（2016）桂1422民初595号
裁判日期: 2016-10-20
公开日期: 2016-12-31
案件名称
周美仙与宁明县华盛房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
宁明县人民法院
所属地区
宁明县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周美仙,宁明县华盛房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广西壮族自治区宁明县人民法院民 事 判 决 书（2016）桂1422民初595号原告：周美仙，女，1969年10月20日出生，壮族，居民，住所地广西壮族自治区宁明县。委托诉讼代理人：杨栋，广西越桂律师事务所律师。被告：宁明县华盛房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区宁明县城中镇桥东路建设局大楼1楼。法定代表人：洞胜华，总经理。委托诉讼代理人：卢海鹏，广西普曼律师事务所律师。原告周美仙与被告宁明县华盛房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年5月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周美仙的委托诉讼代理人杨栋、被告宁明县华盛房地产开发有限公司的委托诉讼代理人卢海鹏，到庭参加诉讼，原告周美仙、被告宁明县华盛房地产开发有限公司的法定代表人洞胜华，经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周美仙向本院提出的诉讼请求：判令被告赔偿原告因违约逾期办理房地产证的经济损失107388.82元。事实和理由：原告与被告于2009年12月30日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告位于宁明城中镇的华盛住宅小区第6幢3单元88-35号房，合同约定：交付房屋时间为2010年8月31日，被告应在商品房交付使用后365天内办理房地产权属登记备案，否则承担违约责任并赔偿原告相应的经济损失。合同约定的“权属登记”的内容包括房屋产权证登记和国有土地使用权证登记，但被告至今尚未提交办理此两种权属证书的材料。被告违约后，原告多次与被告协商未果，至起诉日止，被告已逾期未提交办理房地产证材料有4年7个多月。且原、被告签订的合同中，约定被告逾期未提交办理房地产证材料的，应向原告支付的违约金比例又明显有失公平。根据合同法相关解释，原告对过低的违约金可以请求进行调整，约定的违约金低于实际损失的，应以违约造成的实际损失进行确定损失数额。原告已向被告支付购房款260526元，原告的经济损失应为：260526元×（6%＋6%×50%）×4.58年＝107388.82元。被告宁明县华盛房地产开发有限公司辩称，一、被告在本案中并没有存在违约行为，不应负违约责任。被告开发建设的宁明县华盛住宅小区房产，土地来源是被告于2009年9月通过拍卖方式取得了土地使用权，在办理相关合法手续后进行开发建设，并取得了商品房预售许可证后向原告销售。华盛住宅小区至今不能办理房产证，完全是因政府部门将土地拍卖给被告后，却没能按拍卖合同约定的土地面积、范围将土地完整交给被告，致使被告在建设华盛住宅小区时，实际土地面积、范围与原规划不相符。对此，被告多次找政府部门妥善解决这一遗留问题，但政府部门至今没有给予解决，这是导致销售房产至今不能办理房产证的主要原因。二、宁明县华盛住宅小区，由广西环桂建设工程有限责任公司承建。2011年12月工程竣工至今，该公司没能按约定将竣工验收资料及竣工验收报告交付给被告，也是房产不能及时办理房产证的另一个原因。三、原告对本案违约金的计算依据是错误的。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，被告超过约定期限办证，按已付房价款的0.3%支付违约金，该约定合法有效，因此，即使认定被告在本案中存在违约，依法也应按合同约定计算违约金。原告诉称约定违约金低于实际损失，却没能举证证明被告因逾期办证导致有任何实际经济损失。本院经审理认定事实如下：2009年12月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告以人民币260526元购买被告所有的位于宁明县城中镇新街华盛住宅小区第6幢3单元88-35号房，并约定出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限取得房地产权属证书的，双方同意按以下条款处理：1、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.3%向买受人支付违约金；2、因买受人原因，买受人不能按时办证，未付清办理产权证相应费用及相应房款等造成商品房不能在规定期限内取得房产权属证书的，由买受人承担全部责任。合同签订后，原告依约向被告支付全部购房款260526元。2010年10月，被告华盛公司向华盛住宅小区第6幢业主发出入伙通知书（即交房通知书）通知交房，但至今原告未取得所购买房屋的房屋权属证书。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应依照约定全面履行各自的义务。原、被告在合同签订后，原告向被告支付了全部购房款，2010年10月，被告华盛公司向原告发出交房通知书，已经将房屋占有的权利转移给原告，完成房屋的交付，被告应在交付房屋后365日内完成房产证的办理，但至今被告却未能办理房屋房地产权属证书。按双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告负有按期办理房屋权属证书的义务，被告不能按期办理房屋权属证书，应当承担逾期办理房屋权属证书的违约责任。关于被告的违约责任问题。双方签订的《商品房买卖合同》约定：逾期办理房屋产权证的违约责任为被告按已付房款的0.3%支付违约金，该约定合法有效。原告主张违约金过低请求调整，却未能举证证明因被告违约造成的实际损失，原告请求调整违约金，没有事实依据，本院不予支持。被告应按合同的约定支付违约金，原告已支付房款260526元，违约金为已付房款的0.3%，即781.58元。综上所述，被告应按合同约定支付违约金。依照《中国人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告宁明县华盛房地产开发有限公司向原告周美仙支付违约金781.58元；二、驳回原告周美仙的其他诉讼请求。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起10日内履行完毕。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2448元，减半收取1224元，由被告宁明县华盛房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。审判员 黄珍莹二〇一六年十月二十日书记员 林子东附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条 来源：百度“”