,刘大鹏,刘树安,陈清莲,吉林市置业房地产开发有限公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉02民终1930号上诉人（原审第三人）：舒兰市大鹏物流有限责任公司，住所地吉林省舒兰市。法定代表人：刘大鹏，经理。委托诉讼代理人：陈静，该公司法律顾问。上诉人（原审被告）：刘大鹏，住吉林省舒兰市。委托诉讼代理人：王政杰，吉林王胜东律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘树安，住吉林省舒兰市。被上诉人（原审原告）：陈清莲，住吉林省舒兰市。委托诉讼代理人：张亚群，住吉林省舒兰市。原审第三人：吉林市置业房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林市。法定代表人：马术村，经理。委托诉讼代理人：刘杨，舒兰市中心法律服务所法律工作者。上诉人舒兰市大鹏物流有限责任公司（以下简称大鹏物流公司）、刘大鹏因与被上诉人刘树安、陈清莲，原审第三人吉林市置业房地产开发有限公司（以下简称置业地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服吉林省舒兰市人民法院(2014)舒民一初字第1400号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。大鹏物流公司、刘大鹏上诉请求：撤销吉林省舒兰市人民法院(2014)舒民一初字第1400号民事判决第一、二、三项。事实和理由：一、刘大鹏庭前直接向刘树安、陈清莲送达了解除《买卖合同》《回迁协议书》的解除通知书，一审认为刘大鹏单方解除合同的行为不具有法律效力是错误的。一审依据已被解除的合同继续作出判决明显错误。二、不存在政府批准刘大鹏取得土地使用权的事实。事实是该土地被政府收回，挂牌出让置业地产公司竞拍取得并交纳出让金。刘大鹏与刘树安、陈清莲的合同目的已无法实现。三、刘大鹏与刘树安、陈清莲签订合同是购买整体大院，刘树安、陈清莲隐瞒了其中包含房产处的三处房屋的事实。后期拆迁过程中，刘大鹏为了赶工，不得不又与房产处签订了拆迁协议进行补偿。四、一审对于刘大鹏的反诉没有受理程序违法。五、一审适用商品房买卖合同司法解释属于适用法律错误。六、刘大鹏和大鹏物流公司是两个主体，刘大鹏与刘树安、陈清莲的合同关系是个人行为。刘树安和陈清莲没有举证证明刘大鹏是代表公司的行为。一审认为刘大鹏是职务行为明显错误。七、本案属于重复起诉，法院应予驳回。2014年7月22日刘大鹏与刘树安和陈清莲经法院调解达成调解协议，刘大鹏已经履行了20万元。刘大鹏现无能力继续支付，但协议应有效。刘树安和陈清莲如果主张权利也应在此基础之上主张，而不应以同一事实和理由重复诉讼。刘树安、陈清莲在再审审理程序中撤回起诉后重复起诉，人民法院应不予受理。刘树安、陈清莲辩称，一审判决正确。置业地产公司述称，同意大鹏物流公司、刘大鹏的上诉意见。刘树安、陈清莲向一审法院起诉请求：判决刘大鹏按照每平方米5000元的定价，返还522㎡的商业网点回迁房房款261万元整，按照《回迁协议书》未按期交付回迁房，赔偿违约金200万元整，承担回迁房款（261万元）一倍的赔偿责任261万元整，赔偿2008年5月9日至2014年12月9日期间，因未兑现回迁面积，给刘树安、陈清莲造成的经济损失169万元整（按回迁面积522平方米、每平方米5000元、银行贷款利息1分利、延迟回迁6年6个月计算）。原诉讼费13800元和再发生的诉讼费用由刘大鹏承担。判决置业地产公司、大鹏物流公司负连带责任。一审法院认定事实：刘树安、陈清莲在舒兰市燃料公司（以下简称燃料公司）院内有共有房屋两处，面积分别为237.25平方米、49.33平方米。2003年4月1日刘树安、陈清莲购买了燃料公司的房屋，共计面积为328.32平方米，并附有燃料公司的土地使用证，用地面积为5133平方米，建筑占地面积1473平方米，刘树安、陈清莲购买燃料公司的房屋后没有办理产权过户手续及土地使用权出让手续。燃料公司的房屋土地使用证标明土地系国家划拨土地。在燃料公司院内还有舒兰市房地产管理处房屋三处面积分别为154平方米、60平方米、70平方米，均有房照并登记在房地产管理处的名下。刘树安、陈清莲共有房屋及购买的燃料公司的房屋和房地产管理处所有的房屋都没有单独的土地使用权手续，其土地使用面积均含在舒兰市燃料公司的土地证面积之内。2008年5月9日，刘树安、陈清莲与刘大鹏签订卖房合同，约定刘树安、陈清莲将现有整体占地面积2901.6平方米，其中建筑面积为614.9平方米营业性房屋出售，特立如下条款：1.整体作价145万元，签合同即日一次性交齐，回迁一、二层楼门市商业网点面积为522平方米，地点为民富街27号，社保住宅楼以南顺道南北长17.5米宽15米。2.回迁面积必须按刘树安、陈清莲要求的图纸施工，不得有误，2008年交工，验收时如缺少面积按每平方米500元补偿给刘树安、陈清莲。3.回迁面积要保证质量，达到质量验收标准，提供办照手续，被告刘大鹏要及时交给刘树安、陈清莲，办照费用由刘树安、陈清莲承担。4.刘树安、陈清莲与刘大鹏交易中所发生的税费由刘大鹏承担。同日刘树安、陈清莲与刘大鹏又签订了回迁协议一份，约定刘树安、陈清莲现有整体占地面积2901.6平方米，其中建筑面积为614.9平方米营业性房屋。经双方协商刘树安、陈清莲出售，特立如下条款：1.回迁一、二层楼门市商业网点面积为522平方米，地点为民富街27号，社保住宅楼以南顺道南北长17.5米宽15米。2.回迁面积被告刘大鹏必须按刘树安、陈清莲要求设计图纸施工不得有误，2008年交工，验收时如缺少面积要按每平方米5000元补偿给刘树安、陈清莲，回迁面积2008年未能交付，赔偿200万元。合同签订后，刘树安、陈清莲将614.9平方米的房照和燃料公司的土地使用证交与刘大鹏，刘大鹏给刘树安、陈清莲出具收条一张，刘大鹏交给刘树安、陈清莲现金145万元。2008年6月29日，舒兰市房产管理处与舒兰市大鹏运输有限公司签订回迁协议，刘大鹏在该协议上签字盖个人名章，舒兰市大鹏运输有限公司加盖公章。同日舒兰市大鹏运输有限公司给舒兰市房产管理处出具收据一张，其上加盖舒兰市大鹏运输有限公司公章，刘大鹏在负责人处签字。该借据复印后，加盖舒兰市房产管理处公章，并由舒兰市房产管理处出具证明一份，记载：我处与大鹏运输公司签订的回迁协议为房屋和23.35万元择一选择。被告刘大鹏购买刘树安、陈清莲房屋后亦没有办理房屋过户手续及土地使用权转让手续。2009年11月30日，刘大鹏作为置业地产公司委托代理人与舒兰市国土资源局签订了国有建设用地使用权出让合同，并交纳了57万元土地出让金。置业地产公司于2010年3月在舒兰市发展和改革局取得楼房立项批复，并取得建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证（后补办），2010年1月26日置业地产公司取得土地使用证，使用面积为3513.7平方米，2009年8月，张建波、谢庆芳、王宝林、于晓平在售楼处购买本案诉争房屋，已交付使用。2010年8月，置业地产公司与张建波、谢庆芳、王宝林、于晓平签订商品房买卖合同，面积分别为59.36平方米、150.80平方米、136.36平方米、136.36平方米，合计面积为482.88平方米。该购房款项，由大鹏物流公司收取。舒兰市人民法院于2010年4月25日作出（2009）舒民二初字第174号判决，确认刘树安、陈清莲与刘大鹏双方于2008年5月9日签订的卖房合同和回迁协议有效。刘大鹏不服该判决提起上诉，吉林市中级人民法院于2010年7月12日作出的（2010）吉中民三终字第188号民事判决，驳回刘大鹏的上诉，维持原判。吉林省人民检察院于2010年6月20日作出吉检民二民不抗（2011）5号民事行政检察不抗诉决定，对刘大鹏不服吉林市中级人民法院（2010）吉中民三终字第188号民事判决申诉一案，决定不予抗诉。舒兰市人民法院于2011年1月19日作出（2010）舒民二初字第275号判决，判决刘大鹏赔偿陈清莲、刘树安因缺少面积造成经济损失19.56万元[5000元×（522平方米-482.88平方米）]；刘大鹏赔偿陈清莲、刘树安经济损失50万元；张建波、谢庆芳、王宝林、于晓平将购买的房屋返还给陈清莲、刘树安。刘大鹏、张建波、于晓平、王宝林、谢庆芳不服吉林省舒兰市人民法院（2010）舒民二初字第275号民事判决，提起上诉，吉林市中级人民法院于2011年5月30日作出（2011）吉中民三终字第170号民事判决，判决驳回刘大鹏、张建波、于晓平、王宝林、谢庆芳的上诉，维持原判。吉林省高级人民法院于2011年12月9日作出（2011）吉民申字第1078号民事裁定，驳回刘大鹏、张建波、谢庆芳、王宝林、于晓平的不服吉林市中级人民法院（2011）吉中民三终字第170号民事判决的再审申请。吉林市人民检察院认为舒兰市人民法院（2010）舒民二初字第275号民事判决和吉林市中级人民法院（2011）吉中民三终字第170号民事判决确有错误，遂于2012年7月12日立案审查，并提请吉林省人民检察院抗诉。吉林省人民检察院于2012年8月23日作出吉检民二民不抗（2012）14号民事行政检察不抗诉决定。2011年6月9日陈清莲、刘树安向舒兰市人民法院提出申请执行。吉林省高级人民法院于2012年9月25日作出（2012）吉民监字第208号民事裁定，对申请再审人刘大鹏、张建波、王宝林、谢庆芳、于晓平因与被申请人陈清莲、刘树安及置业地产公司房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林市中级人民法院（2011）吉中民三终字第170号民事判决，裁定本案由吉林省高级人民法院提审。再审期间中止原判决执行。2012年9月26日吉林省高级人民法院作出（2012）吉民提字第110号民事裁定，裁定撤销舒兰市人民法院（2010）舒民二初字第275号民事判决，吉林市中级人民法院（2011）吉中民三终字第170号民事判决和本院（2011）吉民申字第1078号民事裁定。发回舒兰市人民法院重审。舒兰市人民法院对陈清莲、刘树安诉刘大鹏、第三人张建波、谢庆芳、王宝林、于晓平、置业地产公司房屋买卖合同纠纷一案进行重审，重审期间刘大鹏给付刘树安、陈清莲20万元赔偿金。后因陈清莲、刘树安撤回起诉，舒兰市人民法院于2014年12月9日作出（2012）舒民再字第7号民事裁定，准许陈清莲、刘树安撤回起诉。舒兰市大鹏运输有限公司成立于2006年5月10日，其中刘大鹏作为股东出资比例占该公司的79.75%，刘佳鑫作为股东占该公司出资比例的20.25%。2009年6月22日，舒兰市大鹏运输有限公司依照《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国公司登记管理条例》申请变更登记，将公司名称变更登记为大鹏物流公司。2010年6月23日，吉林市翔信会计师事务所有限责任公司作出审计报告，审计大鹏物流公司实收资本与注册资本为405万元一致，注册资本是真实的。一审法院认为：一、刘树安和陈清莲与刘大鹏于2008年5月9日签订的房屋买卖协议及回迁协议是双方真实意思表示，且不违反法律的强制性、禁止性规定，合法有效。刘大鹏虽在2015年1月27日单方通知刘树安、陈清莲解除该卖房合同、回迁协议书，但依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。刘树安、陈清莲作为合同一方相对人，将614.9平方米的房屋所有权证书和燃料公司的土地使用证交与刘大鹏，且刘大鹏已将房屋拆除。该房屋原地址上已经建成新的商品房并出售。刘大鹏已经通过卖房合同、回迁协议书，实现了合同目的，刘树安、陈清莲也实际履行了卖房合同、回迁协议书，不具备法律规定的其他解除合同情形。刘大鹏单方提出解除合同行为不具有法律效力。刘大鹏辩称刘树安、陈清莲在签订合同时并没有明确告知院内有三处房屋是房产处的，刘树安、陈清莲是采取欺诈的方式将燃料公司大院整体卖给了刘大鹏，但从刘树安、陈清莲与刘大鹏签订的合同内容及刘大鹏收到刘树安、陈清莲交付的房照面积614.9平方米来看，其中并不含有房产处房屋，故刘大鹏辩称的刘树安、陈清莲属欺诈行为签订的合同证据不足。刘树安、陈清莲交与刘大鹏的房屋的土地使用权均是燃料公司以划拨的方式取得的使用权，按法律规定以划拨方式取得的土地使用权未经市政府土地管理部门批准，不得转让，已转让的应当无效，但根据合同效力补正原则，政府部门追认批准，由划拨土地使用的受让方与政府主管部门签订出让合同，并交付出让金，当事人之间的转让合同应当视为有效，现舒兰市国土资源局已于2009年11月30日与由刘大鹏作为委托代理人的置业地产公司签订了国有建设用地使用权出让合同，并由刘大鹏交纳了土地出让金57万元，故刘树安、陈清莲与刘大鹏签订的合同应认定有效。二、刘树安、陈清莲损失应获得赔偿。根据《中华人民共和国合同法》第一百零一十二条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有损失的，应当赔偿损失。损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。刘大鹏未按照卖房合同、回迁协议书的约定履行义务，刘树安、陈清莲的损失应获得相应赔偿。卖房合同中的缺少面积刘大鹏按500元补偿与回迁合同中的5000元不一致，500元系笔误。依据双方约定，刘大鹏应回迁给刘树安、陈清莲商业网点面积522平方米，缺少面积按每平方米5000元补偿，因刘大鹏并未实际给付刘树安、陈清莲回迁房屋，故应给付刘树安、陈清莲261万元（522平方米×5000元）回迁房折价款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。第八条之规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的、无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。刘树安、陈清莲主张刘大鹏承担回迁房款（261万元）一倍的赔偿责任及逾期给付赔偿款造成的经济损失169万元（按回迁面积522平方米、每平方米5000元、银行贷款利息1分利、延迟回迁6年6个月计算），同时刘树安、陈清莲也主张了违约金200万元，一审法院认为刘树安、陈清莲与刘大鹏约定的违约金明显不足以弥补刘树安、陈清莲的损失，在刘树安、陈清莲同时主张违约金和法定的损害赔偿的情况下，因违约金与法定损害赔偿不能同时适用，对刘树安、陈清莲要求刘大鹏承担赔偿责任及利息的诉讼请求予以支持，刘树安、陈清莲主张的利息不超过法律规定，系当事人自行处分其权利，予以支持，对刘树安、陈清莲主张的违约金诉讼请求，不予支持。刘大鹏辩称刘树安、陈清莲在与其签订卖房合同和回迁协议书时隐瞒了购买燃料公司大院不包括房产处房产的事实，但未能提供充分证据予以证明。刘大鹏在答辩中虽提出反诉，但未向一审法院提交反诉书，未明确反诉请求，也未缴纳相关反诉费用，一审法院对其提出的反诉，不予审理。三、大鹏物流公司应承担赔偿责任。案中刘大鹏自舒兰市大鹏运输有限公司成立即为该公司法定代表人，该公司后于2009年变更登记，将公司名称改为大鹏物流公司，刘大鹏仍为该公司法定代表人。刘大鹏作为舒兰市大鹏运输有限公司法定代表人，其与刘树安、陈清莲签订卖房协议、回迁协议的行为，系职务行为。有舒兰市大鹏运输有限公司与舒兰市房产局签署收据佐证，该收据为舒兰市大鹏运输有限公司于2008年6月29日出具给舒兰市房产管理处，记载了舒兰市大鹏运输有限公司对于舒兰市房产管理处房屋的回迁承诺，该收据上不仅有舒兰市大鹏运输有限公司的公章，且有刘大鹏作为负责人在该收据上的签字。故可以认定对于争议地点的房屋拆迁行为，应为舒兰市大鹏运输有限公司的公司行为，而非刘大鹏的个人行为。刘大鹏、大鹏物流公司无证据证明刘大鹏与刘树安、陈清莲签订卖房合同、回迁协议书的行为系独立于舒兰市大鹏运输有限公司的个人行为。且刘树安、陈清莲基于刘大鹏系舒兰市大鹏运输有限公司法人与之签订卖房合同和回迁协议书，系信赖行为，应保护其信赖利益，故一审法院认为大鹏物流公司作为舒兰市大鹏运输有限公司更名后的单位应基于刘大鹏的职务行为，承担本案的违约责任。另刘树安、陈清莲要求置业地产公司承担连带责任，因其与该公司不存在合同关系，该公司不是合同相对人，刘树安、陈清莲诉请于法无据，不予支持。刘树安、陈清莲主张的因诉讼发生的费用，未提供相关证据，不予支持。判决：一、大鹏物流公司赔偿陈清莲、刘树安拆迁房屋折价款261万元（5000元×522平方米）；二、大鹏物流公司赔偿陈清莲、刘树安因违约给刘树安、陈清莲造成的利息损失169万元；三、大鹏物流公司赔偿陈清莲、刘树安经济损失241万元（不超过一倍的房款损失261万元扣除已经支付的20万元）;（以上款项于本判决生效后立即履行）。四、驳回陈清莲、刘树安的其他诉讼请求。案件受理费74170元由大鹏物流公司承担。本院二审期间，大鹏物流公司、刘大鹏向本院提交如下证据：证据1.2009年舒兰市公安局询问笔录一份。证明：刘树安办理土地手续时进行的测绘过程，刘树安在合同签订过程中有故意隐瞒事实的行为；证据2.规划图两份。证明：舒兰市城乡建设局规划设计图里有与合同签订的内容不相符的地方，刘大鹏没有履行原合同是因为履行不能，不属于违约；证据3.大鹏物流公司2008年至2010年财务会计报表。证明：大鹏物流公司没有参与刘大鹏个人房屋买卖行为；证据4.起诉状及调解协议各一份。证明：一审法院舒民再字第7号民事案件在发回重审阶段在法院的组织下双方进行过调解且已部分履行，刘树安、陈清莲也是在此基础上申请的撤诉，不应就同一事实和理由重复起诉；证据5.反诉状一份。证明：刘大鹏原审时向法庭提交反诉状，但一审法院没有接收，原审程序违法。刘树安、陈清莲质证称，证据1、4不属于新证据。证据2、3、5与本案无关。二审期间，刘树安、陈清莲、置业地产公司均未提交证据。本院经对大鹏物流公司、刘大鹏提交的证据审核认为，证据1、2、5与本案无关，证据3不属于新证据，本院均不予确认，对证据4的真实性予以确认。本院二审查明的事实与一审无异。本院认为：依法成立的合同对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。刘树安、陈清莲与刘大鹏于2008年5月9日签订的房屋买卖协议及回迁协议合法有效。大鹏物流公司、刘大鹏提供的证据不足以认定刘树安、陈清莲存在隐瞒事实、欺骗签约的行为。刘树安、陈清莲已经按照约定履行了合同义务，大鹏物流公司、刘大鹏行使合同解除权没有事实和法律依据，本院不予支持。涉案合同不发生解除的法律效果。因涉案房屋买卖协议及回迁协议约定交付的房屋已经不能现实交付，刘树安、陈清莲请求按照原合同约定的回迁房屋价格标准赔偿损失，于法有据，本院予以支持。基于刘大鹏的身份以及本案现有证据，能够认定刘大鹏与刘树安、陈清莲签订涉案合同系其代表大鹏物流公司的职务行为，故一审法院认定大鹏物流公司应在本案中承担违约责任，适用法律正确。关于调解协议。本案在一审审理期间，刘大鹏曾通知刘树安、陈清莲解除涉案合同，刘树安、陈清莲亦依据涉案合同提起诉讼主张权利。虽然双方当事人曾在一审法院审理的相关先前案件调解下达成和解协议，但一审法院并未以该调解协议为基础调解结案，刘树安、陈清莲也没有以双方达成和解作为申请撤诉的事由。以上说明，双方当事人均未认可该和解协议的效力和履行。大鹏物流公司、刘大鹏主张刘树安、陈清莲存在重复起诉问题没有事实和法律依据。另外，大鹏物流公司、刘大鹏主张一审法院没有受理其反诉，没有提供充分证据予以证明，本院不予评判。综上所述，大鹏物流公司、刘大鹏的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费58770元，由上诉人舒兰市大鹏物流有限责任公司、刘大鹏共同负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐 玖审 判 员 王国峰代理审判员 赵翠霞二〇一六年十月二十日代理书记员 任 杰 微信公众号“”