（2016）湘01民终5855号

裁判日期: 2016-10-20

公开日期: 2017-01-12

案件名称

长沙司门口商贸有限责任公司与湖南迪奥珠宝有限责任公司租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

湖南省长沙市中级人民法院

所属地区

湖南省长沙市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

湖南迪奥珠宝有限责任公司,长沙司门口商贸有限责任公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

湖南省长沙市中级人民法院民事判决书（2016）湘01民终5855号上诉人（原审被告）：湖南迪奥珠宝有限责任公司，住所地湖南省长沙市天心区劳动西路229号凯华大厦901A号。法定代表人：魏威，董事长。委托诉讼代理人：陈黎，湖南正旺律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡云峰，湖南精彩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：长沙司门口商贸有限责任公司，住所地湖南省长沙市天心区黄兴南路344号。法定代表人：黄岑期，董事长。委托诉讼代理人：陈雷，湖南天地人律师事务所律师。上诉人湖南迪奥珠宝有限责任公司（以下简称迪奥公司）因与被上诉人长沙司门口商贸有限责任公司（以下简称司门口公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2015）天民初字第04082号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。迪奥公司上诉请求：一、撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2015）天民初字第04082号民事判决第二项，并依法改判驳回司门口公司要求迪奥公司赔偿经济损失的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由迪奥公司与司门口公司各负担一半。事实和理由：一、迪奥公司与司门口公司签订的房屋租赁协议所约定的房屋租金标准符合市场行情，迪奥公司虽未能及时向司门口公司交还涉案房屋，但按照租金标准向司门口公司支付了占用费，并未对司门口公司造成经济损失，不应承担赔偿经济损失的责任；二、《估价报告书》评估的租金价格772393.5元显著过高，不应以此结果直接作为认定司门口公司损失的依据；三、迪奥公司已经支付了2013年9月24日至2015年9月24日期间房屋使用费449833.34元（其中七楼156833.34元，主楼三楼为293000元），一审判决仅扣除61000元，与事实不符。司门口公司辩称：双方签订的租赁协议已经解除，不应再以协议约定的租金标准计算使用费，该使用费已经不能客观反映市场行情，《估价报告书》是一审法院按照法定程序选定的有评估资质的单位依法作出，应当作为认定损失的依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。司门口公司向一审法院起诉请求：一、判令迪奥公司为司门口公司腾退房屋；二、判令迪奥公司向司门口公司赔偿经济损失1370084元；三、判令迪奥公司承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2004年12月28日，司门口公司与迪奥公司签订《协议》1份，约定司门口公司将司门口商贸公司前栋5楼及后栋4楼（1间房）租给迪奥公司做仓库及办公用地，租期六年，从2005年3月1日至2011年2月29日止，每年租金55000元，从第三年起每年租金在前一年的基础上增加2000元；迪奥公司在签订协议后，即付给司门口公司第一年的租金55000元；下年度的租金，迪奥公司按季支付，应在本年度每季租期到期前15天付清。协议签订后，司门口公司按约将租赁物交付迪奥公司使用。双方于2005年10月18日签订第2份协议，约定：司门口公司将其主楼3楼出租给迪奥公司无偿使用二年，使用期限自2004年12月1日至2006年11月30日止，期满后如迪奥公司继续使用，应按照12万元/年的标准向司门口公司支付租金，租赁期限为四年。2006年7月11日，司门口公司与迪奥公司再签订《协议》1份，其中约定司门口公司楼顶广告位，如迪奥公司给出的价格高于现租赁户的租赁价格，迪奥公司可优先租赁。如出现空招牌，迪奥公司租金照付；现司门口公司租赁给迪奥公司的3楼、7楼场地租赁期限在原租赁期限上增加五年（3楼原租赁期限到2011年11月30日止，改为到2015年11月30日止；7楼原租赁期限到2011年2月29日，改为到2016年2月29日止），租金每年在原租金的基础上增加5000元/年（即3楼年租金为125000元，作为延长期间的年租金。7楼年租金为63000元，作为延长期间的年租金）。一审法院于2008年12月9日作出（2008）天民初字第1458号民事判决书，判决解除司门口公司与迪奥公司于2004年12月28日签订的协议，及2006年7月11日签订的协议中涉及7楼的部份。2009年10月27日，一审法院又作出（2009）天民初字第740号民事判决书，判决解除司门口公司与迪奥公司于2005年10月28日签订的协议，及2006年7月11日签订的协议中涉及三楼的部份。上述判决生效后，迪奥公司没有及时向司门口公司交付涉案司门口主楼三楼、七楼及后四楼一间房，而是继续占有并使用上述房屋，司门口公司多次向迪奥公司发函催告迪奥公司退出涉案房屋，但是至今迪奥公司仍未履行腾退房屋。迪奥公司在占有涉案房屋期间，从2014年10月13日到2015年8月12日合计向司门口公司转账142166.63元，用于支付从2014年11月1日到2015年9月30日使用涉案司门口主楼三楼的费用；从2014年11月13日到2015年5月13日合计向司门口公司转账61000元，用于支付从2014年12月1日到2015年8月31日使用涉案司门口主楼七楼及后四楼的费用。由于双方对涉案房屋自2013年9月24日起至2015年9月24日的租金价格不能达成一致意见，一审法院根据司门口公司申请，委托湖南友谊房地产评估经济有限公司对本案争议房屋，即司门口公司所有的位于长沙市××路××（××）见附记主楼3层及附楼04层部分、主楼5层及附楼07层部分自2013年9月24日起至2015年9月24日商业房地产市场租金进行了评估。2016年4月19日，湖南友谊房地产评估经济有限公司出具湘友谊咨字（2016）第0067号《鉴定、咨询评估报告》，综合确定估价对象自2013年9月24日起至2015年9月24日的租金1544787元。一审法院认为：国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。司门口公司与迪奥公司之间的租赁合同被法院判决解除，该合同的权利义务即终止，迪奥公司没有继续占有涉案租赁物，即司门口主楼三楼、七楼及后四楼一间房的合法依据。迪奥公司拒不退出涉案房屋，属于无权占有，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，司门口公司作为权利人，可以请求迪奥公司返还原物，一审法院对司门口公司要求迪奥公司腾退房屋的诉求予以支持。关于司门口公司要求迪奥公司按照现行市场租金价赔偿其经济损失1370084元的诉求，根据《中华人民共和国物权法》第二百四十三条之规定，司门口公司不但可以请求迪奥公司返还涉案租赁物，还可以请求返还孳息，即租金。湘友谊咨字（2016）第0067号《鉴定、咨询评估报告》确定涉案租赁物自2013年9月24日起至2015年9月24日的租金为1544787元，司门口公司仅参照涉案租赁物自2013年9月24日起至2015年9月24日的租金诉求迪奥公司赔偿经济损失1370084元，司门口公司的租金损失就是其经济损失，该诉求金额未超出评估确定租金数额，司门口公司可以自由处分其权利，因此一审法院确认司门口公司的经济损失为1370084元。司门口公司1370084元经济损失扣除迪奥公司向司门口公司所支付从2014年11月1日到2015年9月30日使用涉案司门口主楼三楼的费用142166.63元，扣除从2014年12月1日到2015年8月31日使用涉案司门口公司主楼七楼及后栋四楼的费用61000元，本院酌情确认迪奥公司应当赔偿司门口公司经济损失为1166918元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十一条、第九十七条，以及《中华人民共和国物权法》第四条、第三十四条、第二百四十三条之规定，判决：一、迪奥公司应当于本判决发生法律效力30日内将其占有的位于长沙市××路××（××），原告长沙司门口商贸有限责任公司主楼三楼、七楼及后栋四楼一间的房屋腾退给司门口公司；二、迪奥公司应当于本判决发生法律效力10日内赔偿司门口公司经济损失1166918元；三、驳回司门口公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费17130元，由迪奥公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。迪奥公司向本院提交了以下证据：证据一，租金支付明细。证据二、银行转账支付凭证及银行转账支付记录。证据三，房屋交接确认书；证据四，收据。上述四份证据拟共同证明迪奥公司按照双方原签订的租赁协议约定的租金标准向司门口公司支付了自2013年10月1日起至2015年9月30日止的房屋占用费449833.34元。司门口公司认为迪奥公司提交的证据不属于二审新证据范围，不能作为定案依据。本院对迪奥公司提交的证据认证如下：证据一至证据四真实、合法，能够明确完整证明迪奥公司向司门口公司支付的2013年10月1日至2015年9月30日的涉案房屋占用费数额，即能够证明案件基本事实，本院予以采信。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实基本一致。另本院根据迪奥公司提供的相关证据，认定如下事实：迪奥公司在2013年10月1日至2015年9月30日期间共向司门口公司支付主楼三楼（支付明细表上载明的司门口四楼办公区）房屋占用费293000元，支付七楼及后栋四楼占用费156833.34元。本院认为：司门口公司与迪奥公司就本案涉案房屋主楼三楼、七楼及后四楼一间房签订的房屋租赁协议经由湖南省长沙市天心区人民法院（2008）天民初字第1458号及（2009）天民初字第740号民事判决解除后，故双方之间的房屋租赁关系已经终止，迪奥公司继续占用涉案房屋并无法律依据，属无权占有。权利人司门口公司有权依据《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，要求迪奥公司返还原物，腾退房屋，并参照房屋租赁市场租金价格标准主张经济损失（房屋占用费）。迪奥公司主张应当参照其与司门口公司签订的租赁协议约定的租金标准计算房屋占用费，本院认为，迪奥公司与司门口公司于2004-2006年间签订的多份房屋租赁协议约定的租金标准远低于迪奥公司占用涉案房屋的2013-2015年的租赁市场租金标准，不能反映真实的市场情况及迪奥公司的占用行为对司门口公司造成的损失。一审法院委托湖南友谊房地产评估经济有限公司作出的湘友谊咨字（2016）第0067号《鉴定、咨询评估报告》结论确定的2013年9月24日至2015年9月24日迪奥公司对涉案房屋占用费1544787元系根据当前市场真实情况作出，可以作为认定本案司门口公司房屋占用费损失的依据，但司门口公司仅起诉请求迪奥公司赔偿损失1370084元，系对其权利的自由处分，本院予以认可。根据迪奥公司向本院提交的相关证据材料，迪奥公司无权占有涉案房屋期间共向司门口公司支付房屋占用费共计449833.34元，扣除该笔款项后，迪奥公司应向司门口公司赔偿经济损失（房屋占用费）920250.66元，一审判决仅扣除迪奥公司2014年12月1日至2015年8月31日使用涉案主楼七楼及后栋四楼的费用61000元，本院予以纠正。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但处理不当，湖南迪奥珠宝有限责任公司的上诉理由部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市天心区人民法院（2015）天民初字第04082号民事判决第一项；二、撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2015）天民初字第04082号民事判决第三项；三、变更湖南省长沙市天心区人民法院（2015）天民初字第04082号民事判决第二项为“湖南迪奥珠宝有限责任公司应当于本判决发生法律效力10日内赔偿长沙司门口商贸有限责任公司经济损失920250.66元”；三、驳回长沙司门口商贸有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17130元，二审案件受理费17130元，共计34260元，由湖南迪奥珠宝有限责任公司负担22954元，长沙司门口商贸有限责任公司负担11306元。本判决为终审判决。审　判　长　　周　坤审　判　员　　熊　伟代理审判员　　冷子剑二〇一六年十月二十日书　记　员　　皮磊林附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。百度搜索“”